2

10

Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации

Красноярский государственный торгово-экономический институт

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Красноярск 2002

План

Введение

1. Общее понятие недвижимости

2. Государственная регистрация сделок с недвижимость

а) Правовой режим государственной регистрации сделок с недвижимостью

б) Порядок осуществления государственной регистрации и сделок с недвижимостью

3. Виды сделок с недвижимостью

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время сделки с недвижимостью играют важную роль в жизни как граждан, так и всего государства.

Российское законодательство совершенно чётко отражает концепцию множественности видов недвижимости. Оно в полной мере допускает существование в качестве обособленных объектов вещных прав как земельных участков, так и зданий, сооружений, лесов, многолетних насаждений и даже участков недр и обособленных водных объектов.

Успешное формирование и функционирование рынка недвижимости требует соответствующего оформления и прав на нее, то есть создания надежной и эффективной единой федеральной системы государственной регистрации недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости - понятие не новое. И в настоящее время в России существует государственная регистрация. Регистрация преследует публично- правовые цели: охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. Государственная регистрация позволяет эффективно решать иные значимые с точки зрения государства задачи, связанные с налогообложением, с пополнением государственной казны. Наконец, надлежащая регистрация предотвращает многочисленные судебные споры, связанные с недоступностью информации о правах на недвижимость при заключении сделок с ней, обеспечивает надлежащее исполнение судебных решений.

Таким образом, все вышеуказанное явилось основанием для выбора данной темы при написании курсовой работы, которая является актуальной и имеет большое практическое применение в сегодняшнем мире.

Глава 1. Общее понятие недвижимости

Понятие недвижимости вошло в гражданский оборот нашей страны сравнительно недавно. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Под недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и всё с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Недвижимостью признавались как строения, возвышенные над землей, так и постройки под землей.

Учитывая, что в СССР существовало две формы собственности, а рыночные отношения в связи с этим практически не были развиты, Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. В то время как, в ГК РСФСР 1964г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершения сделок с ними в отдельные правовые институты. И только Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991г. содержали деление имущества на движимое и недвижимое, где главным признаком была указана связь с землей.

Вместе с тем решающего шага в становлении понятия недвижимости Основы не сделали, это сделал новый Гражданский Кодекс РФ, который не только дал понятие недвижимым вещам, но и определил правовой режим данного института.

Таким образом, видно, что за длительный период времени человек не мог обойтись без недвижимости (земли, жилья, производственных помещений и т. д.). Исторический опыт показывает, что уровень использования недвижимости является одним из главных показателей развития общества.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Право владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что такое право на недвижимость затрагивает интересы широкого круга других граждан и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами более энергоёмко, технически сложное и связано с землёй, а также обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Таким образом, можно сказать, что недвижимые вещи по своей природе являются сложными объектами, так как состоят из совокупности разнородных предметов и элементов, образующих единое целое и использующиеся по одному назначению. Кроме того, они прочно связаны с землёй и неотделимы от неё. Фактическая неразрывная связь с землёй дополняется их юридической взаимообусловленностью. Так, правом на здание должны соответствовать и права на соответствующие земельные участки.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагают наличие дополнительных обременений и забот, накладываемых на владельца объекта недвижимости. Например, помимо того, что после приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на добросовестного приобретателя ложится ещё такая обязанность, как уплата налога за недвижимость.

Между тем, давая некоторые определения недвижимости в нормах ГК РФ, законодатель не разводит понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», и «недвижимость», а напротив считает их синонимичными, о чём свидетельствует ст. 130 ГК РФ. Согласно закону к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Определение понятия недвижимости имеет существенное значение в связи со спецификой правового положения недвижимых вещей, которая заключается в том, что они представляют собой особый объект права собственности.

Однако авторы, занимающиеся вопросом недвижимости выделяют два понятия данной категории: физическое-это то, что неразрывно связано с землёй и юридическое- это то, что связано с особым порядком регистрации.

