Отличие товарищества собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиума

1

Отличие товарищества собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиума

Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества, составляющего кондоминиум.

В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы и т. п. Управляющая компания как организация выполняет часть функций заказчика (ТСЖ), и принимает на себя нижеследующие обязательства: привлечение на равноправной конкурсной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг, заключение с ними договоров (контрактов) на выполнение заказа, а также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств; рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг; от лица заказчика представление интересов в части объектов собственности в жилищно-коммунальной сфере и защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; выполнение всех иных необходимых действий в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

Из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен способ управления посредством товариществ собственников жилья. Остальные формы управления кондоминиума - управление самими домовладельцами это всего лишь частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика - для домовладельцев, практически, мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (установить счетчики воды, газа, поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов).

Объекты кондоминиума в многоквартирном доме условно можно разделить на: жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Поскольку основной целью создания ТСЖ является управление кондоминиумом, данная некоммерческая организация обладает ограниченной (специальной) правоспособностью (деятельность ТСЖ должна соответствовать целям, задачам и обязанностям, перечисленным в ст. 24, 29 и 31 ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья» в редакции ФЗ от 30.12. 2001 г. и 21.03.2002 г. №31-ФЗ).

ТСЖ при наличии сформированного кондоминиума может быть создано в соответствии с ФЗ "О товариществах собственников жилья". В случае если кондоминиум в доме не сформирован, ТСЖ может быть создано согласно ст. 291 ГК РФ.

Исходя из сложившейся практики, кондоминиум создается на основе дома, в котором более половины квартир находятся в частной собственности. В домах, в которых есть и частное, и муниципальное жильё, всех жителей муниципальных квартир в ТСЖ представляет государство в лице соответствующего местного органа. Поэтому, если у государства больше 50 % голосов на общем собрании товарищества, то такая ситуация не отличается от той, когда государственный орган самостоятельно управляет обслуживанием дома.

Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок. Это позволяет произвести предварительную разработку бизнес-плана и просчитать экономику управления кондоминиумом. На данном этапе можно определить, сколько придется затратить на содержание дома и участка, а также затраты самих жителей.

Кондоминиум создается тогда, когда в одном жилом доме имеются разные формы собственности: в собственности граждан, в собственности государства, собственности муниципального совета и т.д.Например: в жилом доме еще не все квартиры приватизированы гражданами, а есть и квартиры, на которые у граждан имеются ордера, т.е. квартиры находятся еще в собственности государства. Вот эти собственники - граждане и территориальное управление района в лице своего представителя - могут создавать "кондоминиум". Для создания "кондоминиума" необходимо не немее двух домовладельцев.

ТСЖ имеет право "организовывать собственное домоуправление", которое будет обслуживать недвижимое имущество в кондоминиуме на правах жилищно-коммунальной организации. Именно ТСЖ станет заключать договоры с другими организациями, например, "Водоканал", на обслуживание и эксплуатацию недвижимости в кондоминиуме.

А в кондоминиуме содержание и ремонт помещений, осуществляется за счет домовладельцев - собственников этого имущества.

Таким образом, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы.

Организация ТСЖ в доме означает, что сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной альтернативой дирекции единого заказчика, если станет управлять и эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или не обладают знаниями, необходимыми для качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор с эксплуатирующей организацией любой формы собственности и передать ей функции управления зданием.

Основным преимуществом кондоминиума перед другими формами собственности является предоставление каждому его члену возможности контролировать распределение финансовых потоков (бюджетных дотаций, средств, собираемых на обслуживание дома либо полученных за аренду земли или помещений), которые входят в состав данного кондоминиума. Кроме того, домовладелец получает право выбора эксплуатационной организации, с которой будет заключен договор на обслуживание.

Задача 2

Михайлов и Зайцева проживали совместно без регистрации брака. В течение совместной жизни был построен дом. После прекращения совместной жизни возник спор о разделе дома, с которым стороны и обратились в суд. Суд признал дом их совместной собственностью и разделил поровну.

Михайлов обжаловал это решение суда, указав в кассационной жалобе, что Зайцева нигде не работала в течение всей совместной жизни, дом был построен на деньги, которые заработаны им. Брак не был зарегистрирован в органах ЗАГС, в силу чего положения ст. 256 ГК РФ и нормы семейного права в данном случае не применимы.

Имеются ли в данном случае юридические факты, необходимые для возникновения общей совместной собственности на жилой дом? Изменится ли решение, если у Зайцевой и Михайловой есть совместный несовершеннолетний ребенок, который остался проживать с матерью?

