Договор об ипотеке

19

АСТРАХАНСКИЙ ФИЛИАЛ МОСКОВСКОГО ОТКРЫТОГО

СОЦИАЛЬНОГО УНИВЕРСИТЕТА

Кафедра юридических дисциплин

Дисциплина Жилищное право

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Вариант №7

Выполнил студент 1 курса

дистанционного обучения

юридического факультета

(специальность «Юрист»)

Проверил_______________

Астрахань 2009

План

Введение 3

1. Основные категории договора об ипотеке квартиры (жилого дома) 5

2. Предмет договора об ипотеке и функции закладной по договору 9

3. Права и обязанности залогодателя по условиям договора об ипотеке 13

Заключение 17

Список используемой литературы 19

Введение

Большинство российских и зарубежных специалистов и наблюдателей, которые анализируют политику в области местного самоуправления в России, отмечают завершение первого этапа реформы местного самоуправления. Принятие в 1993 г. Конституции Российской Федерации и в 1995-1997 годах основных федеральных и региональных законов и формирование в большинстве регионов муниципальных представительных и исполнительных органов привели к созданию институциональных рамок функционирования местного самоуправления в России, которые, судя по всему, вряд ли претерпят кардинальные изменения в обозримом будущем.

Основной задачей демократического государства является создание наиболее благоприятных условий для реализации прав и свобод его граждан. При этом вопрос рационального государственного устройства сводится к созданию такой системы власти и управления, при которой эта задача решалась бы наиболее эффективно. Объективно существуют проблемы, которые могут быть решены только на общегосударственном уровне с привлечением централизованных средств и ресурсов. К таким проблемам следует отнести обеспечение территориальной целостности, независимости, создание единой правовой базы, разработку и реализацию государственной политики во внешнеполитической и внешнеэкономической областях, конституционное признание и гарантии основных прав и свобод граждан, принятие и реализацию государственных программ в области науки, культуры, образования, здравоохранения, социальной защиты, правопорядка и безопасности и т.п.

Но в то же время реализация многих из перечисленных задач, обеспечение определенного уровня жизни населения осуществляется не в государстве вообще, а в конкретных территориальных образованиях компактного проживания граждан - муниципальных образованиях. Именно здесь должны быть, прежде всего, созданы условия для реализации гарантированных государством прав и свобод, а также обеспечена возможность благоустроенного проживания. Здесь необходимо ежедневно обеспечивать их безопасность, предоставлять медицинское обслуживание, давать возможность получения стандартного образования, создавать рабочие места, оказывать транспортные, торговые, бытовые, коммунальные услуги.

Таким образом, именно от качества функционирования органов местного самоуправления, принципа их формирования, особенностей их полномочий и функций зависит реализация основных конституционных прав человека и гражданина в Российской Федерации.

Именно реализация функций органов местного самоуправления и послужили темой для данной курсовой работы по предмету Конституционное право.

1. Основные категории договора об ипотеке квартиры (жилого дома)

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (гр. hypotheka-- залог, заклад) -- представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества -- ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

§ предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

§ все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

§ детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

§ может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

§ залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека -- это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д. Договор об ипотеке заключается в видезакладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

§ земельные участки;

§ предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

§ жилые дома и квартиры;

§ дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

§ иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится:

§ по земельным участкам -- в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

§ по жилым домам и квартирам -- в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе);

§ по предприятию -- в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия;

§ по другому недвижимому имуществу -- в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

При оформлении ипотечной сделки заключается несколько договоров. Все договора должны заключаться с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений федерального закона. Все формы договоров утверждены юристами банка, и их корректировка возможна только по согласованию сторон.

Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (именуемый иногда информационный расчет), при этом в кредитном договоре указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

В договоре об ипотеке должны быть обязательно указаны: стороны договора; обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения); предмет ипотеки: описание объекта недвижимого имущества, достаточное для его идентификации (наименование, место нахождения, назначение, характеристики). Если предметом является право аренды, описывается арендованное имущество;

право залогодателя на закладываемый объект недвижимости и наименование зарегистрировавшего его органа юстиции (то есть договор об ипотеке заключается только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, хозяйственного ведения, аренды) на закладываемое имущество); оценка (стоимость) предмета ипотеки в денежном выражении; если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке;

порядок обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон);

в договоре залога дома, здания, сооружения должно быть указано право залогодателя на занимаемый объектом земельный участок, а также положение о залоге этого участка (права аренды) или его части, необходимой для использования объекта, так как в противном случае договор об ипотеке будет считаться недействительным (ст. 340 ГК РФ);

если в договоре не установлено иное, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать в последующий залог, только с согласия залогодержателя.

