Понятие недвижимой собственности

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение профессионального высшего образования

Ижевская государственная сельскохозяйственная академия

Факультет профессионального дополнительного образования

Контрольная работа

по курсу "Экономика недвижимости"

на тему: "Понятие недвижимой собственности"

Исполнитель: слушатель Алабужев А.Л

Группа 143 "Б"

Работу проверил: Лопатина С.А

Ижевск 2009

Для континентального права важнейшей является классификация вещей на движимые и недвижимые. Так, В.И. Синайский писал о том, что "среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые".

Зарождение категории "недвижимость" связывается цивилистами с развитием римского права, в рамках теории и практики которого впервые проявились зачатки правового регулирования оборота движимых и недвижимых вещей.

В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории вещей:

1) вещи, перемещение которых невозможно в принципе, - земельный участок (praedia, fundi);

2) вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности.

Вторая из перечисленных категорий вещей включалась в понятие недвижимости по правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.

Если обобщить нормы Французского гражданского кодекса, то можно говорить о том, что данному кодексу известно три вида недвижимого имущества:

1) недвижимое по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды;

2) недвижимое по назначению - любые предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней (земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и т.п.);

3) "недвижимые права" и иски - узуфрукт на недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Единое понятие "недвижимость" неизвестно и Германскому Гражданскому уложению 1896 года. Оно оперировало исключительно категориями "движимость" и "земельный участок". В соответствии со статьей 94 Германского Гражданского уложения к недвижимым вещам относился земельный участок, который, в свою очередь, складывался из существенных составных частей, каждая из которых не могла быть обособленным, самостоятельным объектом прав.

Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

1) собственно земельный участок, включающий почвенный слой, недра и "воздушный столб";

2) строения и продукты земли, включая растения;

3) права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут.

Недвижимость по целевому назначению относилась по Германскому Гражданскому уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т. д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.).

В последующих кодификациях разных стран также сохраняется тенденция к использованию перечня объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью.

В последующем понятие недвижимости развивалось, отражая потребности соответствующего общественного строя. Следующей важной вехой в эволюции этого понятия стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые.

Возрождение понятия недвижимости в российской цивилистике традиционно связывается с реформами начала девяностых годов.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

Статья 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом часть 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы.

Например, к неупомянутым в статье 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект как предприятие (часть 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ).

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие).

Как правильно отмечает в своей работе И.Д.Кузьмина, в настоящее время "выступая соединением объектов разных классов, категория недвижимости не стала собирательной общностью (системой): для нее не свойственны общесистемные признаки, устойчивое сочетание определенных параметров, которые можно адресовать всем ее разновидностям". А это влечет за собой противоречивую судебную практику. Например, при рассмотрении дела № А56-32974/01 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал на то, что "капитальный характер" строения не является критерием при отнесении его к недвижимому имуществу. А по делу №А56-7969/01, рассмотрение которого состоялось практически в то же время, суд сделал обратный вывод и в мотивировочной части указал на "капитальный характер" строения как одно из оснований для сделанного им вывода о признании объекта недвижимым имуществом.

Давая характеристику приведенной классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

В 2003 году в Москве с участием, как цивилистов-практиков, так и современных теоретиков гражданско-правовой науки (В.В. Витрянского, А.А. Иванова, О.М. Козырь, Е.А. Суханова и др.) прошла конференция "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества", участники которой дали в целом положительную оценку существующей редакции статьи 130 ГК РФ. По результатам конференции была разработана и предложена для обсуждения "Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" (далее - Концепция).

Авторы Концепции видят в формулировке статьи 130 ГК РФ наличие следующих критериев, которым объект должен отвечать для признания его недвижимой вещью: во-первых, это неразрывность физической связи объекта с землей; во-вторых, это невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта. При этом авторы Концепции, толкуя статью 130 ГК РФ, акцентируют внимание на двух моментах:

1) связь с землей должна носить именно "физический характер";

2) неразрывность физической связи объекта с землей является главным критерием признания вещи недвижимым имуществом.

Ссылаясь на толкование статьи 222 ГК РФ, авторы Концепции утверждают, что наличие физической связи объекта с землей предопределяет и наличие во всех случаях его юридической связи с землей. Таким образом, авторы Концепции предлагают свой вариант решения вопроса о необходимом характере связи вещи с землей при признании ее недвижимостью.

При позитивной оценке общего критерия признания вещей недвижимостью авторы Концепции все же критикуют примерный перечень объектов недвижимости, возражая против его современного содержания. Характеризуя позицию авторов Концепции, отметим, что их критические замечания идут по двум основным направлениям: исключение из списка объектов, по их мнению, не обладающих признаками недвижимого имущества (леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, предприятие), и включение в список объектов, которые такими признаками обладают (помещения, объекты незавершенного строительства, комплекс недвижимого имущества).

