Аренда и её виды
Общие положения, понятие и значение, существенные условия, форма и государственная регистрация договора аренды. Виды договора: аренда транспортных средств, зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды предприятий и договор проката.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.12.2009 |
| Размер файла | 44,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
44
Содержание
Введение
1. Общие положения о договоре аренды
1.1 Понятие и значение договора аренды
1.2 Существенные условия договора аренды
1.3 Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Виды договора аренды
2.1 Аренда транспортных средств
2.2 Аренда зданий и сооружений
2.3 Финансовая аренда (лизинг)
2.4 Договор аренды предприятий
2.5 Договор проката
Заключение
Список литературы
Введение
Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества". Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием "имущественный наем", хотя и в то время термин "аренда" использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин "аренда" был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось: "Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.
С момента начала экономических преобразований в Российской Федерации прошло более пятнадцати лет. За это время было создано огромное количество юридических лиц и зарегистрировано предпринимателей.
Все они нуждаются в офисах, производственных и складских помещениях, различном оборудовании. Покупка этого имущества в силу своей дороговизны оказывается многим не по карману, кроме того, гражданин или организация иногда нуждаются в использовании той или иной вещи лишь эпизодически. Собственник же имущества, в свою очередь, в конкретный момент может не испытывать в нем нужды, однако и продавать свое имущество он не желает, так как в будущем это имущество может ему понадобиться. Поэтому договор аренды, занял значительное место в хозяйственном обороте.
Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Изд. БЕК, 2005. - с.131.
Объектом исследования данной дипломной работы является характеристика правоотношений, возникающих при аренде.
Предметом исследования являются отдельные элементы и существенные условия договора аренды.
Исследователями договора аренды русского и советского законодательств, были такие знаменитые цивилисты, как Г.Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, О.С. Иоффе, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.А. Хохлов, С.С. Алексеев.
Целью данного исследования является рассмотрение договора аренды и его видов.
В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:
1. рассмотреть общие положения о договоре аренды;
2. рассмотреть отдельные виды договора аренды.
1. Общие положения о договоре аренды
1.1 Понятие и значение договора аренды
Современное понятие договора аренды закреплено в статье 606 ГК РФ, согласно которой договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом пользование подразумевается извлечение из вещи ее полезных свойств и приобретение в собственность арендатора продукции, плодов и доходов от имущества.
Из определения договора аренды, следует, что договор аренды двусторонний, консенсуальный, возмездный, срочный.
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности. Аренда недвижимости. Учебник / Под ред. А.С. Владимирова. - М.: БАЗИС-ИНФОРМ, 2005. - с.15.
Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала.
Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности. Аренда: учет, налоги, право. Справочник. - М.: ООО «Статус-Кво 97», 2005. - с. 9.
1.2 Существенные условия договора аренды
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями являются: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь ее предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. А.П. Сергеев отмечает: «В ГК РФ для договора аренды существенные условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора». Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций/ Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2000. с. 190.
Интересна позиция М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые принимая во внимание определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, делают вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2001. - с. 485.
Предметом договора аренды является передача во владение и пользование или пользование конкретного имущества (объекта) аренды. Согласимся с точкой зрения Д.И. Мейера, подчеркивающего, что предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечает автор, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...». Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2001. с. 445.
Условие об объекте является для договора аренды существенным. Это следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст.621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл.34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Таким образом, одно из основных требований, предъявляемых законодателем к договору аренды, состоит в обязательном указании в этом договоре сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды признается незаключенным Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект//Гражданин и право. 2003. N 4, 5. -с . 36.
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в пункте 1 статьи 432 ГК РФ, включает в себя условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
Так, по договору аренды здания к признакам, позволяющим идентифицировать объект, можно отнести: точный адрес; этажность; общую площадь всех арендуемых основных и вспомогательных помещений.
Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этих помещений (крыло, этаж, номер комнаты). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта. Во избежание споров в договоре необходимо дать подробную техническую характеристику объекта и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. Если недвижимость имеет какие-либо недостатки, их нужно оговорить.
Если заключается договор аренды транспортного средства, например автомобиля, то рекомендуется указать в договоре его марку, модель, цвет, государственный регистрационный номер, VIN (идентификационный номер), год выпуска и пробег.
Заключая договор аренды морского судна с экипажем, обязательно следует указать название судна, его технические и эксплуатационные данные: грузоподъемность, грузовместительность, скорость и другие данные.