Фактически два рассмотренных понятия недвижимости отражают историческое развитие трактовки недвижимости от преобладания физического, природного элемента (связь с землёй) до преобладания социально-культурного аспекта (отнесение к вещам подлежащим регистрации). Понятие недвижимости отрывается от земли и взлетает к космическим высотам интеллектуальных достижений права. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость.-Ростов Н/Д: Феникс, 2000.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество по смыслу ст.130 ГК РФ-это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаться лишь имущество, на которое может быть установлена право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация.

Конечно же, эта точка зрения спорна, так как недвижимость по своей природе является материальным объектом, причем неразрывно связанным с землёй. А учитывая особый характер вещи и сделок с ней, необходимость регистрация прав на определённое недвижимое имущество становиться действительно обязательной. Именно прочной фактической и юридической связью обладают здания с землей, на которой они находятся и которые не могут существовать друг без друга. В связи с этим наличие в гражданском законодательстве норм, требующих от продавцов и покупателей недвижимости обязательного одновременного решения вопроса о переходе прав и на здание и на соответствующие земельные участки стало необходимым условием сделки.

Таким образом, отличительной особенностью недвижимости является её неразрывная связь с землей, то есть невозможность перемещения без соразмерного ущерба назначению вещи. Но данный критерий не всегда является абсолютным и если этот признак посмотреть на примере он окажется не совсем верным, так как к примеру, самолёт не являясь прочно связанным с землёй, отнесён к недвижимым вещам. К недвижимым вещам можно отнести и передвижную частную автолавку, зарегистрированную как малое торговое предприятие, так как любое предприятие считается недвижимостью.

К категории недвижимого имущества законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (кроме маломерного флота), космические объекты. Однако единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет.

Так, С.П. Гришаев считает, что юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Гришаев С.П. Всё о недвижимости: Учебно-практическое пособие.-М.: Издательство БЭК, 2000, с. 4-5. Точка зрения А.П. Сергеева схожа с точкой зрения С.П. Гришаева, он в частности тоже говорит о том, что это вызвано высокой стоимостью объектов и связанной с этой необходимостью повышения правил гражданского оборота. Гражданское право. Часть 1. Учебник/ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.-М.: Издательство ТЭИС, 1996, с. 175.

А вот М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «законодатель» объединил их с естественно недвижимыми вещами поскольку и те и другие подлежат государственной регистрации.

Несмотря на утверждение Брагинского М.И. я согласна с точкой зрения Гришаева С.П. т. к. предметы недвижимости обладают высокой энергоёмкостью, о чём было сказано выше.

Хотелось бы также отметить, что в зарубежных государствах (США, Франция, Италия) законами морские и прочие суда, а также космические объекты к недвижимости, как правило, не относят.

Представляется, что при отнесении объекта к недвижимому имуществу законодатель не учёл той существенной детали, что движимые вещи по своей природе могут быть как индивидуально-определёнными, так и родовыми. В этом их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально-определены.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

В связи с этим можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определёнными особенностями:

1. земельные участки (включая недра и водные объекты);

2. лесной фонд;

3. здания и сооружения;

4. жилые помещения;

5. кондоминиумы;

6. предприятия как имущественные комплексы;

7. морские, водные, речные суда (кроме маломерного флота), космические объекты.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209ГК).

Но всё же главной особенностью недвижимости в отношении недвижимых вещей является особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Рассматривая понятие правового регулирования сделок с недвижимым имуществом следует рассмотреть и правовое понятие владения, пользования и распоряжения имуществом, но это отдельный вопрос, требующий подробного исследования, который необходимо рассматривать отдельно.

Говоря о понятии недвижимости считаю, что ярким примером является земельный вопрос. Так, собственник земли вправе не только владеть и пользоваться ею и находящейся на её участке недвижимостью, но распоряжатся ими. Поэтому он может предоставлять земельный участок (недвижимость) в постоянное пользование, срочное, а также в возмездное срочное пользование то есть в аренду. А вот не собственник не обладает таким важным правомочием, как распоряжение земельным участком или иной недвижимостью, за исключением того, когда это право предоставлено договором или действует особый закон, предоставляющий такое право.

