Аренда: ошибок можно избежать

Утихли бурные обсуждения в печати проблем, связанных с регистрацией и перерегистрацией, оставляющими "за бортом", как говорят статданные, около 40% юридических лиц. Благополучно миновавшие эти процедуры будут далее, что называется, строить отечественную экономику. Правда, общая ситуация такова, что вместо достойной хозяйственной деятельности предприятия сворачивают производство и промышляют арендой вверенных им площадей. Особенности арендных отношений не обошли вниманием контролирующие органы. Как показывает практика, стороны арендных правоотношений допускают одни и те же ошибки. С просьбой проанализировать наиболее типичные из них мы обратились к специалистам Мингосимущества.

Первое условие предотвращения возможных конфликтов сторон - грамотное составление договора аренды с обязательным указанием цели использования предоставленных в аренду помещений. Связано последнее требование с тем, что минимальные ставки арендной платы установлены в соответствии с Указом Президента от 21.08.1996 N 302 "О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности" именно в зависимости от целевого назначения помещений.

Зачастую, однако, в договорах не определена цель использования арендуемого помещения либо, когда помещение используется для разных целей, договор содержит лишь одну из них. И как следствие - арендная плата рассчитывается неверно, что влечет за собой взимание платы в повышенном размере и штраф за использование помещений не по целевому назначению, указанному в соответствующем договоре аренды.

В соответствии с Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности (далее -- Порядок), ставки рассчитываются в долларах США, а арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты. Однако некоторые арендодатели выписывают счета-фактуры за оплату аренды помещений в белорусских рублях по курсу Нацбанка на определенную дату, а арендатор вносит оплату в рублях спустя несколько дней. И в результате разницы курса доллара на день оплаты и на день выписывания счета-фактуры арендная плата поступает не полностью.

С 1 августа 2000 г. ситуация изменилась в связи с ускоренным выходом на единый курс белорусского рубля по отношению к доллару. В целях недопущения роста цен и тарифов на товары, работы и услуги, снижения объемов производства Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (протокол от 06.07.2000 N 7) приняла решение сформировать действующие ставки арендной платы, утвержденные в долларовом эквиваленте, в пересчете на белорусские рубли по курсу НБ на указанную дату (785 руб. за один доллар США). При этом сложившаяся на 1 августа 2000 г. ставка арендной платы ежемесячно должна увеличиваться на 5% в соответствии с утверждаемыми Совмином предельными индексами изменения отпускных цен (тарифов) на товары (работы, услуги), производимые на территории Беларуси.

Если арендатор своевременно перечисляет арендную плату, то вопросов по ее ставке практически не возникает. Однако нередко плата вносится с нарушением установленных договором сроков. Вот тогда-то и появляется проблема, не нашедшая отражения в решениях Республиканской комиссии. В такой ситуации следует применять по аналогии норму, которая существовала до 1 августа 2000 г.

В соответствии с п. 2 Порядка арендная плата вносилась в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день уплаты. Наличие штрафных санкций за несвоевременное перечисление платы не освобождало арендатора от ее внесения по тому же правилу. Так, например, если ставка арендной платы в январе 2001 г. равнялась 1052 руб., а в марте - 1160 руб. и арендатор не заплатил своевременно, то в марте он должен будет произвести оплату за январь 2001 г. по мартовским ставкам и исполнить соответственные штрафные санкции согласно договору аренды.

Учет договоров аренды обязаны вести все субъекты хозяйствования при сдаче в аренду помещений, зданий и сооружений. Этот учет должен представлять собой систему непрерывного документального отражения аренды, что предусмотрено Положением о едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и других помещений, находящихся в республиканской собственности (далее - Положение). Вместе с тем в действующих нормативных документах не содержатся какие-либо требования к форме и содержанию книги учета договоров аренды.

