Анализ земельных отношений в России

2

2

КУРСОВАЯ РАБОТА

Анализ земельных отношений в России

Содержание

Введение

Глава 1. Сущность земельных отношений и история их развития

1.1 Сущность земельных отношений

1.2 История развития земельных отношений

Глава 2. Анализ и проблемы земельных отношений в России

2.1 Анализ земельных отношений в России

2.2 Проблемы земельных отношений

Глава 3. Перспективы развития земельных отношений

3.1 Совершенствование земельных отношений

3.2 Поиски эффективных форм хозяйствования

Заключение

Список литературы

Введение

Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.

Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Актуальность темы исследования определяется необходимостью и возможностью использовать земельно-имущественный комплекс для социально-экономической стабилизации и развития российской экономики.

В настоящее время в России при массовом нерациональном землепользовании, наличие заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли. Последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Основной целью курсовой работы является изучения земельных отношений в России, а именно история развития данных отношений, проблемы, возникшие в недавнем времени и поиски эффективных форм хозяйствования.

В связи с поставленной целью в курсовой работе решаются следующие задачи:

- Рассмотреть значение земли и сущность земельных отношений;

- Рассмотреть историю развития земельных отношений в России;

- Проанализировать земельный вопрос в России;

- Определить основные проблемы земельных отношений;

- Найти эффективную форму хозяйствования.

При написании курсовой работы использовались следующие журналы: «Вопросы экономики»; «Недвижимость и инвестиции»; «Промышленные ведомости». В данных изданиях рассматривается тема земельного вопроса в России, проблемы и поиски эффективных форм хозяйствования.

Также в написании данной работы использовались следующие книги: «Земельные отношения в России: мифы и реальность», автором которой является И.А. Коробейников. В данной книге подробно рассматривается значение земли и сущность земельных отношений.

История развития земельных отношений более подробно рассматривается в издании «Земельные отношения в России. Исторические и современные аспекты», автором которой является Ю.А. Лютых.

В издании «Земельный вопрос в России (политико-правовые аспекты», автором которой является А.Н. Верещагин рассматриваются проблемы земельных отношений.

Для анализа земельных отношений в России взяты данные на официальном сайте Госкомстата РФ.

Глава 1. Сущность земельных отношений и история их развития

1.1 Сущность земельных отношений

Основной, базовый объект недвижимости - земля - занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей. Она обладает особой ценностью для человеческого общества. Так как является единственным местом проживания населения, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Она выполняет:

1) экономическую роль - земля в качестве природного объекта является объектом хозяйствования;

2) социальную роль - пространственные условия жизни людей (источник питания, место расположения жилья и т.д.)

3) политическую роль - как территория государства.

Земля вовлечена в общественные отношения как объект правовых отношений, а потому воспринимается правом и как вещь -- недвижимая вещь, и как природный объект. Вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей. 2, с.155

Особенность формирования цены на землю такова, что предложение земли относительно постоянно и определяется состоянием спроса на нее. У земли как товара абсолютно нулевая неэластичность ее предложения на рынке. Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, именно поэтому цена определяется спросом.

Разница в эффективности использования и местоположении различных земельных участков создает эффект земельной ренты, являющейся предметом споров между собственником и арендатором.

Согласно Риккардо, цена продовольствия высока не из-за ренты, наоборот, цена земли высока, т. к. увеличивается цена продовольствия.

Современной формой земельной ренты выступает увеличение стоимости земли, обусловленное ростом ее инвестиционной привлекательности при реализации крупных проектов. Земля и недвижимость становятся самыми быстро растущими по стоимости активами. К сожалению, их рост не отражается официальной статистикой и не учитывается при расчете инфляции и минимального прожиточного уровня.

Оборот земельных участков в России преимущественно все еще носит административный характер. Доля рыночных сделок относительно мала и касается пока в основном сделок по приватизации и выкупу земли.

Характеристики, влияющие на земельного участка: местоположение; размер; форма использования участка; контуры и топография; состояние почвенного слоя; инженерно-техническое обустройство; экологическая среда.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Деление земель Российской Федерации на категории по целевому назначению установлено давно. Определение целевого назначения земельных участков в зависимости от их хозяйственного использования весьма важно, поскольку это дает возможность достаточно внятно прописать наиболее значимые положения правового режима земельных участков. 1

Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:

- формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.);

- отношения хозяйственного использования земли;

- формы управления земельными ресурсами (система политических, социально- экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования);

- способы и методы регулирования земельных отношений.