Кроме предмета договора для отдельных видов договора существуют и другие существенные условия. Они признаются таковыми, если это прямо указано во второй части ГК РФ или в федеральном законе, регулирующем порядок оформления конкретного договора.
Так, в договоре проката помимо условия об объекте существенным условием будет являться срок договора (ст. 627 ГК РФ).
Для договора аренды зданий или сооружений существенными условиями будут являться также условия об объекте аренды и условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Для финансовой аренды (лизинга) необходимо четко оговорить то имущество, которое будет передано в лизинг; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей).
В договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия: граница участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ.
Следующую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.
Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.
В законодательных актах, действующих в России непосредственно до принятия ГК РФ, срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Основы гражданского законодательства РФ. - СПб.: ИД «Весь», 2003. - с.207.
Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Статья 610 ГК РФ устанавливает, что сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.
Однако, свобода договора относительно срока может ограничиваться для отдельных объектов аренды. В пункте 3 статьи 610 ГК РФ указано, что в ряде случаев законом могут устанавливаться предельные сроки договора аренды.
Так, в отношении проката в ГК РФ установлен максимальный (предельный) срок - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами.
Лесной кодекс РФ в статье 31 устанавливает, что по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъектов РФ (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до девяноста девяти лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования.
Статья 42 Водного кодекса РФ устанавливает право краткосрочного пользования водным объектом и долгосрочного пользования водными объектами. Краткосрочное право пользования устанавливается на срок до трех лет, а долгосрочное - от трех до двадцати пяти лет.
В случае, если стороны заключили договор аренды на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.
Согласно статьи 621 ГК РФ, по истечении срока договора арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, желающий продлить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не оговорен, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон.
Закон защищает добросовестного арендатора, который имеет право на преимущественное заключение нового договора, устанавливая, что, если арендатору было отказано в заключении нового договора аренды со стороны арендодателя, но последний в течении года со дня истечения срока договора заключил договор с другим лицом, арендатор может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
По истечении срока договора аренды арендодатель, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается заключенным на тех же условиях на не определенный срок. Каждая из сторон договора может отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если иное не указанно в договоре.
1.3 Форма и государственная регистрация договора аренды
Согласно п.1 ст. 609 ГК РФ независимо от срока договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Данное требование является общим правилом для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.
Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для следующих договоров: проката (п.2 ст. 626 ГК РФ), аренды транспортного средства (ст. 633, ст. 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п.1 ст. 651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п.1 ст. 658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.
Если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.
Устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям: заключен на срок менее одного года; предметом аренды не является транспортные средства, здания, сооружения, предприятия; письменная форма не установлена соглашением сторон.
Требования закона относительно письменной формы договора аренды обычно выполняются путем составления единого документа, который выражает содержание совершаемой сделки и подписан лицами, совершающими сделку, или лицами, должным образом уполномоченными на совершение такой сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, но вправе будут привлечь письменные и другие доказательства.
Гражданский кодекс РФ устанавливает специальное дополнительное правило для договор аренды недвижимости - о государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ).
Пункт 1 статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводиться посредствам государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Недвижимое имущество - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Законодательство содержит два исключения из требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости.
Согласно статьям 633, 643 ГК РФ договоры аренды транспортных средств (в том числе транспортных средств относящихся к недвижимому имуществу) в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются.
Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, только в том случае, если срок его действия превышает один год. Данная норма распространяется и на договору, предметом аренды в которых являются помещения, то есть часть здания и сооружения.
Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК РФ).
Рассмотрим пример из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Вестник ВАС РФ..
Гражданский кодекс РФ не определяет, на какой из сторон - арендодателе или арендаторе - лежит обязательство и кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды недвижимости. В связи с этим документы на государственную регистрацию договора может подать как арендодатель, так и арендатор, что следует оговорить непосредственно в самом договоре.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так в главе 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560).
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, подводя итоги главы, можно сделать вывод о том, что договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как купля-продажа, мена, заем.
Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
2. Виды договора аренды
2.1 Аренда транспортных средств
Аренда транспортных средств выделена в ГК РФ в качестве отдельного вида договора аренды.
Договор транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во владение и пользование с оказанием арендодателем услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг.
Предметом этого договора может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества выделяют договор аренды транспортного средства в отдельный вид.
