Кадастровая оценка земли как объекта владения и собственности

Введение

Актуальность темы работы обусловлена динамичным развитием законодательства о кадастровом учете и оценке земли на современном этапе в РФ. Кадастровая оценка земли как объекта владения и собственности представляет важную гарантию соблюдения равновесия в правах собственников земельных участков и государства.

История становления института кадастрового учета земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Первые сведения об аналоге современному кадастру относятся к Х веку и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель, а первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому) картографированию для отвода земель Святогорскому монастырю на Псковщине относится к 1483г.

Первоначальная единица для измерения владения была весьма неопределительна, ибо взята была не из качеств земли, а из личного свойства владельца: это был личный труд. Предмет собственности определялся указанием на неподвижный центр владения, например, на село, деревню, двор, название дачи и т.п. Самое владение около этого центра распространялось уже без всякой определительности: «куда плуг и соха и топор и коса ходят». Таким образом, собственник большей частью имел сознание лишь о починном пункте своего владения, и от этой точки владение его простиралось в неопределенную даль, доколе простиралось действие труда его, обработка земли, не сталкиваясь с чужим трудом и чужим владением, которое, в свою очередь, распространялось по мере личного труда.

Потребность в более твердых границах обнаружилась там, где вследствие столкновений между владельцами появились зачатки идеального понятия о собственности. Здесь встречаются первые межи владения, то есть живые урочища, останавливающие действие труда, и знаки естественные либо искусственные, деревья, ямы, невозделанные полосы, отметки и т.п.

Кроме того, при переходе владения вместе с правом от одного лица к другому естественно оказывалась потребность определить, в каком пространстве переходит владение, обособить предмет его при самом установлении владения в лице приобретателя. Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, потом отвод межи, совершаемый прежним владельцем лично или через доверенное лицо, новому приобретателю, в присутствии свидетелей. При этом составлялся особый акт отвода, или об отводе межи упоминалось в самом акте, который служит основанием приобретения. Такова была первая историческая форма передачи и учета поземельной собственности.

В конце XV столетия начала организовываться поместная система - правительство, раздавая незанятые и незаселенные земли в тех местностях, где уже были владельцы, должно было указать каждому место его владения, отвести ему дачу. Установилась система взимания подати с поселенных людей по сохам, то есть по единицам не только поземельного владения, а вместе с учетом труда хозяйственного. Для той или другой цели правительство осуществляло хозяйственные описания земель и вместе с тем хозяйственные измерения земель. При таких измерениях означалось и количество земель.

В этого период (со времени Ивана IV) вошли в употребление новые единицы, еще хозяйственные и неточные: для пашни - четверть, для лугов - копны, для лесов - версты и четверти.

Таким образом, почти все поземельное владение московского служилого сословия - происхождения служебного, и право на земли по первоначальному происхождению шло от государя. Посему каждое вотчинное право на землю в средней России, по началу и происхождению своему, примыкает к отводу от правительства. В XV столетии утвердилась поместная система.

С этого времени государственная власть стремилась приступить к строгому определению границ каждой вотчины.

Главным основанием права собственности служило утверждение или назначение от правительства, так называемый отвод. При этом каждое владение предполагалось органически целым, в коем пахотные земли составляли окладную дачу, определяемую четвертями, а угодья составляли принадлежность к этой даче, и по пропорции дачи определялась пропорция угодий, теми же приблизительными единицами.

В 1681 приступили к осуществлению проекта размежевания не межеванных и спорных земель, но тотчас же убедились в необходимости распространить межевание на все земли без исключения.

В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения. Основной задачей валовых писцов являлось размежевание земель, но при этом им вменялось в обязанность проверять права на землю и отыскивать «примерные земли» (неправомерно прирезанные ко владению территории). В зависимости от того, являлось ли имение вотчинным (родовая земля), или поместным (земля, полученная за службу) с обнаруженными примерными землями поступали по-разному - примерные земли в вотчинных имениях оставляли у тех, у кого межи уже описывались в прежних писцовых книгах; в поместных имениях они отписывались в пользу казны у всех, кто не пожелал приобрести их за определенную сумму денег.