С учетом сложившейся практики Минобразование предложило своим подведомственным организациям и учреждениям следующую форму журнала регистрации договоров аренды:

Но такая форма журнала регистрации не в полном объеме отражает необходимую информацию о договорах аренды. Представляется, в книгу учета договоров аренды нужно включить следующие данные:

1) дату заключения договора аренды, его номер;

2) срок действия договора;

3)дату согласования с республиканским органом госуправления (в случаях сдачи в аренду объектов республиканской собственности);

4)дату госрегистрации (если договор заключен на срок от 1 года и более);

5)сдаваемую в аренду общую (нормируемую) площадь помещений;

6)цель использования арендуемого помещения; 7) арендную плату за 1 кв. м общей площади.

Указ Президента от 04.01.1996 N 9 "Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности" обязал министерства, госкомитеты и другие республиканские органы госуправления ежеквартально представлять Мингосимуществу, Минстату по утвержденной ими форме сведения о сдаваемых в аренду, неиспользуемых и неэффективно используемых зданиях, сооружениях и иных помещениях, находящихся в республиканской собственности. Положением также предусмотрена необходимость представления отчетности. Однако некоторые предприятия, организации и учреждения не представляют эти сведения или представляют их не в полном объеме, что влияет на сводную отчетность по министерству и республике в целом.

В соответствии со ст. 1712 КоАП представление искаженных данных государственной статотчетности, несвоевременное представление или уклонение от представления отчетности органам государственной статистики влекут наложение штрафа на должностных лиц и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность без образования юридического лица, в размере от 10 до 20 МЗП. Те же действия, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, влекут наложение штрафа в размере от 20 до 50 МЗП.

Договор аренды здания и сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Контролирующие органы проверяют правильность расчета размеров арендной платы и фактическое исполнение денежного обязательства. При определении ставок необходимо уточнить, кто собственник объекта аренды, какой категории здание (административное, общественное или производственное).

В настоящее время сдача в аренду нежилых помещений, расположенных в зданиях и сооружениях государственной формы собственности, осуществляется по ставкам, определяемым следующими документами:

-- Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, утвержденным Указом Президента от 21.08.1996 N 302;

-- Временным положением по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности (зарегистрировано в Реестре госрегистрации 18.03.1996, N 1329/12);

-- нормативными актами Минского городского и областных исполнительных комитетов.

Действие Временного положения распространяется на правоотношения, возникающие при заключении договоров аренды (субаренды) помещений, расположенных в производственных зданиях, находящихся в республиканской собственности, за исключением указанных в Классификаторе зданий и сооружений для определения ставок арендной платы согласно Указу N 302 (протокол Республиканской комиссии от 26.03.1999 N 5).

Сдача и приемка объекта аренды осуществляется только после заключения договора аренды с обязательным составлением двухстороннего акта. Акт составляется в присутствии полномочных представителей договаривающихся сторон в двух экземплярах по одному для каждой стороны. В соответствии с Положением о едином порядке сдачи в аренду этот документ должен содержать следующие реквизиты: место и дату составления акта; номер и дату подписания договора аренды, в соответствии с которым производится сдача-приемка объекта; техническое состояние передаваемого объекта; сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей. Акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями. При расторжении договора аренды или по истечении его срока также составляется акт приемки-передачи арендованного имущества.

Те же требования содержатся и в ст. 626 ГК, но распространяются они лишь на передачу в аренду зданий или сооружений. В настоящее время Мингосимущество внесло предложение распространить некоторые статьи ГК, в т.ч. и ст. 626, и на аренду нежилых помещений.

В ходе проверок договоров аренды помещений выяснилось, что иногда арендодатели не составляли планы нежилых помещений, сдаваемых в аренду или составляли их некачественно (без указания этажа, номера комнаты и т.д.). Когда возникала необходимость осмотреть арендуемое помещение, дело доходило порой до абсурда. Арендодатель не мог конкретизировать местонахождение помещения, сдаваемого в аренду. Напомним, что в соответствии с частью третьей ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Необходимость согласовывать с местными исполнительными и распорядительными органами сдачу в аренду объектов социальной сферы предусмотрена постановлениями Совета Министров от 16.07.1992 N 437, от 17.03.1999 N 374.

