Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

Реферат:

Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

План

Вступ

1. Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

Висновок

Література

Вступ

Згідно зі ст. 55 Закону України "Про нотаріат" договори про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна посвідчуються за місцезнаходженням цього майна.

Самого поняття або чіткого визначення терміна "нерухоме майно" чинне законодавство не містить, а лише перелік такого майна,, який зустрічається в різноманітних нормативних актах. Це -- жилі будинки, квартири, садові будинки, гаражі, дачі та земельні ділянки. Та якщо проаналізувати сам перелік об'єктів, які складають нерухоме майно, можна помітити, що ці об'єкти виявляють значні відмінності під час їх реєстрації, та й документи, що вимагаються для посвідчення угод про відчуження цього майна, теж різняться.

Враховуючи викладене, у цьому параграфі ми зупинимося на питаннях відчуження жилих будинків, квартир, садових будинків, дач, гаражів та іншого нерухомого майна, яке проходить однакову державну реєстрацію. Спільним для такого об'єднання у групу майна є те, що під час його відчуження нотаріус вимагає однотипні документи і перевіряє ті самі відомості. Земельні ділянки теж є нерухомим майном, однак оформлення їх відчуження відрізняється від оформлення відчуження жилих будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів тощо як щодо переліку витребуваних документів, так і щодо виникнення права власності на неї та статусу посвідчувального документа. Тому оформлення договорів відчуження земельних ділянок розглядатиметься окремо.

Жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі як об'єкти права власності об'єднує те, що вони підлягають обов'язковій державній реєстрації. Відчуження певних об'єктів із наведеного переліку нерухомого майна потребує обов'язкового нотаріального посвідчення. Водночас серед них є нерухоме майно, оформлення відчуження якого можливе у простій письмовій формі (наприклад, договір відчуження квартири юридичною особою іншій юридичній особі). Але якщо сторони бажають посвідчити в нотаріальному порядку договір про відчуження нерухомого майна, що може бути укладений і в простій письмовій формі, нотаріус зобов'язаний для посвідчення такої угоди витребувати всі необхідні документи і керуватися правилами, встановленими для відчуження майна, яке підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Посвідчення цих договорів відноситься до компетенції як державного, так і приватного нотаріуса.

1. Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

Як і за посвідчення будь-яких угод, оформляючи угоди з нерухомим майном, нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст цієї угоди закону, дійсним намірам сторін, визначає діє- чи правоздатність сторін, які беруть участь в угоді. Але укладення угод із нерухомим майном, що підлягає державній реєстрації, відрізняється від інших угод тим, що, по-перше, нотаріус при їх посвідченні зобов'язаний витребувати документи, які підтверджують право власності на майно, що відчужується, а по-друге, перевірити відсутність заборони на відчуження цього майна.

Громадяни, які бажають посвідчити угоду про відчуження об'єкта нерухомого майна, звертаючись до нотаріуса, передовсім зобов'язані надати йому документи, що встановлюють їхнє право власності на відчужуване ними майно. Без встановлення права власності на відчужуваний об'єкт нерухомого майна на підставі визначених законодавством документів, які встановлюють право власності, нотаріус не має права посвідчити угоду.

Перелік документів, якими може бути підтверджено право власності громадян чи юридичних осіб на жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі, інше нерухоме майно, міститься в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Цей перелік містить такі документи:

* нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;

* договори купівлі-продажу, зареєстровані на біржі;

* свідоцтво про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;

* свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку);

* свідоцтво про право власності, що видається відповідним органам (при приватизації житла, об'єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, які реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню і т. ін.);

* свідоцтво про право на спадщину;

* свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

* договір про поділ майна;

* рішення суду, арбітражного суду тощо. Цей перелік документів не є вичерпним. Документи, що підтверджують право власності громадян на квартири та будинки, приймаються нотаріусами, як такі лише за наявності відмітки реєструючого органу або реєстраційного посвідчення, що є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа.

Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні покладається на державні комунальні підприємства -- БТІ. Така реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для всіх власників, незалежно від форми власності.

Реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому законом порядку.

Бюро технічної інвентаризації реєструють такі об'єкти:

* жилі й нежилі будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;

* вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цих будинків);

* квартири багатоквартирних будинків.

Отже, коли до нотаріуса звертаються сторони угоди щодо відчуження перелічених об'єктів нерухомого майна, нотаріус зобов'язаний витребувати зареєстрований у БТІ документ, який підтверджує право власності на це майно. До речі, нормативними актами, які регулюють порядок державної реєстрації права нерухомого майна, крім жилих будинків, садових будинків, дач, гаражів, є також нежилі будинки, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами та вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цих будинків).

Порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна регулюється Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9.06.1998 р. № 121. Додаток № 1 до цієї Інструкції містить перелік документів, що їх приймає БТІ для реєстрації права власності. Цей перелік документів містить точніше за найменуванням та ширше коло документів, які підтверджують право власності на об'єкти нерухомого майна. Цей перелік містить конкретні назви документів, що приймаються як право-встановлюючі для проведення реєстрації. І нотаріус має право приймати їх навіть за умови, що вони не входять до переліку документів, наведених в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, але за наявності відмітки БТІ.

До прийняття Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, питання державної реєстрації об'єктів нерухомого майна регламентувалися Правилами державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, затвердженими наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 р. № 56. Ці Правила також містили конкретизований перелік документів, які встановлювали право власності на об'єкти нерухомого майна.

Тому перелік правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна, наведений в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, доповнюється й конкретизується у спеціальних нормативних актах, що регулюють порядок реєстрації права власності на це майно.

Щодо того самого виду об'єктів нерухомого майна можуть існувати різні документи, які встановлюють право власності у громадян та юридичних осіб на це майно залежно від способів набуття цього права та від порядку реєстрації в різні періоди права, яке виникло.

Ілюстрацією наведеного може служити посилання на документи, якими за різних умов підтверджується право власності на квартири чи їх частини.

Квартири стали предметом купівлі-продажу після прийняття Положення про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утримання та ремонт. На підставі цього Положення громадяни викупали в держави квартири, що їх вони займали в будинках державного та громадського житлового фонду; документом, який підтверджує право власності громадянина на викуплену квартиру, був і залишається договір купівлі-продажу, що укладався між органом виконавчої влади та відповідальним квартиронаймачем. Отже, за цим договором власником квартири ставала одна особа.

Із прийняттям Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" почалася передача громадянам в особисту власність квартир державного житлового фонду. Документом, який підтверджує право власності на таку квартиру, стало свідоцтво про право власності, що видається конкретним органом приватизації. Власниками квартири за цим свідоцтвом у процесі приватизації стають усі члени сім'ї, котрі на момент приватизації проживають у цій квартирі та є громадянами України, включно з неповнолітніми членами сім'ї.

Щодо квартир, розташованих у будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів, ситуація складалася по-іншому. Це -- не приватизація житла, оскільки державний і кооперативний житлові фонди завжди суттєво різнилися. У будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів право власності на кожну конкретну квартиру виникало тільки з моменту повної сплати пайових внесків членом кооперативу. З введенням у дію Закону України "Про власність" документом, що підтверджував право власності на квартиру, за яку повністю внесено пайові внески, була довідка, що видавалася головою кооперативу за його підписом і підписом головного бухгалтера кооперативу і скріплена печаткою цього кооперативу. Вказана довідка містила такі відомості: хто є власником вказаної квартири, тобто членом кооперативу, який повністю зробив пайовий внесок; коли було повністю зроблено пайові внески, тобто дата остаточного розрахунку за квартиру, з моменту якого виникало право власності, та давалася технічна характеристика квартири. Ця довідка видавалась у двох примірниках, один із яких залишався у громадянина, а інший представлявся до БТІ для проведення відповідної реєстрації. Ті довідки, що були видані кооперативами і пройшли державну реєстрацію в БТІ до 29 січня 1996 p., є правовстановлюючими документами. Якщо громадяни звернулися за оформленням правовстановлюючих документів після вказаного строку, то таким документом уже буде свідоцтво про право власності на вказану квартиру, що видається місцевими органами державної виконавчої влади, місцевого самоврядування. Право власності на квартиру в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів як виникало з моменту повного внесення пайових внесків, так і виникає. Але якщо раніше довідка, видана кооперативом про їх внесення, була правовстановлюючим документом і приймалася для реєстрації права власності, то на сьогоднішній день вона є документом, який підтверджує право власності, але правовстановлюючим документом при реєстрації буде свідоцтво, видане органами виконавчої влади, місцевого самоврядування. Дата 29 січня 1996 р. приймається тому, що Правила державної реєстрації об'єктів нерухомого майна вже не включають довідку, видану кооперативом, до переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких провадиться реєстрація в органах технічної інвентаризації.

Свідоцтва про право власності видаються також інвесторам, які у встановленому законом порядку отримали у власність квартири, побудовані їхнім коштом, за наявності відповідного рішення органу місцевої виконавчої влади, місцевого самоврядування, акта прийняття -- передачі об'єкта інвесторові.

Якщо право власності на квартиру виникло внаслідок подальшого розпорядження цим майном (купівля-продаж, міна, дарування тощо), то правовстановлюючим документом буде відповідно примірник угоди, зареєстрований у БТІ.