срок действия договора условия досрочного погашения или прекращение действия договора

Возникновение права залога. Предусмотренные федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по данному виду договора, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. На практике данный документ составляется либо сотрудником банка, либо нотариусом, заемщик только ставит на закладной свою подпись. С 2005 года закладная сшивается и нумеруется учреждением юстиции.

Договор поручительства. В том случае, если банк выдвинул в качестве дополнительного условия предоставление поручительства физического или юридического лица, составляется договор солидарного поручительства на весь срок кредитования. Стороны по договору: Поручитель и Банк.

2. Предмет договора об ипотеке и функции закладной по договору

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством по соглашению залогодателя сторон и указывается в денежном выражении. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать: - слово "закладная", включенное в название документа; - имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо; - имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо; - название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; - имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо; - указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; - указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); - название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; - подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; - наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; - указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; - подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; - сведения о государственной регистрации ипотеки; - указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В то же время при составлении закладной в нее по усмотрению сторон могут быть включены также иные данные и условия. При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

3. Права и обязанности залогодателя по условиям договора об ипотеке

Уставом муниципального образования может быть предусмотрена должность главы муниципального образования -- выборного должностного лица, возглавляющего деятельность по осуществлению местного самоуправления на территории муниципального образования.

Глава муниципального образования избирается гражданами, проживающими на территории муниципального образования, на Основе всеобщего равного и прямого избирательного права при тайном голосовании либо представительным органом местного Самоуправления из своего состава в порядке, установленном федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Глава муниципального образования наделяется собственной компетенцией по решению вопросов местного значения в соответствии с уставом муниципального образования.

Согласно уставу муниципального образования избранный населением глава муниципального образования может быть наделен правом входить в состав представительного органа местного самоуправления, председательствовать на его заседаниях.

Наименование главы муниципального образования и сроки его полномочий определяются уставом муниципального образования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Так, в Законе Московской области “О местном самоуправлении в Московской области” от 13 июня 1996 г. предусмотрены следующие варианты структуры и полномочий органов и должностных лиц местного самоуправления:

а) если не предусмотрена должность главы муниципального образования, то Советом избирается председатель Совета и назначается глава администрации;

б) если предусмотрена должность главы муниципального образования, избираемого Советом из своего состава, то председатель Совета не избирается, глава администрации не назначается, а полномочия председателя Совета выполняет глава муниципального образования;

в) если предусмотрена должность главы муниципального образования, избираемого населением, и согласно уставу муниципального образования глава муниципального образования входит в состав Совета с правом решающего голоса, то председатель Совета не избирается, глава администрации не назначается, а полномочия председателя Совета выполняет глава муниципального образования;

г) если предусмотрена должность главы муниципального образования, избираемого населением, а согласно уставу муниципального образования глава муниципального образования не входит в Совет, то Советом избирается председатель Совета, а глава администрации не назначается.

Глава местного самоуправления имеет полномочия главы местной администрации в полном объеме. Если же Устав о местном самоуправлении не предусматривает должность главы местного самоуправления, то граждане избирают главу администрации сроком на 4 года, а представительный орган местного самоуправления избирает своего председателя.

Глава муниципального образования в соответствии с уставом муниципального образования подотчетен населению непосредственно, а также представительному органу местного самоуправления.

Надо сказать, что до недавнего времени главы местного самоуправления (местной администрации), как правило, назначались вышестоящим главой администрации. Однако в соответствии со статьей 59 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” от 28 августа 1995 г. (с учетом изменений, внесенных в Закон 22 апреля 1996 г. главы местных администраций (главы местного самоуправления), назначенные на должность государственными должностными лицами, органами государственной власти, а также в ином порядке, чем это предусмотрено федеральным законом, сохраняют свои полномочия до избрания (назначения) соответствующего органа, должностного лица с учетом положений данного Федерального закона, но не более шестнадцати месяцев со дня вступления в силу Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации” от 28 августа 1995 г. (данный Закон вступил в силу 1 сентября 1995 г. -- со дня своего официального опубликования).

В уставе муниципального образования помимо представительных органов и глав муниципальных образований могут быть предусмотрены и иные органы местного самоуправления, а также иные должностные лица местного самоуправления как выборные, так и назначаемые.

Наименование такого рода органов местного самоуправления, подотчетность, вопросы организации и деятельности определяются уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Образование этих органов местного самоуправления органами государственной власти и государственными должностными лицами согласно Федеральному закону “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” (ст. 17) не допускается.

