21

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение 2
• 1. Договор поставки 5
• 2. Договор купли-продажи 10
• Заключение 23
• Список литературы 25

Введение

Актуальность, цели и задачи настоящей курсовой работы обусловлены следующими положениями. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.

Договор купли - продажи - один из наиболее распространенных видов договора в хозяйственном обороте. Семь видов этого договора урегулированы в § 2 - 8 главы 30 ГК РФ. Учтены особенности каждого вида, в основном связанные с объектом, целями и составом участников договора (гражданами и юридическими лицами, осуществляющими и не осуществляющими предпринимательскую деятельность).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Вместе с тем ГК РФ предусматривает такие виды договора купли-продажи, в которых либо двумя сторонами, либо одной из сторон являются только субъекты предпринимательской деятельности. В зависимости от состава участников договора ГК РФ выделяет специально такие виды договора купли-продажи, сторонами которых могут выступать только субъекты предпринимательской деятельности.

ГК РФ выделяет и регламентирует договор розничной купли-продажи, в котором одной из сторон - продавцом является субъект предпринимательской деятельности, а также договор энергоснабжения, где одной из сторон всегда выступает коммерческая организация. При этом и розничная купля-продажа, и договор энергоснабжения являются публичными договорами.

Видами договора купли-продажи, в которых сторонами могут выступать любые лица, а не только субъекты предпринимательской деятельности, являются договоры продажи недвижимости и продажи предприятия.

Вместе с тем, исходя из признания предприятия объектом недвижимости, используемым в предпринимательских целях (ст. 132 ГК РФ), следует признать, что сторонами договора продажи предприятия являются субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. Поэтому договор продажи предприятия используется в предпринимательской сфере.

Договор купли-продажи является генеральным договором, и нормы о купле-продаже применяются к отдельным ее видам, если иные правила для них не предусмотрены ГК РФ.

По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Из этого правила ст. 129 ГК РФ предусмотрены исключения для вещей, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности.

Договор может быть заключен на куплю-продажу как товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера самого товара.

Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете. Условие договора купли-продажи о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Количество товара предусматривается в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается незаключенным.

Остальные условия договора купли-продажи, относящиеся к предмету (качество, ассортимент, комплектность, тара и упаковка) - также могут быть согласованы в договоре. Если эти условия не предусмотрены договором, правила их определения устанавливаются ГК РФ. Отсутствие специальных указаний в конкретном договоре на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

1. ДОГОВОР ПОСТАВКИ

Договор поставки - это договор, по которому поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары в собственность покупателю для использования в предпринимательской деятельности и иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Поставщиком по договору поставки выступает только субъект предпринимательской деятельности. Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные им для продажи.

Поскольку покупатель приобретает товар для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, то он также является субъектом предпринимательской деятельности.

Существенным условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, когда определено наименование и количество товара.

Вместе с тем, наряду с наименованием и количеством товара, существенным условием договора поставки является условие о сроке или сроках. Срок поставки может определяться различно, например, путем указания конкретной даты либо указанием периодов поставки в течение срока действия договора. Если договором период поставки (сроки поставки отдельных партий товаров) не определен, то в соответствии с правилом ГК РФ товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иной порядок не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Наряду с периодами поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров: декадный, суточный, часовой и т. п.

Условия договора поставки о качестве, ассортименте, цене, таре и упаковке определяются по правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для договора поставки как договора в сфере предпринимательства.

В договоре поставки определяется порядок поставки товара. Товар отгружается (передается) покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

Договором поставки может быть предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и срок ее направления покупателем поставщику определяются договором. Если срок направления такой отгрузочной разнарядки не определен договором, она должна быть направлена поставщику не позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки. Если покупатель не представляет отгрузочную разнарядку в установленный срок, поставщик вправе либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров. Кроме того, поставщик вправе потребовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредоставлением отгрузочной разнарядки.

