Договори: купівлі-продажу, міни та дарування у земельних правовідносинах

«Договори: купівлі-продажу, міни та дарування у земельних правовідносинах»

План

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки

2. Договір міни земельної ділянки

3. Договір дарування земельної ділянки

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу - це правочин, згідно якого одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), яка приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК). Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до цього договору застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації (ч. 2 ст. 181 ЦК).

Щодо договору купівлі-продажу земельних ділянок вихідними положеннями є загальні засади цивільного законодавства, які проходять глибоку земельно-правову спеціалізацію та містять земельно-правові (та деякі аграрно-правові) норми щодо особливостей - суб'єктів і об'єкта договору та його змісту; цей договір за юридичною природою є земельно-правовим. Земельні ділянки, які підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом та рішенням суду відповідно до статей 98-102, 110-115 ЗК.

Відповідно до ст. 132 ЗК така угода (договір) повинна містити:

- назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, назву юридичної особи);

- вид угоди (за ЦК- договір);

- предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

- відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

- відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

- договірну ціну;

- зобов'язання сторін.

Цей договір є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі, сплатним, взаємним (двостороннім)¹².

Сторони договору купівлі-продажу - покупець і продавець.

Частина 1 ст. 656 ЦК України не встановлює положення щодо обов'язкового перебування на момент продажу у продавця товару у власності і тому продавець може укладати договір купівлі-продажу і у тому випадку, коли товару ще не .снує або коли він не набув на нього права власності (господарського відання. оперативного управління) Це правило не можна застосовувати до договоре як. підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Тому тим видам підприємств майно у власність передане бути не може. У раз., коли так. види юридичних осіб є покупцями за договором купівлі-продажу, вони набувають не право власності, а відповідно право оперативного управління чи право господарського Жодним із повноважень власника є право на відчуження належного йому майна (ст 658 ЦК) Таке право мають також юридичні особи, яким майно належить на праві власності, господарського відання або на праві оперативного управління але законодавством можуть встановлюватися обмеження щодо таких прав. Продавцем товару також може бути і особа, яка не є власником товару, зокрема у випадку примусового продажу (відповідно до Закону України «Про виконавче провадження»). Право власності за такими договорами виникає лише тоді, коли власні не має права вимагати його повернення, тобто коли обмежене його право щодо розпорядження товаром. Наприклад, на підставі рішення суду провадиться стягнення на майно боржника. У такому разі особа-боржник вважається власником майна, але не має права ним розпоряджатися.

Реалізація арештованого майна, за винятком майна, вилученого за законом з обігу здійснюється спеціалізованими організаціями, на підстав, договорів між Державною виконавчою службою та спеціалізованими організаціями шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах. Продаж нерухомого майна здійснюється шляхом проведення торгів спеціалізованими організаціями, як. мають право здійснювати операції з нерухомістю в порядку, передбаченому законодавством України, і визначеними на тендерній (конкурсній) основі Порядок реалізації арештованого майна затверджено наказом Міністерства юстиції України від 15 липня 1999 р. № 42/5, зареєстрованим у Міністерств, юстиц.. Укра.ни 19 липня 1999 р. за № 480/3773. Відчуження предмета іпотеки здійснюють органи державної виконавчої служби.

Говорячи про сторони договору купівлі-продажу, можна зазначити, що основними суб'єктами договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення є селяни, які мають переважне право купівлі-продажу цих ділянок (ст. 130 ЗК). Інші фізичні, а також юридичні особи України можуть придбавати зазначені ділянки лише тоді, коли немає селян, що бажають їх придбати. Іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави не можуть бути суб'єктами купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення (ст. 22 ЗК).

Згідно зі ст. 127 ЗК органи державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень можуть продавати земельні ділянки державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до вимог ЗК.

Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, особами без громадянства чи іноземними фізичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають право лише на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134-139 ЗК. Особливості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплено у ст. 129 ЗК.

Правова характеристика договору купівлі-продажу земельних ділянок - він є відплатним, двостороннім, консенсуальним - коли сторони досягли домовленості між собою щодо істотних умов договору і продавець зобов'язується передати покупцеві товар. Істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет, а договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів (ст. 655, ч. 1 ст. 695 ЦК).