Несмотря на определенные успехи в области землеустройства в этот период, межевание продвигалось медленно, неоднократно приостанавливалось. В 1688г. совершенно остановилось. Точных результатов оно и не могло бы дать не только потому, что большие леса были вовсе исключены из рассмотрения, но и потому, что орудиями измерения служили простая веревка и сажень[8]. Границы описывались только общими выражениями, планов не составлялось.

Таким образом, все попытки создать систему межевания оставались безуспешными до издания в 1765 году инструкции генерального межевания.

Целью генерального межевания было утвердить навсегда непременные границы окружных владений, превратить неизвестное владение в известное, так чтобы впредь не было уже владения безмерного; установить полное согласование границ владения с пределами права, вообще владения с правом и права с владением.

Первоначально межевание планировалось проводить «крепостью» к владельцу - то есть надлежало производить общую поверку прав на поземельное владение, как между соседями - смежными владельцами, из которых многие не могли ни оправдать своего владения, ни указать верных границ ему, так и между частными владельцами и государством, которому принадлежало все то, чего частный владелец не мог оправдать за собою как законную собственность. Очевидно, что если бы государство стало требовать крепостей - то есть документарных подтверждений - на всякое владение, оно задало бы себе задачу неразрешимую и стеснило бы владельцев напрасно отобранием земель, в которых само не нуждалось для своего употребления.

Именно поэтому первая межевая инструкция Императрицы Елизаветы, предъявлявшая строгое требование крепостей, встречена была с недоверием и страхом: владельцы опасались ревизии и редукции своих владений.

Вторая инструкция, екатерининская, поспешила искоренить этот страх торжественным уверением, что ревизии не будет и крепости не будут требуемы от всех владельцев безусловно; что задача межевания есть не разбор оснований частного права, но приведение в известность спокойно существующего владения для определения окружных границ каждой дачи: таким образом, вотчинное право и разбирательство положительно отделено от межевого, так сказать, охранительного производства.

Итак, генеральное межевание, начатое в 1766 г., имело целью разграничить земельные владения (дачи), как географические единицы, приуроченные к естественным или административным границам, совершенно независимо от того, кому эти владения принадлежали. «Генеральным межеванием утверждаются земли единственно и навсегда только к селам и деревням, а пустоши к их старым названиям, но отнюдь не села, деревни и пустоши к именам владельческим» (ст. 328 Законов Межевых). В тех случаях, когда генерально обмежеванная дача принадлежала не одному лицу, а нескольким, разделение ее между ними производилось только тогда, когда они этого желали и, притом, были согласны относительно границ своих владений; иначе они оставались "без внутреннего размежевания", которое составляло задачу будущего специального межевания (ст. 311 Законов Межевых). Но и специальное межевание предполагало общее согласие всех совладельцев дачи; это согласие выражалось в «полюбовной сказке», которая подлежала утверждению уездного суда, а по упразднении этих судов - губернского правления.

Екатерина II, желая подвинуть вперед эту важную часть управления, вместе с изданием знаменитого указа о генеральном межевании учредила при Сенате межевую экспедицию; этой экспедиции были вверены как административные, так и судебные вопросы по межевым делам. В 1794 году экспедиция была преобразована в межевой департамент.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Не подлежат приему для проведения государственного кадастрового учета земельных участков документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

В случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ иными Федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами субьектов Российской Федерации. Земельный кодекс содержит общие положении по процедуре перевода и соответственно в чьей компетенции находится тот или иной участок:

земли, находящиеся в федеральной собственности - Правительство РФ;

земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности - органы исполнительной власти субъектов РФ;

земли, находящиеся в муниципальной собственности - органы местного самоуправления;

Земли, находящиеся в частной собственности:

- земли сельскохозяйственного назначения - органы исполнительной власти субъектов РФ - земли иного целевого назначения - органы местного самоуправления. При этом в отношении земель поселений независимо от их форм собственности установлена специальная норма: перевод земель поселений в земли иных категорий и наоборот осуществляется органами государственной власти субъектов РФ.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую установлен в ст.2 Земельного кодекса РФ. Как видно из содержания статьи основополагающим документом является ходатайство, в котором указываются основные индивидуализирующие признаки земельного участка - кадастровый номер, категория земель обоснование перевода, права на земельный участок.