Согласно действующему законодательству земельный участок и расположенное на нем здание являются объектами гражданских правоотношений. Так, при продаже здания действие договора продажи должно распространяется и на здание, и на землю. Однако юридические последствия заключения такого договора не всегда одинаковы. Собственник здания не всегда является собственником земли. Земля может принадлежать ему и на ином праве (аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение). В таком случае покупателю здания может быть передано только ограниченное право на землю, а не право собственности, не сама земля, которую собственник не в праве продавать. Кроме того, продавец здания может оставить за собой часть принадлежащего ему земельного участка, если она не является необходимой для использования здания. Собственник земли при продаже расположенного на ней здания вправе настаивать при заключении договора на установлении ограниченного права покупателя на землю, а не права собственности (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Хотя в процессе продажи зданий возможны самые разнообразные ситуации, стороны договора не могут оставить за рамками своего соглашения вопрос о правах на землю. В соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с переходом права собственности на здание передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. В связи с этим во всех случаях здание не может быть приобретено без каких-либо прав на земельный участок. Недопустимы, например, такие записи в договоре: «дом передается покупателю без прав на земельный участок» или «покупателю известно, что права (документы) на земельный участок у продавца отсутствуют».

При продаже здания, установление предмета договора продажи не может считаться завершенным только определением продаваемого здания, земля (в случае, когда продавец - собственник земли) или ограниченное право на землю также включаются в состав предмета договора продажи. В тех случаях, если продавец здания, он же собственник земли, право собственности на землю покупателю здания не передает, тогда договором продажи должно устанавливаться ограниченное право нового собственника на землю.

Действие договора продажи распространяется на здание и землю независимо от того, каким правилам будет подчинено соотношение здания и земли (либо ограниченных прав на землю): сложная вещь; главная вещь - земля, принадлежность - здание, главная вещь - здание, принадлежность - земля. Действующее законодательство не дает достаточных оснований считать здание и земельный участок одной простой вещью. Вместе с тем очевидно, что между этими вещами существует тесная связь, которая является объективной и позволяет дать ответ на вопрос об их соотношении с использованием категорий «сложная вещь», «главная вещь и принадлежность». Соглашение, по которому продается здание, можно считать договором продажи здания лишь условно. Здание - это только часть предмета такого договора. Другая часть - земельный участок либо ограниченные права на него. На практике встречаются договоры продажи, где описание продаваемого здания дается после описания земельного участка, на котором это здание расположено. Называть такое соглашение договором продажи здания нет никаких оснований. В общей норме говорится именно о передаче права на земельный участок под продаваемым зданием, что свидетельствует о включении этого права в предмет договора продажи.

Заключение двух договоров - о здании и о земле - не только лишено смысла, но противоречит существу регулируемых отношений. Объективная связь здания и земли проявляется, в частности, в том, что при продаже и здание и земля (ограниченное право на земельный участок) должны составлять предмет одного и того же договора. Такой подход к определению предмета договора продажи недвижимости в наибольшей степени соответствует положениям закона об обязательной одновременной передаче покупателю прав и на здание и на землю.

За редким исключением право на землю у покупателя здания возникает в порядке производственного правоприобретения, то есть в результате его получения от продавца здания. Регистрируя право покупателя, учреждение юстиции тем самым регистрирует его переход от продавца. По этой причине важным становится определение прав продавца. К покупателю здания не может перейти и не может быть зарегистрировано неизвестно какое право на землю, или «предположительно право постоянного пользования», или «скорее всего право пожизненного наследуемого владения» и т. д. По общему правилу к покупателю переходит то право на землю, которым обладал продавец здания. Следовательно, право продавца непременно должно быть установлено. Существующие из этого правила исключения касаются права собственности на земельный участок под зданием. Но и в этом случае вопрос о правах покупателя на землю должен быть однозначно решен в договоре продажи.

