Жилищные правоотношения как вид гражданских правоотношений

В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные отношения -- это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными словами, жилищные отношения -- это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией), распоряжением и управлением жилищным фондом.

Основополагающие, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Гражданский кодекс Российской Федерации;

3) Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»;

4) Жилищный кодекс РФ 2004 г.;

5) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6) Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 2994 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.);

7) Федеральный закон от 16 июля 2994 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., И февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.);

8) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

9) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., И мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.); Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;

10) постановления Правительства Российской Федерации;

11) правовые акты: федеральных министерств и ведомств (федеральных органов исполнительной власти); органов власти субъектов Российской Федерации;

12) постановления Конституционного Суда Российской Федерации;

13) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и т.д.

Таким образом, жилищные правоотношения регулируются гражданским правом (отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др.). В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые являются производными от норм трудового и других отраслей права.

Категория «жилищные правоотношения» собирательная и включает в себя часть семейных, финансовых, административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслями российского законодательства. Жилищные правоотношения являются лишь разновидностью большой группы гражданско-правовых отношений и, следовательно, регулируются нормами гражданского законодательства. Непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещения или их совокупность -- жилищный фонд.

Объектом исследования в данной работе являются жилищные правоотношения как вид гражданских правоотношений.

Целью исследования в данной работе является изучение и анализ жилищных правоотношений как вида гражданских правоотношений.

Цель данной работы определила решение следующих задач:

- Рассмотреть и дать анализ правового регулирования жилищных правоотношений;

- Рассмотреть и дать анализ жилищной правоспособности граждан.

Структура работы: работа состоит изведения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Правовое регулирование жилищных отношений

1.1 Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилищный фонд -- это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного жилищного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Указание на пригодность проживания является существенным моментом в определении комплекса жилищных правоотношений, в частности при определении возможности их возникновения, изменения или прекращения (данный вопрос будет рассмотрен более подробно).

Жилищная сфера -- это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Курганова Н.С., Гущин В.В., Баранов В. А..Жилищное право РФ: Учебник для вузов. - М., Норма, 2006.

В соответствии с ч. 1 ст. 673 Гражданского кодекса РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Однако важно отметить, что в рамках жилищного законодательства Российской Федерации не совсем четкое определение понятия «жилое помещение». Несмотря на это, в рамках иных отраслей российского права существуют схожие определения понятия «жилое помещение». Так, в соответствии с примечанием к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение, или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Аналогичное определение жилища содержится в рамках ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (важно отметить, что не приводится цель временного проживания граждан), а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается. Как видно, в данном случае законодатель установил следующие требования к жилому помещению: Гебунко М.И., Смоленский М.Б. Жилищное право.- Ростов-на -Дону, Феникс, 2006

* возможность постоянного проживания (имеется в виду круглогодичное проживание без причинения вреда здоровью);

* недопустимость ведения в жилых домах и жилых помещениях какой-либо промышленной деятельности.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение, предоставляемое гражданам для постоянного проживания, должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным, гигиеническим и техническим требованиям. Кроме того, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы предоставления жилой площади. Таким образом, к жилому помещению, предъявляются следующие общие требования.

1. Благоустроенность, степень которой может быть дифференцированной в различных населенных пунктах Российской Федерации.

2. Соответствие жилого помещения установленным санитарно-гигиеническим нормам и стандартам (данные нормативы устанавливаются на уровне ведомственного акта).

3. Соответствие размера предоставляемого жилого помещения норме предоставления жилой площади.

В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса РФ при предоставлении жилых помещений:

* не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия;

* допускается превышение социальной нормы площади жилого помещения только при вселении граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.

Помимо требований, предъявляемых к предоставлению жилого помещения, его благоустроенности, существуют и общеконституционные принципы, которые действуют на всем протяжении пользования жилым помещением, а именно: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О. А. Городова. -- М., ТК Велби, Из-во Проспект, 2005.