Предметом договору купівлі-продажу є земельні ділянки та відчужувані майнові права - право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (ч. 2 ст. 407 ЦК), право користування земельною ділянкою, наданою для забудови (ч. 2 ст. 413 ЦК); право вимоги та інше майно. Будь-які відступлення майнових прав (цесія) є продажем цих прав, але договір купівлі-продажу у такому разі відіграє другорядну роль, позаяк права та обов'язки у покупця виникають саме із цих майнових прав і мають пріоритетне значення щодо договору купівлі-продажу при вчиненні договорів факторингу, які можуть укладати тільки фінансові установи. Цивільним законодавством встановлюються особливі правила щодо продажу окремих видів уступки прав вимоги.

Характеристика предмета договору є досить важливою, оскільки покупець повинен знати про всі обмеження та обтяження земельної ділянки.

Ціна товару та порядок його оплати (статті 691-694 ЦК). Згідно зі ст. 691 ЦК, ціна не є істотною умовою договору, оскільки зазначена стаття встановлює, що у випадку, коли ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається з огляду на звичайні ціни, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору (ст. 632 ЦК). Відповідно до умов договору ціна може визначатися на певний період (наприклад, оплати покупцем щодо цін на певній торговій чи фондовій біржі).

Зазвичай ціна встановлюється за домовленістю сторін, якщо інше не передбачено законом. Держава робить оцінку земель, але тут варто враховувати не лише державну оцінку, а й ринкову ціну, яка зазвичай перевищує першу.

Законодавством передбачені різні можливості оплати товару: після його прийняття (ст. 692 ЦК), попередня оплата (ст. 693 ЦК), оплата в кредит (ст. 694 ЦК) та оплата з розстроченням платежу (ст. 695 ЦК).

Стаття 692 ЦК встановлює загальне правило оплати товару покупцем, а саме після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів, якщо актами цивільного законодавства не встановлено інший строк оплати товару. Договором може бути встановлений обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата). У такому разі покупець має здійснити оплату у строк, визначений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлено договором, - у строк, визначений відповідно до ст. 530 ЦК, а саме у семиденний термін від дня пред'явлення вимоги продавцем, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. На суму попередньої оплати нараховуються проценти відповідно до ст. 536 ЦК і від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати. Договором може бути встановлено обов'язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця.

Договором купівлі-продажу може бути передбачено продаж товару в кредит із відстроченням або з розстроченням платежу. Продаж товару в кредит із відстроченням (тобто визначення певної дати після прийняття товару покупцем) або з розстроченням платежу (сплати певної частини) (ст. 694 ЦК). На товари, придбані у розстрочку, поширюються гарантійні терміни обслуговування (ремонту) або гарантійних замін, встановлені для товарів, що продаються у роздрібній торговельній мережі з розрахунком без розстрочки платежу. Зазвичай ціна на товари, продані у кредит, встановлюється на день продажу, тобто на день укладення договору купівлі-продажу, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі невиконання продавцем обов'язку щодо передання товару, проданого в кредит, продавець зобов'язаний до передання зберігати товар, не допускаючи його погіршення. Потрібні для цього витрати покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві, якщо інше не встановлено договором (ст. 667 ЦК).

Якщо покупець прострочив оплату товару, на прострочену суму нараховуються проценти відповідно до ст. 536 ЦК в розмірі 3 % річних, якщо інший розмір процентів не встановлено договором або законом від дня, коли товари мали бути оплачені, до дня фактичної оплати товарів покупцем. Договором купівлі-продажу може бути передбачено обов'язок покупця сплачувати проценти на суму, що відповідає ціні товару, проданого в кредит, починаючи від дня передання товарів продавцем.

