18

Договор купли-продажи

• СОДЕРЖАНИЕ
• Задание№1. Договор купли-продажи (общие положения, особенности купли-продажи недвижимости, предприятий) 3
• 1. Общие положения договора купли-продажи 3
• 2. Договор продажи недвижимости. 8
• 3. Договор продажи предприятия 12
• Задание №2 15
• Задание №3 17
• Литература 18

Задание№1. Договор купли-продажи (общие положения, особенности купли-продажи недвижимости, предприятий)

1. Общие положения договора купли-продажи

Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).

Купля-продажа -- один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже. Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред. А. П. Сергеева , Ю. К. Толстого. - М.: «Проспект», 1997.

Сегодня купля-продажа -- это самый распространенный договор гражда нского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. По существу купля-продажа -- наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов -- все эти действия облекаются в форму купли-продажи.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК. ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные и договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформулировать ряд общих положений (ст. 454--491 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества.

В рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2--8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Наряду с ними ГК упоминает и о других видах договоров (продаже ценных бумаг и валютных ценностей, продаже имущественных прав), основная роль в регулировании которых принадлежит не ГК, а специальным законам и подзаконным актам. Перечень разновидностей купли-продажи по ГК не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в ГК особых видов, также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли-продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК) и специальным законодательством, если оно существует.

Договор купли-продажи всегда является консенсуалъным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора. Купля-продажа возмездна, основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.

Договор купли-продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права.

Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

Элементы договора купли-продажи. В российской цивилистике к элементам договора традиционно относят его стороны, предмет, цену (и возмездных договорах), срок, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон.

Сторонами договора купли-продажи -- продавцом и покупателем -- могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договоров купли-продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан-потребителей (например, договоров розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения). Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд (в частности, в государственный резерв), продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159--161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе -- воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется общи ми нормами главы 28 ГК. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила. Таковы, в частности, нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507 ГК), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527--529 ГК), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст. 540 ГК) и некоторые другие.

Права и обязанности продавца. Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю, конкретное содержание которой раскрывается в § 1 главы 30 ГК.

Обязанность по передаче товара покупателю включает в себя целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

б) вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

в) в определенном количестве;

г) в согласованном ассортименте;

д) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

е) установленного качества;

ж) свободным от прав третьих лиц;

з) в таре и упаковке.

Права и обязанности покупателя. Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его. Наряду с ними закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК), а также застраховать товар (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца).

Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом (ст. 484 ГК). Принятие товара означает:

Во-первых, совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Так, покупатель должен получить соответствующие разрешения (лицензии) на владение товаром (чаще всего -- ограниченным в обороте). В отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца), либо самостоятельно заключить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом).

Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, например, выгрузить его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д.

Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец правомочен на взыскание с покупателя убытков.

2. Договор продажи недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.

Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК).

Права и обязанности сторон. Основная обязанность продавца -- передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению -- для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, принятыми субъектами Российской Федерации.

3. Договор продажи предприятия

Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами. Во-первых, предприятие -- это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному. Во-вторых, предприятие -- это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю. В-третьих, предприятие -- это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь. Наконец, предприятие -- это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ -- покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Элементы договора продажи предприятия. Стороны договора продажи предприятия -- обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают соответствующие фонды имущества (федеральные или местные).

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Аналогично ст. 554 ГК законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия -- это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом -- кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК).

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК).

Содержание договора продажи предприятия. Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе -- составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (абз.1 п. 1 ст. 563 ГК).

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору.

Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи.

Основная обязанность покупателя по договору -- оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует.

Задание №2

Государственная налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о ликвидации ООО «Эверест». Основанием для предъявления иска послужил тот факт, что основным направлением деятельности ООО «Эверест» являлось изготовление и реализация товаров народного потребления (пошив курток и плащей и их продажа на рынках города), хотя этот вид деятельности не был предусмотрен учредительными документами Общества.

Подлежит ли удовлетворению исковое заявление ГНИ?

Вариант: изменится ли решение задачи, если ООО «Эверест» занималось строительством коттеджей, несмотря на то, что этот вид деятельности не был указан в его учредительных документах?

Решение.

В ст. 52 « Учредительные документы юридического лица» ГК пункт 2 пишется следующее: В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным».

Как правило в Уставе ООО записывают: «Общество осуществляет любые виды деятельности, не запрещенные федеральными законами. Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, Общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)». Также перечисляют множество видов деятельности. Если же ничего из этого не записано в Уставе ООО «Эверест», то возможно ГНИ правомочно подать иск в Арбитражный суд о ликвидации, хотя ГНИ занимается сборами и налогами, а выдачей лицензий и регистрацией учредительных документов занимаются не налоговые инспекции, а местные администрации города или района.

В Налоговом Кодексе в статье 31 « Права налоговых органов Налоговый кодекс РФ» пункт16 сказано, что налоговые органы могут «предъявлять в суды общей юрисдикции или арбитражные суды иски: о ликвидации организации любой организационно-правовой формы по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации»,а также пункт 14 «заявлять ходатайства об аннулировании или о приостановлении действия выданных юридическим и физическим лицам лицензий на право осуществления определенных видов деятельности».

Т.е. надо понимать, что ГНИ может подать иск о ликвидации организации, а также приостановить лицензию (это в нашем втором случае, когда ОО «Эверест» занималось строительством коттеджей, а по Федеральному закону от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» этот вид «деятельность по строительству зданий и сооружений» должен лицензироваться).

Т.е. во втором случае, для того чтобы, ООО «Эверест» могло заниматься строительством коттеджей ему надо приобрести лицензию на этот вид деятельности. ГНИ может в этом случае подать исковое заявление в Арбитражный суд иск о ликвидации ООО «Эверест», так как ООО «Эверест» занимается строительством незаконно, без лицензии.

Задание №3

Составить исковое заявление о признании сделки действительной.

В народный суд Тракторозаводского района г.Челябинска

Истец: Иванова Лилия Анатольевна, проживающая по адресу: г.Челябинск, ул.Марченко, д.21 а, кв.51

Ответчик: Иванов Сергей Иванович, проживающий по адресу: г.Челябинск, ул.Марченко, д.21 а, кв.51

Решение

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании сделки недействительной как противоречащей закону

Мне принадлежит на праве собственности жилое помещение по адресу: г.Челябинск, ул.Марченко, д.21 а, кв. 51 на основании договора №1196 о безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан от 15 июня 1992 г.

"15" апреля 2004 г. Иванов Сергей Иванович заключил договор купли-продажи жилого помещения без моего согласия.

Считаю, что это противоречит ст. 288 ГК РФ.

На основании изложенного и в соответствии со статьей 168 ГК РФ, прошу:

1. Признать договор от "15" апреля 2004 года недействительным как несоответствующий требованиям закона.

2. Взыскать с ответчика судебные расходы по делу.

25 июня 2004г. Иванова Л.А.

Приложение:

1. Договор №1196 о безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан от 15 июня 1992 г.

2. Справка из палаты по регистрации недвижимости об основаниях совершения сделки-купли продажи.

Литература

1. Гражданское право. Учебник / Под.ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 1996.

2. Гражданский кодекс РФ,часть первая (с дополнениями на 12 августа 1996 ода), часть вторая (с изменениями и дополнениями 23 декабря 1997 года).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ.