Договор аренды

2

Введение

Договор выступает важнейшим средством индивидуального правового регулирования имущественных и неимущественных отношений. Он ведет к установлению юридической связи между участниками.

Еще в Древней Руси было слово «уговор», превратившееся впоследствии в «договор», и его синоним «ряда». Эти слова до сих пор сохранились в поговорках: «Уговор дороже денег», «Не было бы ряду, не было бы спору». Сами того, не ведая, мы заключаем договоры ежедневно. Если верно, что разные науки имеют разное представление о жизни, пожалуй, юрист мог бы с полным основанием сказать: «Жизнь человека - непрерывное заключение бесчисленного множества договоров».

Договоры можно классифицировать по их содержанию. Например, договор купли - продажи, договор по оказанию услуг, договор мены, договор ренты, договор аренды…

Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

В своей работе я расскажу о договоре аренды зданий и сооружений.

1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

1.1 Общие положения договора аренды

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не установлено иное (статья 625 ГК).

Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в ренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник имущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор, это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

1.2 Аренда зданий и сооружений

В ст. 650 Гражданского кодекса (ГК) РФ дано четкое определение: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды.

1.3 Содержание договора аренды зданий и сооружений

Объектом договора является здание или сооружение. В чем различие между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на: жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя, в общем, из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ (Кодекс Торгового Мореплавания) морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.

Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передачи арендатору право пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить такую часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны.

В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша, для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы и к нему не применяются нормы об аренде см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66.

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих.

2. Форма договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Заключение такого договора посредством обмена письменами (документами и так далее) невозможно.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

По правилу, закрепленному в пункте 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применятся к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений, какие - либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

2.1 Государственная регистрация

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации, по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ.

3. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК, не применяются.

Также существенным условием договора аренды зданий и сооружений является передача арендодателем этого здания или сооружения арендатору.

3.1. Размер арендной платы

По определению данный договор, как и любой договор аренды, имеет возмездный характер. Комментируемая статья устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.

Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N 209, утвержденная Минстроем России, содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Мин имущества России от 30.04.98 №396-р . ОВД Междуведомственный информационный бюллетень. 2003. N 2..

В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это, соответственно, также влияет на цену договора.

Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т.д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

3.2 Передача здания или сооружения

Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и т.п.

Ст. 655 ГК РФ содержит требование к сторонам оформить передачу здания или сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия.

Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того, правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он имеет право отказаться подписать передаточный акт в случае, если состояние здания или сооружения не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования объектом аренды) или договором. Последнее допускается только в случае, если арендное обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК).

В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее ответственность.

Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам п. 1 ст. 655 ГК РФ, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт.

Как отмечалось, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанном обеими сторонами.

Заключение

В заключении хотелось бы сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды - самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Литература

1. Конституция РФ. М., 1993.

2. Гражданский кодекс РФ

3. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4. Практикум по гражданскому праву, Н.И. Коваленко. 2-е изд. 1998 г.

5. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2005 г. - 292-300 с.

6. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ, А.Н.Гусев, изд. 4-е. М., 2006 г.

7. Политологический словарь. - К.: Инно Центр. - 1991.

8. Юридический энциклопедический словарь. - М.: СЭ. - 1984