Якщо право власності виникає у громадянина на підставі договору довічного утримання, то необхідно уважно ознайомитися з усіма відмітками на цьому примірникові договору, оскільки право розпоряджатися таким майном виникає у власника лише зі смертю відчужувача. При посвідченні договору довічного утримання обов'язково накладається заборона на відчуження об'єкта, що знімається лише зі смертю особи, яка була відчужувачем за договором. Тому на договорі довічного утримання, що приймається як документ, який встановлює право власності за наступного відчуження, обов'язково має бути відмітка про зняття заборони. Нотаріус, який посвідчує угоду на підставі такого документа, також має право витребувати відомості про смерть колишнього власника, оскільки право розпоряджатися майном виникає лише з моменту зняття заборони на відчуження об'єкта, підставою для чого є смерть громадянина, який знаходився на утриманні.

Якщо право власності на квартиру виникло внаслідок придбання її з аукціону заставленого майна, то реєстрація в БТІ провадитиметься на підставі свідоцтва про придбання майна з аукціону, яке й буде в подальшому тим документом, котрий підтверджує право власності.

Стосовно до успадкованих квартир документом, який підтверджує право власності спадкоємця, буде свідоцтво про право на спадщину за законом чи заповітом, залежно від способів спадкування.

Якщо квартира придбана подружжям під час перебування в зареєстрованому шлюбі та є спільним сумісним майном подружжя, то на підставі спільної заяви подружжя органи нотаріату можуть видати другому з подружжя свідоцтво про право власності на частку у спільному майні. Цей документ теж установлює право власності на частину майна і підлягає реєстрації в БТІ.

Договір поділу майна укладається або між подружжям, які у добровільному порядку вирішили поділити набуте під час перебування в зареєстрованому шлюбі майно, до складу якого входить квартира, або між спадкоємцями, які вирішили поділити успадковану квартиру між собою.

Якщо питання щодо права власності на квартиру вирішувалось у судовому порядку, то саме рішення суду і буде правовстановлюючим документом.

З 1992 р. з введенням у дію Закону України "Про товарну біржу" оформлювати продаж квартир почали й біржі. І хоча питання про можливість віднесення квартир до предметів, відчуження яких може провадитися біржею, широко дискутується серед юристів, учених і практичних працівників, чинне законодавство містить серед переліку документів, якими підтверджується право власності на квартири, і угоди, зареєстровані на біржі.

Проте, на підставі якого саме документа нотаріус установив право власності відчужувача на об'єкт нерухомого майна, зазначається в тексті нотаріально посвідчуваної угоди. У посвідчувальному написі на договорі нотаріус вказує про те, що він перевірив належність відчужувачеві об'єкта нерухомого майна.

Окрім правовстановлюючих документів, власник нерухомого майна, якщо воно підлягає реєстрації (за винятком земельної ділянки), має подати нотаріусові довідку -- характеристику, яка видається БТІ. Вона стосується конкретного договору, що укладається. На об'єкт нерухомого майна є також технічний паспорт, але це зовсім різні документи. Технічний паспорт містить план об'єкта нерухомого майна, посилання на розмір жилих і нежилих приміщень та інші характеристики. Для нотаріального оформлення договору відчуження надання для огляду чи, тим паче, у провадження технічного паспорта не є обов'язковим, на відміну від надання довідки-характеристики.

Довідка-характеристика видається конкретному власнику чи співвласнику, прізвище та ініціали якого вказуються з посиланням на мету, з якою ця особа просила видати документ. Щодо визначеного об'єкта/права власності, адреса та реєстраційний номер якого зазначаються, довідка -- характеристика містить інформацію про реєстраційний номер об'єкта, назви юридичних осіб, прізвища, імена та по батькові фізичних осіб, що зареєстровані власниками об'єкта нерухомого майна, посилання на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності. Далі йде технічна характеристика нерухомості, зокрема вказується найменування будівель і споруд та їхнє літерування, матеріали стін кожної будівлі та споруди, розміри житлової та нежитлової площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації, в тому числі й самовільних з урахуванням діючої індексації на процент зношеності. З урахуванням конкретних умов договору, як-то відчуження частини від об'єкта або частини від частини об'єкта, у довідці може бути прорахована ідеальна частка об'єкта. Довідка підписується посадовою особою, яка її склала, керівником БТІ та скріплюється печаткою бюро. Термін дії довідки -- характеристики -- три місяці від дня її видачі. Всі основні відомості щодо об'єкта нерухомого майна, як-то: матеріал, з якого він побудований, розмір житлової та нежитлової площі, вартість об'єкта, нотаріус зазначає в договорі як відомості, що ідентифікують об'єкт.

Вивчення вказаних у довідці-характеристиці відомостей дає нотаріусу можливість визначити, чи немає в цьому об'єкті самовільних переобладнань, прибудов тощо.

Якщо розміри загальної та житлової площі, наведені в довідці -- характеристиці, не збігаються із зазначеними відповідними розмірами у правовстановлюючому документі, то на підставі цього можна зробити висновок щодо переобладнання відповідних приміщень.

Якщо перелік господарських будівель і споруд, зазначених у правовстановлюючому документі не збігається з переліком господарських будівель і споруд у довідці-характеристиці, а їхнє походження невідоме, то можна зробити висновок про те, що така споруда зводиться власником чи співвласником самовільно, без установленого дозволу.

Коли з довідки-характеристики видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле, і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу, чи без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власник якого здійснив таку перебудову, прибудову, переобладнання чи звів господарські побутові будівлі та споруди.

Наступним обов'язковим документом, що його витребує нотаріус для оформлення договору відчуження нерухомого майна, є довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту щодо цього майна. Перевірка відсутності заборони на відчуження чи арешту майна провадиться за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Довідки про відсутність заборони відчуження чи арешту щодо об'єктів нерухомого майна для посвідчення договорів відчуження цих об'єктів видаються тільки на запит державних чи приватних нотаріусів. Довідки з Єдиного реєстру про відсутність заборони відчуження та арешту щодо об'єкта нерухомого майна видаються Реєстраторами.

Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна було затверджене наказом Міністерства юстиції України від 9.06.1999 р. № 31/5 та пройшло реєстрацію 10.06.1999 р. у Міністерстві юстиції за № 394/3857.

За наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. У разі переведення боргу на набувача нотаріус вимагає подання йому відповідної довідки (заяви), виданої кредитором.

Якщо посвідчується договір відчуження об'єкта нерухомого майна, серед співвласників якого є неповнолітні діти, то їхні батьки (усиновителі) чи опікун або представляють їх у цьому правовідношенні відчуження майна (якщо діти не досягли 15-річного віку), або ж батьки (усиновителі) чи піклувальник дають свою згоду на підписання ними договору, якщо вік дитини -- від 15 до 18 років. У будь-якому з цих випадків посвідчення угод від імені неповнолітніх чи надання неповнолітнім дозволу підписати угоду провадиться з дозволу органів опіки та піклування, про що батьки повинні видати нотаріусові відповідне рішення органу опіки та піклування.

Якщо органи опіки та піклування зобов'язують батьків, опікунів або піклувальників внести на рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи у банківській установі суму за проданий жилий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, земельну ділянку, інше нерухоме майно, нотаріус повинен перевірити виконання цієї вимоги, про що вказати в тексті договору.

Якщо відчужується нерухоме майно і оформлення переходу права власності на нього потребує обов'язкової нотаріальної форми укладення угоди, а з наданих документів убачається, що воно є спільним сумісним майном подружжя, то нотаріус вимагає на таке укладення письмову згоду другого з подружжя. Ця згода оформляється або за особистого з'явлення особи до нотаріуса, який посвідчує угоду, або подається оформленою, де справжність підпису засвідчена в установленому порядку за правилами, що їх ми розглядали при вивченні загальних правил посвідчення угод.

У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовстановлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.

Процеси приватизації та успадкування майна стали причиною значного збільшення кількості угод, де ми маємо справу не з цілим об'єктом нерухомого майна, а з його частиною.

Відчуження частки нерухомого майна теж має свої особливості.

У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (простий дріб) частини.

При відчуженні частки майна витребування довідки-характеристики набуває зовсім іншого змісту. З неї нотаріус черпає відомості про співвласників об'єкта. Вони потрібні йому для того, щоб відповідно до ст. 114 Цивільного кодексу УРСР, за правилами якого ми й досі вирішуємо та будуємо свої цивільні правовідносини, вияснити хто має право привілеєвої купівлі частки у спільній власності. Адже в разі продажу частки у спільній власності сторонній особі інші учасники цієї власності мають попереднє право у придбанні цієї частки за ціною, за якою вона продається, та на інших, рівних з іншими покупцями, умовах, окрім продажу з прилюдних торгів. Причому продавець частки зобов'язаний попередити у письмовому вигляді всіх інших співвласників про продаж, вказавши ціну та інші умови такого продажу. І він має довести нотаріусові, що під час продажу сторонній особі належної йому частки у майні добросовісно виконав свій обов'язок перед іншими учасниками спільної часткової власності щодо їх повідомлення про продаж із зазначенням ціни, інших суттєвих моментів та умов.