Від моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар, тобто покупець не має права без згоди продавця відчужувати цей товар. Укладення окремого договору застави в цьому разі не потрібно. Вказане означає, що під час продажу товару в кредит право власності на товар, переданий покупцю, переходить до покупця, оскільки в іншому випадку у продавця не може виникнути право застави. Отже, якщо сторони в договорі встановлять, що право власності на товар переходить до покупця після повної його оплати (ст. 697 ЦК), то в такому разі у продавця не виникає право застави на товар, переданий покупцеві, оскільки товар залишається власністю продавця. Але і в останньому випадку продавець не має права його відчужувати, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

До договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу (ст. 695 ЦК) застосовуються положення щодо нарахування процентів на прострочену суму, виникнення права застави на проданий товар¹⁴.

Форма договору купівлі-продажу. Форма договору купівлі-продажу визначається відповідно до вимог ЦК України щодо форми правочину (статті 206-208 ЦК). Стаття 657 встановлює вичерпний перелік майна, договір купівлі-продажу якого укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Це стосується насамперед нерухомого майна, тобто об'єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (цілісний (єдиний) майновий комплекс, житлові будинки (квартири), споруди, нежитлові приміщення, їх частини тощо. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації). Крім того, у ст. 132 ЗК передбачається, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються у письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу

Продавець має право:

1) вимагати від покупця прийняти та оплатити товар або відмовитися від договору, якщо покупець без достатніх підстав зволікає з прийняттям товару або відмовився його прийняти (ч. 4 ст. 690 ЦК);

2) вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошима у разі прострочення оплати товару (ч. 5 ст. 692 ЦК);

3) вимагати повернення неоплаченого товару, якщо покупець прострочив оплату товару,

проданого в кредит, але зобов'язаний повернути сплачену суму (ч. 5 ст. 697 ЦК України);

4) відмовитися від договору і вимагати повернення проданого товару, якщо покупець не здійснив у встановлений договором строк черговий платіж за проданий із розстроченням платежу і переданий йому товар (ч. 2 ст. 695 ЦК); 5) має інші права, встановлені цивільним законодавством або договором. Покупець має право:

1) вимагати зниження цін або розірвання договору купівлі-продажу, у випадку коли продавець не попередив покупця про права третіх осіб, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар (ст. 659 ЦК);

2) відмовитися від договору, якщо продавець відмовився передати покупцю проданий товар або витребувати земельну ділянку у продавця, крім випадку, коли її уже передано третій особі у власність (ст. 665 ЦК);

3) встановити розумний строк передачі продавцем приналежностей до товару та документів, що стосуються товару та підлягають переданню разом з товаром, якщо зазначений обов'язок відповідно до умов договору чи актів цивільного законодавства не виконаний продавцем, а у разі невиконання цього зобов'язання у встановлений строк відмовитися від договору та повернути товар продавцеві (ст. 666 ЦК);

4) відмовитися від прийняття товару, що не відповідає умовам договору, і вимагати повернення сплаченої грошової суми (ч. 1 ст. 672 ЦК);

5) на свій вибір у випадку, коли переданий товар є неналежної якості, вимагати від продавця: пропорційного зменшення ціни; безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк; відшкодування витрат на усунення недоліків товару, а у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення, неналежна якість земельної ділянки) за своїм вибором відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми чи вимагати заміни товару (ст. 678 ЦК);

6) вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати у тому випадку, коли продавець, який одержав суму попередньої оплати товару, не передав товар у встановлений строк (ч. 2 ст. 693 ЦК);

7) має всі інші права, встановлені цивільним законодавством або договором. Продавець зобов'язаний:

1) передати покупцеві товар (земельну ділянку), визначений договором, а також приналежності та документи, що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства у строк, встановлений договором чи відповідно до положень ст. 530 ЦК (статті 662, 663 ЦК);

2)зберігати товар до передання покупцеві, не допускаючи його погіршення, якщо право власності переходить до покупця раніше від передання товару (ст. 667 ЦК);

3) попередити продавця про всі права третіх осіб на товар, що продається (ст. 659 ЦК);

4) вступити у справу на стороні покупця, якщо до покупця пред'явлено позов про витребування товару третьою особою на підставах, що виникли до продажу товару (ст. 660 ЦК);

5) відшкодувати покупцеві завдані йому збитки у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи, на підставах, що виникли до продажу товару (статті 660, 661 ЦК);