Рассмотрим перечисленные аспекты земельных отношений подробнее.

Собственность в самом общем смысле выражает присвоение тех или иных благ и является чрезвычайно сложным понятием. Экономические науки рассматривают ее в связи с реальным присвоением и хозяйственным использованием имущества (прежде всего средств производства).

Собственники земли далеко не всегда являются производителями сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношения хозяйственного использования (например, арендные отношения).

Отношения собственности и хозяйственного использования формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы управления земельными ресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономического регулирования земельных отношений.

Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность, соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д.

Существенную роль играют также политические и социально-психологические факторы. К первым из них относятся политические решения и правовые нормы, способы их осуществления и контроля за реализацией, состояние и способность к функционированию пирамиды исполнительной власти, активность и социальная направленность деятельности партий и общественно-политических движений. Вторые включают механизмы мотивации, психологические установки и ориентации конкретных лиц в соответствии с их социальными характеристиками, семейным положением, уровнем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.

В результате исторического развития любого общества постепенно складывается определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся физические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации (юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и часто противоречивые.

Субъектами земельных правоотношений называются лица, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством. Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений. Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д.

К объектам земельных правоотношений государственной собственности субъектов Российской Федерации относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную или иную форму собственности на землю. Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами земельных правоотношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

Земельные отношения зависят от решения некоторых базовых вопросов, главный из которых -- вопрос о собственности на землю.

Формы земельной собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять развитие экономики. В зависимости от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

Земельные отношения включают и экономические отношения, возникающие между их субъектами в процессе пользования землей. Так, граждане и юридические лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки -- арендную плату.

Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и арендатором.

Граждане, имеющие в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади, превышающую предельный размер.

В России актуальным сейчас является вопрос о земельном обороте, включая порядок установления, изменения и прекращения земельных прав и обязанностей. Допускается без изменения целевого назначения купля-продажа земельных участков в собственность гражданам для коллективного и индивидуального садоводства и животноводства, жилищного, гаражного и дачного строительства, личных подсобных хозяйств. Существует определенный порядок наследования, дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов и обременении земельных участков.

Субъекты Российской Федерации реализуют возможность определять правовые формы владения землей на своей территории в рамках своих конституционных правомочий. Они также разрешают изменять целевое назначение сельскохозяйственных земель на основе утвержденной градостроительной документации.

Очень важен экологический аспект земельных отношений. Сейчас необходим постоянный учет процессов, происходящих в различных экосистемах и в биосфере в целом; он осуществляется в рамках государственного мониторинга земель.

Платежи за природопользование и загрязнение среды являются пока единственным и к тому же малоэффективным механизмом экономического стимулирования охраны окружающей среды.3, с.55

1.2 История развитие земельных отношений в России

С развитием государственности собственность на землю приобретала все большее значение. В IХ в. благодаря объединению Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного древнерусского государства - Киевской Руси, во главе которого стоял Великий Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником всей земли. Отдельные волости и княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева.

Начало разграничения земель у восточных славян и появления межевания на территории древнерусского государства в истории четко не прослеживается. До некоторых пор существовало обилие свободных земель. Пограничные знаки не ставились. Границей могли служить естественные рубежи (реки, ручьи, лощины и т. п.). Разграничение (межевание) земель необходимо было как для технического, так и для правового оформления границ.

Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.

Период татаро-монгольского владычества в истории русского землеустройства связан с проведением писцовых описаний российских земель, включавших в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земельных владений в целях правильного обложения их собственников налогами и повинностями (1245, 1257, 1275 гг.). Подобные работы проводились и в начале XIV в.

Качественно новым этапом в развитии межевания явились работы, связанные с введением при Иване III Васильевиче (1440--1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Необходимость в нарезке поместий и их разграничении превратила межевые работы в масштабах государства из разовых в постоянные.

На Руси в ХVI в. сформировались следующие формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение и землепользование; монастырское и церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.