Общие правила для договора аренды транспортных средств ГК РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора: договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Целью договора является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание и эксплуатацию которого производит арендодатель.
Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. На арендодателя относятся расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГКМ РФ). Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.
Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, даже если в аренду сдается недвижимое имущество (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - ст. 130 ГК РФ).
Эти договоры должны быть заключены в простой письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст.633, ст. 643 ГК РФ).
К договору аренды транспортного средства не применяется правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
Арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя, сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если это не противоречит указанным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.
По договору аренды транспортного средства арендодателем может выступать лишь собственник (владелец) транспортного средства.
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды транспортного средства поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта.
Если по договору аренды транспортного средства арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор (ст. 684 ГК РФ). При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя.
2.2 Аренда зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст.650 ГК РФ).
Под зданием (сооружением) надо понимать любой искусственно возведенный (созданный людьми) на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используемся по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).
Связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).
Договор аренды зданий (сооружений) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды зданий (сооружений) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды). При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы, так как практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.
Иногда при аренде зданий (помещений) может потребоваться получение согласия антимонопольного органа.
Зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящий). По этому признаку здания и сооружения отличаются, от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения.
Здания и сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.
Вместе со зданием и сооружения в аренду сдается и соответствующая часть земельного участка, на котором само здание расположено.
Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
- отношений по поводу использования части земельного участка. Договор аренды зданий и сооружений. Учебник / Под ред. М.Булаков. - М.: Бизнес-адвокат, 2005. - с.25.
В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
К числу существенных условий договора аренды здания (сооружения) помимо его предмета также относиться арендная плата. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.
Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производиться путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды здания (сооружения).
Рассмотрим пример из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
Таким образом, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
2.3 Финансовая аренда (лизинг)
Лизинг является разновидностью аренды. Правовую основу регулирования лизинга составляет параграф 6 главы 34 «Финансовая аренда (лизинг)», а также Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Лизинг является особой, самостоятельной разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. Он оформляет отношения по долгосрочной аренде различного дорогостоящего оборудования, относящегося к основным производственным фондам. От обычной аренды он отличается многосторонним характером, так как предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны - изготовителя (продавца) оборудования, с которым арендодатель, и арендатор могут вступать в непосредственные правоотношения. При этом в договоре зачастую содержится условие о выкупе арендатором оборудования по окончании срока аренды.
Смысл такого договора для арендатора состоит в возможности получить для хозяйственной эксплуатации дорогостоящее оборудование, не уплачивая сразу его полную стоимость, а для изготовителя-продавца - наоборот, в возможности сразу получить полную стоимость оборудования за счет посредника-арендодателя, становящегося его собственником (лизинговой организации). Поэтому в качестве арендодателя здесь часто выступают банки, другие кредитные учреждения или созданные ими организации, получающие таким образом выгодную возможность вложения свободных средств, то есть финансируют эту сделку.
Договор финансовой аренды, если он заключён на срок одного года или одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст.609 ГК РФ).
В финансовом лизинге участники последовательно связаны между собой двумя договорами. Производитель оборудования заключает договор купли-продажи с арендодателем, а тот в свою очередь - договор лизинга с арендатором.
Арендатор сам выбирает необходимое ему оборудование и изготовителя, арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается непосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя.
Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу.
Финансовый лизинг имеет предпринимательскую цель. По договору финансового лизинга арендодатель обязуется купить у изготовителя заказанное арендатором оборудование и передать его за плату во временное владение и пользование арендатору для предпринимательской деятельности.
Для лизинга характерно особое распределение прав и обязанностей между его сторонами, особый смысл, которого состоит в освобождении лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя: передачи арендатору сданного в аренду имущества, обеспечения его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществления капитального ремонта, каких-либо расходов на содержание имущества. И напротив, на лизингополучателя возлагаются дополнительные обязанности, связанные с эксплуатацией имущества, осуществлением его как текущего, так и капитального ремонта, несением всех расходов в связи с его содержанием, а также риска, связанного со случайной гибелью арендованного имущества. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
Срок аренды оборудования в финансовом лизинге обычно соответствует нормальному (амортизационному) сроку его эксплуатации. Арендная плата устанавливается таким образом, чтобы в течение этого срока полностью окупить арендованное имущество. Арендные платежи могут быть как периодическими, так и разовыми (однократными). Общая сумма лизинговых платежей за пользование арендованным оборудованием включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользованием займом, а так же оплату услуг лизингодателя. Таким образом, объем лизинговых платежей должен превышать покупную цену оборудования, а разница составляет прибыль лизингодателя.