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

а) Правовой режим государственной регистрации сделок с недвижимостью

Важной особенностью правового режима недвижимости является также установленный в законе особый порядок ее оформления. Право собственности на здания, сооружения и другие объекты, а также вновь создаваемое недвижимое имущество в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и право собственности возникает только с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новый институт Российского гражданского права.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31 января 1998 года, основной идеей которого является гласность и публичность оборота недвижимого имущества. Это событие обусловлено вступлением в силу нового Гражданского Кодекса Российской Федерации. Статья 131 ГК Российской Федерации («Государственная регистрация») содержит отсылку к специальному закону, который должен регламентировать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации.

Правового акта, подобного принятому закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью в Российской Федерации не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалось потребности формирования единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки.

В связи с принятыми законами, существовавшая государственная регистрация была разделена по объектам и по территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование по сути дела само решало как должна осуществляться соответствующая регистрация.

Развитие рыночных отношений, количественный и качественный рост хозяйствующих субъектов, заинтересованность физических лиц объективно привело к тому, что Гражданский Кодекс Российской Федерации изменил отношение к государственной регистрации. Именно она стала носить, как правило, самостоятельный, правообразующий характер. С нею в первую очередь стала связываться необходимость определения правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.

Государственная регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: 1) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество; 2) даёт возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из единого реестра, что даёт определённые гарантии от мошенничества; 3) создаёт систему контроля за расходами на покупку недвижимости. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3, с. 41.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте закон закрепил её специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок, т.е. только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия, и выдаётся информация.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Осуществляя регистрацию, государство берет на себя защиту добрососвестного участника данной сделки. Статья 131 ГК РФ предусмотрела осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как предмет, форма и цена сделок.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели: 1) обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех хозяйствующих субъектов; 2) формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.1

Гражданский Кодекс, и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок. Причём регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Помимо этого существует ещё и регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав т. е. фактически наступивших последствий сделок.

Регистрация права осуществляется внесением записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1. субъект права (правообладатель);

2. объект права (имущество);

3. вид права ( собственность или другие вещные права);

4. основание ( правоустанавливающий документ).

Государственной регистрации права в учреждениях юстиции подлежат:

ь право собственности;

ь право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком;

ь право хозяйственного ведения (права, которыми обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия);

ь право оперативного управления (права, которыми собственник наделяет одну из разновидностей унитарных предприятий - казенное предприятие, а равным образом и учреждение);

ь сервитуты (право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования таким участком).

Регистрация же сделок необходима для того, чтобы она считалась заключённой. Моментом заключения сделки является момент её регистрации.

Государственная регистрация сделок производиться также внесением записи о заключённой сделки в Единый государственный реестр. Запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Данное положение отличает регистрацию сделки от регистрации права.

Рассмотрение вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью начинается с казуса. Так, ст. 164 ГК РФ устанавливает, что данный вид сделок подлежит государственной регистрации в случаях предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако, названная норма не содержит ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью.

В сложившейся ситуации, представляется правильным, что государственная регистрация признаётся обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законом.

Если государственная регистрация не предусмотрена законом, то сделки считаются заключёнными и вступают в действие не с момента государственной регистрации, а с момента подписания договора сторонами (например, договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договоры мены объектов нежилого назначения, договоры аренды зданий и сооружений на срок менее одного года и другие, данный перечень не является исчерпывающим).

Таким образом, можно сделать следующий вывод: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключённым с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если же данный договор порождает возникновение прав на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

В ряде статей Гражданского Кодекса Российской Федерации выделены особые случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующего требования. Так, статья 219 ГК РФ указывает на то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимое имущество возникает в момент их государственной регистрации. При отчуждении вещи, требующей государственной регистрации, приобретатель становится собственником имущества только с момента, когда регистрация будет произведена. С этим связано то, что с указанного момента у собственника возникает право владения, пользования и распоряжения вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества. В связи с этим на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск его случайной гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Кроме того, государственная регистрация необходима и для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Для исключения расширенного толкования сделок с недвижимостью, злоупотреблений с ней, защищая интересы добросовестных участников, законодатель установил обязательную государственную регистрацию специально для наиболее значимых договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом - независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).