Нотаріус повинен упевнитися в тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як громадян, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частина у спільній власності.

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про наступний продаж частки у спільному майні може бути заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права привілеєвої купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка).

Якщо учасники спільної часткової власності особисто з'являться до нотаріуса і подадуть йому заяву про відмову від права привілеєвої купівлі, засвідчення справжності їх підпису не вимагається. У цьому випадку нотаріус установлює особу заявників, перевіряє справжність їхніх підписів і робить про це відмітку на заяві, вказуючи найменування документа, його номер, дату видачі та найменування установи, яка видала документ, що посвідчує особу заявника. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі може бути викладена на звороті примірника договору купівлі-продажу, що залишається у справах державної нотаріальної контори чи у приватного нотаріуса, або на окремому аркуші.

Якщо ж нотаріусові подається заява учасника спільної часткової власності, а сам учасник не з'являється до нотаріуса, який оформляє угоду, то на заяві має бути засвідчено справжність підпису співвласника.

Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку або підприємством, установою, організацією, в якій він працює чи навчається, а також житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання чи адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні.

Доказом повідомлення учасника спільної часткової власності може бути також свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця згідно зі ст. 84 Закону України "Про нотаріат".

Якщо вказану заяву передано особисто учасникові спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення повинен бути доданий до примірника договору купівлі-продажу відчужуваного майна, який залишається в державній нотаріальній конторі чи у приватного нотаріуса.

З одержанням від учасників спільної часткової власності відповіді остання також додається до зазначеного примірника договору.

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після місячного терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їхні адреси заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у разі, коли адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір та умови продажу іншим учасником спільної часткової власності належної йому частки майна не здійснив свого права на привілеєву купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Строк цей обчислюється з дня подання заяви про відмову чи від дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного терміну.

Згоди співвласників не вимагається при посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів і продажу частки співвласнику чи одному зі співвласників.

Про відчуження частки майна, яке підлягає реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовстановлюючому документі.

У договорі про відчуження власником частки майна за бажанням сторін може бути встановлено порядок користування конкретними його частинами.

У договорі про відчуження одним із учасників спільної часткової власності належної йому частки майна порядок користування конкретними його частинами може бути вказаний лише за наявності відповідної угоди між учасниками спільної часткової власності про порядок користування майном або за їхньою письмовою згодою чи за наявності судового рішення про порядок користування майном (конкретними його частинами).

Угода про порядок користування спільним майном або конкретними його частинами, крім того, може бути оформлена складанням самостійного документа, який є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа (в разі укладення угоди щодо порядку користування майном, яке підлягає реєстрації).

Угода може бути укладена між усіма учасниками спільної часткової власності або між кількома з них. В останньому випадку є необхідною письмова згода всіх учасників спільної часткової власності про встановлення порядку користування майном або конкретними його частинами.

Ми розглянули основні правила, за якими провадиться відчуження об'єктів нерухомого майна, визначили документи, які при цьому витребуються. Це -- основні вимоги до договорів відчуження (купівлі-продажу, дарування та міни, довічного утримання). Але кожна угода з наведеного переліку має певні особливості. Так, договір дарування відрізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою. Договори купівлі-продажу майна та його міни повинні містити посилання на суму, в яку оцінюється майно та за яку провадиться його відчуження.

Якщо провадиться відчуження жилого будинку, будівництво якого не закінчене, то укладення такого договору має свої особливості. Основним документом при цьому є рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження. При посвідченні договору про відчуження жилого будинку, не закінченого будівництвом, нотаріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що й при відчуженні жилого будинку, закінченого будівництвом, крім довідки-характеристики БТІ. Відомості про вартість будівельних робіт і матеріалів, а також процент готовності не закінченого будівництвом будинку містяться в довідці органу технічної інвентаризації, яка обов'язково подається для посвідчення договору відчуження жилого будинку, не закінченого будівництвом.

У тексті такого договору окремим пунктом зазначається, що всі обов'язки, передбачені договором про будівництво жилого будинку за правом приватної власності, бере на себе набувач цього будинку.

Примірник договору про будівництво жилого будинку на праві приватної власності, який під час посвідчення договору про відчуження жилого будинку, не закінченого будівництвом, подається як правовстановлюючий документ, приєднується до примірника договору відчуження, що видається набувачеві не закінченого будівництвом будинку.

