Переведення житлового фонду в нежитловий: правові аспекти

1

Переведення житлового фонду в нежитловий: правові аспекти

Спочатку визначимося з основними поняттями. Згідно зі статтею 4 ЖКУ до складу житлового фонду входять:

- жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі;

- жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать громадському житловому фонду: кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим організаціям;

- жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;

- жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;

- квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.

Отже, житловий фонд - це сукупність житлових приміщень незалежно від форм власності: житлових та спеціальних будинків (гуртожитків, будинків-інтернатів для громадян похилого віку та інвалідів, дитячих будинків, інтернатів при школах і шкіл-інтернатів), квартир (у т. ч. у багатоквартирних житлових будинках), садибних житлових будинків, службових житлових приміщень та інших житлових приміщень у будівлях, придатних для проживання.

До житлового фонду не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. До складу житлового фонду також не належать дачі, літні садові будиночки, спортивні та туристичні бази, мотелі, кемпінги, санаторії, будинки відпочинку, пансіонати, будинки для приїжджих, готелі, залізничні вагони й інші будівлі та приміщення, що використовуються для сезонного і тимчасового проживання.

Згідно зі статтею 6 ЖКУ жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Оскільки на час прийняття ЖКУ (1983 р.) поняття підприємництва в сучасному розумінні не існувало, це питання не врегульоване нормами Кодексу. З того часу відбулися значні зміни в суспільно-політичному та економічному житті України. У зв'язку з цим норми ЖКУ, який на сьогодні є досить застарілим, слід розглядати з урахуванням інших нормативно-правових актів.

Так, стаття 150 ЖКУ передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Ці норми цілком збігаються з ЦКУ: згідно зі статтями 319 і 320 власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо нього будь-які дії, зокрема, використовувати його і для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону. Конституція України (част. перша ст. 41) також декларує право власника володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Треба зазначити, що незаповнені в законодавстві прогалини з розглядуваного питання призвели до різних підходів державних органів до його вирішення та викликали появу великої кількості консультаційного матеріалу (листів, роз'яснень тощо) з неоднозначними висновками.

На сьогодні можливість переведення жилих приміщень у нежилі передбачена статтями 7 та 8 ЖКУ. Виходячи з частини другої статті 7 ЖКУ переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад. Саме за їх рішенням непридатні для проживання жилі будинки і приміщення переобладнуються для використання з іншою метою або зносяться.

Якщо непридатні для проживання житлові приміщення належать будинкам житлово-будівельних кооперативів, то їх переобладнання в нежитлові здійснюється за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом обласної, міської, районної в місті ради.

Відповідно до статті 8 ЖКУ переведення придатних для проживання жилих будинків і приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках (їх перелік ЖКУ не встановлює) таке переведення може провадитись за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Законодавством України не передбачено окремої норми щодо порядку переведення з житлового фонду в нежитловий приватизованої квартири. Зокрема, статтею 12 Закону № 2482 визначено, що власник приватизованого житла має право розпорядитися квартирою (будинком) на свій розсуд.

Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть згідно із Законом № 2482 створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Якщо у багатоквартирному будинку приватизовані не всі квартири, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та пайову участь у витратах на його утримання.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, які передаються у власність безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Поняття допоміжних приміщень визначено Законом № 2866. Вони призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери тощо).

Статтею 26 Закону № 2866 визначено, що за необхідності може бути здійснено переведення приміщення в нежиле на термін дії договору оренди або постійно в порядку, встановленому законодавством. Проте не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити нормам використання приміщень у жилих будинках та завдавати шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. Орендар повинен дотримуватись державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством.

Перебудова приміщення - це проведення будівельних робіт, у т. ч. реконструктивного характеру, для перепланування або переобладнання з метою зміни експлуатаційних властивостей приміщення при збереженні техніко-економічних показників у межах габаритів об'єкта перебудови.

Переобладнання приміщення - встановлення, перенесення або заміна інженерних мереж, електричного, санітарно-технічного або іншого обладнання, що супроводжується внесенням змін до технічного паспорта приміщення.

Перепланування приміщення - це зміна його конфігурації і відображення її у технічному паспорті. Перепланування проводиться із збереженням функціонального призначення приміщення (перенесення і розбирання перегородок, улаштування дверних прорізів, тамбурів, прибудова балконів на рівні першого поверху).

Реконструкція приміщення - це роботи, які можуть здійснюватися в комплексі з переплануванням та переобладнанням приміщення. Вона передбачає надбудови, вбудови, прибудови, часткові зміни в окремих конструкціях або в архітектурному вигляді будинку.

Згідно з Правилами № 572 переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, здійснюється з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку. Власник квартири має право за погодженням з членами сім'ї здавати в оренду квартиру або кімнату та укладати інші договори відповідно до законодавства. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

Одночасно встановлено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків несуть за них відповідальність згідно із законодавством і повинні дотримуватись вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил тощо.

Переобладнання житлових приміщень для використання їх з іншою метою проводиться в разі визнання їх непридатними для проживання і регулюється Положенням № 189. Наприклад, необхідно, щоб при роботі кафе, барів не порушувались Санітарні норми № 37, положення Законів № 4004 та № 2780, а також інші норми і правила, передбачені чинним законодавством України.

Переведені у нежитловий фонд приміщення можуть перебудовуватися, переобладнуватися, переплановуватися та реконструюватися.