6) повернути право власності на земельну ділянку, не прийняту покупцем, або розпорядитися нею у розумний строк, а також відшкодувати покупцеві витрати, пов'язані зі зберіганням, його реалізацією або поверненням (ч. 2 ст. 690 ЦК); 7) відшкодувати покупцеві витрати, пов'язані зі зберіганням товару, якщо право власності до покупця переходить до передачі товару (ст. 667 ЦК);

8) нести інші зобов'язання, встановлені цивільним законодавством чи договором. Покупець зобов'язаний:

1) прийняти земельну ділянку шляхом вчинення певних дій, необхідних для забезпечення передання та отримання товару, крім випадків, коли він має право вимагати замінити товар або має право відмовитися від договору купівлі-продажу (ст. 689 ЦК);

2) повідомити покупця про відмову від прийняття товару, переданого продавцем, та забезпечити схоронність товару (ст. 690 ЦК);

3) оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актом цивільного законодавства не встановлено інший строк оплати товару (ч. 1 статтей 691, 692 ЦК);

4) оплатити додатково прийняту у більшому розмірі земельну ділянку, ніж це визначено договором, за ціною, встановленою для товару, прийнятого відповідно до договору, якщо іншу ціну не встановлено за домовленістю сторін (ч. З ст. 671 ЦК);

5) повідомити продавця про пред'явлення до покупця позову про витребування товару третьою особою на підставах, що виникли до продажу товару, про порушення умов договору;

6) повідомити продавця про передачу ним земельної ділянки більших розмірів, ніж це встановлено договором купівлі-продажу (ч. 2 ст. 670 ЦК);

7) нести інші зобов'язання, встановлені цивільним законодавством чи договором. Також договором купівлі-продажу може бути визначено обов'язок продавця чи покупця зі страхування товару. Страхування товарів здійснюється відповідно до Закону України «Про страхування». У цьому разі об'єктом страхування будуть майнові інтереси, що не суперечать законодавству України і пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) (ст. 4 Закону України «Про страхування»).

Власник (продавець) земельної ділянки повинен узгодити у договорі питання дотримання іншою стороною цільового призначення в установленому Кабінетом Міністрів України порядку. Згідно зі ст. 21 ЗК порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель при укладенні договору, пов'язаного з відчуженням землі, є підставою для визнання такого договору недійсним та відмови у державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною. Документ про оплату вартості земельної ділянки є підставою для видачі Державного акта про право власності на землю та її державної реєстрації (п. 7 ст. 128 ЗК). Саме з цього моменту новий власник набуває прав на земельну ділянку.

Будь-який власник земельної ділянки, в тому числі й той, хто набув земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу, повинен виконувати обов'язки власника, додержуватись основних принципів земельного законодавства: поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу й основного засобу виробництва; забезпечення раціонального використання та охорони земель; пріоритету вимог екологічної безпеки. Додержання цих принципів забезпечується такими обов'язками власника земельної ділянки: використовувати її за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; дотримуватися вимог законодавства про охорону землі. Закон України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. встановлює, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від грошової оцінки земель. За порушення обов'язку щодо плати за землю платники несуть відповідальність відповідно до закону.

Законодавством України закладено підґрунтя для встановлення обмежень земельного обороту залежно від категорій земель. Зокрема, за ст. 19 ЗК землі України за основним цільовим призначенням поділяють на землі сільськогосподарського, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, житлової та громадської забудови, лісового та водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Для кожної з цих категорій встановлено особливий правовий режим, а деякі взагалі не можуть перебувати у приватній власності або можуть перебувати у цивільному обороті лише у виключних випадках, визначених законом. До того ж у ст. 13 Конституції України встановлено виключне право власності народу України на землю, надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси в межах території України, природні ресурси континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони, що від імені народу здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

При реалізації права власника на продаж належної йому земельної ділянки слід виходити з того, що Перехідними положеннями ЗК встановлено обмеження на відчуження земельних ділянок. Згідно з п. 15 Перехідних положень громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України-власники земельних часток (паїв) або земельних ділянок не вправі продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб

2. Договір міни земельної ділянки

Договір міни (бартеру) (див. проект №18) - це договір, за яким кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар або роботи (послуги) (ч. 1 ст. 715 ЦК).

