Принципы жилищного права

1

1. Конституционное право граждан на жилище.

Проблемы сущности и содержания права граждан на жилище всегда являлись предметом серьезного внимания российских правоведов.

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям:

- возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и другим основаниям;

- возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами, предусмотренным законодательством;

- возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина - собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора;

- обеспечение для жителей жилых домов здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

- обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище;

Право на жилище согласно ст.17 Конституции РФ принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы.

Право на жилище, провозглашенное в ст.40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и по этому в силу ст.17 Конституции РФ это право неотчуждаемо: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе.

Конституционное право на жилище означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для проживания.

Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи.

Право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования реализуется в основном в правоотношениях административно-правового и гражданско-правового (договорного) характера, а в домах частного жилищного фонда - в отношениях гражданско-правового характера. Гражданский кодекс РФ (ст.288) прямо предусматривает право собственника сдавать жилое помещение для проживания другим лицам на основе договора.

По мере осуществления жилищных программ будет расширяться содержание права на жилище, оно будет дополняться новыми моментами, охраняться новыми материальными и юридическими гарантиями.

2. Понятие, предмет и метод жилищного права

Предметом жилищного права являются общественные отношения, которые в законодательстве и юридической литературе получили название «жилищные отношения». Это понятие является собирательным и охватывает различные виды отношений: отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, отношения по использованию пригодных для постоянного проживаний жилых помещений и т.д.

Жилищные отношения имеют отличительную особенность - они складываются, как правило, по поводу готового объекта: жилого дома, квартиры, иного объекта, включенного в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенного для проживания.

Статья 4 ЖК РФ выделяет следующие их виды:

1. отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения прав владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2. отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3. отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений;

4. отношения по отнесению к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;

5. отношения по учету жилищного фонда;

6. отношения по содержанию и ремонту жилых помещений;

7. отношения по переустройству и перепланировке жилых помещений;

8. отношения по управлению многоквартирными домами ;

9. отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10. отношения по предоставлению коммунальных услуг;

11. отношения по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12. отношения по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда;

участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другими федеральными законами.

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод.

Термин «жилищное право» в юридической литературе понимается в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле слова понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями и проживания в них. Жилищное право в широком смысле слова - это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей: гражданского, административного, земельного права и др. Как комплексная отрасль жилищное право регулирует общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Жилищное право не является самостоятельной отраслью права.

3. Принципы жилищного права

Принципы жилищного права - это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли. ЖК РФ называет следующие принципы жилищного права:

1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище.

- используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан.

- в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

- стимулируют жилищное строительство.

- обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг касающихся обслуживания жилищного фонда.

- обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным нормам.

- обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

2. Принцип безопасности, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в предусмотренных в ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности, при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях и катастрофах, а также в целях задержания лиц подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилищем признается «помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей, а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека». Недопустимость произвольного лишения жилья означает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав означает, что участники жилищных отношений по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права по-своему.

4. Признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ. Этот принцип находит свое выражение, прежде всего, во взаимоотношениях государственных органов, органов местного самоуправления и граждан в вопросах участия в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома.

5. Обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав достигается при помощи различных способов их защиты, определенных статьей 11 ЖК РФ.

6. Судебная защита нарушенных жилищных прав. В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Основным органом, призванным осуществлять защиту нарушенных жилищных прав, является суд.

7. Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда тесно связан со следующим принципом, так как выражается в установлении запретов на использование жилищного фонда в промышленных целях; возложение на собственников жилых помещений обязанности по его содержанию и ремонту, в установлении государственного учета и контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

8. Принцип использования жилых помещений по назначению означает, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

9. Доступность пользования жилым фондом означает, что граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона.

4. Жилищное законодательство

Жилищное законодательство - это совокупность нормативных правовых актов, с помощью которых государством регулируются соответствующие жилищные правоотношения. Жилищный кодекс установил новую систему жилищного законодательства, которую образуют источники жилищного права.

1. Конституция РФ. Относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Конституция РФ предоставляет субъектам РФ право иметь собственное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления законодательной деятельности. Согласно ст.72 Конституции РФ субъекты РФ вправе издавать законы по вопросам, находящимся в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в т.ч. иметь жилищное законодательство (п. «к» ст.72 Конституции РФ).

В случае противоречия между федеральным законом и нормативно-правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и субъекта РФ, действует нормативно-правовой акт субъекта РФ (см. п.6 ст. 76 Конституции РФ).

2. Федеральные законы.

А) Здесь в первую очередь необходимо назвать ЖК РФ - кодифицированный закон, который был принят ГД 22 декабря 2004 года, вступил в силу с 1 марта 2005 года. Среди федеральных законов Кодекс закрепил свое верховенство.

Б) Гражданский кодекс РФ.

В) Федеральные законы: Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», ФЗ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и другие.

3. Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, например Указ Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы Жилище» от 29 марта 1996 г., Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе Жилище» от 20 июня 1993 г. Указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам.

4. Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и нормативно-правовые акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативно-правовых актах РФ, законах и иных нормативно-правовых актах субъектов РФ, нормативно-правовых органов местного самоуправления, положениям ЖК РФ применятся положения ЖК РФ.

5. Акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех которые ныне свое существование прекратили. Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г., Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства. Но, разумеется, все они действуют лишь в части не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.

6. Руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и постановления Конституционного Суда РФ. В постановлениях Конституционного Суда РФ производится проверка конституционности целого ряда нормативных актов, в том числе и норм Жилищного кодекса. Хотя эти постановления и вносятся в связи с запросом и жалобами по конкретным делам, признание тех или иных норм не соответствующими Конституции РФ означает утрату ими силы, прекращение действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем.

Изданные до введения в действие Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты, не являющиеся законами, применяемые на территории РФ по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Жилищный кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, поэтому, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.

2. «Жилищное право», учебник под ред. Н.В. Перепелкиной, издательство «Ось-89», Москва 2006 г.

3. Консультант Плюс: Высшая школа, учебное пособие.