В соответствии с указанными постановлениями республиканским органам госуправления, объединениям (учреждениям), подчиненным Правительству, Мингосимуществу, его территориальным органам, госпредприятиям, находящимся в республиканской собственности, предложено осуществлять прекращение деятельности, отчуждение, разгосударствление и приватизацию, сдачу в аренду и передачу в безвозмездное пользование объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, образования, науки, культуры, здравоохранения, других объектов социальной сферы по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Местным исполнительным и распорядительным органам рекомендовано рассмотреть вопрос об использовании по назначению объектов социальной сферы, которые относятся к коммунальной собственности.

Встречаются случаи, когда в ходе проверки целевого использования помещений выясняется, что арендодатель неправильно определяет цель использования сдаваемых в аренду помещений. В результате ставка арендной платы рассчитывается неверно.

Как уже упоминалось выше, Порядком определения минимальных ставок арендной платы минимальные ставки установлены с учетом целевого назначения административных зданий. По этому критерию все помещения делятся на три группы:

· 1-я группа -- помещения, используемые для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг (производственные помещения);

· 2-я группа -- помещения, используемые для размещения руководителей, органов управления и контроля юридических лиц и иных целей, не связанных с производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг (непроизводственные помещения);

· 3-я группа -- помещения, используемые одновременно для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг и иных целей (смешанные помещения).

В связи с большим количеством вопросов по определению размера минимальной ставки арендной платы в зависимости от целевого назначения помещений Республиканская комиссия (протокол от 06.07.2000 N 7) разъяснила следующее.

К производственным причисляют помещения, используемые непосредственно для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг, а также для производства интеллектуального продукта, выставочных, актовых, компьютерных, бильярдных залов, дизайн-студий, архивов, пунктов обмена валюты, залов заседаний, комнат переговоров, приготовления пищи в пунктах общественного питания, КПП, медкабинетов, методкабинетов, пекарен, бань и др.

К оказанию услуг относится работа аудиторов, брокеров, букмекеров, дилеров, маркетологов, оценщиков, аукционистов, нотариусов, юристов, туристических и страховых организаций, банков и др. За помещения, занимаемые этими специалистами, размер арендной платы определяется в зависимости от того, кто располагается в них. При размещении в них директора, его заместителя, машинистки и рядовых сотрудников арендная плата взимается, как за смешанные помещения; только руководителя организации, его заместителя, начальников отделов - как за непроизводственные помещения; агентов и другие рядовых сотрудников -- как за производственные помещения.

К органам управления и контроля юридических лиц относится аппарат управления концернов, объединений, учреждений, предприятий и организаций (юридических лиц), состоящий из специалистов различных профессий, а также руководители и аппарат управления ОАО, ООО, ОДО, МП, СП, ИП, различных фирм и других организаций негосударственной формы собственности.

Для классификации должностей руководителей и специалистов рекомендовано использовать общегосударственные классификаторы ОКРБ 006-96 "Профессии рабочих и должности служащих" и ОКРБ 014-97 "Занятия". При определении размера арендной платы эта классификация распространяется и на негосударственные организации. Помещения планово-экономического, производственного отделов, отделов сбыта, снабжения, бухгалтерии и других относятся к используемым для размещения аппарата управления и контроля.

