Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов

План

Введение

1. Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт

гражданского права

2. Понятие договора участия граждан лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

3. Структура отношений в долевом строительстве

4. Правовое регулирование долевого строительства жилья

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N214-Ф3 действующим гражданским законодательством не регулировалось.

В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.

Вышеупомянутый Федеральный Закон призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками и гражданами и юридическими лицами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности.

Кроме того, принятый Закон устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества.

Следует отметить, что вступивший в силу 1 апреля 2005 года принципиально новый нормативный правовой акт не только призван выстроить правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятие ряда новых подзаконных актов.

Впервые в российской правотворческой деятельности на уровне федерального законодательства единым законом введена обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и опубликовать в соответствующие сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства.

Безусловно, эффективность принятого Федерального закона можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной практики по договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Тюмень, 2003. С. 12.

Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт

гражданского права

Само по себе долевое участие в строительстве является экономической категорией и опосредует отношения в строительстве по созданию или реконструкции объектов. Поскольку относительно недавно созданная экономическая модель еще не успела сформировать свою правовую оболочку или, можно сказать, свой правовой регулятор. Отношения долевого участия в строительстве были результатом практического решения проблемы в строительстве объектов недвижимости в сложившейся ситуации. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. - М. - 1998. - С.329.

Уже давно возникает вопрос о целесообразности выделения данных отношений. На наш взгляд, такая необходимость возникает в связи со следующими факторами:

во-первых, предпринимательская деятельность предполагает наличие профессиональных участников рынка и направлена на извлечение прибыли,

во-вторых, требуется защита граждан, строящих жилое помещение для своих личных нужд.

Признаки договора участия в долевом строительстве:

1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;

2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;

3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;

4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик намерен получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить определенный договором объект долевого строительства в собственность в указанный в договоре срок, после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;

5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельным предметом, объектом и характерными признаками.

Выделяют следующие признаки участия граждан в долевом строительстве:

1. Участие дольщика по договору о долевом участии в строительстве заключается только в передаче денежных средств без дальнейших практических действий по созданию объекта.

2. Все расходы и убытки, возникающие при строительстве объекта, относятся на счет строительной организации, которая самостоятельно осуществляет строительство, и, следовательно, отвечает за все негативные последствия. Дольщик может понести какие-либо расходы только в случаях, определенных действующим законодательством.

3. Дольщик участвует в строительстве только своей доли, поэтому дольщика интересует только его квартира, хотя здесь не надо забывать о местах общего пользования, затраты на которые стороны несут пропорционально своим вкладам.

4. Отношения сторон по долевому участию в строительстве нельзя понимать как инвестиционную деятельность, если в них участвуют граждане, строящие квартиру для личных потребностей.

При регулировании отношений по долевому участию в строительстве необходимо различать цели участников строительства, в связи с чем отдельному рассмотрению подлежат договоры с участием в них граждан-потребителей. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 29

Старая система жилищного финансирования характеризовалась, в основной массе, государственным бюджетным финансированием. Исключение составляло строительство жилых домов жилищно-строительными кооперативами, что являлось единственной формой долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.

При рассмотрении зарубежного опыта привлечения частных средств отмечается относительная сбалансированность спроса и предложения. Это вызвано доступностью готовых построенных квартир, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных средств.

Сравнительно-правовой анализ зарубежных и отечественной систем показал, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Фирмы, занятые в строительной деятельности, для более конструктивной организованности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить стоимость строительства жилья, а также расходы и многие издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо, которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих подлежащий выполнению объем работ. В ряде зарубежных стран действует поддержка граждан, особенно молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. Для этого ограничиваются все виды налогообложения физических и юридических лиц, устанавливается парламентом твердая ставка банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир, снижается на 25-50 % плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенную молодыми семьями квартиру.

Контроль и наблюдение за ценами осуществляют государственные органы. Государство может устанавливать предельный уровень цен, превышение которого требует предварительного уведомления и обоснования.

По сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества.

Проведенный анализ законодательства о долевом участии в строительстве позволяет сделать вывод о необходимости проведения его систематизации. Разрозненность правовых норм, регулирующих данные отношения, создает большие трудности. Давность принятия и вертикальная структура различных нормативных актов приводят к определенной несогласованности. Поэтому можно утверждать, что законодательство о долевом участии нуждается в серьезном совершенствовании и урегулировании. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. - 2002г. №2.- С. 107

Понятие договора участия граждан лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).

Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151..

В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта, а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Пункт 15 ст.1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004года N190-ФЗ)

Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.

В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.

Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.

Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект, который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации.

Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.

В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта.

Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.

Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками.

Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:

– одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;

– застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

– вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;

– застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;

– застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаимного) и возмездного.

В отличие от иных консенсуальных договоров он не может быть исполнен непосредственно в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.

Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. Проведение же изыскательских работ и разработка технической документации, как уже отмечалось, предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками.

Следует отметить, что форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок, но и согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N214-ФЗ договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

Структура отношений в долевом строительстве

В строительной цепочке можно выделить две группы отношений.

В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

– отношения Застройщика и собственника земельного участка;

– отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;

– отношения Застройщика и генерального подрядчика;

– отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

– отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);

– отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений. Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. - 2001. - №2. - С. 16.

Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с первой группы отношений.

Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником земельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект -- обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Застройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.

Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный участок. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.

Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам долевого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента составления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окончательной реализации. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 29.

Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).

После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии

Вторая группа отношений связана с финансовой основой строительства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного процесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, генеральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвестора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.

По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого участия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Такое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.). Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. - 2002г. №2.- С. 107.

Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для заселения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).

Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами прямого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия -- инвестор и Дольщик.

Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определенной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).

В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся сособственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. - 2001.-№5.- С.30

Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Дольщиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.

На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. - М. - 1998. - С.329.

Дольщик может передать свои права по договору долевого участия третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена.

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками.

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 15.

Обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем капитальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строительство Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого участия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквивалентной определенной сумме в долларах США или в иных условных единицах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 29

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот.

Основными обязанностями Застройщика являются:

– -- подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;

– -- строительство (реконструкция) или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора;

– -- организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям;

– -- передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию;

– гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

– Основными обязанностями Дольщика являются:

– -- осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором;

– -- приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения квартир. Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. - 2001. - №2 - С. 14.

В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. - 2002г. №2.- С. 107

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соответствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в полном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.

Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.

Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 29

Правовое регулирование долевого строительства жилья

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Основная цель Федерального закона - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

1. снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

2. установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

3. обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

4. обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

5. государственный контроль за долевым строительством;

6. установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика. БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

Указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Нормы названного Закона предусматривают перечень обстоятельств, наличие которых позволяет застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 названного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке следующих документов:

1. разрешения на строительство;

2. опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3. государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Договоры долевого участия в строительстве жилья регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, Закон № 214-ФЗ выделяет договор долевого участия в строительстве в отдельный вид договора и определяет условия, без которых такой договор будет считаться незаключенным. Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Казань, 2006. С. 14.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объектом договора является объект долевого строительства, т.е. в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т.д.) и т.д.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передает соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. 1. В части 1 комментируемой статьи впервые в российском праве закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует определенным обязательным требованиям. Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг (далее - продукция) надлежащего качества, под которой понимается продукция, соответствующая по качеству требованиям, установленным в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В части 2 ст 6 установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В этом случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки застройщика по сравнению с прежней редакцией комментируемой статьи снижен в 4 раза, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и в 2 раза, в случае если участником долевого строительства является гражданин. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. - 2001.-№5.- С.30

В части 1 ст.7 закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует определенным обязательным требованиям. Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг (далее - продукция) надлежащего качества, под которой понимается продукция, соответствующая по качеству требованиям, установленным в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Требования к объекту устанавливаются Градостроительными регламентами (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ) с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Проектная документация (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса) представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. - М. - 1998. - С.329.

В части 2 ст. 8 установлено обстоятельство, до наступления которого передача объекта долевого строительства не допускается. Таким обстоятельством является получение застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уполномоченный орган в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления установленных документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

На сегодняшний день не сложилась единообразная практика применения судами норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, учитывая длительность цикла строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости.

Заключение

Строительство жилья - довольно высокодоходный бизнес. Вместе с тем он требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от полутора до трех лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. В мировой практике при осуществлении крупных проектов организации, как правило, пользуются банковским кредитом. Однако, поскольку в настоящее время из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан. Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Казань 2006

Правомерность существования договора долевого участия в строительстве основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Значит, договор долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том, какие нормы, и в какой последовательности должны применяться к этим отношениям. Есть различные точки зрения. Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. - М. - 1998. - С.329.

Наиболее важное звено - специальный закон - отсутствует в этой цепочке. Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета», № 237, 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ РФ 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.

4. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. - М. - 1998. - С.329.

5. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. - 2000г. - № 2. - С. 29

6. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. - 2002г. №2.- С. 107

7. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. - 2001.-№5.- С.30

8. Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. - 2001. - №2

9. Брагинский М.И., ВитрянскийВ.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

10. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Казань 2006

11. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Тюмень - 2003

12. Тютюник Павел Николаевич Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Ростов-на-Дону, 2006.