В результате по истечении основного срока лизинга у пользователя возникает либо право собственности на арендованное оборудование, либо право на продолжение его использования по значительно пониженным ставкам.
Во время действия договора лизинга, арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели и порчи не несёт, что более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несёт арендодатель. Данное правило может быть изменено договором. Досрочное расторжение договора лизинга возможно по тем же основаниям, что и обычный договор аренды
2.4 Договор аренды предприятий
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное впадение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, запасы сырья, топлива, продукции, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2001. - с.539.
Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК РФ).
Квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов:
во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;
во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2003. - с.195.
Характерная особенность договора аренды предприятия отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой - переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия. Договор аренды предприятия. Учебник / Под ред. В.В. Владимировской. М.: Бизнес-Информ, 2003. - с.55.
Согласно п.1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.3 ст. 658 ГК РФ).
В договоре аренды предприятия должны быть установлены следующие условия:
- о предмете договора, то есть определение четкого перечня имущества и обязательств, входящих в состав предприятия, передаваемого в аренду;
- о цене договора (арендная плата).
Эти условия являются для договора аренды предприятия существенными, а значит, при отсутствии согласованных сторонами в письменной форме всех существенных условий договора аренды предприятия считается незаключенным.
Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ). Порядок регистрации договора аренды предприятия определяется ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок. С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Прежде чем заключить договор аренды предприятия, необходимо удостоверить состав передаваемого предприятия, провести аудиторскую проверку. До подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
При аренде предприятия должны быть соблюдены права кредиторов арендодателя. Прежде всего, кредиторы должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду еще до его передачи арендатору. Передача кредиторской задолженности проводиться только с письменного согласия кредиторов. Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, надо за три месяца до передачи предприятия арендатору.
Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе в течение года с того момента, как им стало известно о передаче предприятия в аренду предъявить иск об удовлетворении требований. Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору, потому что они несут солидарную ответственность по долгам (п.4 ст.657 ГК РФ).
Кредиторам, получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия.
Дебиторская и кредиторская задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору.
Передача арендованного предприятия от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается арендатору. Оценивается не все предприятие в целом, а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности. Арендодатель должен снять с балансового учета все переданное имущество, арендатор должен поставить его на баланс «поименно».
К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Подобные документы
Включение имущества в гражданский оборот. Понятие договора аренды и его виды. Существенные условия и содержание. Договор проката, аренды транспортных средств, аренда зданий, сооружений, предприятия, имущественного найма. Финансовая аренда (лизинг).
курсовая работа [43,0 K], добавлен 23.11.2008Понятие, содержание и существенные условия договора аренды, его правовая природа и характерные признаки. Аренда транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий. Особенности договора бытового и хозяйственного проката. Финансовый и оперативный лизинг.
курсовая работа [34,6 K], добавлен 29.10.2014Договор аренды. Виды договоров аренды. Договор проката. Аренда транспортных средств. Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятий. Договор финансовой аренды (лизинга). Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими суб
дипломная работа [27,6 K], добавлен 11.09.2005Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).
курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008Понятие договора аренды, его предмет и основные элементы. Содержание и исполнение договора аренды. Характеристика отдельных видов договоров аренды: договор проката, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений. Основные виды договоров аренды.
курсовая работа [78,4 K], добавлен 17.04.2012Понятие договора аренды и его форма, субъектный состав и предмет. Содержание и срок договора аренды, структура арендной платы. Основные особенности договора проката, аренды транспортного средства, зданий и предприятий. Финансовая аренда (лизинг).
курсовая работа [102,9 K], добавлен 15.12.2010Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.
курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по российскому дореволюционному гражданскому праву. Общие положения об аренде. Договор проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.
дипломная работа [108,8 K], добавлен 19.08.2006Общие положения об аренде. Виды, формы и стороны договора аренды, его условия, сроки и порядок заключения. Государственная регистрация договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности и правовое значение договора проката.
курсовая работа [700,3 K], добавлен 19.01.2016Сущность и содержание договора аренды, его разновидности и отличительные особенности: прокат и лизинг, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Нормативные основы регулирования данных договоров, права и обязанности участников.
курсовая работа [28,2 K], добавлен 29.01.2014