В результате правового анализа предоставленных документов принимается либо решение о переводе либо решение об отказе. Основания для отказа законодатель четко указал в ст.4 ЗК РФ:

установления ограничения перевода земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод

наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы

установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Глава 2 Земельного кодекса РФ устанавливает особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Данные особенности касаются определенных категорий таких как, земли сельскохозяйственных угодий, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель дл обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Что касается практического решения вопроса о переводе земли, то практика разнится с теорией, и в большинстве случаев процесс перевода осложняется отсутствием четкого механизма в действиях чиновнического аппарата. Некоторые собственники вынуждены в судебном порядке реализовывать свое право, предусмотренное законодателем. В последнее время сложилась определенная позиция судебных органов, нацеленная на поддержку интересов заявителей и устранение коллизий норм Земельного кодекса РФ и норм Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Принципы осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в Российской Федерации

Принципы осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра, то есть основополагающие начала такой деятельности, закреплены законодателем в ст.5 Закона.

Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами:

- единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;

- непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;

- открытость сведений государственного земельного кадастра;

- сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Рассмотрим подробнее каждый из принципов.

Первый принцип - единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации.

Согласно данному принципу земельный кадастр на всей территории Российской Федерации ведется по единой системе и технологии. Все субъекты Федерации обязаны соблюдать единый порядок ведения земельного кадастра. Установлены единые формы документов и их перечень (состав), который определен ст.13 Закона. Тем самым достигается полнота и достоверность сведений земельного кадастра.

Зарубежный опыт учета земельных участков

Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически сложилось так, что:

- данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

- земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

- на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

- материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18-22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр - это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка и его улучшений. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды»

Как отмечают исследователи, сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Основания приостановления или отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков

Приостановление проведения кадастрового учета может быть произведено не более чем на один месяц. При обнаружении причины для приостановления, заявитель немедленно извещается в письменной форме с обоснованием данных решений.

Отказ в проведении государственного кадастрового учета направляется в письменной форме заявителю в том случае, если в течение одного месяца им не были устранены причины приостановления проведения кадастрового учета.

- с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;

- площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

- содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Законом предусмотрено, что отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд

Инструкция о порядке формирования и учета кадастровых номеров земельных участков и прочно связанных с ними других объектов недвижимости

1. Общие положения

1.1. Настоящая Инструкция разработана во исполнение п. 19 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" и Постановления Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996 г. N 475 "Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1.2. Инструкция устанавливает содержание и порядок формирования кадастровых номеров, идентифицирующих земельные участки и прочно связанные с ними другие объекты недвижимости (далее по тексту объекты недвижимости). Вводит единую систему присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости в Российской Федерации при формировании Государственного земельного кадастра и осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3. Процедура присвоения объекту недвижимости кадастрового номера и занесение соответствующих характеристик этого объекта с присвоенным ему кадастровым номером в банк данных об объектах недвижимости (государственный земельный кадастр) является государственным учетом объектов недвижимости в Российской Федерации.

1.4. Учет кадастровых номеров объектов недвижимости является обязательным на территории Российской Федерации вне зависимости от видов недвижимого имущества и форм собственности на них и ведется в специальном журнале.

Присвоение и учет кадастровых номеров объектов недвижимости - необходимое условие при осуществлении государственной регистрации прав на данный объект недвижимости.

2. Основные понятия и определения

В данном разделе определяются применяемые далее в тексте настоящей Инструкции основные термины и дается их толкование.

Кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории Российской Федерации, номер объекта недвижимости, который присваивается при его формировании в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Объект недвижимости - земельный участок и прочно связанные с ним объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и правовой режим.

