Операции с недвижимостью

Содержание

1. Приватизация жилых помещений

2. Недвижимость, не подлежащая приватизации

3. Участники приватизации

4. Принципы и условия приватизации

5. Виды приватизации

6. Деприватизация

1. Приватизация жилых помещений

На основании Закона РСФСР от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Вступление в права собственности на жилище дает нам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

До 1991 года законодательство не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений. Поэтому были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. Раз права собственности не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти.

В результате возможности приватизировать, жилые помещения стали объектом купли-продажи. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение.

А так же граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могут самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Таким образом, законодатель защитил права граждан, проживающих в условиях коммунального заселения, поскольку при приватизации одной или нескольких комнат в коммунальной квартире за гражданами закрепляется и доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире - места общего пользования (кухня, коридор, прихожая, санузел).

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1. заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;

2. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

3. справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4. в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями - документ органа опеки и попечительства. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом местного самоуправления. Договор заключается в простой письменной форме. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье.

2. Недвижимость, не подлежащая приватизации

Согласно статье 4 Закона о приватизации жилищного фонда, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Понятие «нахождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет особое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для проживания жилое помещение»; первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повышенной опасности для проживающих в нем граждан, недопустимостью оставления такого жилья в пользовании граждан; к числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитанные на короткий срок службы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жилищному кодексу РСФСР (ст. 91, 93), если дому (жилое помещение) грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, то есть помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, иметь удобства (газ, отопление и пр.) применительно к условиям данного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее занимаемого.

В законах отдельных субъектов Российской Федерации (например, в ст. 5 Закона Республики Татарстан «О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан») предусматривается, что приватизации не подлежат жилые помещения, находящиеся не только в аварийном, но и в ветхом состоянии. К числу ветхих относят такие жилые помещения (дома), которые страдают большой степенью непригодности для проживания (большой процент физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования и др.), в связи с чем подлежат ликвидации или реконструкции. В случае согласия всех граждан, проживающих в ветхом доме, на приватизацию занимаемых ими жилых помещений дом исключается из состава ветхого жилищного фонда, а жилые помещения в таком случае передаются гражданам в собственность на общих основаниях. Думается, что данное основание отказа в приватизации следовало бы включить в статью 4 Федерального закона о приватизации жилищного фонда.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы.
Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан.

В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям.

Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101--108 ГК).
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.).

Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан.

Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета.

Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

3. Участники приватизации

В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с другой - органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан. Согласно статье 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Субъектами (участниками) приватизации могут выступать граждане - наниматели, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, и совместно проживающие с ними члены их семей. Членами семьи нанимателя являются супруг нанимателя, их дети и родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ст.53 ЖК РСФСР). Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семье (нанимателю и членам его семьи, в том числе и несовершеннолетним), а не только в собственность одного нанимателя. В первоначальной редакции статьи 2 Закона о приватизации жилищного фонда указывалось, что для приватизации требуется согласие только всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя. На практике это приводило к тому, что несовершеннолетние члены семьи не являлись участниками приватизации, а их право на жилое помещение юридически и фактически утрачивало силу, аннулировалось, что вызывало многочисленные жалобы и критические высказывания. Это положение было исправлено Законом РФ от 11 августа 1994 г., предусмотревшим, что при приватизации необходимо обязательное согласие и несовершеннолетних. Необходимо отметить, что еще до принятия данного Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст.53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти помещения. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. При совершении любых договоров (сделок) в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т.п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требование распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не проживают, но сохраняют на него свое право. В частности, договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца. При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст.53 ЖК). Так, если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно. Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения). В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации. Например, в актах города Москвы указывается, что передача в собственность граждан жилых помещений (квартир) от имени Московской городской думы и Правительства г. Москвы осуществляется уполномоченными ими органами, к числу которых относятся префектуры административных округов, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан через ремонтно-эксплуатационные управления. Передача в собственность граждан жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилищный фонд, осуществляется соответствующими государственными и муниципальными организациями (предприятиями, учреждениями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Вопросы приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с другими вышестоящими организациями. Более того, Конституция Российской Федерации (ст.130-133) прямо предоставляет органам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения: владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом). Не могут быть участниками приватизации жилых помещений организации, которые не относятся к государственным или муниципальным.