Вид транспорта, которым осуществляется доставка товаров, и условия доставки товаров определяются договором поставки. Если они не определены договором, право выбора вида транспорта или определения условий доставки товаров принадлежит поставщику, если иное не вытекает из законов, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Договором поставки может быть предусмотрена выборка товаров покупателем (получателем) в месте нахождения поставщика. В этом случае покупатель обязан осуществить осмотр передаваемых товаров в месте их передачи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Если покупатель не осуществляет выборку товаров в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товаров, поставщик вправе отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров.

Договором поставки предусматриваются порядок и форма расчетов за поставляемые товары. Если они не определены договором, расчеты осуществляются платежными поручениями (ст. 516 ГК РФ.).

Поскольку договор поставки заключается между субъектами предпринимательской деятельности, как правило, на длительные сроки, ст. 507 ГК РФ определяет порядок урегулирования разногласий при заключении договора поставки. Если при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения. Для согласования соответствующих условий или для уведомления другой стороны об отказе от заключения договора ГК РФ установлен 30-дневный срок со дня получения предложения заключить договор поставки. При этом другой срок может быть установлен законом или согласован сторонами.

Нарушение установленных ст. 507 ГК РФ обязанностей, т. е. уклонение от согласования условий, несообщение об отказе заключить договор рассматриваются как основание для предъявления второй стороной требований о возмещении убытков, вызванных уклонением от согласования условий договора.

По договору поставки покупатель обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров и проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота, и о выявленных несоответствиях или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика.

Покупатель, которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, кроме случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества.

Нарушение поставщиком комплектности или передача товаров с нарушением согласованного договором комплекта влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 480 ГК РФ.

В соответствии со ст. 520 ГК РФ покупатель имеет право приобрести товары у других лиц, если поставщик нарушает обязанность передать товары в обусловленный срок либо заменить товары, переданные с недостатками, товарами надлежащего качества или комплектными.

Все необходимые и разумные расходы по приобретению товаров у других лиц покупатель вправе взыскать с поставщика наряду с предъявлением требования о возмещении иных возможных убытков.

В соответствии с ГК РФ досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Те товары, которые были поставлены досрочно и приняты покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Покупателю товаров по договору поставки, в случае поставки недоброкачественных или некомплектных товаров, в дополнение к последствиям таких нарушений, предусмотренных ст. 475 и ст. 480 ГК РФ, предоставлено право отказаться от оплаты товаров, не соответствующих условиям договора о качестве и комплектности. Если же товар уже оплачен, покупатель вправе потребовать возврата уплаченных сумм до устранения недостатков.

В случае существенного нарушения договора поставки одной из сторон возможны односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее изменение договора.

Согласно п. 2 и 3 ст. 523 ГК РФ для признания нарушения существенным необходимо, чтобы оно было неоднократным, а при поставке товаров ненадлежащего качества - с такими недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок,

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора поставки стороны несут ответственность в форме возмещения убытков. Вместе с тем ГК РФ. устанавливает особый порядок исчисления убытков при расторжении договора поставки.

В соответствии со ст. 524 ГК РФ, если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства продавцом покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар взамен предусмотренного договором, покупатель может предъявить продавцу требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке.

Аналогичное требование может предъявить продавец покупателю, если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства покупателем продавец продал товар другому лицу по более низкой, чем предусмотренная договором, но разумной цене.

Если после расторжения договора вследствие нарушения одной из сторон своего обязательства взамен расторгнутого договора сделка hs совершена, а на товар имеется текущая цена, сторона может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

Текущей ценой признается цена, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте, где должна была быть осуществлена передача товара. Если в этом месте текущей цены не существует, то используется текущая цена, которая применяется в другом месте и может служить разумной заменой, с учетом разницы в расходах по транспортировке товара.

Удовлетворение требований о возмещении убытков, исчисленных по правилам ст. 524 ГК РФ, не лишает потерпевшую сторону права требовать возмещения иных убытков на основании общих предписаний ГК РФ (ст. 15 ГК РФ).

Законом или договором поставки за недопоставку или просрочку поставки товара может быть установлена неустойка. По правилам ст. 521 ГК РФ такая неустойка взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором.