Первичный объект недвижимости - непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, строения, леса, многолетние насаждения и т.п.).

Вторичный объект недвижимости - пространственная часть первичного объекта, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартира, помещение, их части, элементы сооружений и т.п.).

Кадастровое зонирование - деление территории на кадастровые единицы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.

Кадастровая зона - территориально целостная совокупность нескольких кадастровых массивов, характеризующаяся значительной степенью связанности.

Кадастровый массив - совокупность кадастровых кварталов, образующая планировочно обособленный район города; населенный пункт в сельской местности; крупное сельскохозяйственное или лесохозяйственное образование.

Кадастровый квартал - совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив, границы которого совпадают с внешними границами образовавших его участков.

3. Структура и принципы построения кадастрового номера

3.1. В качестве обязательных элементов в кадастровом номере присутствуют:

- номер субъекта Федерации;

- номер административного района или города в составе субъекта Российской Федерации;

- номер кадастровой зоны, номер кадастрового массива, номер кадастрового квартала (составляющие в совокупности иерархический составной номер);

- номер земельного участка;

- номер первичного объекта недвижимости;

- номер вторичного объекта недвижимости (а также - при необходимости - и номер части вторичного объекта).

3.2. Кадастровый номер имеет следующую структуру:

А:Б:В...В:Г:Д:Е,

где:

А - двухразрядное десятичное число, задающее номер (код) субъекта Российской Федерации.

Б - двухразрядное десятичное число, задающее номер административно - территориального образования (района, города) в составе субъекта Российской Федерации;

- иерархический составной номер кадастровой зоны ("В В В") включает в себя: B

- двухразрядное десятичное число, задающее номер кадастровой зоны; B

- двухразрядное десятичное число, задающее номер массива внутри зоны; B

- двухразрядное десятичное число, задающее номер квартала внутри массива;

Г - двухразрядное десятичное число, задающее номер земельного участка в пределах кадастрового квартала;

Д - n-разрядное десятичное число, задающее номер первичного объекта недвижимости;

Е - n-разрядное десятичное число, задающее номер вторичного объекта недвижимости в пределах первичного объекта недвижимости;

":" - разделитель составных частей кадастрового номера.

Возможные варианты структуры кадастровых номеров, присваиваемые недвижимому имуществу приведены в Приложении N 1.

3.3. Система идентификации объектов недвижимости в Российской Федерации строится на едином принципе, в основу которого положен номер земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

3.4. Система кадастровой нумерации интегрируется в единую систему идентификации и учета кадастровых номеров объектов недвижимости Российской Федерации.

3.5. Система нумерации административных районов и городов утверждается решением (распоряжением) органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

3.6. Материалы кадастрового зонирования административной территории, включая приложения - картматериалы с указанием и описанием границ, номеров кадастровых зон массивов, кварталов утверждаются решением соответствующего органа исполнительной власти.

4. Порядок формирования кадастрового номера

4.1. Формирование кадастрового номера начинается после того, как окончательно сформирован земельный участок, определен его собственник, владелец или пользователь и границы нанесены на дежурную кадастровую карту района (города). Формирование земельного участка завершается присвоением ему очередного (свободного) номера по журналу учета кадастровых номеров.

4.2. При проведении новых съемок (корректировок), инвентаризаций, переобследований, изготовлении нового планового материала номера обязательных элементов, составляющих кадастровый номер земельного участка, не должны изменяться.

4.3. Номер первичного объекта формируется как очередной порядковый номер в границах земельного участка или используется регистрационный номер, присвоенный органами по формированию объектов недвижимости (БТИ, службы лесного, водного хозяйства и др.) и фиксируется в журнале учета кадастровых номеров.

4.4. Номер вторичного объекта недвижимости формируется как очередной порядковый номер в пределах первичного объекта недвижимости или используется регистрационный номер, присвоенный органом по формированию объектов недвижимости и фиксируется в журнале учета кадастровых номеров.