Розробку проектної документації на переобладнання і перепланування квартир необхідно здійснювати відповідно до вимог діючих будівельних норм і правил (СНиП 08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение», ДБН А.2.2-3-97 «Склад, порядок розробки, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва», ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» та інші) і погоджувати з місцевими органами державного нагляду. Так, згідно зі СНиП 08.01-89 приміщення громадського призначення можуть розміщатися в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати окремі входи й евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку.

Порядок та умови надання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції встановлені Положенням № 273 і є обов'язковими для застосування всіма суб'єктами будівництва незалежно від форм власності, відомчої належності та джерел фінансування. Цим Положенням визначено, що дозвіл на виконання будівельних робіт є обов'язковим. Він надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів.

Отже, дозвіл на виконання робіт із переобладнання та перепланування житлових приміщень надається за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад та за погодженням з органами містобудування та архітектури, санітарними і протипожежними службами. Проектна документація на переобладнання і перепланування квартир обов'язково погоджується з місцевими органами державного нагляду.

До того ж виконання таких робіт у багатоквартирних будинках, приміщення яких будуть використовуватись як нежитлові, повинно здійснюватися за згодою власника та співвласників будинку без обмеження їх інтересів і прав. Відповідальність за невиконання вказаних вимог передбачена статтею 150 КУпАП.

Як уже зазначалось, законодавством України питання переведення житлового фонду в нежитловий чітко не визначено. Тому воно регулюється в кожному регіоні (місті) локальними нормативно-правовими актами. Наприклад, Порядок № 1825 містить загальні вимоги до здійснення такої процедури та підстави для її проведення в м. Києві.

Цим Порядком встановлено, що переведення житлових приміщень державної, колективної, приватної форм власності в нежитлові допускається в разі, якщо вони розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах житлових будинків і обладнані окремим виходом. Такі приміщення можуть використовуватися для влаштування офісних та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо).

Підставою для переведення житлового фонду в нежитловий є:

- визнання у встановленому порядку житлового будинку (приміщення) непридатним для постійного проживання;

- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлових приміщень.

Розглянемо порядок переведення жилого приміщення в нежитловий фонд на прикладі Києва. Відповідно до статті 7 ЖКУ та Порядку № 1825 власник жилого приміщення звертається із заявою до районної у місті державної адміністрації за місцем розташування будинку (приміщення).

До заяви власника додаються:

- нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво);

- довідка БТІ про процент фізичного зносу жилого будинку;

- у разі необхідності висновок проектного інституту (НДІпроектреконструкція, АТ «Київпроект» тощо) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення його капітального ремонту;

- технічний паспорт на жилий будинок, жиле приміщення (поверховий план);

- довідка з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК або ін.) про те, що у будинку або приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає.

Районна держадміністрація створює міжвідомчу комісію, якій доручає:

- вивчити надані власником документи;

- обстежити стан жилого будинку (приміщення) і визнати його придатним чи непридатним для проживання, про що складається відповідний акт.

Акт підписується всіма членами комісії і подається районній держадміністрації для подальшого розгляду питання. У разі прийняття позитивного рішення видається відповідне розпорядження, копія якого разом з актом надається власнику.

Далі власник подає до міської держадміністрації разом із заявою ті самі документи та додатково:

- копію розпорядження районної держадміністрації про визнання жилого будинку (приміщення) непридатним для проживання;

- акт міжвідомчої комісії про обстеження технічного стану жилого будинку (приміщення) з метою встановлення його відповідності санітарним та технічним нормам;

- письмову згоду власника жилого будинку (ОСББ, ЖБК або ін.) на його подальше використання.

Міська держадміністрація дає доручення:

- Головному управлінню економіки та розвитку міста - укласти угоду з власником жилого будинку (приміщення) щодо сплати пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста;

- Головному управлінню житлового господарства міської держадміністрації - розглянути подані документи власника жилого будинку (приміщення) та за наявності підстав підготувати проект розпорядження міської держадміністрації про переведення його у нежилий;

- районній у місті держадміністрації - розглянути заяву та в разі прийняття позитивного рішення завізувати підготовлений проект розпорядження.

Таким чином, слід усвідомлювати, що розглядувана процедура є досить складною, терміни її здійснення можуть перевищувати всі сподівання заявника, оскільки органи, що приймають рішення, не обмежені конкретно встановленим строком. Також важливо розуміти, що прохання про виключення житлових приміщень із житлового фонду внаслідок їх непридатності для проживання або в разі зміни функціонального призначення мають бути обґрунтованими.

Нормативна база

1. Конституція України - Конституція України, затверджена Законом України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.

2. ЖКУ - Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

3. КУпАП - Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.

4. ГПКУ - Господарський процесуальний кодекс України від 06.11.91 р. № 1798-XII.

5. ЦКУ - Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

6. Закон № 2482 - Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII.

7. Закон № 2780 - Закон України «Про основи містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-XII.

8. Закон № 4004 - Закон України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» від 24.02.94 р. № 4004-XII.

9. Закон № 2866 - Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.

10. Положення № 189 - Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів Української РСР від 26.04.84 р. № 189.

11. Правила № 572 - Правила користування приміщеннями житлових будинків, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. № 572.

12. Постанова № 1029 - Постанова Кабінету Міністрів України «Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень» від 31.08.96 р. № 1029 (втратила чинність з 11.05.98 р.)

13. Санітарні норми № 37 - Санітарні норми виробничого шуму, ультразвуку та інфразвуку ДСН 3.3.6.037-99, затверджені постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.12.99 р. № 37.

14. Положення № 273 - Положення про надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 р. № 273.

15. Порядок № 1825 - Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у місті Києві, затверджений розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 01.10.2002 р. № 1825.