Государственная регистрация прав на недвижимость

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу «Гражданское право»

по теме: «Государственная регистрация прав на недвижимость»

Содержание

Введение

1. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимость

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость

3. Государственная регистрация отдельных видов недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Введение

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации.

В данной работе анализируется государственная регистрация сделок с недвижимостью.

1. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимость

Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) также действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с объектами недвижимости. Однако указанные правовые акты не отвечали реалиям сегодняшнего дня, и в связи с этим возникла необходимость в принятии специального правового акта.

Регистрация недвижимости выполняет следующие функции Брагинский М.И., Витрянский В.В. Гражданское право России. М., 2002. С. 66.:

а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам;

б)осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью;

в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости.

Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры Гражданское право России. Курс лекций /Отв. ред. О.Н. Садиков. СПб, 2002. С. 74.. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон.

Не все из указанных выше функций нотариусов отнесены к компетенции учреждений юстиции, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция Российской Федерации, которая прямо не упоминает государственную регистрацию, однако устанавливает общие принципы регулирования правового режима вещей как объектов права собственности, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон о регистрации, иные федеральные законы. К числу последних относятся следующие Федеральные законы:

Водный кодекс РФ;

Лесной кодекс РФ;

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

ФЗ «О недрах».

Кроме норм материального права, законодательство включает и нормы процессуального права (Арбитражно-процессуальный кодекс, Гражданско-процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т.д.).

Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется рядом подзаконных актов, которые приняты во исполнение Закона о регистрации и не должны противоречить ему.

Государственной регистрации подлежат только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Большая часть этих прав предусмотрена в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

право хозяйственного ведения имуществом;

право оперативного управления имуществом;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

сервитут.

Закон о регистрации применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Гришаев С.П. отмечает, что статья 164 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 89. . Статья 131 ГК РФ не содержит ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью. Согласно Закону о регистрации сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации.

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено Законом.

Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

В качестве примера Гришаевым рассматривается следующий случай Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 91. .

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права на недвижимость) Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 94-96. .

I. Сделки с отчуждением это:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (т.к. согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи);

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

II. Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

договоры аренды:

зданий, сооружений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен Законом о регистрации. Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Представляется важным привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать переход права Гражданское право. Том 2, полутом 1./ Отв. ред. Суханов Е.А. М., 2003. С. 188.:

договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и др.);

договоры мены объектов нежилого назначения.

Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимостью означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;

Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по своей сути не являются гражданско-правовыми, поскольку одна из сторон таких отношений - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обладает властными полномочиями по отношению к другим участникам этих отношений.

В Законе о регистрации проводится принцип информационной открытости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности, письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости (возникает вопрос о том, распространяется ли это правило на секретные объекты недвижимости).

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость

Государственную регистрацию недвижимости осуществляет Федеральная регистрационная служба, которая была образована в соответствии с Указом Президента РФ от 13.10.2004 № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы». Этим же Указом было утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе.

Согласно п. 3 Положения территориальный орган Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации - главное управление (управление) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (далее - Управление) - в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Министерства юстиции Российской Федерации, актами Федеральной регистрационной службы, а также настоящим Положением.

К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации согласно Закону о регистрации относятся:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

Основополагающем документом, в котором содержится информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним, является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике регистрация прав означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны Ведение этого реестра должно также осуществляться по общим правилам Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 67..

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, содержится в ряде подзаконных актов и, в частности, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информация, внесенная в ЕГРП, является единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав. Только сведения ЕГРП позволяют определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с недвижимостью, а также момент возникновения и прекращения ограничения (обременения) существующего права Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 69-71..

ЕГРП состоит из трех частей. Первая часть - книги учета документов, вторая - непосредственно записи о конкретных объектах недвижимости, правах на эти объекты, правообладателях, ограничениях (обременениях) прав, произведенные в соответствии с установленными требованиями, третья - дела правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из нескольких последовательно сменяющих друг друга действий (стадий).

Начинается государственная регистрация с того, что необходимо представить определенный набор документов, отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации. Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов необходимо представить доказательства оплаты государственной пошлины. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.) должно быть указано назначение платежа.

Рассмотрение дела по существу заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (вторая стадия).

Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении.

Законность сделки определяется ее соответствием закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Эта норма применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима. Другими словами, речь идет об условиях действительности сделок.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 77..

1. Содержание сделки должно быть законным.

Другими словами, сделка должна соответствовать существующему правопорядку, не противоречить закону и подзаконным актам.

2. Сделка должна совершаться правоспособными и дееспособными лицами.

Требование правоспособности применимо по отношению к юридическим лицам, государству, государственным образованиям, муниципальным образованиям, поскольку право на совершение сделок последними может быть ограничено законом или учредительными документами. Что касается граждан, то они должны быть дееспособными для того, чтобы совершать сделки (отдельные изъятия установлены законом).