К смешанным в соответствии с разъяснением Республиканской комиссии от 21.04.1998 (протокол N 1) относятся помещения, которые используются одновременно для размещения руководителей, органов управления и контроля юридических лиц, производства продукции, выполнения работ, оказания услуг и иных целей. Коэффициенты комфортности также влияют на ставку арендной платы, и от правильного их применения во многом зависит размер арендной платы. Они установлены вышеуказанным Порядком:

· 0,5 -- для помещений без естественного освещения;

· 0,9 -- для цокольных помещений или 0,75 -- для подвальных помещений;

· 0,9 -- для помещений без отопления;

· 0,9 -- для помещений без центрального водоснабжения и водоотведения;

· 0,9 -- для помещений площадью до 60 кв. м включительно без телефонной связи или 0,95 -- для помещений площадью свыше 60 кв. м без телефонной связи.

Республиканская комиссия также направила в адрес облисполкомов, Минского горисполкома, министерств и других республиканских органов госуправления (письмо от 18.12.2000 N 22-05/2254) разъяснение по применению коэффициента освещенности, данное Минстройархитектуры.

При решении вопросов, касающихся естественного освещения зданий (помещений), следует руководствоваться СНБ 2.04.05-98 "Естественное и искусственное освещение", согласно которому помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь, как правило, естественное освещение. Этот термин означает освещение помещений светом неба (прямым или отраженным), проникающим через световые проемы в наружных ограждающих конструкциях. Естественное освещение может быть боковое (через световые проемы в наружных стенах), верхнее (через фонари, световые проемы в стенах в местах перепада высот здания), комбинированное (сочетание верхнего и бокового освещения). Кроме того, существует понятие "освещение вторым светом". Определение "помещение без естественного освещения" в действующих строительных нормативах не дается.

СНБ 2.04.05-98 (приложения И и К) названы коэффициенты естественной освещенности для зданий (помещений) различного функционального назначения. Для определения комфортности помещений и размера взимаемой за них арендной платы в случае их недостаточной естественной освещенности рекомендовано рассматривать каждый конкретный случай и принимать решение на основании заключения органов гигиены и эпидемиологии.

Что касается коэффициентов, применяемых для помещений без отопления и телефонной связи, то Республиканская комиссия (письмо от 24.11.2000 N 22-05/212-25) разъяснила следующее.

Понижающий коэффициент в размере 0,9 за оплату арендуемых помещений, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения, но расположенных в здании, которое в целом имеет и то и другое, не применяется.

Если арендатор с согласия арендодателя за счет собственных средств в процессе аренды помещений установил телефон, которого ранее не было, то действие понижающего коэффициента по данной позиции прекращается. Порядок возмещения средств, израсходованных арендатором на установку телефона, компенсируется арендодателем по договоренности сторон.

Республиканской комиссией (протокол от 06.03.2001 N 8) также установлены понижающие коэффициенты при сдаче в аренду мансардных помещений. Площади мансардного помещения с высотой наклонного потолка от 0,8 до 1,6 м сдаются в аренду с применением понижающего коэффициента 0,4; с высотой наклонного потолка не менее 1,6 м -- с применением понижающего коэффициента 0,8.

Порядком определения минимальных ставок арендной платы предусмотрено, что при наличии оснований для применения нескольких коэффициентов применяются все соответствующие коэффициенты.

Коэффициент перевода нормированной площади к общей существенно влияет на арендную плату. Проверкой иногда устанавливается, что некоторые арендодатели неправильно его применяют, а отдельные вовсе не имеют представления об этом коэффициенте.

Общая площадь здания рассчитывается исходя из нормированной площади с использованием коэффициента перевода, величина которого определяется по фактическому соотношению общей площади к нормируемой, но не должна превышать 1,5.

Нормируемая (расчетная) площадь общественных зданий определяется как сумма площадей имеющихся в них помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь. То же относится и к площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 м и высотой от 1,8 м (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения).

Для встроенных и пристроенных помещений (зданий), имеющих отдельный вход, коэффициент перевода нормируемой площади к общей определяется по тому же принципу, который применяется к прочим помещениям (зданиям).

