Договор аренды и безвозмездного пользования имуществом

11

Некоторые вопросы аренды и безвозмездного пользования имуществом

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве являлся договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator - наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor - нанимателю) одну или несколько определённых вещей для временного пользования, а наниматель в свою очередь обязывалась уплатить за пользование этими определённое вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

По законодательству многих государств, договор аренды (имущественного найма) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Но также следует отметить, что законодательство различных стран рассматривает договор аренды по-разному.

Например, Швейцария рассматривает договор аренды, как разновидность имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору аренды в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма различают договор найма движимого и недвижимого имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [2. с. 366].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным.

Целью договора аренды следует считать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность [7. с. 102].

Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. Следует разграничивать договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК Республики Беларусь.

Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара, и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.

Договоры аренды и безвозмездного пользования близки по своей сути. В обоих случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (арендатору, ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая сторона, то есть арендатор обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Главное отличие между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.

Договоры аренды и найма жилого помещения настолько близки по своей сути, что разграничить их практически невозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь, но с учётом положений закреплённых в ГК Республики Беларусь. Также по договору найма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья, то есть, коммунальные и другие платежи. Также различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре аренды.

Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу, закреплённому в ГК Республики Беларусь, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены [6. с. 27].

Вопросы, связанные с регулированием арендных отношений, касаются практически каждого субъекта хозяйствования. И даже те счастливчики, которым законодательством разрешено регистрировать юридическое лицо в собственной квартире, на определенной стадии развития своего бизнеса вынуждены задумываться об аренде офиса. А для организаций, осуществляющих производственные виды деятельности, эти вопросы вообще становятся жизненно важными.

Поэтому принятие Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 518), который, за небольшим исключением, вступает в силу с 1 января 2010 г., должно заинтересовать практически всех. Рассмотрим наиболее любопытные положения этого документа.

В первую очередь отметим, что Указом № 518 установлены единые подходы к определению размеров арендной платы при сдаче в аренду как капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, так и торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности. При этом право на введение дополнительных понижающих или повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы Глава государства также оставил за собой, упразднив Республиканскую комиссию по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - Республиканская комиссия), которая в течение длительного времени являлась главным органом, регулирующим арендные отношения.

Напомним, что Республиканская комиссия в результате принятия Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее - Указ № 495) получила право:

- давать разъяснения о применении Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного Указом № 495;

- вводить для отдельных категорий арендаторов и видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, а также для отдельных зданий, сооружений, помещений, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.

Значительная часть Указа № 518 посвящена вопросам «судьбы» средств, полученных от сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее - недвижимое имущество), находящихся в республиканской собственности, и оставшихся после вычета сумм амортизационных отчислений, уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные, а также в государственные внебюджетные фонды (далее - арендная плата), платы за право заключения договора аренды недвижимого имущества, полученной при проведении аукциона по продаже этого права (далее - плата за право аренды).

Разработчики Указа № 518 не стали особо церемониться с получателями арендной платы и платы за право аренды. Все республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству, Национальный банк, Администрация Президента, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, а также Генеральная прокуратура обязаны перечислять в республиканский бюджет арендную плату и плату за право аренды в полном объеме.

Республиканским унитарным предприятиям и учреждениям, администрациям свободных экономических зон, другим организациям, которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, акционерным обществам, созданным в процессе приватизации государственной собственности, республиканским государственно-общественным объединениям, которым указанное имущество передано в безвозмездное пользование, повезло несколько больше. Они должны перечислять в республиканский бюджет всю плату за право аренды, но только половину арендной платы (правда, законодательными актами может быть предусмотрено иное).

Еще лучше будут чувствовать себя так называемые валообразующие организации реального сектора экономики Беларуси, перечень которых утверждается Советом Министров Республики Беларусь (это коммерческие организации, за которыми Правительство устанавливает особый контроль по выполнению основных целевых показателей прогноза социально-экономического развития Республики Беларусь на очередной год). Им поручено обеспечить перечисление в республиканский бюджет всей платы за право аренды и всего 20 % арендной платы, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Полностью освобождается от перечисления в бюджет плата за право аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности и оперативном управлении Управления делами Президента, оперативном управлении или хозяйственном ведении организаций, подчиненных этому Управлению делами, оперативном управлении Национальной академии наук Беларуси, а также арендная плата за это имущество.

Кроме того, Глава государства может своим решением освободить от перечисления в республиканский бюджет плату за право аренды за любое другое недвижимое имущество, равно как и арендную плату за него.