Посвідчення договору довічного утримання теж має свої особливості. По-перше, відчужувачем за цим договором може бути лише непрацездатний за віком чи за станом здоров'я громадянин. Нотаріус повинен перевірити цей факт і зазначити про це в тексті договору, а на примірнику, що залишається у справах нотаріуса, вказати реквізити документа, який підтверджує непрацездатність відчужувача. Відчужувачем не може бути неповнолітня особа. По-друге, якщо предметом угоди є частка об'єкта нерухомого майна, то не вимагається згоди співвласників.

У тексті договору довічного утримання обов'язково зазначається, що набувач жилого будинку (квартири) зобов'язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідні допомоги, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, встановлювана за згодою сторін.

При посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження жилого будинку (квартири) у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

2. Посвідчення договору застави

Застава -- це спосіб забезпечення зобов'язань. Вона виникає внаслідок укладення договору чи на підставі закону.

Договір про заставу укладається між кредитором (заставодержателем), з одного боку, та боржником чи його майновим поручителем (заставодавцем), з іншого. На підставі цього договору, за умови невиконання боржником своїх зобов'язань, заставодержатель для задоволення своїх вимог може звернути стягнення в порядку, встановленому законом чи договором, на заставлене майно чи майнові права. Причому він має перевагу перед іншими кредиторами.

Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання. Це означає, що застава може існувати у правовому колі тільки за наявності зобов'язання. Посвідчуючи договори застави, які мають похідний характер від забезпеченого зобов'язання, нотаріус здебільшого стикається з зобов'язаннями, що виникають на підставі договору. Причому не є важливим, чи зобов'язання вже існує, чи воно лише виникне у майбутньому. Якщо зобов'язання базується на договірних положеннях, то основним при цьому є те, що існують відносини, оформлені в установленому порядку, які регулюють зобов'язання. До дійсних вимог, які можуть бути підставою для укладення договору застави, можна віднести, наприклад, вимоги, що випливають із договору позики чи банківської позички, купівлі-продажу, оренди тощо.

Нотаріус зобов'язаний пересвідчитись у правильному, з огляду додержання встановленого порядку, оформленні зобов'язання. Якщо застава забезпечує договір позики, то слід визначити, що для договору позики, який укладається на суму понад 50 гривень, установлено письмову форму. Якщо договір застави забезпечує виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу жилого будинку з розстроченням платежу, де хоча б однією зі сторін є громадяни, то для такого договору встановлено обов'язкову нотаріальну форму.

Похідний характер договору застави підтверджується також положенням п. 60 Інструкції про порядок вчинення нотаріусами нотаріальних дій в Україні. Він регулює ситуацію, коли нотаріус, який посвідчує договір застави майна у зв'язку з посвідченням іншого договору щодо цього майна, може не витребувати для договору застави необхідні документи, скажімо, довідку-характеристику, у зв'язку з тим, що вона йому була вже подана щодо договору, виконання положень якого забезпечується цією заставою.

За загальним правилом договір застави слід укладати в простій письмовій формі. Частина 2 ст. 13 Закону України "Про заставу" містить перелік випадків, що є винятком із цього правила, і встановлює випадки, коли договір повинен бути посвідчений нотаріально.

Нотаріальне посвідчення договору застави є обов'язковим тоді, коли предмет застави -- нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти. Стаття 32 Закону вирізняє як специфічну групу договорів іпотеку і також установлює для них нотаріальну форму. Іпотекою визнається, згідно зі ст. 30 Закону, застава землі, нерухомого майна, за якої земля (або) майно, які становлять предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з землею: будівлі, споруди, квартири, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомості. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам за правом приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

Отже, нотаріальна форма є обов'язковою для договорів застави такого майна:

* нерухомого майна (іпотека);

* транспортних засобів;

* космічних об'єктів.

Договір застави як нотаріальна дія, залежно від предмета застави, має певне місце його посвідчення. Так, договір застави нерухомого майна посвідчується за місцезнаходженням майна. Місцем посвідчення договору застави транспортних засобів чи космічних об'єктів є місце реєстрації цих засобів та об'єктів. Це положення встановлене ч. 2 ст. 13, викладеною в новій редакції Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про заставу" від 21 жовтня 1997 р. № 583/97-ВР. До набуття чинності цими положеннями нотаріальному посвідченню підлягали також договори застави товарів в обороті та в переробці, що посвідчувалися за місцезнаходженням підприємства. Тепер для договору застави товарів в обороті чи в переробці досить письмової форми. Проте за бажанням сторін цей договір можна посвідчити і в нотаріальній формі. Але в новій редакції ч. 2 ст. 13 Закону України не вказано місце посвідчення такого договору. Відтак випливає висновок, що такий договір може посвідчити нотаріус незалежно від місцезнаходження підприємства.