Существенно отразилась на развитии российского межевания реформаторская деятельность Петра I. Проведенное им переустройство поместной системы и изменение порядка взимания налогов привели к снижению значимости кадастровых описаний и межеваний в целом. По указу 1714 г. деление на вотчины и поместья было прекращено в связи с реорганизацией российской армии из поместной в регулярную (содержащуюся за счет правительства). Вместо вотчин и поместий было введено новое понятие «недвижимая собственность», или «имение». Помещики получили право полного и неограниченного распоряжения землей, не будучи обязанными, как ранее, служить на государственных должностях и содержать поместную армию. В целях укрепления феодального землевладения и охраны его от дробления в 1714 г. был издан Указ “О единонаследии в недвижимых имуществах”, по которому землевладения должны были переходить по наследству одному из сыновей владельца.

При Петре I была изменена система взимания земельного налога. С введением подушной подати взамен налога с земель значительно упростилась система взимания налогов, так как отпала необходимость в количественном и качественном учете земель, сократились затраты на сбор налогов, к платежам было привлечено все трудоспособное население, что послужило увеличению доходов государства. Отмена налога с земель привела к прекращению кадастровых описаний земель с целью налогообложения. С одной стороны, это позволило сократить расходы государства на кадастровые работы, с другой - привело к путанице в земельных отношениях и возникновению земельных споров. Другим преобразованием земельных отношений, проведенным Петром I, была секуляризация (изъятие в пользу государства) части монастырских, церковных и синодских земель, издан ряд указов, ограничивающих рост церковного и монастырского землевладения.

9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе. Основной целью реформы явилось ускорение процесса расслоения крестьянства, насаждение частной земельной собственности и создание многочисленного и сильного класса зажиточных крестьян (кулаков), который должен был стать опорой государственной системы. Содержание нового землеустройства определилось целым рядом законов и положений, основными из которых явились Указ от 9 ноября 1906 г., Закон 14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве от 29 мая 1911 г. (дополненный и изданный в качестве Положения о землеустройстве в 1912 г.) и Наказ землеустроительным комиссиям от 19 июня 1911 г.

Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.

Основное содержание землеустроительных работ в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.

Вторая половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

Сплошная коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.

В России была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

В 1992--1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.

В 1998--2001 гг. был принят ряд важных законов: “О государственном земельном кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении государственной собственности на землю” и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

Вместе с тем при проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности земель и повышения эффективности их использования. Так, в сельскохозяйственном производстве не используются более 13 млн га пашни, большие площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем, заболочены, эродированы, опустошены и деградировали. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.6, с.201

Глава 2. Анализ и проблемы земельных отношений в России

2.1 Анализ земельных отношений в России

Территория России состоит из 1709,8 млн га земли и 420 млн га континентального шельфа. Наша страна сейчас обладает огромным земельным пространством. По данным Федеральной службы земельного кадастра на 1 января 2007 года, структура собственности имеют следующую структуру. Наибольшую долю в общей структуре занимает государственная собственность, ее доля составляет 92,4%. Собственность, находящаяся у граждан составляет 6,2% от общей структуры. Наименьшую часть в общей структуре занимает собственность юридических лиц и составляет 1,4%. (Рис. №1).11

Рис.1. Структура собственности на землю в Российской Федерации на 1 января 2007 года

Распределение земельного фонда РФ выглядит следующим образом. Составную часть в общей структуре распределения занимают земли лесного фонда, они составляют 62%. На втором месте по величине находятся земли сельскохозяйственного назначения - 25,7% от общей структуры. Земли запаса составляют 6,7%. Земли особо охраняемых территорий составляют 1,9%. Доля земель водного фонда составляют 1,6%. Наименьшие части в общей структуре занимают земли населенных пунктов и земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения соответственно 1,1% и 1%. (Рис.2.)