В частности, в жилищных и жилищно-строительных организациях, которые по закону изначально не являются государственными или муниципальными, жилые помещения переходят гражданам - членам кооператива в их собственность со дня внесения всей суммы паевого взноса не в порядке приватизации, а на ином правовом основании, предусмотренном пунктом 4 статьи 218 ГК РФ.

4. Принципы и условия приватизации

Приватизация жилых помещений осуществляется на принципах и условиях, закрепленных в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Важнейшими принципами приватизации жилья являются: добровольный характер приватизации, безвозмездная (бесплатная) передача жилого помещения в собственность граждан, которые в них проживают; одноразовый характер такой приватизации.
Добровольность приватизации - основополагающее начало приватизации. Как указывается в Законе, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).

Таким образом, приватизация жилого помещения может иметь место только на основе свободно выраженного желания нанимателя и членов его семьи приобрести в собственность занимаемое ими жилье, и никакие органы и должностные лица не могут прямо или косвенно обязать граждан приватизировать жилое помещение. К сожалению, случаи косвенного понуждения граждан к приватизации жилых помещений иногда встречаются, например, в виде высказываний должностных лиц, депутатов о скором возвращении к платной приватизации, резком повышении платы за жилье и коммунальные услуги для нанимателей и т.п.

Встречаются также случаи, когда граждане вынуждены проводить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием насилия, угрозы, обмана криминальных элементов. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие социально слабо защищенные граждане.

Важным началом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше, в начальный период приватизации законодательством предусматривались вначале продажа гражданам занимаемых ими квартир, а затем - частичная оплата гражданами жилья (сверх нормативов бесплатного предоставления жилья).

В последующем, начиная с 1992 г., передача гражданам занимаемых ими жилых помещений стала носить бесплатный (безвозмездный) характер. За гражданами сохраняется только обязанность уплаты сравнительно небольшой суммы за услуги по оформлению приватизации. При этом оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов.

Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию.

Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации - в ред. Федерального закона от 11 августа 1994 г.). Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселение его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.

На наш взгляд, следовало бы в законе предусмотреть возможность повторной приватизации и в других исключительных случаях (например, в случае получения жилья взамен разрушенного вследствие стихийного бедствия и т.п.).

Важное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых помещений гражданами при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации. Согласно Закону в этих случаях жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемникам этих предприятий и учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом устанавливается, что сохраняются все жилищные права граждан, в том числе право на приватизацию жилья.

Передача в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации осуществляется:

Передача жилья в собственность граждан производится на основании заявлений граждан, изъявивших желание приватизировать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемого местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), получающим жилое помещение в собственность.

В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указываются граждане - члены семьи нанимателя, выразившие согласие на приватизацию, указывается также в какую - индивидуальную или общую (совместную или долевую) собственность граждане просят передать им жилое помещение. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В тексте самого договора передачи указываются также условия договора, в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.

Решение вопроса о приватизации жилого помещения должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могут обратиться в суд (ст. 8 Закона).

Договор передачи квартиры в собственность граждан в порядке приватизации заключается в письменной форме. При этом нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина на взимается (ст. 7 Закона о приватизации). Согласно статье 7 Закона о приватизации право на приобретение жилого помещения возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (в местной администрации).

Однако в этой связи следует сказать, что в Гражданском кодексе РФ предусмотрен иной порядок регистрации прав на недвижимое имущество - в учреждениях юстиции (ст. 131 ГК). При введении в действие части первой ГК РФ в Федеральном законе было оговорено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 8). Такой Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года введен в действие через шесть месяцев после его официального опубликования, и с этого времени органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах, что касается особых учреждений юстиции по регистрации прав, образование которых предусмотрено данным Законом, то они будут образованы к концу 2000 года. Кроме договора о передаче квартиры в собственность гражданам выдается Свидетельство о собственности на жилище по установленной форме.