Досить вигідним у майновому обороті земельних ділянок є договір міни. Проте відповідно до останніх змін, внесених до Перехідних положень ЗК України та пов'язаних з продовженням дії мораторію на відчуження окремих категорій земельних ділянок, можливість міни було виключено з переліку дозволених правових дій щодо відповідних земельних ділянок. За своєю правовою природою міна досить подібна до купівлі-продажу, оскільки договір міни передбачає перехід права власності від однієї особи до іншої на оплатній основі, однією з істотних умов є ціна предмета договору. Предметом договору міни можуть бути земельні ділянки, земельні частки (паї), крім тих, що не підлягають відчуженню. Також ст. 22 ЗК України виключає можливість переходу права власності на землі сільськогосподарського призначення до іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав.

Згідно зі ст. 716 ЦК до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться у договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Загальні вимоги до ціни договорів названих видів містяться у ч. 1 ст. 632 ЦК, де зазначено, що ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін. Проте слід зазначити, щодо земельних ділянок встановлено законодавче регулювання нормативної ціни, яка визначає нижню межу ціни продажу. Зокрема, відповідно до положень ч. З п. 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 р. № 15-92 продаж земельної ділянки провадиться за ціною, встановленою угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за нормативну ціну землі.

Частина 1 ст. 715 ЦК визначає, що за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність товар в обмін на інший товар без їх конкретизації. Причому обов'язковий обмін земельної ділянки на земельну ділянку не передбачається, хоча в теорії земельного права існує й протилежна думка. У ч. 5 зазначеної статті йдеться про можливість обміну майна на роботи (послуги). Якщо обмінювані товари виявляються нееквівалентними за оцінкою, сторони можуть за домовленістю встановити доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (ч. З ст. 715 ЦК).

Сторонами договору міни є як фізичні (з достатнім обсягом дієздатності), так і юридичні (відповідно до статутних цілей та завдань створення юридичної особи) особи, але варто враховувати той момент, що кожна із сторін одночасно є покупцем та продавцем за одним договором. Частина 5 ст. 715 ЦК України визначає, що договором може бути встановлено обмін майна на роботи (послуги). У такому разі сторона, яка надає послуги чи здійснює роботи, відповідно буде називатися виконавцем чи підрядником.

Правове регулювання договору здійснюється статтями 715, 716 ЦК України, ст. 293 ГК України, Законом України «Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності» від 23 грудня 1998 р. № 351-XIV. Хоча договір міни є самостійним видом цивільних договорів, ст. 735 ЦК передбачає, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Так, до договору міни (бартеру) у випадку обміну товарів на роботи можуть застосовуватися норми ЦК України, які регулюють договір підряду чи надання послуг.

Правова характеристика договору-двосторонній, консенсуальний, сплатний.

Істотні умови - предмет договору - майно, послуги, робота. Відповідно до ч. 4 ст. 293 ГК не може бути об'єктом міни (бартеру) майно, зараховане законодавством до основних фондів, яке належить до державної або комунальної власності, у разі якщо друга сторона договору міни (бартеру) не є відповідно державним чи комунальним підприємством. Законодавством можуть бути встановлені також інші особливості здійснення бартерних (товарообмінних) операцій, пов'язаних з придбанням і використанням окремих видів майна, а також здійснення таких операцій в окремих галузях господарювання.

Момент переходу права власності - право власності на обмінювані товари переходить водночас після виконання зобов'язання щодо передання майна обома сторонами, якщо договором чи законом не встановлено інше. Так, право власності на об'єкти нерухомості переходить за договором міни від моменту державної реєстрації договору (ч. 4 ст. 334 ЦК, Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. №671).

У цивільному обігу підприємці віддають перевагу використанню такого поняття, як бартерні договори (правочини), які в науковій літературі називають різновидом договору міни¹⁷. Проте поняття бартер за своїм змістом є об'ємнішим за поняття міна. Так, відповідно до визначення поняття бартерної операції, яке дається в Законі України «Про регулювання товарообмінних (бартерних) операцій у галузі зовнішньоекономічної діяльності», товарообмінна (бартерна) операція у галузі зовнішньоекономічної діяльності - це один з видів експортно-імпортних операцій, оформлених бартерним договором або договором зі змішаною формою оплати, яким часткова оплата експортних (імпортних) поставок передбачена в натуральній формі, між суб'єктом зовнішньоекономічної діяльності України та Іноземним суб'єктом господарської діяльності, що передбачає збалансований за вартістю обмін товарами, роботами, послугами у будь-якому поєднанні, не опосередкований рухом коштів у готівковій або безготівковій формі¹⁸.