До тексту договору застави пред'являються певні вимоги. Зокрема, він обов'язково має містити такі відомості:

* найменування сторін, прізвища, імена, по батькові;

* місцезнаходження (місце проживання) сторін;

* суть забезпеченої заставою вимоги;

* розмір забезпеченої заставою вимоги;

* строк виконання зобов'язання;

* опис предмета застави;

* інші умови, відносно яких за заявою однієї зі сторін повинна бути досягнута згода.

Якщо предметом застави є товари в обороті чи в переробці, договір, крім відомостей, що вже зазначилися при розгляді вимог до тексту угоди, повинен містити також відомості про визначення виду товару, його родові та інші ознаки, а також види товарів, якими може бути замінено предмет застави.

Сторонами договору застави є заставодавець і заставодержатель. Як заставодавцем, так і заставодержателем можуть бути фізичні особи, юридичні особи та держава.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа -- майновий поручитель. Останнім є особа, яка надає майно чи майнові права для того, щоб кредитор, у разі невиконання боржником своїх вимог, міг звернути на них стягнення для задоволення своїх вимог із його вартості. Майновий поручитель -- не боржник, у нього немає обов'язку погасити заборгованість, але він може при особистому зверненні отримати достовірну інформацію про стан погашення кредиторської заборгованості, будь-коли припинити звернення стягнення на надане ним у заставу майно чи майнові права виконанням зобов'язань у повному обсязі. Він і майновим поручителем, і заставодавцем стає одночасно від моменту посвідчення договору застави. Без договору застави, за яким надається в заставу майно чи майнові права, майнового поручителя не існує. Законодавство містить положення щодо поруки, але порука і майнове поручительство -- зовсім різні речі. За поруки поручитель стає зобов'язаною особою, а майновий поручитель лише передає майно чи майнові права в заставу, тобто предметом застави забезпечує виконання зобов'язання.

Заставодавцем під час застави майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно. Визначення поняття особи, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на майно, а також порядку передачі як майна, так і права застави на нього, чинне законодавство не містить. У цьому випадку, зважаючи на те, що особа, якій передано майно та право застави на це майно, не є власником, але вона може розпоряджатися майном, і якщо стороною договору є фізична особа, то мова може йти про повірену особу як боржника, так і майнового поручителя. Ця особа (повірена особа) не є власником майна, вона керується чиїмись вказівками щодо застави. Її повноваження можуть базуватися на підставі доручення. Однак повірена особа діє в інтересах особи, яку репрезентують. Тому повірена особа може передати майно в заставу, але тільки чітко виконуючи надані вказівки власника майна за зобов'язаннями, що їх він теж визначає.

Державне підприємство, за яким майно закріплено за правом повного господарського відання, самостійно здійснює заставу цього майна, за винятком цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд, застава яких здійснюється з дозволу та на умовах, погоджених з органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном. Відкрите акціонерне товариство, створене у процесі корпоратизації, всі акції якого знаходяться в державній власності, здійснює заставу належного йому майна за погодженням із засновником цього товариства в порядку, передбаченому для державних підприємств.

Отже, від моменту ухвали рішення про приватизацію майна державного підприємства або відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі корпоратизації, застава їхнього майна здійснюється з дозволу відповідного органу приватизації.

Якщо заставодавцем є особа, якій передано майно і право застави на це майно, нотаріусові подаються документи, що стверджують факт передачі майна і права його застави.

Предметом застави можуть бути як майно, так і майнові права. Майно, що заставляється, має бути таким, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення. Майно вже може находитись у власності заставодавця, а також право власності на предмет застави може виникати в заставодавця після укладення договору застави, у майбутньому. Прикладом застави майна, право власності на яке виникне у майбутньому, можна навести продукцію, плоди, інші прибутки, як-то: майбутній урожай, приплід худоби, дивіденди, що будуть нараховані на акції тощо. Таке майно може бути предметом застави у випадку, коли це передбачено договором. Причому воно є самостійним предметом застави. Не можуть бути предметом застави такі об'єкти:

* національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності та занесені чи підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

* вимоги, що мають особистий характер;

* інші вимоги, застава яких забороняється законом;

* об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами;

* майнові комплекси державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації.

Земельна ділянка може бути предметом застави тільки за зобов'язаннями за участю кредитної установи.

Предмет застави може знаходитись як у приватній, так і у спільній власності. Остання існує у двох формах: спільна сумісна та спільна часткова. Якщо предметом застави є майно, що знаходиться у спільній сумісній власності, то воно може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників. Угода про заставу майна, яке є спільною сумісною власністю, підписується всіма співвласниками цього майна чи уповноваженими ними особами. Наприклад, приватизована квартира на підставі Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" може належати всім членам сім'ї за правом спільної сумісної власності. Такий договір повинен бути підписаний всіма членами спільної сумісної власності -- приватизованої квартири.

