Договор найма жилого помещения

6

6

Договор найма жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально в современном мире.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Анализ статей гражданского кодекса, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь жилищного кодекса и главы 35 гражданского кодекса, посвященной регулированию найма жилого помещения.

Жилищный кодекс РСФСР [4], принятый, более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Гражданский кодекс Российской Федерации [2] предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.

Предметом и объектом исследования являются соответственно правовые нормы и общественные отношения в области жилищных отношений.

Целью данной работы мы определили раскрытие особенностей договора найма жилых помещений.

В соответствии с целью нами были поставлены следующие задачи:

· рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;

· рассмотреть особенности социального найма жилищного помещения в Российской Федерации.

I. Общие положения договора найма по законодательству Российской Федерации

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров, одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения либо управополномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ, ст.51-100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством , тогда как отношения социального найма - главным образом жилищным законодательством.

Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования.

Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Жилищный фонд включает в себя:

· жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд );

· жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд );

· жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

· жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).[12]

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма жилого помещения определяются:

· - жилищным кодексом РФ;

· - другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

· - договором найма жилого помещения.

1.1 Стороны договора найма жилого помещения

В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.

Наймодателем выступают гражданин или юридические лица(как коммерческие , так и некоммерческие организации).Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ст.2 ГК, ст.11НК). Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управополномочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.[11, с. 16-18]

В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся:

ѕ супруг (супруга),

ѕ дети ( в том числе усыновленные ),

ѕ родители супругов,

ѕ прабабушка, прадед, внуки,

ѕ братья, сестры;

ѕ иные родственники;

ѕ бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении;

ѕ любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади.

О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электро-, сантехническим и другим оборудованием .

Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.

Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (далее ДНЖСИ). Наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ.

1.2 Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом , часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ[1, с.183]

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того, объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся:

ѕ водопровод,

ѕ электрическое освещение,

ѕ ванная комната,

ѕ подсобные помещения.

В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то , что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.

Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ. Согласно ст.38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека. Сейчас норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом. Социальная норма площади жилья - это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг.

В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах, посвященных социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой (как это сделано в ЖК РСФСР ), а полезной, т.е. общей площади жилого помещения на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека-до 33 кв.м общей площади; на семью из двух человек-до42 кв.м общей площади.[13, с.68-71]

Статья 39 ЖК РСФСР закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь.

Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.

1.3 Форма договора найма жилого помещения

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства ( ст.162 ГК РФ) [9, с.70]

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок не превышающий пяти лет.

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласие на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

Доверенность является односторонней сделкой и удостоверяется нотариусом по общим правилам удостоверения сделок (устанавливается личность доверителя и определяется его дееспособность).

Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность - доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо которому доверенность выдана, - отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещения в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома, либо квартиры в многоквартирном жилищно-строительного кооператива, индивидуальных застройщиков наймодателю.[14, 101-103]

Для удостоверения от имени члена жилищно-строительного кооператива договора найма жилого помещения, предоставленного ему в доме кооператива, необходимо предоставить письменное согласие на это правления кооператива, а так же совершеннолетних членов семьи наймодателя.

При удостоверении договоров поднайма жилых помещений необходимы:

-письменное согласие наймодателя о сдаче помещения в поднаем;

-письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя о сдаче помещения;

-охранное свидетельство (броня), выданное органом местной исполнительной власти, в случае сдачи в наем всего помещения при временном выезде нанимателя;

-выписка из расчетной книжки или извещение жилищно-эксплуатационной организации о размере квартирной платы и платы за коммунальные услуги, причитающихся с нанимателя.

Согласно новому ГК РФ (ст.672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем и жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст.51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

· административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер );

· заключенный на их основе договор найма жилого помещения . [13, с.22]

Другие считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен , у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением , нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора».[7, с.163]

Высказывается также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений[10]Ордер представляет собой административный акт, который выдается только на основании решения органа местной администрации и только на вселение в жилое помещение социального использования.

1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях, если оно:

· будет передано свободным;

· пригодно для проживания и благоустроено;

· помещение должно быть отремонтировано, оборудование исправно, коммуникации (газ , вода , электроэнергия) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены.