Ответ: в данной ситуации между супругами согласно ст. 245 ГК РФ, возникают отношения по поводу долевой собственности, т.е. в ходе процесса было установлено, что каждый из участников имеет свою долю, т.к. режим совместного имущества может возникнуть только при регистрации брака, поэтому суд, сначала установит режим долевой собственности каждого участника, а затем согласно ст. 252 ГК РФ, произведет раздел имущества, находящегося в долевой собственности. При этом доли считаются равными.

Согласно условию задачи, при наличие несовершеннолетних детей, раздел имущества с определением доли каждого из участников, будет производится с учетом интересов именно несовершеннолетнего, так согласно ч. 2 ст. 39 СК РФ, суд вправе отступить от начала равенства долей. Руководствуясь принципами логики и справедливости, супруги, при внесудебном разделе имущества должны учитывать интересы несовершеннолетних детей. Другими словами, разделяя имущество та сторона, с которой остается ребенок (дети) должна получить большую долю.

Задача 3

П.П. Попов обратился в суд с иском к А.Н. Поповой о разделе их общего имущества - жилого дома, состоящего из двух равных частей, в каждой из которой было по 2 комнаты 16 и 14 кв. метров, прихожая, кухня и отдельный вход. Сыновья Поповых Юрий и Петр также предъявили иск о признании за ними права собственности на 1А дома за каждым и выделении им по комнате.

Позднее П.П. Попов изменил предмет иска и просил признать его единственным собственником дома, т.к. дом находится на земельном участке, который принадлежит ему и оформлен на его имя. Кроме того, дом, в основном, строили на его средства, т.к. бывшая супруга нигде не работала. Возражая против требований сыновей, он заявил, что между родителями и детьми не было письменного соглашения о том, что последние участвуют в совместном строительстве дома при условии признания за ними права собственности на долю в домовладении, сумму же, возмещающую расходы, понесенные сыновьями в связи со строительством он готов оплатить.

А.Н. Попова просила разделить дом между нею и супругом поровну. В таком случае она была согласна возместить половину расходов, понесенных сыновьями при строительстве дома.

В судебном заседании было установлено, что сыновья Попова участвовали в строительстве дома личным трудом. После ухода отца из семьи они завершили строительство дома. Часть своего заработка они отдавали матери, чтобы она расплачивалась за материалы и произведенные работы. Целью их участия в строительстве дома было улучшение жилищных условий.

Решите спор.

Ответ:

Согласно ч. 1 ст. 256 ГК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.Ст. 39 СК РФ предусматривает определение долей при разделе общего имущества супругов. Так, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Причем не важно, в каком размере каждый из супругов участвовал в строительстве дома.

При наличии детей, доли будут определены соразмерно между супругами и детьми, либо согласно ст. 38 СК РФ один супруг получает свою долю в имуществе в натуре, а оставшееся имущество становится собственностью остальных участников. Кроме того, согласно ст. 39 СК РФ, при определении долей суд учтет, что другой супруг не участвовал в получении общих доходов семьи по неуважительной причине (например, уклонялся от трудоустройства, бродяжничал и т.п.) либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (например, злоупотреблял алкогольными напитками, наркотическими средствами, играл в казино и т.д.). Поэтому возможно по согласию супругов, разделить имущество в равных долях между супругами и детьми, либо выплатить денежную компенсацию одному из супругов за долю в имуществе, а оставшуюся часть поделить между супругом и детьми.

Задача 4

Бывшие супруги Ивановы, вынужденные проживать после развода в одной квартире в Санкт-Петербурге, находились в неприязненных отношениях. После очередной ссоры Иванова разослала близким родственникам своего бывшего мужа телеграммы, в которых сообщала о его смерти.

Когда прибывшие с разных концов России родственники узнали, что Иванов находится в полном здравии, они обратились к юристу с вопросом, имеются ли у них юридические основания потребовать от Ивановой возмещения понесенных расходов на авиабилеты, такси, проживание в гостинице, а также причиненного им морального вреда. Какой ответ должен дать адвокат?

Ответ:

Согласно ст. 1082 ГК РФ суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15). В данной ситуации это проезд, оплата проживания, проезда.

Также согласно ст. 151 ГК РФ, 1099 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. А согласно ст. 1100 ГК РФ, один из случаев компенсации морального вреда является именно путем распространения сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию, что сделала Иванова.

На основании приведенных выше доводов, имеются все основания подачи иска.