Порядком установлено, что арендная плата не взимается и минимальные ставки не применяются в отношении помещений, используемых для осуществления деятельности, финансируемой из государственного (республиканского и (или) местного) бюджета. В применении данного положения арендодатели испытывают определенные сложности. В связи с этим Республиканская комиссия дважды (протоколы от 30.10.1996 N 22/1868 и от 03.12.1997 N 22/2259) давала разъяснения: "Освобождение объединений, предприятий, организаций, учреждений и др. от арендной платы за помещения (площади) производится в случаях, когда доля возмещаемых им затрат за счет средств бюджета составляет более 50% от общей суммы их затрат". "Освобождению от арендной платы подлежат только государственные учреждения и организации, финансируемые из бюджета (республиканского или местного)". Факт финансирования из бюджета, его объем и удельный вес в общем объеме затрат подтверждается:

-- для субъектов хозяйствования, финансируемых из республиканского бюджета, -- республиканскими органами госуправления или объединениями, подчиненными Правительству; -- для субъектов хозяйствования, финансируемых из местного бюджета, -- местными органами управления.

Одна из весьма распространенных ошибок -- неправильное применение льгот по арендной плате в отношении отдельных категорий арендаторов.

Пунктом 10 Порядка установлены льготные минимальные ставки арендной платы в отношении:

1. Общественных объединений, не осуществляющих хозяйственную деятельность, -- в размере 0,1 минимальной ставки арендной платы для непроизводственных помещений (площадь помещений свыше 50 кв. м оплачивается на общих основаниях).

2. Творческих союзов -- в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений, используемых для размещения творческих мастерских. Площадь таких помещений свыше 100 кв. м оплачивается на общих основаниях.

Своим решением (протокол от 06.03.2001 N 8) Республиканская комиссия установила творческим союзам за помещения, арендуемые ими под творческие мастерские, служебные помещения, галереи, салоны, концертные и выставочные залы, студии, лаборатории, арендную плату с 1 марта 2001 г. исходя из утверждаемой облисполкомами и Минским горисполком нормативной себестоимости технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилых помещений, взимаемой в домах государственного жилищного фонда. При этом амортизационные отчисления, расходы по коммунальным услугам, налогам на недвижимость и землю творческие союзы оплачивают пропорционально арендуемой площади.

3. Аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов), киосков Белсоюзпечати, предприятий бытового обслуживания, общественного питания с торговой наценкой не выше 70% и производственных подразделений жилищно-коммунального хозяйства -- в размере 0,4 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений.

Постановлением Республиканской комиссии от 26.03.1999 (протокол N 5) областным и Минской городской комиссиям по согласованию с Республиканской разрешено устанавливать понижающий коэффициент в размере до 0,2 для предприятий общественного питания всех форм собственности (индивидуально), в т.ч. и физических лиц, применяющих торговую наценку не выше 70%, а также освобождать от арендной платы за помещения, используемые субъектами хозяйствования всех форм собственности (индивидуально), в т.ч. и физическими лицами, для организации питания детей дошкольного возраста, учащихся и студентов учебных заведений. А облисполкомам и Минскому горисполкому разрешено освобождать в установленном порядке субъекты хозяйствования всех форм собственности от оплаты амортизационных отчислений, налога на землю, затрат на отопление и коммунальные услуги пропорционально арендуемой ими площади, используемой для тех же целей.

Кроме того, областные и Минская городская комиссии вправе принимать решения о снижении (индивидуально) установленного Порядком для сферы бытового обслуживания коэффициента с 0,4 до 0,2 за помещения, используемые субъектами хозяйствования всех форм собственности, в т.ч. физическими лицами непосредственно для оказания бытовых услуг. Решением Республиканской комиссии (протокол от 19.01.2000 N 6) для государственной аптечной сети установлена льготная ставка арендной платы в размере 0,2 минимальной ставки за производственные помещения, используемые непосредственно для приготовления, хранения и реализации товаров аптечного ассортимента и оказания аптечных услуг. При этом областные и Минская городская комиссии, комиссия Управления делами Президента наделены правом принимать решения (индивидуально) о применении ставок арендной платы, установленной для государственной аптечной сети, и к субъектам хозяйствования негосударственной формы собственности.