В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности.[3, с.45] Если весь жилой дом сдается одному нанимателю, обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются на самого нанимателя. Под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами.

Предоставление коммунальных услуг означает, что наймодатель обязан обеспечивать подачу воды, электроэнергии, газа , нормальную работу лифтов , канализации, мусоропровода, вывоз твердых бытовых отходов , уборку тамбуров , лестниц.

· Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

· Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение , соответствующее санитарным техническим нормам.

Капитальный ремонт должен производиться в срок , установленный договором , или , если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки определяемые муниципальными нормативными актами. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях , когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.

· Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

· Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения изложены в статье 678 ГК РФ. Анализ данной статьи позволяет сделать следующие выводы:

Ш Наниматель должен не нарушать целевое назначение жилого помещения - оно должно использоваться только для проживания.

Ш Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа),пригодно для проживания ;должно быть сохранено не только само помещение , но и находящиеся в нем оборудование (сантехника , электрическое , газовое),а также устройства , общее имущество в многоквартирном доме.

Ш Кроме того наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по договору найма с учетом прямого назначения. Это тесно связано с обязанностью нанимателя по осуществлению текущего ремонта.

Ш Нанимателю запрещено производить переустройство жилых помещений. Это означает , что наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную с изменением его размера , функционального назначения , сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями.

Ш Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма. По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату.

Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенные доходы за счет платы за жилье и коммунальные платежи. По раннее действовавшему законодательству извлечение таких « нетрудовых доходов », если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия , вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома ( ст.111 ГК РСФСР 1964 г). Ныне действующее законодательство коренным образом изменило таким образом изменило такое положение, предоставив собственнику свободно распоряжаться своим имуществом.

Ш Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что касается уплаты коммунальных платежей , то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма , эта обязанность возлагается на наймодателя.

Ш С согласия наймодателя , нанимателя и граждан , постоянно с ним проживающих , в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети , то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ).В качестве обязательного условия для такого вселения требуется , чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

Ш Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.

Внутриквартирный ремонт подразумевает :побелку, окраску и оклейку стен , потолков ,дверей ,окраску полов , подоконников ,оконных переплетов с внутренней стороны , радиаторов , замену оконных и дверных приборов , а также ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

Ш Наниматель обязан экономно расходовать воду, газ, электрическую тепловую энергию. В случае освобождения помещения по договору найма наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в обязанность нанимателя текущего ремонта, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем, а при освобождении жилого помещения - сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Таковы основные обязанности нанимателя жилого помещения.

1.5 Изменение условий договора

В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим (ст. 6868 ГК).

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения, права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения, между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения (п. 2 ст. 686 ГК). В противном случае такие меры решаются в судебном порядке.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя (ст. 88 ЖК). Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей, либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 52, 86 ЖК).

Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельной квартире по разным договорам (лиц, вступающих в брак, супругов, ранее проживающих раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправе требовать заключение с кем-либо одним договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора может быть обжалован в судебном порядке (ст. 87 ЖК).

1.6 Прекращение договора

Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одного нанимателя, а также гибели предмета договора.

Статья 687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет расторгнутым.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

ѕ не внесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (2.2. п. 2 ст. 687 ГК),

ѕ при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих (2.3. п. 2 ст. 687 ГК);

ѕ непригодность помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК);

ѕ систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими (п. 4 ст. 687 ГК).

Суд, рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя в суд расторгается договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из нанимаемого ими жилого помещения. В том случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Иначе законодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма. Поскольку расторжение договора может производиться по разным основаниям, ЖК предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях:

· если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92 ЖК);

· если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК);

· если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК);

· если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено (ст. 83 ЖК);

· если офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).

Предоставление гражданам в связи с вселение в другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у них прав на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть увеличен, но не менее нормы жилой площади на человека.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное правонарушение, если законом не установлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилого помещения ЖК относит:

· систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами,

· использования помещения не по назначению,

· систематическое нарушение правил общежития, делающие невозможным проживание с указанным лицами в одной квартире или одном доме при применении мер предупреждения и общественного воздействия,

· невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК),

· признание выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц (2.1. ст. 100 ЖК) и др.