* неприкосновенность жилища;

* недопустимость произвольного лишения жилища;

* свобода выбора места жительства и места пребывания;

* доступность пользования жилищным фондом;

* целевое использование жилищного фонда. Перечисленные принципы являются основополагающими при изучении жилищных правоотношений, и в частности при рассмотрении категории «жилое помещение».

Содержание жилищного отношения -- права и обязанности субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу объектов -- жилых помещений, которые, имея строго определенное законом целевое назначение, не могут быть использованы для других целей.

Права и обязанности субъектов различаются в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищный фонды).

Статья 12 ЖК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Статья 13 ЖК РФ регламентирует компетенцию органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений.

Статья 14 ЖК РФ регламентирует компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Права и обязанности собственника жилого помещения содержатся в статье 30 ЖК РФ. Так, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лиц на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В.Крашенинникова. - М., Статут, 2005.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: Суперека С. В. Жилищное право -- М., Юриспруденция, 2005.

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

На основании ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: Курганова Н.С., Гущин В.В., Баранов В. А..Жилищное право РФ: Учебник для вузов. - М., Норма, 2006.

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Статья 10 ЖК РФ устанавливает основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

1.2 Основания для возникновения жилищных прав и обязанностей

Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия. Юридические факты выступают в виде действий (зависят от воли физических и юридических лиц) и событий (не зависят от воли физических и юридических лиц).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также действия участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М., Эксмо, 2005.

Жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральными законами, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречат ему (договор социального найма жилого помещения (раздел 3 ЖК РФ) и договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК)).

Наиболее распространенным фактом являются сделки, указанные в п. 1 ст. 10 ЖК РФ. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

2. Из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания жилищных прав и обязанностей (решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования).

3. Из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности. Решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст. 252 ГК РФ), установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст. 247 ГК РФ).

Судебные решения, предусмотренные п. 3, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным судом и третейским судом (например, абзац 2 ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

В результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемых федеральными законами, относятся приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ).

4. Из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах дает основание члену кооператива пользоваться кооперативной жилой площадью.

5. Вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений (например, п. 4 ст. 165 ГК РФ), т. е. в случае несоблюдения закона обязаны возместить вред, причиненный несоблюдением.

1.2.1 Изменение жилищных правоотношений

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основаниями для изменения жилищных отношений выступают: Комментарий к Жилищному кодексу РФ. / Под пед. М. Ю. Тихомирова. -- М., Издание Тихомирова М.Ю., 2005

* вселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;

* выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;

* раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);

* объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;

* замена нанимателя либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов;

* получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;

* отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;

* перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация государственных или муниципальных предприятий, в ведении которых находится жилой фонд, приватизация жилого помещения и т. д.).

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма жилого помещения также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор найма жилого помещения может быть подвергнут изменению только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:

* при существенном нарушении договора найма жилого помещения одной из сторон -- по требованию другой стороны; существенным признается такое нарушение договора найма жилого помещения одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения;

* при существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен либо был заключен на значительно отличающихся условиях; однако изменение договора найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда исключительно в случаях, когда расторжение договора найма жилого помещения противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, которые необходимы для исполнения договора найма жилого помещения на изменившихся условиях.

1.2.2 Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон -- наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:

* с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

* с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

* без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категории дел могут быть как граждане, так и представители органов государства. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В.Крашенинникова. - М., Статут, 2005.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилое помещение. Жилищное право: учебник для студентов вузов. / Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. -- М., Юнити-Дана, 2006.

Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося.

Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть: Глазов Л. П. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). -- М.,Юстицинформ, 2005

1) призыв на военную службу,

2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;

3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;

4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);

5) выезд для лечения;

6) заключение под стражу;

7) осуждение к лишению свободы и др. Временно отсутствующие жильцы сохраняют право

на дачу согласия при решении некоторых вопросов, возникающих из договора социального найма.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.

Глава 2. Жилищная правоспособность граждан

2.1 Жилищные нормы и право на дополнительную жилую площадь