Правила о договоре поставки применяются к отношениям по поставке товаров для государственных нужд, если иные правила не предусмотрены ГК РФ.

В части, не урегулированной ГК РФ, к отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд: Федеральный закон «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Федеральный закон «О государственном материальном резерве». Федеральный закон «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд».

При поставках для государственных нужд сельскохозяйственной продукции применяются соответствующие нормы о договоре контрактации.

2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности.

Хотя в ГК (п. 1 ст. 454) сохранено традиционное общее определение купли - продажи, содержавшееся в Основах ГЗ (п. 1 ст. 74) и ГК 1964 (ч. 1 ст. 237), однако изменилась сфера применения этого договора. С одной стороны, к купле - продаже прямо отнесены обязательства, которые ранее не регулировались нормами о договоре этого типа (продажа имущественных прав, поставка для государственных нужд, продажа предприятий). С другой стороны, исключена купля - продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

ГК (пп. 2 и 4 ст. 454) содержит правила и в отношении ряда других видов купли - продажи, не охваченных специальным регулированием (ценные бумаги и валютные ценности, имущественные права). Следует учитывать, что помимо отдельных видов договора купли - продажи, прямо упомянутых в ГК, в практике встречаются и иные его виды, соответствующие общим признакам купли - продажи, предусмотренным Кодексом (п. 1 ст. 454). Например, договор между гражданами о купле - продаже вещи или между предпринимателями о купле - продаже товара, в котором не установлен срок его передачи.

Рассмотрим некоторые виды договора купли-продажи для выявления соотношения договора поставки и купли-продажи.

Договор розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Одной из сторон этого договора - продавцом - является субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий продажу товаров в розницу с целью получения прибыли.

Покупателем в договоре розничной купли-продажи может быть любое юридическое или физическое лицо, приобретающее товар для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Последнее обстоятельство и отличает розничную куплю-продажу от такого вида купли-продажи, как поставка, в которой товар приобретается именно для использования в предпринимательской деятельности.

Если покупателем является гражданин, то к его отношениям по договору розничной купли-продажи, не урегулированным ГК РФ РФ, применяется Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним. Такие правовые акты применяются к договору розничной купли-продажи в части, не противоречащей ГК РФ. В одних случаях они конкретизируют и детализируют положения ГК РФ о розничной купле-продаже, в других - устанавливают правила, не предусмотренные ГК РФ, а в третьих - предусматривают иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает возможность их определения иными законами.

Существенным условием договора розничной купли-продажи как разновидности купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, если определены наименование и количество товара. Остальные условия розничной купли-продажи: качество, ассортимент, цена определяются по правилам купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для розничной купли-продажи.

Особенности имеет порядок определения требований к качеству товаров по договору розничной купли-продажи. Условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов должно быть включено в договор. Но поскольку в большинстве случаев договор розничной купли-продажи заключается не в письменной форме, то условие о качестве доводится до покупателя способами, установленными Законом о защите прав потребителей, иными правовыми актами или принятыми в торговле способами. В частности, условие о качестве товара может определяться в техническом паспорте на товар или правилах его использования; на этикетках или ярлыках, где указывается документ по стандартизации, артикул, фасон, окраска, размер, правила ухода и др.; на самом товаре или его упаковке, где называются нормативный документ по стандартизации, дата изготовления, срок годности и т. п.

Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемыми в розничной торговле требованиями к содержанию и способам предоставления такой информации. До заключения договора розничной купли-продажи покупатель вправе осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду свойств товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле.

Отказ продавца от предоставления информации о товаре, от проведения проверки свойств и демонстрации использования товара рассматриваются как необоснованное уклонение продавца от заключения договора розничной купли-продажи (ст. 495 ГК РФ). В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи, и обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если договор все же был заключен, а информация о товаре продавцом не предоставлена, покупатель вправе в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Продавец, не предоставивший покупателю возможность получить соответствующую информацию о товаре, несет ответственность и за недостатки товара, возникшие после его передачи покупателю, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли в связи с отсутствием у него такой информации.