Установлены жесткие сроки перечисления в доход республиканского бюджета вышеуказанных платы за право аренды и арендной платы: не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным. А для нерадивых чиновников в Указ № 518 включена норма, согласно которой неуплата или неполная уплата в республиканский бюджет перечисленных средств влечет ответственность, предусмотренную Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом.

Контроль за перечислением в республиканский бюджет платы за право аренды и арендной платы (а значит, и ответственность за нее) возложен непосредственно на руководителей названных выше государственных органов и иных организаций, а контролировать выполнение самого Указа № 518 будет Комитет государственного контроля Республики Беларусь.

Все рассмотренные выше вопросы касались только арендодателей недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности. Естественно, читателей гораздо больше интересуют нормы комментируемого законодательного акта, затрагивающие интересы второй стороны договоров аренды, - многочисленного «класса» арендаторов, заждавшихся улучшения своего положения.

Первое (и, наверное, самое важное): с 1 января 2010 г. размер арендной платы будет определяться на условиях, предусмотренных Положением о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом № 518, исчисляться исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды, и указываться в этом договоре. Другими словами, многолетняя мечта всех арендаторов сбылась: ставки арендной платы наконец-то «отвязаны» от евро и будут меняться только вместе с размером базовой величины, которая в нашей стране является, наверное, самым стабильным экономическим «параметром».

Второе важнейшее нововведение Указа № 518 - это правило, в соответствии с которым для расчета арендной платы арендуемая площадь будет определяться по техническому паспорту (при отсутствии такой возможности определения - путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем). И никаких нормируемых площадей (это площадь всевозможных коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт и т.п.), плату за которые тоже «вешали» на арендаторов согласно Указу № 495, и коэффициентов перевода! Это позволит избежать многочисленных ошибок, субъективных решений и бесконечных споров.

Каждый арендатор теперь может взять в руки рулетку, измерить площадь занимаемого им помещения и самостоятельно определить величину арендной платы, которую он должен вносить за него (как показывает опыт, данные, приведенные в техническом паспорте, зачастую отличаются от реальных). И даже установленные Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, также утвержденным Указом № 518 (далее - Положение о порядке определения размеров арендной платы), повышающе-понижающие коэффициенты в размере от 0,5 до 3 не смогут помешать ему сделать это. Ведь их применение возможно только по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (если такое согласование предусмотрено законодательством).

Положением о порядке определения размеров арендной платы также предусмотрено применение коэффициентов в размере от 0,6 до 1, которые устанавливаются облисполкомами или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта. Их использование совершено логично (снимаешь помещение в центре - плати больше), и вряд ли вызовет вопросы у арендаторов.

В арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей и определенную в силу Положения о порядке определения размеров арендной платы, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем в соответствии с законодательством. При этом расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

В приложениях к Положению о порядке определения размеров арендной платы приведены базовые ставки арендной платы для населенных пунктов Республики Беларусь (в Минске она равна 0,5 базовой величины, в областных центрах - 0,3 базовой величины и т.д.) и коэффициенты к базовым ставкам, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, отдельных категорий арендаторов и недвижимого имущества.

В завершение отметим, что, кроме уже упомянутых положений, Указом № 518 утверждены еще два документа: Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности и Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности. Но к их анализу, как и к рассмотрению других важных вопросов, связанных с арендными отношениями, мы вернемся в следующих материалах.

Несмотря на тот факт, что Указ № 518 вступает в силу с 1 января 2010 г., договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до его вступления в силу на срок до 31 марта 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с данным законодательным актом. Если же такие договоры заключены на более длительный срок, то их следует привести в соответствие с Указом № 518 в трехмесячный срок с даты вступления его в силу (то есть до 1 апреля 2010 г.).

Список использованных источников

Конституция Республики Беларусь. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Минск «Беларусь» 1997.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998года. (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст. 101). ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» - 2009 г.

Гражданское право Учебник. Под ред. Яковлева В.Ф. Издательство РАГС. год издания. 2003. 503 с.

Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч.2 Под общ. Ред. проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2000. - 1008 с.

Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть: Практ. Пособие. - Мн.: Молодежное научное общество, 2001. 547 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 2 кн. Кн. 1. /Отв. Ред. В.Ф. Чигир. - 2-ое изд. - Мн.: Амалфея, 2000. 544с.

Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Общая часть. - Мн.: «Молодежное научное общество». 2000 - 360с.

Мейер Д. И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 1997. - с. 408.

Универсальный юридический справочник под общей редакцией В.А. Шадацкого. // М.: АО «Инициатива». - 1992.