Вместе с тем говоря об обязательности регистрации, из смысла закона следует также то, что такая государственная регистрация распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

б) органы (порядок) осуществляющие государственную регистрацию

Гражданским Кодексом Российской Федерации закрепляется государственная регистрация недвижимости, в дальнейшем это положение детализировалось и специальным законом был установлен порядок такой регистрации. Это ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В этом законе ряд норм, посвящен учреждениям юстиции, на которые возложены функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом каждый субъект Федерации по согласованию с федеральными органами определяет порядок создания и структуру действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения, имеется в виду, формирование в этих целях регистрационных округов.

В частности, у нас создано государственное учреждение юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».

Учреждения юстиции, осуществляющие регистрацию, составляют в совокупности определенную систему, которую возглавляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный для этой цели Правительством Российской Федерации.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в самом законе. Имеются в виду проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у гражданина, юридического лица или соответствующего органа власти, обратившихся за регистрацией, соответствующих прав, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, осуществление государственной регистрации прав, а также выдача документов, которые ее подтверждают, и, наконец, предоставление информации о зарегистрированных правах. Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой.

Особо выделена фигура государственного регистратора. Это лицо от имени государства осуществляет, исполняет требования закона и выступает от имени последнего. В этой связи установлены и специальные требования к тем, кто занимает такую должность. Имеется в виду, в частности, не только деловая репутация и положительно характеризующие его данные, но и соответствующий образовательный ценз.

Работа государственного регистратора выражается помимо проверки представленных документов, ещё и во внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, по просьбе правообладателя он удостоверяет произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, или совершает надписи на самом документе, который представлен на регистрацию.

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.

Упоминавшийся ранее государственный реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам.

Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречивые друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимостью//Нотариус. 2001. №6 с.19

Государственная регистрация должна осуществляться по месту нахождения недвижимого имущества. Место жительство заявителя - гражданина или место нахождения заявителя - юридического лица значения не имеют. Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр.

На учреждения юстиции возлагается обязанность производить соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца). При этом размер взимаемой платы устанавливается субъектом Федерации.

Основания для отказа в регистрации определены в статье 20 закона. Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с законом подлежит государственной регистрации (например, речь идет о вещах, относящихся к числу движимых, либо о воздушных судах, а также других объектах недвижимости, на которые действия закона не распространяется), либо с заявлением о государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержанию, либо акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным уже с момента его издания (при этом учитывается законодательство, действовавшее на момент и в месте издания соответствующего акта), либо у лица, которое выдало право устанавливающий документ, отсутствовали необходимые полномочия по распоряжению правом на соответствующий объект, либо в документе, представленном лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, эти условия не указаны, либо, наконец, документ, который должен устанавливать право на объект, свидетельствует об отсутствии соответствующего права у заявителя.

Отказать в регистрации за пределами этого перечня государственный регистратор не вправе. В случае отказа в регистрации, как равно и при уклонении от регистрации (пропуск установленного срока), лицо чьи права нарушены может подать жалобу в суд общей юрисдикции или в арбитражный, с учетом действующих правил о подведомственности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, может в предусмотренных в Законе случаях и на указанный в нем предельный срок (один месяц) приостановить регистрацию.

Законом предусмотрено, что государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается соответствующим свидетельством. В случаях, когда речь идет о государственной регистрации сделок (в том числе договоров), на документе, фиксирующем сделку, совершается специальная регистрационная запись, которая подтверждает соответствующий факт. Брагинский М.И. Комментарии к закону // Право и экономика.1997. № 19-20, с.38.

Свидетельства и специальные надписи должны осуществляться в единой форме, которая должна быть установлена в Правилах ведения государственного реестра.

Государственная регистрация, признается единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ сам по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые различные. Например, ссылки на то, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.