4. Учебных заведений, детских и юношеских спортивных школ -- в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для непроизводственных помещений (если такие помещения используются для учебных целей).

В соответствии с разъяснением Республиканской комиссии (протокол от 03.12.1997 N 22/2259) указанная льгота распространяется на все государственные и негосударственные образовательные и воспитательные учреждения и заведения, принадлежащие к национальной системе образования.

Республиканская комиссия приняла также решение не взимать арендную плату и не применять минимальные ставки в отношении помещений, спортивных площадок, используемых общественными детскими и молодежными спортивными организациями, школами здоровья, спортивными секциями и группами, центрами физкультурно-оздоровительной работы по месту жительства, детско-юношескими спортивными школами, детскими коллективами, кружками и студиями самодеятельного художественного творчества и другими детскими общественными формированиями, осуществляющими свою деятельность исключительно за счет добровольных пожертвований, членских взносов и взносов родителей под методическим руководством и контролем управлений, отделов по физической культуре, спорту и туризму, народного образования соответствующих исполкомов.

Указом Президента от 02.06.2000 N 312 "О некоторых мерах по обеспечению населения республики книжной продукцией, связанной с образованием, наукой и культурой, и о государственной поддержке национального книгоиздания в 2000--2001 годах"с изменениями и дополнениями областным и Минскому городскому исполнительным комитетам дано право предоставлять в установленном порядке в безвозмездное пользование помещения, используемые для:

-- осуществления уставной деятельности -- организациям государственной формы собственности, осуществляющим издательскую деятельность;

-- реализации книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой, -- индивидуальным предпринимателям и организациям независимо от форм собственности.

Как разъяснила Республиканская комиссия (протокол от 06.03.2001 N 8), право на рассматриваемую льготу распространяется на индивидуальных предпринимателей и организации, которые используют указанные помещения как для розничной, так и для оптовой торговли книжной продукцией, при условии, что реализация книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой, составляет более 50% товарооборота. Основанием для предоставления льготы является бухгалтерская справка об удельном весе реализации этих видов книжной продукции в структуре товарооборота предприятия.

Республиканская комиссия своими решениями устанавливала льготы и для многих других арендаторов. Так, вышеупомянутым решением Комиссии от 06.03.2001 дано право областным и Минской городской комиссиям, комиссии Управления делами Президента по арендным отношениям допускать в установленном порядке применение (индивидуально) для предприятий розничной торговли всех форм собственности, в т.ч. для системы Белсоюзпечати, а также частных предпринимателей, занимающихся розничной торговлей, понижающего коэффициента в размере до 0,2 за арендуемые помещения к утвержденной Указом от 21.08.1996 N 302 минимальной ставке арендной платы за производственные помещения (площади), находящиеся в государственной собственности, используемые непосредственно для торговли.

Этим же решением для находящихся в г. Минске и областных центрах организаций негосударственной формы собственности, у которых занимаемые ими помещения ранее находились на их балансе или на равных правах с балансодержателями, установлен понижающий коэффициент 0,1 от минимальных ставок арендной платы, предусмотренных Порядком. Капитальный и текущий ремонт зданий и занимаемых помещений, затраты по эксплуатации, отоплению и коммунальным услугам, налогам на землю и недвижимость производятся за счет собственных средств этих организаций пропорционально занимаемой площади.

Облисполкомам поручено установить соответствующие понижающие коэффициенты для городов областного подчинения, районных центров, поселков городского типа и других населенных пунктов областей. Что касается государственных предприятий, то комиссиям в индивидуальном порядке с учетом финансового состояния, государственной и социальной значимости выполняемой работы по ходатайству республиканских органов госуправления и объединений, подчиненных Правительству, предоставлено право передавать в безвозмездное пользование помещения организациям, у которых занимаемые ими площади находились ранее на балансе или на равных правах с балансодержателем (протокол от 06.07.2000 N 7). Не обошли стороной и другие категории арендаторов.

