Понятие земельно-правовой сделки

14

Содержание

1. Понятие земельно-правовой сделки

2. Проблемы правового регулирования совершения сделок с земельными участками

2.1 Правовое регулирование совершения сделки купли-продажи права собственности на земельный участок

2.2 Приватизация земли

2.3 Иные земельно-правовые сделки

Литература

1. Понятие земельно-правовой сделки

Земельно-правовые сделки - действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:

- сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка;

- сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление Павлов П.Н. Разграничение государственной собственности на землю // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2000. - № 5. - С. 13

.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.

Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы правового регулирования сделок с земельными участками определяют несомненную новизну данного исследования.

С незапамятных времен земля была и остается одним из наиболее значимых и ценных объектов гражданского оборота. Нельзя не обратить внимания и на ту черту, свойственную характеру человека, что наклонность его к оседлой жизни большей частью сливается с желанием иметь свой клочок земли и побуждает особенно дорожить поземельной собственностью, так что в воззрении народа, совершенно независимо от понятия о ценности, имущество недвижимое является более важным, нежели движимое. К этому нередко присоединяется мысль о сохранении имущества роду, о передаче его от одного поколения другому, к чему гораздо более способно имущество недвижимое, тогда как движимость по существу своему подлежит более скорой, более легкой растрате.

Земельное законодательство определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Права собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и обладателей сервитутов на земельный участок отражены в ст. 40, 41 Земельного кодекса. Еще одна дефиниция земельного участка содержится в Законе о земельном кадастре, где под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 . № 136 - ФЗ ( ред. 22.07.2008 г. № - 141 ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 28.

.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком законодатель указал, что по наследству переходят также (т.е. кроме непосредственно самого участка) находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Следует отметить, что и в случае с наследованием во избежание споров о границах и размере земельного участка, а также о его количественном и качественном составе, как сложной вещи, наследнику необходимо иметь не только правоустанавливающие документы наследодателя на земельный участок, но и документы, описывающие объект наследования и позволяющие идентифицировать объект описания с объектом, указанным в правоустанавливающих документах, тем более что высшие судебные инстанции России не совсем одинаково подходят к разрешению проблемы определения предмета сделок с земельными участками. Расхождения в расположении, размерах, назначении и категории земельного участка будут препятствовать внесудебному включению этого участка в наследственную массу. Представляется, что судебные разбирательства, особенно в отношении незначительных расхождений, возникающих в результате современного учета, могли бы быть исключены путем внесения поправок в соответствующие нормативно-правовые акты либо разъяснениями высших судебных инстанций Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2004 г. N 32-В03-9 // Бюллетень ВС РФ. 2004. N 11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2004 г. N 7264/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 2..

Другим интересным и, к сожалению, до сих пор не разрешенным является вопрос о наследовании права пожизненного наследуемого владения Не вызывает споров ситуация, когда такое право на земельный участок переходит к единственному наследнику. Вместе с тем весьма распространен обратный случай - когда на право пожизненного наследуемого владения землей претендует несколько наследников. Если же земельный участок может быть разделен между наследниками, то к каждому из них перейдет по наследству право пожизненного наследуемого владения конкретной частью земельного участка.

Между тем законодателем установлено, что в состав наследства входят не только вещи и иное имущество, но и имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на момент смерти. Не допускается включения в наследственную массу только тех прав, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя, и прав, переход которых напрямую запрещен Кодексом или другими законами. В отношении права постоянного (бессрочного) пользования таких ограничений не имеется. Следовательно, в принципе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть включено в наследственную массу и переходить в порядке универсального правопреемства к наследникам. Тем более что Кодексом не установлено прямого запрета на наследование права постоянного (бессрочного) пользования. Наоборот, Кодекс предусматривает возможность перехода этого права к другим субъектам не только в случае реорганизации юридических лиц, но и в других случаях. Так, например, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

.

2 Проблемы правового регулирования совершения сделок с земельными участками

Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав - недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.

Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. - 2005. № 11. - С. 13

.

Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.

В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации.

Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права - гражданского и земельного - по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.

Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство отнесено к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Региональное законодательство в данной области весьма разнообразно и вызывает необходимость детального изучения. Актуальность концептуального решения отмеченных проблем, связанных с правовым регулированием сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предопределяется недостатками законодательной и правоприменительной практики, объективной необходимостью совершенствования нормативной базы в данной области как на федеральном, так и на региональном уровне, а также установления пределов сочетания публичных и частных начал в регулировании этих правоотношений.

2.1 Правовое регулирование совершения сделки купли-продажи права собственности на земельный участок

Купля-продажа права собственности на земельный участок - это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на де нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Статья 28 Земельного кодекса РФ.

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим нотариальному заверению Статья 550 Гражданского кодекса РФ

. Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Договор составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой.

В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обременения (ограничения).

По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

2.2 Приватизация земли

Приватизация земель - сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности - государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может быть платной и бесплатной Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации // Государство и право. 2004. - № 12. - С. 8

.

2.3 Иные земельно-правовые сделки

На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков. Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути и процедуре к купле-продаже. Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения.

Дарение - действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установлен ных событий передать свои права на земельный участок другому лицу

(залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка.

Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник пере данной земельной доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным свидетельством.

Список использованных источников:

1 Нормативно-правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - М., 1993 г.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 октября 1994 г. № 51 - ФЗ ( ред. от 24.07.2008 г. № 161 - ФЗ ) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 25. - Ст. 2947.

1.3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 . № 136 - ФЗ ( ред. 22.07.2008 г. № - 141 ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 28. - Ст. 328.

1.4 О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 18.07.2008 № 120 - ФЗ)// Российская газета. - 2008. - 18 июля.

1.5 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием федерального закона О государственном кадастре недвижимости. Федеральный закон от 13 мая 2008 года №66 ФЗ // Российская газета. - 2008. - 17 мая.

1.5 О разграничении государственной собственности на землю. Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101 - ФЗ // Собрание законодательства Р.Ф. - 2001. - № 35. - Ст. 232

2 Специальная научная и учебная литература

2.2 Веденин Н.Н. Земельное право. - М.: Юриспруденция, 2001. - 128 с.

2.3 Гражданское право учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М. - Юрист. - 2001. - 399 с.

2.4 Гуев А.М. Комментарий к земельному законодательству. - М.: Экзамен, 2003. - 208 с.

3 Периодические издания

3.1 Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. - 2005. № 11. - С. 27

3.2 Павлов П.Н. Разграничение государственной собственности на землю // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2000. - № 5. - С. 19

3.3 Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации // Государство и право. 2004. - № 12. - С. 28

4 Материалы судебной практики

4.1 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2004 г. N 32-В03-9 // Бюллетень ВС РФ. 2004. N 11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2004 г. N 7264/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 2.