5. Виды приватизации

1) продажа на торгах в форме аукциона, тендера, торгов на фондовой бирже, конкурса путем двухэтапных процедур, продажи производных ценных бумаг; 2)прямая адресная продажа. Действия, непосредственно не ведущие к продаже государственного имущества, но предусматривающие его последующую продажу (изменение типа закрытого акционерного общества на открытый, сдача в имущественный наем (аренду) государственного имущества либо передача его в доверительное управление с правом последующего выкупа соответственно нанимателем (арендатором) либо доверительным управляющим), рассматриваются не как виды приватизации, а как ее предварительные стадии.

6. Деприватизация

Деприватизация жилых помещений как явление “зародилось” относительно давно. Одними из первых “скупые” сведения о ней появились в печати в первой половине 90-х годов, в частности, по поводу расторжения договора о приватизации жилья в г. Орле. В дальнейшем информация о деприватизации жилья перестала быть “секретной”. Так, в 1996 г. были “оглашены” данные о том, что за прошедший (1995 г.) в Москве приватизировано 100 тысяч квартир, а деприватизировано - 50 тысяч; в Ярославле за два года (1994-1995) деприватизировано тысяча квартир. Деприватизация жилых помещений “набирала ход”, получая при этом достаточно широкое распространение. Причин тому множество. Одна из них - своеобразные “неурядицы” с внесением платы за содержание и ремонт жилых помещений, за коммунальные услуги; до недавнего времени всё это в обобщенном, собирательном значении называлось (и, прежде всего, в обиходе) “квартплатой”, что, естественно, являлось психологическим “стимулятором”, подталкивающим к деприватизации жилых помещений, - ведь собственники не должны оплачивать занимаемые ими “квадраты” - и, одновременно, барьером, отпугивающим граждан - нанимателей от приватизации жилых помещений. В числе причин, побуждающих к деприватизации жилых помещений и существенно замедляющих ход приватизации (“наперекор” желанию владельцев государственного и муниципального жилищного фонда) следует назвать и такую как взимание налога на собственность (что влечет за собою дополнительные расходы граждан); причем, постоянные “слухи-разговоры” о резком повышении этого налога отнюдь не способствуют ускорению процесса приватизации, а, наоборот, провоцируют граждан на деприватизацию жилых помещений. Помимо названных обстоятельств, “заставляющих” граждан отказываться от права собственности на приватизированное жилое помещение, нужно указать и на определенные сложности с оформлением сделок, где с одной стороны “фигурируют” приватизированные квартиры, с другой - неприватизированные (например, при обмене более выгодным оказалось не совершать сделки с недвижимостью, а деприватизировать квартиры; немаловажным к тому же является вопрос о том, “чтобы сделки граждан с приватизированными квартирами не рассматривались как получение дохода” ). Приватизация жилого помещения, с одной стороны, - это благо “ позволяющее собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, с другой - новые довольно обременительные заботы и расходы...” Довольно-таки продолжительное время деприватизация жилых помещений осуществлялась без нормативного на то регулирования; практика сама вырабатывала “регуляторы” решения данного вопроса и исходила (и исходит) при том из того, что собственники приватизированных жилых помещений могут вновь стать их нанимателями. Следовательно, речь можно вести о признании практикой права собственника приватизированного жилого помещения на расторжение договора передачи жилого помещения в собственность. Это есть ничто иное как своеобразное возвращение сторон в первоначальное положение. Однако о реституции как таковой (в плане последствий признания договора недействительным) говорить здесь оснований, очевидно, нет. Вполне обоснованным представляется мнение Ю.К. Толстого о том, что расторжение договора может иметь место тогда, “когда он полностью или частично не исполнен”. Если же договор исполнен, “то расторгать нечего”. Деприватизация же означает прекращение правоотношения собственности и возникновение правоотношения по жилищному найму. Ю.