Рис.2. Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям на 1 января 2007 года

Проанализируем число хозяйств населения, имеющих земельные участки.11

Таблица №1

Число хозяйств населения, имеющих земельные участки (на конец года)

	2005	2006	2007
Личные подсобные хозяйства:
Число семей, млн.	16,0	16,0	17,4
Площадь земель, тыс. га	7078	7050	8891
Коллективные и индивидуальные сады:
Число семей, млн.	14,5	14,1	12,9
Площадь земель, тыс. га	1258	1249	1124
Коллективные и индивидуальные огороды:
Число семей, млн.	4,1	3,2	0,7
Площадь земель, тыс. га	404	322	67

На основании таблицы №1, можно сделать следующие выводы. Рассматривая личные подсобные хозяйства с 2005 по 2007 год, видно, что число семей в 2006 году по сравнению с 2005 годом не изменилось. При этом площадь земель в 2006 году сократилось на 28 тыс. га по сравнению с 2005 годом. В 2007 году по сравнению с 2006 годом число семей, имеющих личные подсобные хозяйства, увеличилось на 1,4 млн. семей. При этом площадь земель в 2007 году площадь земель увеличилось на 1841 тыс. га. Число семей, имеющих коллективные индивидуальные сады, в 2006 году по сравнению с 2005 году сократилось на 0,4 млн. семей, в 2007 число семей сократилось на 1,2 млн. семей. Площадь земель в 2006 году сократилось на 9 тыс. га, в 2007 году сократилось на 5 тыс. га. Число семей, имеющих коллективные и индивидуальные огороды, в 2006 году по сравнению с 2005 годом сократились на 0,9 млн. семей, в 2007 году число семей сократилось на 2,5 млн. по сравнению с 2006 годом. В 2006 году площадь земель сократилось на 82 тыс. га, а в 2007 году площадь земель сократилось на 255 тыс. га.

Таблица №2

Число крестьянских (фермерских) хозяйств (на конец года)

	2005	2006	2007
Число крестьянских хозяйств	261,4	257,4	255,4
Площадь предоставленных им земельных участков, тыс.га	19200	19246	20588

В 2006 году по сравнению с 2005 годом число фермерских хозяйств сократилось на 4 тыс. При этом площадь земельных участков увеличилось на 46 тыс. га. В 2007 году по сравнению с 2006 году число фермерских хозяйств сократилось также на 2 тыс. При этом площадь земельных участков увеличилось на 1342 тыс. га.

2.2 Проблемы земельных отношений в России

Вопрос о земле всегда был актуален для России. Наша страна земельным вопросом больна всегда. Земельный рынок развивается, число сделок растет, но с огромными издержками.

В районах повышенного земельного спроса, - вокруг крупных промышленных центров, на Юге, где высок удельный вес товарной продукции и где за счет этого имеется большой экспортный потенциал, устанавливается группа крупных игроков на этом рынке - больших агрохолдингов и сельхозорганизаций. Эти компании приходят в агробизнес, часто серьезно нарушая имущественные права земельных дольщиков и первичных сельскохозяйственных производителей.

Вторая проблема - это неумеренная концентрация земли в руках отдельных физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций по защите прав собственников земельных долей, проводятся акции протеста в ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные пределы концентрации земли в одних руках. А вот устанавливать эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств - несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах.

Почему российский рынок развивается не так, как хотелось бы? Первая проблема - законодательство. Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Вот и появились у нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч га. Даже в Подмосковье уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений часты случаи коррупции, практически без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного назначения в другие категории. Поэтому ограничить хотя бы временно размеры земельной собственности в одних руках было бы полезно.

Следующая проблема - оформление права собственности на земельный участок.

Сейчас этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля переходит не к крестьянам, а к олигархам. Не надо лишать крестьянина земельной собственности. А в первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

Земельный рынок можно разделить на две части. У нас существует очень активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются такие, что покупка их для целей аграрного производства просто невозможна.

Рынок же земель собственно сельскохозяйственного назначения начинает формироваться в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных участков.

Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших городов очень тревожит, поскольку сельхозугодия абсолютно не защищены от изъятия. В последние полтора года каждые три дня в России принимается одно решение по переводу сельскохозяйственной земли в иные категории. И, что еще страшнее, это происходит без участия федеральных органов власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка дорог, электричества, газа для налаживания производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет шанс процесс продажи земель в этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и коррупции. А ведь сегодня вся процедура перевода земель из одной категории в другую абсолютно не прозрачна, а, значит, очень коррупции подвержена.