Отже, застосування договору міни передбачає кілька варіантів: обмін рівнозначних земельних ділянок, обмін нерівнозначних земельних ділянок, обмін земельних ділянок на інші цінності - інше майно, роботи, послуги. Однак у всіх випадках, крім обміну рівнозначних земельних ділянок, виникає проблема визначення ринкової ціни земельних ділянок, оскільки ринку земель сільськогосподарського призначення на сьогодні немає, зважаючи на встановлення мораторію на відчуження земельних ділянок до 1 січня 2007 р. У зв'язку з цим існує загроза порушення прав та законних інтересів селян-власників, яким досить важко визначити реальну ринкову ціну належних їм земельних ділянок, паїв. Та яким би чином не відбувалося укладення договору міни за участю земельної ділянки чи земельної частки (паю), зміна цільового призначення земель допускається лише у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р.

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення тягне за собою наслідки, визначені земельним законодавством, зокрема ст. 21 ЗК.

3. Договір дарування земельної ділянки

Дарування (див. проекти № 4, 6) - є перехід права власності на майно від однієї особи до іншої на безоплатній основі. Відповідно до ст. 717 ЦК одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Отже, цей договір є безоплатним, як правило, реальним та одностороннім.

Предметом договору є нерухома річ (ст. 718 ЦК), земельна ділянка, що перебуває у цивільному обігу, тобто в тому числі і земельні ділянки, що належать особам на праві власності. У законодавстві визначено, що дарування земельної ділянки є окремим випадком «передачі земельних ділянок, що знаходяться під об'єктами нерухомості, або незабудованої землі», поняття, яке використовується законодавством про оподаткування відповідно до рішення Конституційного Суду України від 5 лютого 2004 р. № 2-рп.

Сторонами договору є дарувальник - особа, яка передає майно у власність, та обдаровуваний - особа, яка набуває права власності. Дозволяється дарування через представника. При цьому в дорученні слід вказати ім'я обдаровуваного, інакше воно вважається недійсним. Щодо законного представництва, встановлено певні обмеження. Зокрема, батьки (усиновлювачі), опікуни не мають права дарувати майно дітей та підопічних (ч. 2 ст. 68 ЦК).

Законом встановлено обмеження і щодо дарування між юридичними особами, які займаються підприємницькою діяльністю. Дарування можливе за умов, якщо це прямо передбачено в статуті дарувальника. Така вимога не поширюється на дарування у вигляді пожертви.

Договір дарування земельної ділянки, земельної частки (паю) може бути укладено із зобов'язанням дарувальника передати дарунок у власність обдаровуваного у майбутньому або у разі настання відкладальної обставини (ст. 723 ЦК). У такому разі цей договір буде консенсуальним, одностороннім та безоплатним.

Сторони договору дарування, відповідно до чинного цивільного законодавства, можуть в односторонньому порядку відмовитися від договору дарування.

Зважаючи на таку особливість договору дарування, як його безоплатність, він не повинен містити жодних положень, що зобов'язують обдаровуваного до здійснення будь-яких дій матеріального чи нематеріального характеру на користь дарувальника.

Відповідно до вимог законодавства (ст. 719 ЦК, ст. 132 ЗК) договір дарування земельної ділянки укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а також як будь-який договір, що посвідчує перехід права власності, потребує державної реєстрації в установленому законом порядку. Право власності обдаровуваного на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта про право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.

Як правило, договір дарування не може бути розірваний в односторонньому порядку, оскільки виконується одразу при його укладенні. Проте в окремих випадках, визначених у ст. 727 ЦК, дарувальник може вимагати розірвання договору дарування та повернення дарунку чи його вартості. Законом чітко визначено умови, за яких виникає таке право у дарувальника. Крім того, відповідно до ст. 21 ЗК, порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.