Предлагая сократить перечень объектов недвижимого имущества, закрепленный в статье 130 ГК РФ, авторы Концепции, прежде всего, предлагают исключить из него такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними насаждениями или обособленными водными объектами, а не эти объекты сами. Представляется, что подобный подход носит утилитарный характер, негативно влияющий на системность позиции авторов Концепции. Единство применяемого критерия является основным условием эффективности правового регулирования оборота недвижимого имущества. И леса, и многолетние насаждения и обособленные водные объекты признаются действующим законодательством объектами гражданских прав, то есть в полной мере подпадают под классификацию вещей на движимые и недвижимые. Эти объекты соответствуют критериям "неразрывности физической связи объекта с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта", следовательно, в рамках существующих критериев являются недвижимым имуществом.

Если следовать логике авторов Концепции и заниматься ревизией перечня, данного в статье 130 ГК РФ, то, безусловно, необходимо согласиться с предложением об исключении "предприятия как имущественного комплекса" из списка объектов недвижимости. При выделении предприятия как объекта недвижимого имущества законодатель, вероятно, руководствовался иным критерием, чем вышеназванный критерий отнесения вещей к недвижимым, а именно - критерием "единства технологического процесса" как объединяющим признаком разнородного имущества. Раскрываемый законодателем в пункте 2 статьи 132 ГК РФ состав предприятия как имущественного комплекса свидетельствует о том, что предприятие не относится в полной мере даже к объектам вещного права, так как в его состав входят обязательственные отношения (права требования, долги). Все вышесказанное о предприятии как имущественном комплексе подтверждается таким уникальным индикатором удачности законодательного решения, как практика гражданского оборота: число сделок с предприятиями как имущественными комплексами мало, и на фоне общего числа сделок с недвижимым имуществом оно стремится практически к нулю. С учетом этого не вызывает возражения предложение авторов Концепции о переходе к термину "комплекс недвижимого имущества", который по замыслу авторов Концепции должен формироваться по общему критерию выделения недвижимого имущества.

В свою очередь Л. Щенникова возражает против тезиса авторов Концепции об удачности общего критерия деления вещей на движимые и недвижимые и предлагает от общего критерия недвижимого имущества перейти к формуле перечня объектов недвижимого имущества.

С таким предложением трудно согласиться: гражданский оборот не стоит на месте, и за последние годы судебная практика подтвердила право на применение правового режима недвижимости в отношении ряда объектов, которые обладали свойствами недвижимого имущества, но таковыми ранее не признавались. Это, прежде всего, касается такой категории как сооружения: например, стали признаваться объектом недвижимости железнодорожные пути как обладающие индивидуальными характеристиками (указывается в техническом паспорте, плане и продольном профиле) и имеющие назначение "обслуживание конкретного контрагента железной дороги", которому будет причинен несоразмерный ущерб при их перемещении.

Перейдем к более подробному рассмотрению вопроса о необходимом и достаточном критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

Еще в начале XX века Г.Ф. Шершеневич, отмечая несовершенство такого критерия, как "прочная связь с землей", писал: "Несомненно, строительная техника, позволяющая свободно перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости". Аналогичной точки зрения придерживались как его современники (например, В.И. Синайский), так и современные цивилисты (А.В. Черных и др.).

В цивилистической литературе высказан ряд подходов, предлагающих отличные от использованных законодателем критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

1. Целый ряд авторов пишет о том, что понятие недвижимости "есть понятие юридическое, а не фактическое" (О.М. Козырь, Е.А. Дорожинская и т.п.).

Е.А. Дорожинская отмечает, что "понятие "недвижимость" говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости)".

А.Н. Сыродоев высказывается еще более категорично: "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе". В поддержку данной позиции высказывается и К.И. Скловский.

Однако при таком подходе получается, что последствия признания вещи недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой. Таким образом, происходит подмена различных элементов логического суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М.И. Брагинским о том, что "государственная регистрация - это тот конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим". Однако государственная регистрация есть последствие признания объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает сомнение в возможности использования подобного подхода.

Критикует такой подход и Б.М. Гонгало, отмечая, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено "объективно существующими различиями между двумя видами вещей (природой вещей)".

2. Ряд авторов, анализируя понятие недвижимости, предлагает трактовку недвижимости как юридической фикции.

Под юридической фикцией понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на трактовке недвижимости как юридической фикции.

