Договор социального найма жилого помещения

Введение

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2000 годов подтвердил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:

Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и стоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального закона от 30.11.94. № 52-ФЗ);

Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;

Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Муниципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.

Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.

Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах России различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Таким образом, почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий. В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными.

Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:

осуществление права пользования жилыми помещениями;

требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;

контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав и использованием жилищного фонда.

1. Понятие договора социального найма жилого помещения

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который на сегодняшний день (после внесения изменений и дополнений 12 января 1996 г. и 24 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.), является основным актом, регулирующим жилищные отношения.

Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

По ГК РФ договором социального найма жилого помещения называется соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социального найма является выписка из решения органа исполнительной власти.

Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

В ч. 3 статьи 672 ГК РФ сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения может заключаться на таких основаниях, как: административный акт - ордер в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями¹¹ Ст. 61 Жилищного кодекса Российской Федерации. .



2. Основание для заключение договора социального найма жилого помещения

На основании решения органа местного самоуправления, государственного, муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики) О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11..

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.

Как следует из ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального жилищного фонда сохраняется право найма не зависимо от площади занимаемого жилого помещения.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является ордер.



3. Предмет договора социального найма жилого помещения

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.



4. Права и обязанности по договору социального найма жилого помещения

4.1 Права нанимателя и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В Жилищном кодексе, также определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Семьей является определенная группа лиц, общность людей, построенная (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи, если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ).

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.

4.2 Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, но он также наделен и правом активного запрета на их проживание, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 33 кв. м. Получив такую информацию предварительно, наймодатель по этому основанию вправе не допустить въезд временных жильцов.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

4.3 Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий, самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.

4.4 Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг.

На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодателем своих обязательств.

Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением - очень болезненная тема для органов местного самоуправления.

4.5 Обязанности нанимателя жилого помещения

Обязанности нанимателя жилого помещения носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт¹¹ Ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации., повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

4.6 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма

В соответствии со ст. 67 п. 5 Жилищного кодекса РФ, граждане обязаны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы, и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло -, водо -, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.

Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса РФ плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15 содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам Федерации из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:

1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;

2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;

3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;

4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).

Стандарты 2,3,4 меняются по годам переходного периода. В 1997 году они были установлены соответственно в размере 35%, 16%, 13100 руб. (16900 руб. - для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям) - для Дальневосточного района; в 1998 году, соответственно, - 50%,18%, 18,7 (23) рубля (постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая 1998г. № 536). Для Приморского края на 1998 год постановлением Губернатора края от 12.08.98. № 402 были установлены следующие стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг:

1. на семью из трех и более человек - в размере 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи,

на семью из двух человек - в размере 42 кв. м общей площади,

для одиноких граждан - в размере 33 кв. м. общей площади;

2. 50 %

3. 18 %

4. 18,7 (23) руб.

Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма оплачивают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта 2, а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, получают их, исходя из стандартов 1,3.

Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммунальных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данного требования ст. 15. Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает наказание: "если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития" . Субъектам Российской Федерации дано право изменить срок выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживающих по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.



5. Расторжение договора найма жилого помещения

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:

если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;

Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 33 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.

Так, ст. 79 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя.

Альтернативой выселению без предоставления другой жилой площади за невозможностью совместного проживания может служить принудительный обмен в форме переселения. Суд может обязать виновное лицо произвести такой обмен, если заинтересованная в обмене сторона подберет подходящий вариант обмена. При этом следует учитывать, что переселяемому взамен предоставляется «другое жилое помещение», специальных требований к которым законодатель также не установил, главное, чтобы оно было жилое.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.



Заключение

По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, позволяет сделать следующие выводы:

с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

договор социального найма, по-прежнему, опирается на Жилищный кодекс.

К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:

договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;

поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата - по соглашению сторон;

договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;

кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.

Я думаю, что в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, необходимо предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. Принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 г. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г.

4. Указ Президента РФ от 28.04.1997 г. № 425 «О реформе жилищно - коммунального хозяйства в РФ».

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».

6. Постановление Правительства от 18.06.1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

7. Постановление Правительства от 26.09.1994 г. № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов».

8. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29.09.1994 г.

9. Закон РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».

10. Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443 «О собственности в РСФСР».

11. Гражданское право. Том 2. Издание третье, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. - 736 с.

12. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум", 1996. - 128 с.

13. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.- 320 с.