Отже, договір дарування може бути взаємним, у ньому можна встановити обов'язки обдаровуваного, але вони не можуть вважатися зустрічним задоволенням і не скасовують безоплатність цього правочину.

На такій ознаці, як безоплатність, ґрунтуються й інші, відомі ще з класичного римського права якості договору дарування: безстроковість, безповоротність переходу прав, збільшення майна обдаровуваного, зменшення майна дарувальника тощо. Але вони є лише похідними від основної ознаки - безоплатності цього договору.

Безоплатність є суттєвою ознакою договорів дарування. Жодні умови щодо надання зустрічного задоволення не можуть братися до уваги, інакше втрачається зміст договору дарування. Застереження щодо зустрічного зобов'язання обдаровуваного призводить лише до того, що договір визнається нікчемним.

Проте в літературі є й інші тлумачення суті зустрічного обов'язку, навіть того, що договір дарування певною мірою визнається взаємним договором, хоча й безоплатним. Так, наприклад, допускається можливість відчуження земельної ділянки з певними умовами, скажімо - постійного користування дарувальника частиною земельної ділянки.

Договір даруванняє саме договором, а не одностороннім правочином. Це -односторонній договір. З одного боку потрібна передача дарувальником у дар речі або майнового права, а з другого - згода обдаровуваного на прийняття дару.

Важливим елементом у договорі дарування є вказівка на те, що за договором дарування дарувальник передає або зобов'язується передати в майбутньому обдаровуваному безоплатно майно у власність. Право власності - це абсолютне право, за яким не допускається втручання в його здійснення, за винятком випадків, визначених законом. Тому неоднозначно тлумачаться норми ЦК України, пов'язані з розірванням договору дарування на вимогу дарувальника (ст. 727 ЦК).

Відміна дарування викликає повернення речі дарувальнику, отже, відбувається скасування права власності на річ, яке перейшло у зв'язку з договором дарування, тому навряд чи можна безапеляційно зараховувати договір дарування до низки договорів, таких, скажімо, як купівля-продаж, міна, пов'язаних з передачею майна у власність. Основна відмінність між ними, з якої і випливають особливості договору дарування - це безоплатність договору дарування і можливість втрати обдаровуваним права власності на предмет договору у зв'язку із вчиненням ним злочину або недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, культурну або наукову цінність (ч. З ст. 727 ЦК). -

Договір дарування може мати місце лише за життя дарувальника. Договори дарування «в разі смерті» за чинним законодавством не дозволяються. У разі договору дарування з умовою передання в майбутньому у випадку, коли до настання умови, визначеної в договорі, помре дарувальник або обдаровуваний, договір дарування припиняється (ч. З ст. 723 ЦК України).

Договір дарування земельної ділянки є консенсуальним договором, що дає можливість обдаровуваному право вимагати передачі дарунку, а дарувальник зобов'язаний його передати. Крім того, дарувальник і обдаровуваний можуть бути наділені додатковими обов'язками - такими, про які йшлося вище і кореспондуючими їм правами вимоги. Тобто такий договір може бути як односторонній, так і двосторонній.

Форма договору дарування є письмовою, а також законом передбачено нотаріальне посвідчення договору (зокрема, й щодо нерухомого майна), при цьому суб'єктний склад не має значення.

Права та обов'язки сторін становлять суть (зміст) правовідносин, що виникають з договору дарування.

Обов'язки дарувальника:

1) дарувальник зобов'язаний, в разі якщо йому відомо про недоліки речі або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна, як самого обдаровуваного, так і інших осіб, повідомити про них обдаровуваного (наприклад, радіоактивно забруднені землі, великий вміст хімікатів). Невиконання цього обов'язку може призвести до заподіяння шкоди під час володіння та користування дарунком. У такому разі виникає конкретні охоронні правовідносин -дарувальник зобов'язаний відшкодувати шкоду;

2) дарувальник зобов'язаний у разі настання строку (терміну) або відкладаль-ної обставини передати обдаровуваному дарунок, передбачений у договорі дарування.