Земельный кодекс гласит, что решение о переводе земель из категории в категорию осуществляется на местах. Так оно и происходит. Однако в законе прописано, что для целей, не связанных с аграрным производством, могут использоваться сельхозугодья, имеющие худшие кадастровые показатели, низкую кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость земель по отдельным полям у нас вообще никогда не устанавливалась. Поэтому вполне легально изъятие из оборота отдельного участка на том основании, что, его кадастровая стоимость ниже, чем в среднем по району.

Государство должно самым жестким образом контролировать процесс реальной приватизации земли. Однако до тех пор, пока не определены разные зоны - аграрные или застроечные - это сделать крайне трудно. Контролировать реальные процессы на земле мог бы институт земельных инспекторов. Хотя до тех пор, пока крупный (в том числе земельный) бизнес идет в одной связке с местной властью, сделать это очень сложно. Да и по реальной ситуации это вряд ли произойдет. Все это, вместе взятое, требует очень серьезных государственных средств.

Нерешенный земельный вопрос опасен тем, что он может стать очень серьезной общественной «миной замедленного действия». Решенный несправедливо - точно станет такой миной. Поэтому, пока еще не все поделено, власть должна вмешаться и навести разумный порядок. 10, с.2

Глава 3. Перспективы развития земельных отношений

3.1 Совершенствование земельных отношений

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

1. Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

2. Необходимо разумно сочетать государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

4. Для старта в восстановлении экономики и обеспечении ее эффективного функционирования в дальнейшем нужно вовлечь в нее земельно-ресурсный потенциал, но, не проедая или продавая его, а делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

5. Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.4, с.99

Земельное хозяйство России огромно. Поэтому его развитие должно обязательно планироваться и контролироваться государством. Планирование использования земель во всех развитых зарубежных странах (США и Канаде, государствах ЕС) в последнее время стало основным рычагом государственной земельной политики и регулирования земельных отношений.

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.

Поэтому земельно-оценочные работы нужно разработать до конца.

В России до сих пор несовершенно законодательство, регулирующее земельные отношения. Поэтому необходимо доработать законодательную базу.8, с.22

3.2 Поиски эффективных форм хозяйствования

В результате реорганизации в России сформировались различные организационно-правовые формы хозяйствования. Многообразие организационно-правовых форм хозяйствования отражает сложность и многослойность системы экономических отношений (в первую очередь - земельных отношений).

В странах с развитой рыночной экономикой выделяются две базовые формы собственности: частная (и как разновидность корпоративная) и государственная (к ней примыкает муниципальная). Особенность России заключается в том, что на одной территории существуют различные формы собственности на землю: личная (частная) на приусадебный участок; корпоративная (коллективная) с новыми формами хозяйствования и государственная (учхозы, племзаводы, опытные хозяйства и т.д.).

По данным Минимущества России в государственной собственности находится 92,4 % всей земли. В 2008 году планируется завершить приватизацию государственной собственности в РФ, окончательно сформировать систему управления федеральным имуществом и удвоить доходы от приватизации государственного имущества. После разграничения государственной собственности на землю, планируется, что 16,3% земли будет в частной собственности, 2,2% - в собственности РФ, 8,2% - в собственности субъектов РФ, 73,3% - в собственности муниципальных образований.

Решение земельного вопроса в России может заключаться в том, чтобы наибольшие земельные участки, пригодные для слабомеханизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, могли находиться в личной собственности. Вся же остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящайся сейчас в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в «ответственной собственности», права на которую должны быть поделены между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице центральной или местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. Между совладельцами заключается бессрочный договор по пользованию совместной земельной собственностью на определенных условиях.

Вопросы ее купли-продажи, а также дарение решаются совместно обоими собственниками. Совместно решаются также вопросы перепрофилирования земли и ее расчленения на участки.

Между совладельцами заключается соглашение «О взаимных компенсациях». По нему собственник-пользователь земли обязуется выплачивать совладельцу фиксированную плату за пользование его доли их совместной собственности. Совладелец также принимает на себя определенные обязательства. Во всех остальных случаях собственник-пользователь совершенно самостоятелен.

Условия договора и соглашение «О взаимных компенсациях» могут меняться совладельцами только совместно, гарантией этому будут служить их постоянные равные права на совместную земельную собственность.