II. Особенности найма жилого помещения в настоящее время

Рассмотрев подробно вопрос найма жилых помещений по законодательству Российской Федерации, хочется остановиться на конкретных проблемах возникающих непосредственно в различных субъектах нашей необъятной державы.

Институт коммерческого найма был заложен три года назад для обеспечения дифференцированного подхода к распределению муниципального жилья. Договор коммерческого найма считается заключенным с момента его регистрации и учета в установленном порядке. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пять лет. Если срок коммерческого найма в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма , имеют право на выкуп ( в том числе и с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по согласованию с собственником или уполномоченным им органом , предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных договором купли-продажи. Тогда было решено , что малоимущие граждане должны получать его на прежних условиях, то есть на неограниченный срок и за чисто символическую плату, примерно в 1 копейку за квадратный метр, которую сегодня никто даже не замечает. С тех пор этот вид найма стали называть социальным. Для более обеспеченных очередников (сейчас пороговый уровень дохода установлен в размере 2000 рублей в месяц на одного члена семьи) был предусмотрен найм коммерческий.[6, с.27]

Основное отличие между наймами в оплате. Стоимость коммерческого найма, по мысли властей, должна поддерживаться примерно на уровне половины ставок на рынке аренды частного жилья. С самого начала коммерческий найм был заявлен как механизм отлаженного действия. Он распространялся только на вновь вставших в очередь. В то же время более , чем полумиллионная армия очередников предыдущих лет постановки сохранила и сохраняет право на социальный наем вне зависимости от доходов.

Разработаны типовой проект договора найма и методика расчета платы за него. Предусмотрено право выкупа и многое другое. Таким образом в отношении этого новшества в жилищной сфере проработана нормативно-правовая база особенно тщательно. Однако до сих пор коммерческий найм не получил должного распространения в связи с федеральным законом о приватизации.[9, с.37-39] Он не делает разницы между коммерческим и социальным наймами, поскольку в момент его подписания не было никакой дифференциации. А значит взяв на условиях коммерческого найма квартиру в соответствии с законодательством ее можно приватизировать, а как только квартира становиться собственностью ни о какой плате за наем не может быть и речи.

Продолжая тему коммерческого найма , хочется рассмотреть участие агентств недвижимости в решении данного вопроса. В России так сложилось, что именно наниматель платит риэлторской фирме за подбор квартиры, оформление договора и прочее. Для собственника жилья услуги по поиску нанимателя бесплатны. Риэлторская фирма выступает только посредником между собственником и нанимателем и никакой юридической ответственности перед наймодателем за последствия сдачи квартиры не несет. Договор найма подписывается двумя сторонами : наймодателем и нанимателем , риэлторская фирма вы ступает лишь как свидетель. Опыт коммерческого найма в странах Западной Европы и США показывает , что наиболее эффективным является противоположный подход. Собственник недвижимости заключает с риэлторкой фирмой договор траста , то есть отдает свою недвижимость фирме в доверительное управление на определенный срок. Хозяин получает стабильный доход , а все риски берет на себя управляющая фирма.[6, с.28-29]

Можно уверенно прогнозировать, что такое будущее ждет и российский рынок найма жилья. Более того , сейчас уже некоторые серьезные риэлторские агентства предлагают такие услуги клиентам-наймодателям. Договор доверительного управления выгоден не только нанимателю, который избавляется от лишних расходов , но и хозяину жилья. Несмотря на то, что 10-20 процентов дохода от сдачи квартиры достается управляющей фирме. Статистика свидетельствует , что несмотря на устные и письменные договоренности , срок сдачи квартиры в среднем равен полугоду. А значит подбирать нового нанимателя приходится в среднем два раза в год! За время поиска нанимателя теряется часть дохода .Реально сдаваемая квартира приносит в среднем в год 80 процентов планируемого дохода. А значит , отдав квартиру в доверительное управление солидной фирме , хозяин гарантированно получает ежемесячно ту же сумму . Проверить репутацию риэлторской фирмы можно через Московскую ассоциацию-гильдию риэлторов (МАГР) или Российскую гильдию риэлторов (РГР).