Выборные должностные лица местного самоуправления наделяются собственной компетенцией по решению вопросов местного значения в соответствии с уставом муниципального образования. Этим правом определяется также наименование выборных должностных лиц и сроки их полномочий.

Выборные должностные лица в соответствии с уставом муниципального образования подотчетны населению непосредственно и представительному органу местного самоуправления.

Наименование назначаемых должностных лиц местного самоуправления, порядок их назначения, компетенция, сроки полномочий, подотчетность, вопросы организации и деятельности определяются уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации

Заключение

Характеристика природы местного самоуправления предопределена основными особенностями самоуправления вообще. Последнее представляет собой такую форму социального регулирования, при которой субъект управляет своими собственными делами, действует на основе принципов самоорганизации, самофинансирования, самоконтроля.

Местное самоуправление -- одна из форм самоуправления как социального явления. Оно представляет собой систему организации деятельности граждан для самостоятельного (под свою ответственность) решения вопросов местного значения, исходя из интересов населения, его исторических, национально-этнических и иных особенностей, на основе Конституции и законов Российской Федерации, законодательных актов ее субъектов.

Местное самоуправление в России имеет исторические корни. После Октябрьской революции многие традиции российского самоуправления были отвергнуты.

Местное самоуправление рассматривается Конституцией как одна из основ конституционного строя России. Статья 12 Основного Закона устанавливает, что в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Это означает, что без полноценного местного самоуправления Россия не может быть демократическим правовым государством, а ущемление его прав, ограничение прерогатив должны рассматриваться как посягательства на основы конституционного строя Российской Федерации.

Признание местного самоуправления в качестве одной из самостоятельных форм народовластия дополняется конституционным положением о том, что органы местного самоуправления не входят в систему государственной власти (ст. 12 Конституции). Основное назначение этой конституционной нормы -- преодоление последствия имевшего место до недавнего времени огосударствления общества, когда государственные структуры брали на себя многие его функции. Конечно, оснований для отождествления местного самоуправления и государственной власти нет.

Местное самоуправление Конституция Российской Федерации рассматривает в контексте взаимоотношения с личностью, что дает основание говорить о конституционном праве гражданина на участие в осуществлении местного самоуправления.

Местное самоуправление представляет собой достаточно сложное явление современной политической и правовой практики России. Население, проживающее на соответствующей территории, объединяется общими интересами, потребностями, проблемами. Поэтому законодательство РФ о местном самоуправлении наряду с термином «население» для обозначения субъекта местного самоуправления использует понятие «местное сообщество». При этом субъектом местного самоуправления признаются местные сообщества, проживающие как в административно-территориальных единицах (районах, городах, поселках, сельсоветах), так и в сельским поселениях (населенных пунктах), не являющихся таковыми.

Для осуществления управленческой деятельности местные сообщества образуют соответствующие органы самоуправления (представительные, исполнительные, контрольные).

С учетом исторических, национальных и иных традиций, местных особенностей территориальные сообщества путем принятия в соответствующем порядке положения (устава) о местном самоуправлении на основе Конституции и Федерального закона о местном самоуправлении устанавливают конкретную схему организации механизма местного самоуправления, определяют структуру и полномочия соответствующих органов

Список используемой литературы

1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.93г Российская газета № 237 от 25.12.93 г.

2. Автономов А.С., Захаров А.А. Основы местного самоуправления и муниципального управления. М., 1999.

3. Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Муниципальное право России. Екатеринбург, 1999.

4. Казанчев Ю.Д., Писарев А.Н. Муниципальное право. М., Юристъ, 2003.

5. Ковешников Е.М. Муниципальное право. М., Норма, 2004.

6. Козбаненко В. А. Государственное управление -М.: "Статус", 2002.

7. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М., норма, 2001.

8. Чиркин В.Е. Современные модели местного самоуправления // Российский юридический журнал. 1995. №3.

9. Ясюнас В.Л. Основы местного самоуправления. М., ИНФРА, 2001.

10. Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.3822.

11. Федеральный Закон от 28.08.95 г. № 154-ФЗ (ред. от 04.08.2000 г.) "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" Собрание Законодательства РФ № 35, 1995, ст. 3506

12. Автономов А.С., Захаров А.А. Основы местного самоуправления и муниципального управления. М., 1999.

13. Пешин Н.Л. Конституционные основы местного самоуправления // Конституционное законодательство России. М., 1999.

14. Воронин А. Пока лишь четыре законных закона // Российская Федерация. М. - 1997. - №6. - С. 29-31

15. Конституционное и муниципальное право №1, 2, 3. Москва 2003