3. Единство воли и волеизъявления.

Если такого единства нет, то речь идет о сделке, совершенной с пороком воли, и такая сделка может быть признана недействительной по решению суда, если это оспоримая сделка, или независимо от наличия такого решения, если это ничтожная сделка. Порок воли может заключаться в том, что воля отсутствует вообще (под влиянием насилия) либо воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования (под влиянием обмана)

4. Соблюдение формы сделки.

Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания.

Все недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримыеГришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 81. . Ничтожными или абсолютно недействительными являются сделки, которые недействительны уже в момент ее совершения в силу закона, и поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется. Суд, установив факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность. Предметом иска в данном случае является требование применить установленные законом последствия недействительности сделки. В исключительных случаях ничтожная сделка может быть признана действительной (например, сделка, совершенная малолетним к его выгоде). Суд вправе применить последствия ничтожной сделки и по собственной инициативе.

В Гражданском кодексе предусмотрены следующие виды ничтожных сделок: сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК), сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК), сделки, совершенные лицом, признанным недееспособным (ст. 171 ГК), и сделки, совершенные малолетним (ст. 172 ГК), сделки, совершенные с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в тех случаях, когда несоблюдение формы влечет недействительность сделки Иоффе О.С. Гражданское право России. М., 2000. С. 341..

Что касается оспоримых сделок, то они сами по себе являются действительными (т.е. порождают права и обязанности у сторон), однако могут быть оспорены в суде, и в связи с этим признаны недействительными. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные юридическими лицами, выходящие за пределы правоспособности этих лиц (ст. 173 ГК), сделки, совершенные лицом или органом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК), сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 16 лет (ст. 175 ГК), сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК), сделки, совершенные гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК)Иоффе О.С. Гражданское право России. М., 2000. С. 342-343. .

Таким образом, при проведении правовой экспертизы необходимо установить следующие обстоятельства Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 101.:

стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) или принадлежит заявителю на основании другого вещного права;

договор заключен в требуемой законом форме и содержит все существенные условия;

соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

При проверке действительности сделки не будут регистрироваться любые сделки, в которых нарушены какие-либо из вышеназванных условий, даже если речь идет об оспоримых сделках.

После осуществления правовой экспертизы, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества регистратор принимает одно из трех возможных решений: зарегистрировать право, сделку или ограничение (обременение) права либо приостановить ее оформление или отказать в государственной регистрации.

В случае регистрации права на недвижимость регистрация заканчивается внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершением надписей на правоустанавливающих документах или выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации установлен также в подзаконных актах. Подробный перечень документов, который учитывает требования Закона о регистрации и иных законов, отражен в нормативных инструкциях, разработанных Минюстом РФ.

Удостоверение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и сделок осуществляется различными способами. Так, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав, тогда как проведенная государственная регистрация сделок с недвижимостью официально подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, выражающего содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора).

Непосредственно акт государственной регистрации совершает регистратор прав - должностное лицо, замещающее государственную должность. Руководители органов по государственной регистрации (главные государственные регистраторы) назначаются на должность и освобождаются от должности Минюстом РФ. Что касается государственных регистраторов, возглавляющих обособленные подразделения органов по государственной регистрации, то они назначаются и освобождаются от должности Федеральной регистрационной службой.

3. Государственная регистрация отдельных видов недвижимости

Закон о регистрации особо отмечает регистрацию отдельных видов недвижимости. К таковым видам относятся:

· предприятия;

· кондоминиумы;

· вновь создаваемые объекты недвижимого имущества;

· долевая собственность;

· аренда недвижимости;

· сервитуты;

· право на недвижимое имущество, установленное решением суда;

· ипотека;

· доверительное управление и опека недвижимым имуществом.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 107-108..

Предприятие может быть объектом как вещных прав (в первую очередь права собственности), так и объектом обязательственных отношений (купли-продажи, аренды и т.д.). В целом предприятие рассматривается как разновидность недвижимости.

Совершение сделки с предприятием (например, заключение договора купли-продажи) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим собственником. Другими словами, в момент совершения сделки предприятие должно функционировать.

При совершении сделки с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если же юридическое лицо прекращает свою деятельность как субъект гражданского права, то такое предприятие нужно рассматривать не как единый имущественный комплекс, а как отдельные виды имущества.

Возможны ситуации, когда предприятие не имеет в своем составе недвижимого имущества. Речь идет о мелких фирмах, оказывающих всякого рода услуги, которым нет необходимости в обладании недвижимостью. Тем не менее, и такие предприятия считаются разновидностью недвижимости.

В отдельных случаях в состав предприятия входит несколько объектов недвижимости (различные здания, сооружения и т.д.).

По общему правилу то недвижимое имущество, которое входит в состав предприятия как имущественного комплекса, регистрируется по месту нахождения этого недвижимого имущества.