В частности, О.Ю.Скворцов в своей статье "Недвижимость как юридическая фикция" отмечает, что при введении категории "недвижимость" в Гражданский кодекс РФ законодатель "использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона)". При этом, как полагает автор, в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью установления особого правового режима значимого для государства имущества законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом, как фикция для признания движимых по своей природе вещей недвижимыми.

Аналогичную позицию занимают и некоторые иные цивилисты (Б.М. Гонгало, М.В. Абрамова). В своих работах они отмечают, что признание судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

В качестве недостатков данного подхода можно отметить, прежде всего, его утилитарность (это, несомненно, попытка подстроить теорию под существующую практику, что оказывает огромное влияние на выводы сторонников этого подхода), а также ограниченную применимость (как признают и сами авторы, такой подход объясняет лишь место судов и космических объектов в перечне объектов недвижимости). Более того, вызывает сомнение основной тезис - есть ли необходимость применения юридических фикций в данном случае? Практика правового регулирования свидетельствует о том, что несмотря ни на какие юридические фикции суда и космические объекты продолжают стоять особняком от недвижимости по природным свойствам. Правовое регулирование таких объектов осуществляется по совершенно иным правилам, установленным отраслевыми нормативными актами (Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ и т.п.). Таким образом, на практике оказывается, что включение воздушных и водных судов, а также космических объектов в перечень объектов недвижимости не привело к желаемому результату и оказалось явно излишней мерой, так как специфика их статуса все равно отражена в иных нормативных актах, и признание их для этого недвижимым имуществом вовсе не требовалось.

3. Ряд авторов в качестве основного критерия деления вещей на движимые и недвижимые называет повышенную стоимость объектов, которые законодатель относит к недвижимости.

Д.Вербицкий в своей работе отмечает, что "признание вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота". Практически аналогичную точку зрения можно обнаружить в работе Н. Рукаса, который полагает, что "недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью".

Очевидно, такой подход представляет собой не более чем декларацию. В связи с этим хотелось бы вспомнить весьма уместное в данном случае высказывание Н.Д. Егорова: "Критерий наибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи, с чем его нельзя признать научно безупречным".

4. Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества предлагает в своей работе "Залог недвижимости в российском праве" А.В. Черных.

Автор пишет о том, что "все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости".

А.В. Черных делает вывод о том, что "критерием деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении". При этом, как он полагает, понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой и т.п.

Достоинством точки зрения А.В. Черных является очевидная новизна предлагаемого им критерия, а также его универсальный характер для всех объектов недвижимости. Использование критерия "отрыва от привычной среды использования" позволяет воспринять понятие недвижимости как сумму одно порядковых объектов, объединенных единым признаком. Например, изменение геостационарной орбиты космического судна, то есть "изъятие объекта из привычной среды использования", способно нанести несоразмерный ущерб его назначению. В то же время предложенный автором критерий "отрыв от привычной среды использования" чрезвычайно расплывчат и не подлежит однозначному толкованию, что на практике может привести к произволу со стороны участников гражданского оборота и затруднить гражданский оборот. При этом остается ощущение некоторой надуманности включения в понятие недвижимости водных и воздушных судов, а также космических объектов.

5. По сходному с вышеизложенным пути идет и И.В. Козлова.

Давая характеристику статье 130 ГК РФ, автор отмечает, что критерий "прочной связи с земельным участком, выражающейся в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению", носит оценочный характер. В связи с этим абсолютно точное и одинаковое в разных случаях решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Следуя своей логике, И.В. Козлова делает вывод: "Таким образом, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи". В качестве примера, обосновывающего этот вывод, автор приводит пример, который еще в начале века анализировал Г.Ф. Шершеневич: при продаже дома на снос или на стройматериалы его следует, по ее мнению, расценивать как объект движимого имущества.

Очевидно, приведенный пример является ошибочным. Само по себе намерение изменить функциональное назначение не влечет изменения правового статуса объекта. Если анализировать приведенный пример, то в рамках действующего законодательства названный пример должен быть квалифицирован следующим образом: собственник осуществляет разборку объекта недвижимости на стройматериалы, что прекращает статус объекта как недвижимой вещи в связи с исчезновением самого объекта, а уже стройматериалы как вновь возникшие вещи передаются покупателю, будучи уже и юридически, и фактически движимыми вещами.

6. Ряд авторов полагает, что недвижимость следует определять как товар особого рода, обладающий целым рядом характеристик.

Оценивая данную точку зрения, отметим, что подход в целом верен: необходимо систематизировать составляющие критерия, по которому имущество делится на движимое и недвижимое. Недостатком же данного подхода является уход авторов в характеристику правового режима, а не признаков недвижимой вещи, то есть акцент делается на характеристике последствий распространения на объект режима недвижимости, а не на самих признаках такого объекта.