Без государственной регистрации сделка для которой по закону такая регистрация требуется, не порождает тех юридических последствий, на которые она была направлена. Имущество переданное сторонами при исполнении незарегистрированной сделки находится у них в фактическом (но не в юридическом) владении, пользовании и распоряжении до регистрации сделки, за исключением случаев, предусмотренных институтом приобритательской давности. Мищенко Г. Федеральный закон и гражданское законодательства // Хозяйство и право. 1999. № 10, с.41.

Сделка (договор), служащая основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр, должна быть, естественно, письменной. При этом государственный регистратор обязан проверить соблюдение установленных правил письменного оформления сделок.

Общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий содержание сделки, имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо тех, кто ими уполномочен, а также необходимых обязательных для данной сделки условий.

И только в случаях, предусмотренных законом, иным правовым актом или соглашением сторон, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования. В частности, совершение сделки на бланке своей организации, скрепление подписи печатью и другие.

Сделка может быть заключена обменом документами, который осуществляется посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. И все это при том непременном условии, что избранная форма связи позволяет признать документ исходящим от стороны в договоре.

При совершении сделки, допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно - цифровой подписи, а также любого иного аналога с собственноручной подписи. Однако для использования такого способа заключения сделки должно существовать прямое указание в соглашении сторон, в законе или ином правовом акте.

Наконец, для случаев, когда лицо в силу физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, вместо него по его просьбе может подписать сделку другой гражданин. Подпись этого последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, которое имеет право совершать нотариальные действия (главный врач, капитан судна и т. д.). Возможно также удостоверение подписи организацией, в которой работает или находится на излечении гражданин, который не может подписаться (ст. 158 и 434 ГК РФ).

Подводя итог данной главе я считаю, что процесс возникновения права на недвижимость должен проходить ряд этапов соответствующих отношениям типа «клиент-нотариус», «клиент-государственный регистратор». Именно при таком положении интересы сторон сделок с недвижимостью будут защищены возможностью применения к недобросовестному нотариусу мер гражданско-правового воздействия. В то время как в отношении государственного регистратора помимо мер гражданско-правового воздействия возможны и другие меры воздействия. Но в любом случае, если эти лица совершили деяние установленные уголовным законом, то они будут нести ответственность по нормам УК РФ.

Глава 3. Виды сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимым имуществом представляют собой правовые действия, направленные на установление, изменение передачу и прекращение прав на недвижимое имущество, предусмотренные гражданским законодательством.

В настоящее время операции с недвижимостью занимают одно из важнейших мест в работе любой фирмы, организации. Особенно значительное развитие в жизни многих граждан получили сделки, в связи с приватизацией жилья (переход права собственности на жилье из государственной, муниципальной собственности или ведомственной в собственность граждан).

В связи с этим существует множество видов сделок с недвижимостью и хотелось бы кратко остановиться на некоторых из них классифицируя их по следующему критерию.

В зависимости от цели они подразделяются на сделки по отчуждению имущества (влекущие переход права), по передачи его в пользование (не влекущие перехода прав на недвижимость) и дополнительные сделки к раннее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

К договорам по отчуждению в имущество относятся такие как, договор купли-продажи недвижимости, договор мены, дарения, ренты.

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространённых сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры (жилье), земельные и садовые участки, дачи и т. д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для своих офисов. Распространенный характер носит купля-продажа предприятий, как имущественного комплекса.

В отдельных случаях при заключении договора купли-прдажи недвижимости в качестве, как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права, такие как Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.

Купля-продажа недвижимости регулируется параграфом 7 гл.30 ГК РФ, а также другими нормативными актами.

Предметом договора продажи недвижимости являются, как правило индивидуально-определённые вещи.

Особенностью данного договора является и то, что государственной регистрации подлежит переход к покупателю прав на недвижимость независимо от того, имеет ли она жилое или нежилое назначение. Кроме того, такие вещи являются незаменимыми.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передаёт другой стороне не деньги, а имущество.