В тех случаях, когда с предприятием как имущественным комплексом совершаются сделки, в результате чего происходит переход прав на него, то государственная регистрация как сделки, так и перехода прав на него осуществляется Федеральной регистрационной службой. На основании подобной регистрации регистрируются как переход прав, так и ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Понятие кондоминиума было дано в Законе о товариществах собственников жилья, однако в настоящее время этот правовой акт отменен в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Вместо термина «кондоминиум» новый ЖК ввел понятие «многоквартирный дом». Регистрация кондоминиума как отдельного объекта недвижимости более не производится. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей моментом, с которого вещь считается существующей юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь Гражданское право. Том 2, полутом 1./ Отв. ред. Суханов Е.А. М., 2003. С. 488..

Таким образом, действия по созданию объекта недвижимости сами по себе не влекут права собственности. Необходимо осуществить государственную регистрацию вновь возникшего права. До государственной регистрации речь может идти только о праве собственности на определенный набор строительных материалов.

В данном случае право собственности может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и были представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.

Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае их приватизации, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Так, предприниматели часто предпочитают не выкупать нежилые помещения для своих предприятий, а брать их в аренду. Широко применяется также аренда транспортных средств, земельных участков и т.д.

В Гражданском кодексе имеются правовые нормы, регулирующие как общие положения об аренде, так и отдельные виды договоров аренды недвижимого имущества (аренда зданий, сооружений, аренда предприятия и т.д.). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В Гражданском кодексе проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенного с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, спортивными сооружениями, спутниками и т.д.).

Предметом (объектом) договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки и другие имущественные комплексы и сооружения, транспортные средства и другие вещи.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, такие особенности установлены Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды - это договор о предоставлении имущества в пользование, чем он и отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества.

Нельзя не обратить внимание на противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и Законом о регистрации, в котором говорится о регистрации права аренды. Таким образом, аренда в последнем случае выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество) Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 115..

В п. 2 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика, на основании договора аренды от 17.04.1997 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным, и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

В п. 6 указанного информационного письма подчеркнуто, что положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Сервитут регистрируется как обременение недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и с этого момента он вступает в силу Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005. С. 139. .

С заявлением о регистрации может выступить как собственник недвижимости, так и лицо, в пользу которого установлен сервитут (в последнем случае согласия собственника не требуется).

Возможны ситуации, когда сервитут распространяется не на весь объект недвижимости, а только на его часть. В этом случае для регистрации прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Одним из оснований государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть осуществлена на основании судебного решения, вынесенного судами общей юрисдикции (включая мировых судей), арбитражными судами или третейскими судами.

В качестве основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество судебные решения могут выступать в различных гражданско-правовых спорах, а также при установлении фактов, имеющих юридическое значение. В результате судебного решения может быть установлено право на недвижимое имущество. Так, согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают и из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. В частности, речь может идти о решениях, признающих за гражданами и юридическими лицами вещные права на недвижимое имущество (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д.).

Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. ГК РФ под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, особенностью данного вида залога является то, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Гражданское право России. М., 2002. С. 108..

Ипотека рассматривается как обременение вещных прав, и поэтому регистрироваться она может только после регистрации соответствующего вещного права. Применительно к ипотеке такими вещными правами являются право собственности или право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, сдаваемое в залог.

Особенностью договора ипотеки является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя либо залогодержателя после государственной регистрации вещных прав. Залогодержатель должен представить для государственной регистрации ипотеки договор об ипотеке, а также документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложения. Должен быть также представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, и платежные документы, подтверждающие уплату регистрационного сбора.

Как опека, так и доверительное управление над недвижимым имуществом предполагают возможность распоряжения этим имуществом. В связи с этим законодатель особо подчеркивает необходимость предоставления в регистрирующие органы документов, подтверждающих наличие отношений опеки или доверительного управления. Такими документами могут быть соответствующие договоры или решения суда.

В Российской Федерации правовой формой, на основании которой имущество передается в доверительное управление, является договор доверительного управления имуществом. Регулируется этот договор главой 53 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона - доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняются за его счет.

Заключение

Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК РФ производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.

21 июля 1997 г. Президентом РФ был подписан принятый 17 июня 1997 г. Государственной Думой и одобренный 3 июля 1997 г. Советом Федерации Закон о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной упомянутым Законом о регистрации системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий. Закон о регистрации также включает в себя порядок государственной регистрации отдельных видов недвижимости.

Список использованных источников

1. Конституция РФ.

2. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 2.

3. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 3.

4. Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2004 № 217-ФЗ).

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Гражданское право России. М., 2002.

6. Гражданское право. Том 2, полутом 1./ Отв. ред. Суханов Е.А. М., 2003.

7. Гражданское право России. Курс лекций /Отв. ред. О.Н. Садиков. СПб, 2002.

8. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2005.

9. Иоффе О.С. Гражданское право России. М., 2000.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй./ Под редакцией Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004.