4.5. Земельные участки, для удобства использования кадастрового номера, формируются в кадастровые кварталы. Границы кварталов проходят по внешним границам участков и имеют определенные геодезические координаты. Участки покрывают территорию квартала без разрывов и перекрытий. В кварталы могут группироваться участки с разным целевым назначением.

4.6. В качестве кадастрового квартала может выступать:

- сельский населенный пункт, садовое, дачное, строительное товарищество, массив земель сельхозиспользования или земель иного вида, линейные объекты;

- планировочно самостоятельная часть территории населенного пункта: микрорайон, квартал города, промышленная или коммунальная зона, ограниченная красными линиями или иными естественными границами.

4.7. Кадастровые кварталы группируются в кадастровые массивы. Границы массивов проходят по внешним границам кварталов и имеют соответствующие геодезические координаты. Кварталы покрывают территорию массива без разрывов и перекрытий. В пределах кадастрового массива используется локальная система нумерации кварталов. Кварталы в пределах массива нумеруются последовательно, преимущественно по правилу меандра или спирали.

4.8. Кадастровые массивы группируются в кадастровые зоны. Границы зон проходят по внешним границам массивов с соответствующими геодезическими координатами или по естественным рубежам (рекам, границе лесных массивов, железным дорогам и другим линейным объектам). Массивы покрывают территорию зон без разрывов и перекрытий, а зоны так же покрывают территорию административного района или города, подчиненного субъекту федерации.

4.9. Отсутствие кадастрового номера земельного участка не может служить основанием для отказа в присвоении кадастрового номера первичному объекту недвижимости.

В таком случае для кадастровой нумерации первичного объекта недвижимости формируется временный кадастровый номер, в котором вместо реального номера земельного участка используются 00 (нули).

После присвоения постоянного номера соответствующему земельному участку находящиеся на нем первичные объекты получают постоянные (полные) кадастровые номера. Так как между постоянными и временными номерами устанавливается взаимно однозначное соответствие, то при получении объектом недвижимости постоянного номера для него не требуется повторной процедуры учета. В этом случае кадастровый номер вносят в банк данных и передают данную информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

4.10. При регистрации вторичных объектов во всех случаях требуется наличие кадастрового номера первичного объекта. Если первичному объекту еще не присвоен кадастровый номер, то этот номер (временный кадастровый номер) присваивается первичному объекту при учете первого в его составе вторичного объекта.

4.11. Зданию или сооружению, расположенному в разных кварталах (например с аркой через проезд, разделяющий кварталы), имеющему одного правообладателя, присваивается один кадастровый номер в соответствии с кварталом, на котором расположена большая часть здания.

4.12. При переходе прав к другому правообладателю и/или при изменении вида прав на объекты недвижимости производится перерегистрация прав без изменения кадастрового номера данного объекта.

При операциях с земельным участком, в результате которых происходит деление данного участка или слияние его с другим(и), связанные с изменением границ и образованием новых(ого) участков(а)), им присваиваются новые кадастровые номера в соответствии с порядком их учета в журнале.

Кадастровые номера, присвоенные по старой системе, считаются действительными и подлежат замене по мере поведения операций с недвижимым имуществом.

Старый кадастровый номер заносят в строку ("Предыдущий кадастровый номер", а новый номер в строку "Последующий кадастровый номер" Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Поземельной книги), что позволяет проследить историю возникновения земельного участка с момента его формирования.

5. Планово - картографический материал

5.1. На существующем картматериале рай(гор)комзем намечает границы кадастровых зон и массивов, согласовывает их в земельном комитете субъекта федерации.

