Договор аренды и исполнение обязательств

Задача № 1. Тема: Договор аренды. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Условие задачи:

АО «Путь» (арендодатель) и ООО «Прима» (арендатор) заключили договор на аренду здания, принадлежащего АО на праве собственности. Договор был подписан 16.09.97 г. В этот же день в соответствии с условиями договора был выписан и предъявлен к оплате счет по оплате арендной платы, страхового депозита на сумму 250 тыс. долл. США.

Поскольку арендатор в нарушение условий договора указанный счет не оплатил, о причинах неисполнения АО не сообщил, 10.12.97 г. АО обратилось в суд к ООО «Прима» с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Подлежит ли предъявленный иск удовлетворению? Изучите ст.ст. 606, 614, 619 ГК РФ. Поясните понятие договора аренды; понятие, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. При каких условиях возможно досрочное расторжение договора аренды арендодателя?

Решение:

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В арендный период права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или владения имуществом. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью Ст. 606 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Передача в аренду имущества производится по договору аренды и оформляется приемно-передаточным актом. В договоре аренды предусматривают состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, оговаривается срок их предстоящей службы, рассчитанной исходя из оценки имущества с учетом фактического износа и действующих норм амортизационных отчислении, и величина арендной платы.

Арендная плата за имущество включает в себя, как правило, средства, предусмотренные нормами отчислений на полное восстановление и сметами затрат на ремонт основных средств, и часть прибыли, устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента (арендный процент).

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды Ст. 614 ГК РФ.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд Ст. 614 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор Ст. 619 ГК РФ:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным Ст. 450 ГК РФ.

Ответ:

1. Арендатор (ООО «Прима») существенно нарушил условия договора аренды (в течение почти 3-х месяцев им не были произведены выплаты арендной платы). Тогда как в основном в договорах аренды предусматриваются ежемесячные платежи (по обычаям делового оборота).

2. Если в договоре были предусмотрены ежемесячные платежи, то арендатор больше двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ), т.е. договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда на основании заявления арендодателя (АО «Путь») в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 619 ГК РФ).

3. С другой стороны по условиям договора арендатор обязан был погасить страховой депозит, но в нарушение условий договора не произвел оплату, т.е. существенно нарушил условия договора аренды - решение как и в п. 2.

4. С другой стороны арендодатель (АО «Путь») не направлял арендатору (ООО «Прима») письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, т.е. не предпринял мер к взысканию арендной платы. Поэтому иск не может быть удовлетворен согласно ст. 619 ГК РФ.

Задача 2. Исполнение обязательств (кредитный договор)

Условие задачи:

В декабре 1998г. Московский индустриальный банк выдал торговому дому «Монтажресурсы» ссуду в 400 млн. руб. на 4 месяца под 140% годовых. В залог заёмщик предоставил банку металлопрокат (сталь), который торговый дом согласно договорённости с банком должен был сам реализовать. В январе 1999г. «Монтажресурсы» нашёл покупателя - ТОО «Дюк», заключив договор о поставке этому товариществу 848 т. стали на 203,2 млн. руб. Торговый дом «Монтажресурсы» свои обязательства выполнил, однако «Дюк» не оплатил ему стоимость полученного металлопроката.

В апреле 1999 г. истёк срок кредитного договора, и Московский индустриальный банк потребовал от «Монтажресурсы» погасить ссуду и проценты по ней. Однако торговый дом не смог сделать этого, так как не получил денег от «Дюк». Торговый дом предложил банку заключить с ним договор об уступке требований долга с «Дюка», и банк принял предложение. Банк обратился в арбитражный суд с иском к ТОО «Дюк» о взыскании задолженности за поставленный, но неоплаченный металл в сумме 203,2 млн.руб.

Поясните понятие обязательства, ответственности за его нарушение, условия перевода долга. Какое решение поданному иску должен принять арбитражный суд?

Решение:

Каждое обязательство, возникающее вследствие заключения договора основывается на вере кредитора в будущее исполнение должником действия, необходимого для удовлетворения интереса кредитора и на убежденность в том, что, вступая в обязательство, он вступает в правоотношение, вследствие чего его права становятся обеспеченными принудительной силой государства.

Исполнение обязательств обеспечивается системой мер организационного, экономического и правового порядка. Так, само существование законодательства обеспечивает исполнение обязательств: устанавливает принципы исполнения, предусматривает недопустимость одностороннего отказа от обязательства или изменения его условий, устанавливает возможность принудительного исполнения и т.д. Одновременно оно содержит ряд норм, направленных именно на обеспечение исполнения обязательств (ст. 329 - 381 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Некоторые из указанных способов относятся к числу традиционных, известных еще римскому частному праву; они предусматривались как русским гражданским правом, действовавшим до 1917 года, так и гражданским правом советского периода. Нормы гражданского законодательства, закрепляющие эти конструкции, по общему правилу объединяются в специальном институте обеспечения исполнения обязательств.

Обязательство -- гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307ГК).

Обязательства возникают, как правило, из договоров, одно сторонних сделок, из актов государственных органов и органа местного самоуправления, вследствие причинения вреда и из иных оснований, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 8 ГК РФ).

Основаниями возникновения обязательств являются юридические факты или совокупности этих фактов (юридические составы, в результате наступления которых возникают обязательственные правоотношения). К числу таких оснований относятся сделки, административные акты, причинение вреда другому лицу, неосновательное обогащение, иные действия граждан и юридических лиц, события.