К. Толстой предлагает предоставить гражданину право на заключение договора деприватизации жилья, на основе которого гражданин-собственник мог бы снова стать нанимателем жилого помещения. Вместе с тем, надо полагать, теоретические “тонкости”, “разночтения” по поводу того, “есть что расторгать” или нет, возможна или нет реституция как следствие деприватизации жилого помещения, не меняют сути дела применительно именно к результату такого явления как деприватизация жилого помещения. Как бы то ни было, в конечном счете всё сводится (в отношении к деприватизации жилых помещений) к применению терминологии: “Признание договора “недействительным” . Видимо, так “удобнее”, так “повела” себя практика, “проторив” дорогу деприватизации жилых помещений. Хотя по сути своей деприватизация жилых помещений (при отсутствии оснований для признания договора недействительным) означает отказ от права собственности на жилое помещение. Как известно, жилые помещения принадлежат к недвижимым вещам, являются весьма значимым для общества (и государства) имуществом. И бывший собственник (государственный или муниципальный орган) при деприватизации жилья (при отказе гражданина от права собственности на жилое помещение) не может не принять жилое помещение в свою собственность. В проекте Жилищного кодекса (от 23.02.1999 г.) - п. 3 ст.30 - сказано, что (при наличии всех иных к тому обстоятельств) собственник жилищного фонда или управомоченное им лицо обязан принять жилье в собственность и заключить с гражданином договор социального найма. Кстати, в упомянутой норме проекта Жилищного кодекса речь идет не о расторжении договора передачи жилого помещения в собственность, а о праве гражданина передать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение бывшему собственнику (владельцу жилищного фонда). То есть в проекте Жилищного кодекса, по сути дела, предусмотрено право гражданина-собственника приватизированного жилого помещения на отказ от права собственности на это жилое помещение. Далее, в названной статье проекта Жилищного кодекса к ряду условий, при которых возможна деприватизация жилого помещения, отнесено такое как отсутствие у гражданина (желающего деприватизировать жилье) другого жилого помещения для постоянного проживания. В связи с чем возникает естественный вопрос: на чем основано данное положение проекта ЖК? Почему жилое помещение, о деприватизации которого идет речь, должно быть единственным для постоянного проживания? Подобное, пожалуй, имеет определенный смысл только в ситуации, когда у гражданина, желающего отказаться от права собственности на приватизированное жилье, есть другое, предоставленное ему по договору социального найма. Ибо по смыслу действующего жилищного законодательства с гражданином может быть заключен только один договор социального найма. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики указала, что возникновение права на другое жилое помещение по договору социального найма влечет за собою прекращение такого права на жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Во всех иных случаях, по-видимому, означенное требование в отношении возможности деприватизации жилых помещений необоснованно. Так, гражданин может иметь другое жилое помещение на праве собственности; и это обстоятельство не должно стать препятствием для деприватизации им жилого помещения, в котором он проживал до приватизации как наниматель. От какого “злого умысла” в данной ситуации следует “страховаться” не допуская деприватизацию жилого помещения? По букве закона гражданин может быть одновременно и нанимателем жилого помещения (по договору социального найма) и собственником другого жилого помещения. Положение о приватизации жилищного фонда в г. Иркутске (от 17 ноября 1999 г. ) содержит правила о порядке расторжения (изменения) договора передачи жилых помещений в собственность граждан (раздел IV Положения). Следует отметить, что в указанном нормативном акте применительно к возможности деприватизации жилых помещений речь идет, прежде всего, о желании граждан-собственников приватизированных жилых помещений на расторжение договора передачи жилого помещения в собственность. Следовательно, на деприватизацию жилого помещения должна быть “добрая воля” собственника приватизированного жилого помещения. Что означает предоставление гражданам, приватизировавшим жилые помещения, права на заключение договора о их деприватизации. Тем не менее, как видим, при этом употребляется та же “расхожая” терминология о “расторжении договора передачи жилых помещений в собственность”. Так что, по всей вероятности, как раз “удобством” применения можно объяснить “внедрение” этой терминологии и в правовую литературу, и в практику, и, уже, в нормативный материал. Названное выше иркутское Положение о приватизации жилых помещений относительно возможности их деприватизации (также как и проект ЖК) содержит ряд “ограничительных” моментов, не позволяющих деприватизировать жилые помещения (ненадлежащее санитарно- техническое состояние жилого помещения, задолженность по налогу на недвижимость, по платежам за техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги). Помимо того, жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств (“не передано в залог, не продано, не являться объектом рассмотрения иска в суде”). Право собственности граждан на приватизированное жилое помещение прекращается с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора передачи жилого помещения в собственность, т.