По общему правилу право собственности на обмениваемую недвижимость переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

Недвижимое имущество может быть также предметом дарения, характерным признаком которого является его безвозмездность.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) и регистрация права собственности одаряемого. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. -М.: Юрайт, 2000. с. 103

По договору ренты сторонами выступают плательщик ренты и её получатель. Рента предусматривает периодические платежи, которые плательщик обязан уплачивать любым имуществом, в том числе деньгами получателю, либо предоставлять средства на его содержание в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты является возмездным и для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты с обязательной государственной регистрацией.

Существует две разновидности данного договора-договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которого является пожизненное содержание с иждивением.

Таким образом, для заключения сделок с отчуждением производят два регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты.

Вторую группу сделок с недвижимостью составляют договоры по передачи имущества в пользование, к ним в частности относятся такие, как договор аренды, ипотека и найм жилого помещения. Для заключения этих договоров производится только одно регистрационное действие-регистрация сделки.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество на временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору ипотеки, который является наиболее совершенной формой залога недвижимого имущества, переданная в залог вещь, остаётся во владении собственника и не переходит к кредитору. Однако, основное ее назначение заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества.

Предметом договора аренды и ипотеки могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки и другие имущественные комплексы и сооружения, транспортные средства и другие вещи.

Передача жилых помещений как объектов недвижимости во временное владение и пользование за плату физическим лицам осуществляется только на основании договора найма жилого помещения.

Действующее законодательство предусматривает две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма и договор найма жилого помещения, который получил название «договор коммерческого найма».

Объектом социального найма могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования. Предмет договора может представлять собой либо отдельную квартиру, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона собственник жилья обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нём.

Дополнительные или акцессорные сделки - это сделки, заключённые для того, чтобы изменить или расторгнуть раннее зарегистрированную сделку с недвижимостью. Данный вид сделок совершается, как правило, в той же форме, что и основные и к ним частности относят такие, как уступка права требования по зарегистрированной сделки, перевод долга по зарегистрированной сделки.

Помимо вышеуказанной классификации существует также деление договоров на односторонние и двухсторонние.

В одностороннем договоре у одной из сторон имеются только права, а другой только обязанности. Примером такого договора является договор ренты, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика ренты есть только обязанности и нет прав.

В двухстороннем договоре у каждой из сторон есть и права и обязанности. К такому виду договора относится договор купли-продажи, где и у продавца и у покупателя есть права и обязанности.

Варианты приведённые выше не являются исчерпывающимися. В ГК РФ описано множество иных сделок, возможных с недвижимостью.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

3. Закон РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998.

4. Земельный Кодекс Российской Федерации.

5. Постановление Администрации Красноярского края «о вопросах деятельности государственного учреждения юстиции Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края» от 28 декабря 1998г.

6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998г.

7. Автор-составитель Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. -Ростов-на-Дону: Издательство Феникс, 2000.

8. Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимостью // Нотариус. 2001. № 6.

9. Бабкин С.А. Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью: Сфера действия и последствия несоблюдения // Нотариус. 2001. № 6.

10. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7.

11. Брагинский М.И. Комментарии к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Право и экономика. 1997. № 19-20.

12. Гражданское право: В 2 т. Том 1, 2. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов.-М.: Издательство БЭК, 2000.

13. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.-М.: Издательство ТЭИС, 1996.

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах-М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.

15. Гришаев С.П. Всё о недвижимости, (регистрация прав, купля- продажа, мена, дарение, аренда, наём жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие.-М.: Издательство БЭК, 2000.

16. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.

17. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10.

18. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.-М,1999.

19. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н.-М.: ИНФРА,2001.

20. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -М.: Юрайт, 2000.

21. Технология работы с недвижимостью: операции с объектами недвижимости / Под общ. ред. О.М. Толкачёва. -М.: Издательский дом «Городская собственность», 1998.

22. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах.-М.: / информационно-издательский дом «Филинъ»,2000.

23. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.