Так, установлен понижающий коэффициент в размере 0,08 к минимальной ставке арендной платы за производственные помещения коллегиям адвокатов и Республиканской коллегии адвокатов за все занимаемые ими помещения с 1 января до 31 декабря 2001 г.

С 1 марта 2001 г. установлен понижающий коэффициент в размере 0,1 к минимальной ставке арендной платы:

-- за все помещения согласно их целевому использованию для предприятий, принадлежащих на праве стопроцентной собственности республиканским общественным организациям инвалидов, независимо от числа инвалидов, работающих на них;

-- для предприятий и организаций независимо от форм собственности, получающих доход от своей деятельности, где число работающих инвалидов составляет 50% и более от среднесписочной численности работающих.

Решением Республиканской комиссии от 19.01.2000 (протокол N 6) за все помещения, арендуемые предприятиями связи, установлена арендная плата, как за производственные площади, с применением понижающего коэффициента 0,2.

Для частных нотариусов установлен понижающий коэффициент в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы за непроизводственные помещения (протокол от 03.12.1998 N 3).

Определен понижающий коэффициент к утвержденной минимальной ставке арендной платы за производственные площади в размере 0,6 для предприятий торговли г. Минска, в т.ч. овощных, хлебобулочных, молочных магазинов, магазинов, торгующих товарами детского ассортимента, и других, а также пунктов приема стеклотары (протокол N 22/1868 от 30.11.1996).

Установлен понижающий коэффициент 0,6 к утвержденным минимальным ставкам арендной платы за производственные площади для розничной сети книжных магазинов, в т.ч. Белсоюзпечати; 0,4 -- за производственные площади для предприятий почтовой связи.

Необходимо подчеркнуть, что в случае сдачи помещений в субаренду минимальные ставки арендной платы определяются в соответствии с Порядком применительно к субарендатору, независимо от того, как они определены для арендатора.

В заключение отметим, что в Указе N 302 и утвержденном им Порядке не сказано, какие здания и сооружения относятся к административным. В этой связи Республиканская комиссия разъяснила применение Порядка и определила перечень объектов, относящихся к административным (протокол от 30.10.1996 N 22/1868). Несколькими годами позже Комиссия (протокол от 26.03.1999 N 5) подготовила новое разъяснение, согласно которому плата должна взиматься за аренду площади в общественных и административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, нежилых встроенных (пристроенных) помещениях, относящихся к государственному жилищному фонду, бытовых и переоборудованных производственных помещениях государственных предприятий, организаций и учреждений. Кроме того, п. 2 разъяснения была введена классификация зданий и сооружений для определения ставок арендной платы согласно Указу Президента от 21.08.1996 N 302.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск "Беларусь" 2004г.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998г.: с комментариями к разделам / Комментарий В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея , 1999.

3. Декрет Президента Республики Беларусь от 16 марта 1999г. № 11 "Об упорядочении государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) субъектов хозяйствования".

4. Декрет Президента Республики Беларусь от 17 декабря 2002г. № 29 "О внесении изменений и дополнений в декреты Президента Республики Беларусь от 16 марта 1999г. №11 и от 16 ноября 2000г. №22".

5. Бодак А. Н. "Новое в законодательстве о государственной регистрации и ликвидации субъектов хозяйствования"// Право Беларуси 2003 - №13.

6. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 2002. - 632с.

7. .Дубовик Н. П. "Положение о согласовании наименований коммерческих и некоммерческих организаций. Комментарий". // Право Беларуси 2003 - №3.

8. Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественное объединение "Молодежное научное общество". - 2000.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.

10. Хозяйственное право Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. - Мн.: Молодежное научное общество, 2002. - 398с.