5.2. Для отображения границ кадастровых зон, массивов и кварталов, а также земельных участков на планово - картографическом материале и ведения текущего учета создается серия дежурных кадастровых карт:

- дежурная кадастровая карта субъекта федерации. Предназначена для отображения на ней границ районов и городов, подчиненных субъекту федерации. Нумерация районов и городов начинается с 1. Карта составляется земельным комитетом субъекта федерации;

- дежурная кадастровая карта административного района (города). Предназначена для отображения на ней границ кадастровых зон и их нумерации. Нумерация зон внутри района (города) начинается с 1. Если масштаб карты позволяет, на ней отображают также границы массивов, кварталов внутри каждого массива, нумерация которых также начинается с 1. В этом случае отдельно кадастровая карта на массив и квартал не составляется. Данная карта, а также карты массивов, кварталов составляются рай(гор)комземом;

- дежурная кадастровая карта массива. Предназначена для отображения на ней границ кадастровых кварталов внутри каждого массива и нумерация начинается с 1;

- дежурная кадастровая карта квартала. Предназначена для отображения на ней границ земельных участков с первичными объектами, их нумерация. Нумерация земельных участков внутри каждого квартала начинается с 1.

При необходимости составляются дежурные кадастровые карты земель, находящихся в ведении сельской администрации, карты товариществ, кооперативов и т.п.

5.3. Дежурная кадастровая карта должна отвечать следующим основным требованиям:

- масштаб карты должен позволять нанести на нее земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости;

- на ней должны быть нанесены крупные объекты (дороги, лесные массивы, крупные промышленные объекты, здания и т.п.);

- все участки и объекты должны быть нанесены так, чтобы была ясна их конфигурация, взаимное расположение, площадь.

6. Учет кадастровых номеров

6.1. Учет кадастровых номеров осуществляется в специальном Журнале (реестре) (Приложение N 2), который составляется по кадастровым зонам и является приложением к дежурным кадастровым картам. Записи в журнале позволяют систематизировать процесс присвоения номеров, а также по любому из указанных в нем показателей легко отыскать его на дежурной кадастровой карте и в Поземельной книге.

6.2. Структура и правила ведения журнала:

6.2.1. На титульной обложке журнала указывают:

- номер (код) и наименование субъекта Российской Федерации;

- номер (код) и наименование района (города);

- номер зоны массива;

- номера кварталов открывающих и закрывающих том;

- номер тома;

6.2.2. В журнале фиксируются: номер квартала, номер земельного участка, номера первичных и вторичных объектов недвижимости, адресные ориентиры, наименование собственника, ссылка на том и номер листа Реестра (Поземельной книги). Все записи, касающиеся присвоения кадастрового номера недвижимому имуществу, заверяются подписью Регистра.

6.2.3. Листы журнала заполняются в следующей последовательности:

В левом верхнем углу листа указывают номер квартала;

В первой графе указывают номер земельного участка;

Во второй указывают, каждый в отдельной строке, номер первичного объекта, вторичного объекта;

В третьей графе указывают адресные ориентиры данной недвижимости (почтовый адрес, краткое описание местоположения);

В четвертой графе указывают собственника каждой составляющей недвижимости (наименование юридического лица, Ф.И.О. гражданина);

В пятой графе дается ссылка на номера тома, листа Поземельной книги, в которой зарегистрирована данная недвижимость;

В шестой графе указывают дату внесения записи, Ф.И.О. регистратора, которые заверяются его подписью;

В графе "Примечание" проставляются отметки о внесенных исправлениях в записи, удостоверенных подписью регистратора.

6.2.4. На последнем листе сброшурованного тома журнала указывают количество страниц и дату закрытия тома удостоверенных подписью регистратора и заверенной гербовой печатью соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

6.2.5. Внесение поправок и исправление ошибок в журнале:

- при разделении или объединении недвижимости и ликвидации кадастрового номера записи, относящиеся к нему и утратившие силу, зачеркиваются красного цвета чернилами или шариковой ручкой; действующая запись переносится в строку нового (новых) кадастровых номеров. В графе "Примечание" делается соответствующая отметка.

Технические ошибки (описки) в записях исправляются зачеркиванием только непосредственно самой ошибки.

Все исправления должны быть оговорены в графе "Примечание" и удостоверены подписью регистратора.

Регистратор несет ответственность за правильность ведения и сохранность журнала в соответствии с действующим законодательством.