Поскольку договор розничной купли-продажи является публичным договором, по которому продавец-предприниматель обязан продать товар любому и каждому, кто к нему обратится, продавец может определить условия договора в формулярах или иных стандартных формах, к которым покупатель присоединяется (ст. 428 ГК РФ).

Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако ни кассовый или товарный чек, ни иной документ, подтверждающий оплату товара, не являются письменной формой договора. Эти документы лишь подтверждают факт заключения договора и суть его условий (о предмете и цене - на товарном чеке, либо только о цене - на кассовом чеке).

Договор розничной купли-продажи может заключаться в любой форме, предусмотренной для сделок - устно, если он исполняется при совершении, путем конклюдентных действий. Например, договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Кроме того, для некоторых разновидностей розничной купли-продажи, в соответствии с актами Правительства РФ, установлена письменная форма. Так, Правилами продажи товаров по образцам предусмотрено, что доставка товара покупателю оформляется квитанцией или иным документом установленной формы и содержания, которые подпадают под письменную форму договора.

ГК РФ предусмотрены следующие способы продажи товара и определены условия договора розничной купли-продажи при том или ином способе продажи.

Во-первых, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии товара покупателем в определенный договором срок, в течение которого товар не может быть продан другому покупателю (ст. 496 ГК РФ). Неявка покупателя или несовершение им иных действий для принятия товара в этот срок могут рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором.

Во-вторых, договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом. В этом случае договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если оно не определено договором - с момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица. Это правило применяется, если иной порядок исполнения не предусмотрен законом, иными правовыми актами или самим договором.

В-третьих, продажа товара может производиться с использованием автоматов (ст. 498 ГК РФ). В этом случае на владельца автоматов возлагается обязанность довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара.

Правила о розничной купле-продаже применяются в случаях, когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, если иное не вытекает из существа обязательства.

В-четвертых, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о доставке товара покупателю (ст. 499 ГК РФ). В этом случае продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара не указано покупателем - в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями.

Момент возникновения у покупателя права собственности на товар может быть определен договором розничной купли-продажи. Если он не предусмотрен договором, применяется общее правило ГК РФ: покупатель становится собственником товара с момента его передачи (ст. 223 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара.

Договор розничной купли-продажи с таким условием называется договором найма-продажи (ст. 501 ГК РФ).

Договор контрактации

Договор контрактации является специфическим видом купли-продажи, имеющим распространение в сфере реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

К договору контрактации в части, не урегулированной правилами ГК РФ о контрактации, применяются правила о договоре поставки, в случаях закупки и поставки сельскохозяйственной продукции, продовольствия и сырья для государственных нужд - правила о поставке товаров для государственных нужд, а при отсутствии таковых - общие положения о договоре купли-продажи.

Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и ее заготовитель. Производителем может быть коммерческая организация, производящая сельскохозяйственную продукцию, гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в том числе крестьянское (фермерское) хозяйство. Заготовителем также является предприниматель, закупающий сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи или для последующей переработки.

Предметом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, выращенная (произведенная) сельскохозяйственным производителем и не подвергнутая какой-либо промышленной переработке, т. е. сельскохозяйственная продукция в сыром виде. Контрактуемый товар отличается тем, что это товар будущий, т. е. он еще подлежит выращиванию или производству в условиях сельского хозяйства. Само выращивание связано с различными стадиями сельскохозяйственного производства, которые иногда не зависят от воли производителя сельскохозяйственной продукции (засуха, дожди и т.п.). Эти обстоятельства обусловливают порядок определения условий в договоре о количестве (ст. 465 ГК РФ) и ассортименте сельскохозяйственной продукции (ст. 467 ГК РФ). Так, количество сельскохозяйственной продукции может быть определено не в точных размерах, а выражено в двух предельных цифрах - наименьшей и наибольшей (от и до).

Порядок передачи сельскохозяйственной продукции определяется договором контрактации. Если договором он не определен, то заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Если принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.

При нарушении сторонами тех или иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи.