е. с момента регистрации договора деприватизации жилого помещения. С момента прекращения права собственности на жилое помещение гражданин вновь становится его нанимателем. Кстати, весьма небезынтересно правило указанного Положения о том, что граждане, деприватизировавшие свои жилые помещения “приобретают” (т.е. сохраняют) право на бесплатную передачу в собственность (т.е. на последующую приватизацию) того же или иного жилого помещения в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Каких-либо количественных ограничений для деприватизации и последующей приватизации жилых помещений не предусмотрено. Таким образом, заключение договора деприватизации жилого помещения (расторжение договора о приватизации жилья) - если на то есть желание гражданина - собственника - (и при соблюдении им предусмотренных на сей счет законом условий) для государственного или муниципального органа является обязательным (равно как и заключение договора передачи жилых помещений в собственность, на что уже указывалось выше). Такая обязанность соответствующих органов (в отношении расторжения договора приватизации жилого помещения) вполне “вписывается” в законодательную “конструкцию”. Законоположение (ст. 450 ГК) позволяет учитывать волю только одной стороны на расторжение договора, если это предусмотрено как ГК, так и другим законом; деприватизация же жилых помещений, как явление, вслед за практикой, получает свое нормативное закрепление (о чем свидетельствуют упомянутые выше положения, в том числе, и проекта Жилищного кодекса). Другое дело, что по своей сути деприватизация жилого помещения как таковая (при отсутствии оснований для признания договора приватизации жилья недействительным) представляет собою, как уже отмечалось, отказ от права собственности (а не расторжение уже исполненного договора). Итак, деприватизация жилого помещения имеет место, во-первых, при отказе от права собственности на приватизированное жилое помещение. Независимо от каких-либо на то причин. Во-вторых, деприватизация жилого помещения возможна и тогда, когда налицо основания признания сделки (договора передачи жилого помещения в собственность) недействительной. В этом, втором случае речь идет не о добровольном отказе гражданина от права собственности, а о защите жилищных прав и интересов гражданина, нарушенных при приватизации жилого помещения (допустим, когда имело место понуждение к приватизации ). Что касается возможности признания сделки по приватизации квартиры недействительной вследствие заблуждения относительно мотивов сделки, то Президиум Верховного Суда РФ указал по этому поводу на то, что заблуждение в мотивах сделки не имеет существенного значения. Признать сделку по приватизации жилого помещения недействительной можно лишь по предусмотренным законом основаниям . Значит, в подобных ситуациях следует говорить о заключении договора деприватизации, об отказе от права собственности на жилое помещение (о расторжении договора по приватизации жилого помещения, наконец), а о не признании сделки по приватизации жилья недействительной. Само собой разумеется, что и “ заблудившись” в мотивах сделки (приватизации) - “не знал”, “ не думал”, “ошибся”... - гражданин, желающий снова стать нанимателем жилого помещения (если соответствующие органы будут чинить тому препятствия) может обратиться в суд за защитой своего права на деприватизацию жилого помещения. В целях единообразия применения на всей территории Российской Федерации (в том числе, и в чисто “терминологическом” аспекте) положений о деприватизации жилых помещений представляется целесообразным в новом Жилищном кодексе закрепить право граждан - собственников приватизированных жилых помещений на отказ от права собственности, на заключение договора деприватизации; причем, независимо от наличия у них в постоянном пользовании другого жилого помещения на праве собственности. И, кроме того, в новом Жилищном кодексе, надо полагать, следует указать на возможность деприватизации жилых помещений при наличии к тому оснований для признания сделки по приватизации недействительной. Что позволит всем гражданам более четко ориентироваться в вопросах деприватизации жилых помещений. В связи с этим соответствующие предписания, касающиеся деприватизации жилых помещений, необходимо, вероятно, предусмотреть в проекте Жилищного Кодекса.

Заключение

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п.

Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной.

В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда (см. напр., газета «Сегодня» от 13 января 1999 г.).

На наш взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов.

При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений.

В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Список литературы

1. В. Гремыкин, Э. Бугулов. Экономика недвижимости. Изд. «Филин», 1999 г.Москва.

2. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика/МАИЭС 2000

3. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Уч.пособие-С.-Пт.,1999