Ведущее место среди оснований возникновения обязательств занимают договоры. Субъекты гражданского права, вступая в договорные отношения, добровольно принимают на себя права и обязанности. Обязательства могут возникнуть также из односторонних сделок, когда какой-либо субъект гражданского права в Одностороннем порядке принимает на себя определенные обязанности (например, объявление конкурса).

В редких случаях обязательства возникают из административного акта, т. е. индивидуального акта органа административного управления (например, выдача ордера местной администрацией, в результате чего возникает обязательство заключить договор найма жилого помещения).

Обязательство может возникнуть из факта причинения вреда, когда причинившее вред лицо рассматривается в качестве должника, а потерпевший -- в качестве кредитора. Под неосновательным обогащением понимаются случаи, когда лицо без установленных законом, иным правовым актом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Такое лицо является должником по отношению к лицу, за чей счет оно неосновательно обогатилось.

Обязательства могут быть односторонними, когда одна сторона имеет только права, а другая -- только обязанности (например, заем ст. 807 ГК), и двусторонними (взаимными), когда каждая из сторон имеет и права, и обязанности (например, купля-продажа ст. 454 ГК).

Помимо простых обязательств, в которых участвуют один кредитор и один должник, бывают сложные обязательства, когда в качестве должника и кредитора, а иногда того и другого выступают несколько лиц. В этих случаях порядок исполнения обязательства его участниками определяется в зависимости от предмета обязательства и условий соглашения сторон.

Исполнение обязательств -- совершение действий, составляющих содержание обязательства: передача вещи (в том числе уплата денег), выполнение работы, оказание услуг и т.д.

По гражданскому праву обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (в частности, относительно качества, количества, срока, места, способа исполнения обязательства) (ст. 309 ГК).

Как правило, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора за исключением случаев, предусмотренных законом. Если иное не вытекает из закона или существа обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и о, стороннее изменение условий договора допустимы также в случаях, предусмотренных договором при исполнении обязательству связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК).

Обязательство должно исполнятся целиком и надлежащему лицу, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства. Кредитор вправе не принимать исполнения обязательств по частям (ст. 311 ГК).

Под гражданско-правовой ответственностью понимаются неблагоприятные имущественные последствия для лица, допустившего гражданское правонарушение, выразившиеся в утрате таким лицом части имущества. Таким образом, гражданско-правовая ответственность всегда носит имущественный характер. Она может выступать в форме возмещения убытков (вреда, в том числе морального), уплаты неустойки, потери задатка.

В зависимости от оснований возникновения ответственность делится на: договорную (возникающую в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора); внедоговорную (возникающую непосредственно из правонарушения, при отсутствии обязательственных отношений между нарушителем и потерпевшим).

Различают также долевую, солидарную и субсидиарную; ответственность.

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе.

При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334, 349 ГК).

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Любые соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК) (п. 46 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель -- лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель -- лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя могут выступать как сам должник, так и третье лицо. Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении .залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, -- с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе и от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан надлежащим образом его сохранять и содержать и, в частности: 1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, -- на сумму не ниже требования; 2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 3) немедленно уведомлять другую сторону о, возникновении угрозы, утраты или о повреждении заложенного имущества.

В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении договоров о получении кредитов с банками, ломбардами и т. д. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое надлежит передать залогодержателю, -- с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без судебного решения возможно при заключении залогодателем и залогодержателем специального соглашения, которое должно удовлетворять двум условиям: оно должно удостоверяться нотариально и заключаться сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Это значит, что в случае получения ссуды, обеспеченной залогом недвижимости, банк-кредитор (залогодержатель) уже после факта невозврата кредита или процентов по нему должен будет заключить и нотариально удостоверить с залогодателем соглашение об удовлетворении претензий залогодержателя: на заложенное имущество. В случае отказа залогодателя по какой-либо причине от заключения такого соглашения, залогодержатель для удовлетворения своих претензий должен все равно обращала: в суд.

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК). Если сторонами не: достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условии о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (п. 43 постановления Пленум РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Под переводом долга понимается замена должника в обязательстве.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора все возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником (ст. 392 ГК). Например, если кредитор по денежному обязательству предоставил первоначальному должнику отсрочку в уплате долга, то новый должник вправе возражать против требования кредитора о погашении долга в первоначально обусловленный срок. С переводом долга прекращаются поручительство (п. 2 ст. 367 ГК) и залог (ст. 356 ГК), кроме случаев, когда поручитель или залогодатель дали согласие нести ответственность за нового должника.

Форма соглашения о переводе долга должна соответствоватъ форме основного обязательства, в котором происходит замена должника:

- перевод долга по сделке, совершенной в простой письменной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме;

- перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Ответ:

1. Суд обязан удовлетворить иск банка к ТОО «Дюк» о взыскании задолженности за поставленный, но неоплаченный металл в полном объеме. Т.к. ТД «Монтажресурсы» свои обязательства по отношению к ТОО «Дюк» по поставке товара выполнил полностью, то условия договора нарушило ТОО «Дюк».

2. Предложение о переводе долга исходило от ТД «Монтажресурсы» и кредитор - Московский индустриальный банк принял предложение об уступке права требования долга с ТОО «Дюк».

3. Таким образом, на основании п. 1 ст. 391 ГК требования банка к ТОО «Дюк» вполне правомочны и иск подлежит удовлетворению.