Права дарувальника полягають у такому:

1) відмова у будь-який час від договору дарування, що передбачено цивільним законодавством, тобто припинення договору дарування шляхом його розірвання в односторонньому порядку, дарувальник і обдаровуваний мають право на відмову від цього договору, що має наслідком повернення речі;

2) якщо це передбачено договором, дарувальник має право скасувати договір у разі, якщо він переживе обдаровуваного. Скасування договору в такому разі проводиться за заявою дарувальника, яку він подає нотаріусу за місцем відкриття спадщини протягом місяця від дня смерті обдаровуваного. Неподання такої заяви до встановленого терміну припиняє його право на скасування цього договору;

3) дарувальник або його спадкоємці мають право зажадати скасування договору дарування речей або іншого цінного майна, якщо обдаровуваний засвідчив свою грубу невдячність, умисно вчинивши злочин проти життя, здоров'я, честі, гідності, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка), дітей;

4) дарувальник має право зажадати скасування договору дарування, якщо через недбале ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена;

5) дарувальник має право відмовитися від виконання обов'язку передати дарунок, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився.

Обов'язок обдаровуваного:

1) належним чином дбати про річ;

2) виконати обов'язок на користь третьої особи, якщо це передбачено у договорі (статті 725, 726 ЦК);

3) отримати згоду дарувальника в разі повернення йому речі (дарунка), яка потребує догляду або особливих умов утримання чи зберігання.

Обдаровуваний має право:

1) відмовитися від договору у будь-який час (ст. 724 ЦК); 2) вимагати відшкодування шкоди в разі, якщо дарувальник не сповістив про недоліки та особливості речі, що призвело до заподіяння шкоди при володінні та користуванні дарунком;

3) зажадати передання йому дарунка, який визначено у договорі дарування. Якщо дарувальник, попри настання умови, ухилятиметься від виконання свого обов'язку, обдаровуваний має право на примусове витребування речі або компенсацію її вартості.

Слід відрізняти припинення договору дарування від його скасування. Припинення такого договору відбувається до його виконання внаслідок смерті дарувальника або обдаровуваного у консенсуальному договорі дарування. Договір дарування припиняється також виконанням - передачею дарунка обдаровуваному. Скасування договору дарування - це, по суті, скасування основного результату такого договору - переходу права власності, у зв'язку з чим дарування не можна визнавати вже підставою абсолютно безповоротного переходу права власності.

Договір дарування можна скасувати за таких умов:

1) відмови обдаровуваного і повернення дарунка якщо він не потребує догляду або особливих умов утримання чи зберігання, під час яких на повернення потрібна згода дарувальника;

2) скасування договору дарувальником, якщо він переживе обдаровуваного в разі існування письмової домовленості між ними;

3) скасування договору, предметом якого були нерухомість або інше особливо цінне майно, на вимогу дарувальника або його спадкоємців, якщо обдаровуваний засвідчив свою грубу невдячність, вчинивши злочин проти життя, здоров'я, честі, гідності, власності дарувальника або його батьків, дружини (чоловіка), дітей;

4) скасування договору на вимогу дарувальника, якщо обдаровуваний не дбає про річ, що становить історичну, наукову, культурну цінність і річ може бути внаслідок цього знищена. Скасування договору в цьому разі не дозволяється в разі смерті обдаровуваного.

На вимоги про скасування договору поширюються позовна давність в один рік. Дарунок повертається в натурі, а за неможливості сплачується грошова компенсація в разі скасування договору дарування (статті 727, 728 ЦК).

Використана література

1. Конституція України // ВВР України. -- 1996. -- № ЗО.

2. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року //ВВР України. -- 2002.

3. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року. --К.: Право, 2003.

4. Возняк Р.П., Ступень М.Г., Падляк І.М. Земельно-правовий процес: навчальний Земля: Договори, суд, законодавство: Науково-практичний посібник / За заг.ред. С.Я. Фурси-К.:Видавець Фурса С.Я.: КНТ, 2007

5.Земельне право: Підручник для студентів юрид. спеціальностей вищих навч. закладів / За ред. В.І. Семчика і П.Ф. Кулинича. -- К.: Ін Юре, 2001.