В соответствии со ст.53 ГК РФ организации и физические лица -индивидуальные предприниматели могут осуществлять операции по доверительному управлению жилым помещением. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

· состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

· наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом;

· размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;срок действия договора.

В связи с тем что, коммерческий найм все больше входит в повседневную жизнь, хотелось бы остановиться на некоторых наиболее актуальных проблемах.

Одна из них уход от налогообложения доходов получаемых от сдачи в наем жилых помещений. Инструкцией Госналогслужбы России от 29.06.95 №35 “По применению Закона Российской Федерации “О подоходном налоге с физических лиц” так же определено, что к налогообложению привлекаются физические лица , сдающие в наем или в аренду строения , квартиры , гаражи и другое движимое и недвижимое имущество , по суммам доходов , получаемым от сдачи внаем или в аренду этого имущества .Государственные налоговые инспекции в соответствии с Письмом Госналогслужбы РФ от 04.07.97 №СШ-6-08/502 «О примерной программе и методических рекомендациях по проведению проверок соблюдения налогового законодательства физическими лицами , сдающими внаем или аренду жилые и нежилые помещения» проводят соответствующие проверки.

При проверке соблюдения налогового законодательства физическими лицами, сдающими внаем или аренду жилые и нежилые помещениями, следует руководствоваться следующими законодательными актами и нормативными документами:

-Гражданским кодексом Российской Федерации главами 34 и 35;

-Законом Российской Федерации от 07.12.91 №1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» с последующими изменениями и дополнениями;

-Инструкцией Госналогслужбы России от29.06.95 №35 «По применению Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц».

В соответствии со статьей 671 Гражданским кодексом Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управополномоченное лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Налогоплательщики-физические лица, сдающие внаем или в аренду жилые или нежилые помещения в соответствии со ст.4 Закона Российской Федерации от 27.12.91 №2118-1 «Об основах налоговой системы в Российской Федерации», подлежат в обязательном порядке постановке на учет в налоговых органах.

Физические лица, получающие доход в виде арендной платы , обязаны подать декларацию в налоговый орган в пятидневный срок по истечении месяца со дня получения источника дохода, в которой указывается размер дохода , полученного ими за первый месяц деятельности , и размер ожидаемого дохода до конца текущего года. По окончании календарного года такие налогоплательщики обязаны подать налоговую декларацию по месту жительства.

В целях обеспечения сохранности жилищного фонда, защиты прав и интересов жителей принят Закон об ответственности за нарушения нормативов и жилищных стандартов по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда устанавливает санкции за нарушения юридическими лицами нормативов и жилищных стандартов по использованию, эксплуатации и ремонту жилых помещений, конструкций, а также порядок применения установленных настоящим законом санкций за допущенные нарушения и несвоевременное принятие мер к их устранению.[14, с.62-64]

В итоге, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что переход к цивилизованному рынку жилья поможет и в решении данной проблемы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания курсовой работы нами были сделаны следующие выводы:

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров, одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ, ст.51-100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом , часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства ( ст.162 ГК РФ)

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одного нанимателя, а также гибели предмета договора.

Статья 687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс РФ, 2001 г. (в ред. ФЗ от 02.12.2004 № 156-ФЗ) // Полный сборник кодексов РФ. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006.

2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

3. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». - 2007. - 736 с.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.). // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

5. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 2008, - 217 с.

6. «Квартира,дача,офис проспект» №143 от7августа 2000.

7. Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями/Гражданское право:Учебник/Под ред.Е.А.Суханова.;М.; 2005.Т.2С.163

8. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статус, 2000. - 212 с.

9. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: Юридическая литература, 2008. - 179 с.

10. Мехтиев Ю.А.Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда /Вестник МГУ.Сер.II «Право» .1986.№6

11. Постатейный комментарий к ч.2 Гражданского кодекса РФ.Издание 3-е , дополненное и переработанное/Гуев А.Н.-М.:ИНФРА.М,2000. - 515 с.

12. Справочник по сдаче жилья в Москве.-М.:ПРИОР.2007.-С.4

13. Толстой Ю.К. Гражданское право. - С - Пб.: ТЕНС. - 2005.- 227 с.

14. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. - М.: "Пост-фактум",2006. - 128 с.