Варианты структуры кадастровых номеров, присваиваемые недвижимому имуществу

1. Кадастровый номер земельного участка

50:17:06 02 25:19, где

- 50 - номер субъекта Федерации;

- 17 - номер административного района (города), входящего в состав субъекта Федерации;

- 06 02 25 - иерархический составной номер кадастрового квартала (06 - номер зоны, 02 - номер массива, 25 - номер квартала);

- 19 - номер земельного участка, уникальный в пределах кадастрового квартала.

2. Кадастровый номер первичного объекта недвижимости

а) Права на земельный участок зарегистрированы:

50:17:06 02 25:19:89, где

- 50:17:06 02 26:19 - кадастровый номер земельного участка (см. п. 1).

- 89 - номер первичного объекта недвижимости.

б) Земельный участок не прошел процедуру регистрации:

50:17:06 02 25:00:89, где

- 50:17:06 02 25: - часть кадастрового номера соответственно п. 1.

- 00:(нули) - означает, что на данный земельный участок права не зарегистрированы.

- 89 - номер первичного объекта недвижимости.

Кадастровый номер недвижимого имущества в этом случае является временным (см. п. 4.8 Инструкции).

3. Кадастровый номер вторичного объекта недвижимости

а) Кадастровый номер вторичного объекта недвижимости, находящегося в составе первичного объекта, рассмотренного в п. 2(а), имеет следующие параметры:

50:17:06 02 25:19:89:7, где

- 50:17:06 02 25:19:89 - то же, что и в п. 2а.

- 7 - номер вторичного объекта недвижимости уникального в пределах первичного объекта недвижимости.

б) Кадастровый номер вторичного объекта недвижимости, находящегося в составе первичного объекта, рассмотренного в п. 2(б), имеет следующие параметры:

50:17:06 02 25:00:89:7, где

- 50:17:06 02 25: - часть кадастрового номера соответственно п. 1.

- 00:(нули) - означает, что на данный земельный участок права не зарегистрированы.

- 89 - номер первичного объекта недвижимости.

- 7 - номер вторичного объекта недвижимости уникального в пределах первичного объекта недвижимости.

При присвоении кадастрового номера вторичному объекту недвижимости, находящемуся в составе первичного объекта, расположенного на земельном участке, не прошедшем процедуру регистрации применяют правила п. 2(б), вторичный объект будет иметь временный кадастровый номер.

Вывод

На мой взгляд, земельный кадастр должен стать не просто частью информационной системой, но и трамплином к созданию цивилизованного рынка недвижимости, гарантом собственности на землю и эффективного целевого использования земельных ресурсов.

Нельзя сказать, что к настоящему времени завершены работы по созданию земельного кадастра (как в техническом, так и законодательном плане), еще многое предстоит сделать. Но сам факт того, что работы постоянно ведутся, готовятся новые программы, совершенствуется действующее законодательство, говорят о том, что российский законодатель на правильном пути по построению цивилизованного рынка недвижимости, закреплению и гарантированию прав собственности на недвижимое имущество.

Объективная оценка современной системы земельного кадастра со всей наглядностью позволяет сделать вывод, что, решающий шаг к завершению создания в Российской Федерации национальной земельно-кадастровой системы может быть сделан только в рамках реализации Подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)», предусматривающей замену технологии ведения земельного кадастра и переход к цифровым методам получения, обработки, хранения и представления земельно-кадастровых данных.

Список используемой литературы

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

2. Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ.

3. Указ Президента РФ "О структуре федеральных органов исполнительной власти) от 17.05.2000 г. № 867 (ред. от 29.04.2002 г.).

4. Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» от 26.06.1999 г. № 694.

5 Постановление Правительства РФ «Вопросы федеральной службы земельного кадастра России» от 18.07.2000 г. № 537 (ред. от 01.08.2001 г.).

6. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России» от 11.01.2001 г. № 22.

7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 06.09.2000 г. № 660.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» от 02.12.2000 г. № 918.

9. Приказ Росземкадастра от 26.09.2001г. № П/166 "Об упорядочении деятельности по ведению государственного земельного кадастра».

10. Письмо Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» от 02.08.2001 г. № ВК/435.

11. Письмо Росземкадастра «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра» от 02.08.2001г. № ВК/433.