Если в качестве «ответственного собственника» выступает государство, то оно выплачивает совладельцу - физическому или юридическому лицу - фиксированную плату за использование его доли в их совместной собственности. Фиксированная плата должна назначаться в соответствии с общегосударственным земельным кадастром.

Ответственная собственность на землю должна неограниченно передаваться по наследству, но только без ее расчленения. Ответственный собственник должен иметь возможность закладывать землю в банк, у которого будет лицензия на проведение операций с земельной собственностью. При продаже ответственной земельной собственности должен делиться поровну совладельцами, то есть государством и физическим или юридическим лицом, за вычетом приращенной стоимости инфраструктуры земельного участка, которая должна целиком отходить ответственному собственнику.

Основную массу ответственных собственников должна составлять физические или юридические лица. Выплачивая государству фиксированную плату за его долю в совместной собственности, ответственные собственники должны быть освобождены от уплаты всех налогов, в том числе налога на прибыль, если речь будет идти исключительно о производстве сельхозпродукции. Единственное, что они будут оплачивать в виде налога - это обеспечение контроля за качеством продукции и состоянием земельных угодий.

Нормативно должны быть оформлены и другие государственные обязательства:

1.Охрана и защита ответственной собственности. Нанесение ущерба ответственному собственнику должно рассматриваться как нанесение ущерба государству. Потребности ответственных собственников в юридических услугах должны покрываться за государственный счет;

2. Обеспечение льготного медицинского страхования, пенсии по старости и потере трудоспособности ответственным собственникам и нанимаемым ими работниками;

3.предоставление ответственным земельным собственникам возможности целевых государственных кредитов по минимальный процент, а также материальной помощи при налаживании хозяйства.

Предлагаемая ответственная собственность будет понятна и приемлема для большинства населения. Это не государственная, не частная, не кохозно-кооперативная, не арендная собственность. Это иная собственность, аналогичная акционерной. Она позволит уравновесить центробежные силы в стране, значительно усилить хозяйственную деятельность на земле, не даст возможность бросать землю, неэффективно использовать ее потенциал, ухудшать плодородие. Она позволит появиться на земле хозяину-труженику.

Ответственная собственность даст возможность сформировать приемлемые для всех потребителей цены на сельхозпродукты, без чего не может быть рыночных отношений в стране, защитит сельское хозяйство от экономических и политических кризисов.

Думается, другого пути создания развитого производства сельхозпродукции в России просто не существует.9, с.2

Заключение

В заключении можно сделать следующие выводы.

Земельные отношения -- результат длительного общественного развития практики использования и охраны земель, применяемых форм собственности и хозяйствования, приоритетных способов устройства территории. Они определяются национальными, социальными, экономическими и иными особенностями реализации функций земли как природного ресурса, средства производства, объекта имущества. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, ее местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

Земельные отношения -- очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а также средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы. Ошибки в этом недопустимы.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (с алфавитно-предметным указателем). - М: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2004. - 560 с.

2. Верещагин А.Н. Земельный вопрос в России (политико-правовые аспекты).-М.: Международные отношения, 2004.- 192 с.

3. Комов Н. Российская модель землепользования.- М.: Издательство «Институт оценки природных ресурсов», 2005.-622 с.

4. Комов Н., Родин а. Земельные отношения и землеустройство в России: М.: Русслит, 2006.-512 с.

5. Коробейников И.А. Земельные отношения в России: мифы и реальность.-М.: Росинформ агротех, 2004.-232 с.

6. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. издательство, 2004.- 272 с.

7. Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли.-М.: Москва: Памятники исторического мысли, 2004.-284 с.

8. Гловацкая, Н, Козлов, С, Лазаренко, С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе/ Н. Гловацкая, С. Козлов, С. Лазаренко//Вопросы в экономике.-2007-№2.-22-25 с.

9. Поторакин, А. Как можно решить земельный вопрос/А. Поторакин//Промышленные выедомости.-2007.-№10.- 2-5 с.

10. Строев, Е.С. Земельный вопрос в России/Е.С. Строев//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2007-№4.-15-18 с.

11. www.gks.ru (официальный сайт Госкомстата РФ)