Рассмотрев состояние цивилистической мысли по вопросу существующих подходов к понятию недвижимого имущества, перейдем к выработке критериев деления и формулированию общего определения недвижимого имущества с целью его последующего применения.

Начнем с ответа на вопрос о том, в чем же состоит цель введения особого правового режима для объектов недвижимости.

Со времен Древнего Рима в понятие недвижимости включалась земля. Все последующие объекты недвижимости признавались либо принадлежностью земельного участка, либо обладающими сходными с землей свойствами, необходимыми и достаточными для применения к ним особого правового режима.

Зарождение категории недвижимого имущества исторически связано с моментом, когда абстрактная "земля" стала обретать границы, и в обиход вошло понятие "земельный участок" как индивидуализированная обособленная часть земли. Возникновение категории "земельный участок" повлекло за собой необходимость его индивидуализации (определение границ) и урегулирование конфликтов нового рода (конфликтов между соседствующими собственниками, устранение которых было невозможно простым перемещением объектов). Именно в этот момент возникла необходимость в разработке особого правового режима, прежде всего, земельного участка путем включения в него элементов публичного регулирования.

Появление категории "земельный участок" породило ряд вопросов, которые нуждались в урегулировании, и стали предпосылками возникновения понятия "недвижимое имущество":

1) невозможность непосредственного восприятия точных границ земельного участка;

2) невозможность устранения конфликтов между собственниками путем устранения непосредственного соприкосновения земельного участка с иными объектами.

В последующем именно эти предпосылки и стали определяющими при отнесении объектов к недвижимому имуществу.

Как правильно отмечает А.Н.Латыев: "Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих лицам вещей путем их физического удаления друг от друга".

Указанные предпосылки первоначально имели значения только для земельных участков, однако в последующем и иные объекты, выделяемые по признаку прочной связи с земельным участком, стали в полной мере подпадать под их действие. Прочная связь с землей является признаком, указывающим наподобие объекта земельному участку в определенной части свойств: при обороте этого объекта возникают те же конфликты, что и названые выше применительно к земельному участку.

Представляется, что целью выделения категории недвижимого имущества является включение элементов публично-правового характера в регулирование оборота некоторых объектов. Это связано с необходимостью формирования баланса интересов субъектов в условиях, когда невозможно непосредственное восприятие точных границ данных объектов и устранение их взаимодействия путем перемещения в пространстве для их разъединения.

Определив цель выделения понятия недвижимости, возможно, сформулировать критерии, позволяющие выделить определенную категорию вещей из рядоположенных.

Обратимся к анализу такого, казалось бы, очевидного признака, как качественный состав объектов недвижимости. Действующее законодательство весьма вольно оперирует терминологией, и в статье 130 ГК РФ незаметно уравниваются понятия "вещь" и "имущество". Подобная формулировка вызывает закономерный вопрос: а следует ли включать в понятие недвижимости имущественные права или иски, как это сделано в законодательстве некоторых зарубежных стран? Представляется, что ни действующее законодательство, ни история российской цивилистической науки не дают каких-либо оснований для положительного ответа на этот вопрос. Имущественные права и иски не отражают основной цели введения правового режима недвижимого имущества, сформулированной ранее. Включение в понятие недвижимости имущественных прав или исков не только приведет к смешению правового регулирования гражданско-правовых институтов, но и ставит под сомнение сложившееся отраслевое регулирование.

Таким образом, в качестве объектов недвижимости могут выступать только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (по терминологии статьи 134 ГК РФ - "сложная вещь"). В связи с этим основу определения недвижимости должно составить указание на то, что недвижимость (недвижимая вещь) представляет собой объект или комплекс объектов. Это позволит выделить из всех объектов гражданских прав определенную группу объектов, которым могут быть присущи общие особые свойства, позволяющие объединить их в некую единую общность.

Помимо этого в основу понятия недвижимости следует включить термин "комплекс объектов". Комплекс объектов следует понимать как сложную вещь, объединяющую в себе целый ряд объектов как движимого, так и недвижимого имущества, характеризующихся признаком единства функционального и хозяйственного назначения. Понятие "комплекс объектов" следует понимать и толковать в соответствии со статьей 134 ГК РФ.