Вместе с тем особенности сельскохозяйственного производства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям природной среды, обусловливают особенности ответственности производителя сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. В соответствии со ст. 538 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции отвечает перед заготовителем только за виновное нарушение. Заготовитель же несет ответственность перед производителем по правилам, установленным п. Зет. 401 ГК РФ, независимо от наличия или отсутствия в нарушении его вины.

Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о цене. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

Передаче покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением сторон. Если соглашением сторон не определен состав передаваемого имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполненного курсового исследования мы пришли к следующему завершающему заключению. Различные виды договоров купли-продажи в сфере предпринимательства ГК РФ устанавливает особые требования к их некоторым условиям.

Например, если продавцом товара является субъект предпринимательской деятельности, то качество продаваемого им товара должно соответствовать обязательным требованиям к качеству, установленным законом.

В соответствии с Законом РФ «О сертификации продукции и услуг», изготовители (продавцы, исполнители) продукции, подлежащей обязательной сертификации и реализуемой на территории РФ, обязаны реализовывать продукцию только при наличии сертификата, выданного или признанного уполномоченным на то органом, обеспечивать соответствие реализуемой продукции требованиям нормативных документов, на соответствие которым она была сертифицирована, и маркирование ее знаком соответствия в установленном порядке, а также нести другие обязанности, установленные указанным Законом.

Обязательные требования к качеству товаров предусматриваются в установленном законом порядке. Согласно Закону РФ «О стандартизации» они определяются государственными стандартами РФ, и стороны обязаны включать в договор условие о соответствии товара этим требованиям. Таким образом, при купле-продаже в сфере предпринимательства условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов является существенным условием договора в силу закона (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

В договоре могут быть определены повышенные, по сравнению с ГОСТом, требования к качеству товара. Тогда продавцом-предпринимателем передается покупателю товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями ГОСТов.

Аналогичные требования предъявляются к таре и (или) упаковке, которые должны соответствовать обязательным требованиям, установленным законом, если продавцом в договоре купли-продажи является субъект предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 481 ГК РФ). Следовательно, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, не вправе предусмотреть в договоре требования к таре и (или) упаковке, отступающие от государственных стандартов, устанавливающих требования к таре и (или) упаковке и имеющих обязательный характер.

Условие о цене также предусматривается в договоре купли-продажи. Вместе с тем в договоре купли-продажи цена может быть вообще не предусмотрена либо ее невозможно определить исходя из условий договора. В этом случае цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым исполнение договора купли-продажи должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. Однако в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ РФ», при наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Таким образом, следует признать, что при наличии определенных обстоятельств (отсутствие соглашения сторон о цене при наличии разногласий) цена в договоре купли-продажи становится существенным условием.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации .М. 1996 г.

2. Алексеев С.С. Государство и право: Начальный курс. - М.: Юрид. лит., 1994.

3. Алексеев С.С. Общая теория права: В 2 т.-М.: Юрид, лит, 1981-1983. - Т. 1-2.

4. Батурин Ю.М., Лившиц Р.З. Социалистическое правовое государство: от идеи к осуществлению. - М.: Наука, 1989.

5. Васильев А.М. Правовые категории. - м.: Юрид. лит., 1976.

6. Декларация прав и свобод человека // Советское государство и право. М., 1990.

7. Керимов Д.А. Культура и техника законотворчества. - М.: Юрид. лит., 1991.

8. Керимов Д.А. Основы философии права. - М.: Манускрипт. 1992.

9. Лазарев В.В. Применение советского права. - Казань: Изд-во Казан, ун-та, 1972.

10. Общая теория права и государства / Под ред. в.В. Лазарева - М.: Юрист, 1994.

11. Лейст О.Э. Три концепции права // Советское государство и право. - 1990.

12. Лившиц Р.З. Теория права. - М.: Бек, 1994.

13. Российское законодательство: проблемы, перспективы. - М.: Бек, 1995.

14. Спидов А.Х. Введение в основные правовые системы современности. - Ташкент: Узбекистан, 1988.

15. Тихомиров Ю.А. Действие закона. - М.: Известия. 1992.