Большинство всех законодательных либо теоретических разработок в проблематике "понятие недвижимости" свидетельствует о необходимости выделять в рамках понятия недвижимости "земельный участок" как базовую составляющую этого понятия. Например, в предисловии к работе С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижимости" В.А.Белов пишет об исключительной важности вывода С.А. Бабкина о роли земельного участка в понятии недвижимости. В своей работе С.А. Бабкин утверждает: "Принципиально не может не быть недвижимостью земля". Однако однородность состава объектов, подлежащих включению в понятие недвижимости, может быть достигнута лишь путем перехода к указанию в определении недвижимости исключительно на те характерные для каждого из объектов свойства, которые делают их общностью. В то же время данный вывод не следует расценивать как отказ от признания земельного участка недвижимостью. Наоборот, естественные свойства земельного участка таковы, что он во всех случаях является недвижимым имуществом, но к этому выводу необходимо прийти через соотнесение свойств земельного участка с общими признаками недвижимого имущества, так как это позволит обеспечить единство подхода к признанию любого объекта движимым или недвижимым имуществом.

Как уже отмечалось, одним из основных недостатков существующих определений недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания и воздушного судна далеко не идентично). В своем стремлении сформировать перечень объектов недвижимости законодатель приносит признак системности на алтарь кажущейся ему необходимости наделения особым статусом групп вещей, отличных по своим свойствам от недвижимости.

К чему включать в перечень объектов недвижимости водные и воздушные суда, а также космические объекты? Для того, чтобы распространить процедуру государственной регистрации на регулирование общественных отношений, связанных с их оборотом и эксплуатацией? Или, может быть, критерием их включения в перечень стала высокая стоимость этих объектов?

Ни одно из вышеназванных оснований не выдерживает критики. Стоимость объектов не может являться надлежащим критерием, так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).

Что касается признака государственной регистрации, то он является не признаком, а последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей. Более того, государственная регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей, что и государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД) транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации во многом надумана законодателем.

Предпосылки появления категории недвижимости задают те признаки, которые позволяют выделить их в самостоятельную группу вещей и сформировать их особый правовой режим:

1. Прочная связь с землей.

Как уже отмечалось, данный признак является указанием наподобие свойств объекта свойствам земельного участка в той части, которая порождает необходимость в использовании особого правового режима, выражающегося во включении публично-правовых элементов в регулирование их оборота.

"Невозможность перемещения без несоразмерного вреда назначению", "несоразмерность вреда назначению объекта при изъятии его из привычной среды", "неразрывность связи с земельным участком" - все это лишь варианты указания на подобие свойств объекта в определенной части свойствам земельного участка.

В рамках настоящей работы был проанализирован целый ряд критических замечаний, касающихся этого признака, а также его возможные альтернативы. Признавая, что данный признак не идеален, отметим, что любые его альтернативные формулировки не в полной мере отражают его сущность.

В то же время нецелесообразно, по нашему мнению, использовать такой признак, как "невозможность перемещения без несоразмерного вреда назначению". Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет к прекращению существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения (вне зависимости от соразмерности вреда назначению) свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект. Как правильно отмечает Н.А. Сыродоев, разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом".

Как мы полагаем, целесообразно ограничиться простым указанием на необходимость "прочной связи с землей". На закономерный вопрос "кто же будет определять прочность связи с землей?" следует ответить следующим образом: основная роль в этом процессе должна быть отведена системе государственных учреждений, осуществляющих техническую инвентаризацию и обладающих необходимыми квалифицированными кадрами. В спорных же случаях решение вопроса о наличии прочной связи с землей должно осуществляться судом, оценивающим все обстоятельства с позиции разумности и законности.

Такой подход уже положительно зарекомендовал себя в судебной практике: как правило, суды поддерживают позицию органов технической инвентаризации, но в некоторых случаях, обосновывают свое несогласие с данными органами непосредственным указанием на признаки объекта недвижимого имущества, указанные в статье 130 ГК РФ. Это обеспечивает соблюдение принципов законности и непосредственности судебного разбирательства, предусмотренных соответственно статьями 6 и 10 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

2. Пространственная индивидуальность.

Одной из существенных характеристик движимых вещей является возможность перемещения в пространстве без утраты ими индивидуализирующих характеристик. Сколько бы ни перемещали книгу, она так и останется той же книгой. Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.

3. Непотребляемость.

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества.

Представляется, что предложенные признаки отражают специфику недвижимых вещей. Несомненно, возможно выделение целого ряда иных признаков, однако они, по нашему мнению, либо вообще не являются признаками (а являются, например, последствиями признания объекта недвижимостью), либо не являются основными. В частности, в настоящей работе много говорилось о необходимости внедрения "публично-правовых элементов в правовой режим данных объектов", а также о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. С учетом вышеизложенного сформулируем теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости.

При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает - к категории движимых вещей.