Угода про заставу спільного сумісного майна подружжя посвідчується за наявності згоди другого з подружжя.

Наприклад, правовстановлюючий документ на квартиру, придбану під час перебування в зареєстрованому шлюбі, оформлений на ім'я чоловіка. Ця квартира є спільною сумісною власністю подружжя. Договір застави, квартири потребує нотаріальної форми посвідчення, і згода дружини є обов'язковою. При цьому слід керуватися ст. 23 КпШС, згідно з якою згода другого з подружжя вимагається в письмовій формі в разі укладення угоди, що потребує нотаріального посвідчення.

Укладення договору застави, предметом якого є майно, що знаходиться у спільній частковій власності, має свої особливості. Якщо заставляється об'єкт майна в цілому всіма співвласниками, то всі вони виступають як заставодавці (боржники чи майнові поручителі). Їхня згода досягається однорідністю їхніх намірів заставити майно та підтверджується тим, що вони виступають однією стороною в договорі.

Якщо предметом застави є лише частка, пай, тобто лише частина майна, що перебуває у власності одного зі співвласників спільної часткової власності, то вона може бути предметом застави лише за наявності двох таких умов:

* згоди всіх співвласників, оскільки в ч. 1 ст. 6 Закону України "Про заставу" зазначено, що майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників;

* виділення частки або паю в натурі.

Відповідно до ст. 115 ЦК виділення частки або паю в натурі може бути здійснене в добровільному чи судовому порядку. На практиці виділ в натурі слід відрізняти від договору конкретного користування майном (ст. 118 ЦК). Якщо частка майна не виділена в натурі, то навіть за наявності згоди всіх співвласників є перешкоди для посвідчення, наприклад, договору застави половини квартири.

Посвідчуючи договір застави, нотаріус зобов'язаний перевірити певні факти і витребувати необхідні документи.

Якщо предметом договору застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, інше майно, що підлягає спеціальній реєстрації, нотаріусові мають бути подані документи, які встановлюють право власності на це майно.

Крім того, нотаріус повинен також перевірити відсутність заборони відчуження чи арешту цього майна.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, то така перевірка здійснюється за даними Єдиного реєстру заборон, довідки з якого видаються Реєстраторами. Щодо іншого майна, то відомості про відсутність заборони його відчуження надаються заставодавцями і можуть бути перевірені нотаріусом лише за наявності спеціальних відміток на документах, які встановлюють право власності. Тому не можуть бути предметом застави товари, що знаходяться на складах митниці, якщо за них ще не сплачено митні збори. Таке майно не може вільно відчужуватись, у заставодавця немає вільного доступу до цього майна.

Висновок

Якщо майно вже заставлене, то нотаріус повинен ознайомитися з умовами попереднього договору застави. Наступна застава вже заставленого майна може мати місце лише за умови, що це допускається законом чи передбачено попереднім договором застави.

Для посвідчення договорів застави жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража нотаріус вимагає довідку-характеристику БТІ.

Договори про заставу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд посвідчуються нотаріусом за наявності дозволу та на умовах, погоджених з органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном.

З моменту прийняття рішення про приватизацію майна державного підприємства застава такого майна може здійснюватися підприємством з дозволу відповідного органу приватизації (регіонального відділення чи представництва Фонду державного майна України).

Право застави виникає від моменту укладення договору, а в разі, коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, -- моменту нотаріального посвідчення такого договору. Якщо предмет застави відповідно до закону чи договору повинен знаходитись у заставодержателя, право застави виникає в момент передачі йому предмета застави.

Договір застави може містити певні умови, враховуючи специфіку предмета застави чи бажання сторін.

Наприклад, заставодавець зберігає право розпорядження заставленим майном, якщо іншого не передбачено законом чи договором. Закон передбачає, що заставодавець може відчужувати майно за умови переведення на набувача майна боргу, причому таке відчуження можливе лише за згодою кредитора. Вирішуючи питання щодо можливості відчуження майна за бажанням сторін у договорі можна визначити інше, відмінне від визначеного законодавством, положення: заставодавець не вправі взагалі відчужувати предмет застави.

Звернення стягнення на предмет застави можливе тоді, коли в момент настання терміну виконання зобов'язання воно не буде виконане, якщо іншого не передбачено законом чи договором. У договорі можуть бути врегульовані питання щодо можливості та умов, за яких заставодержатель може звернути стягнення на майно до настання строку виконання зобов'язань.

Посвідчуючи договір іпотеки, нотаріус накладає заборону на відчуження предмета застави, крім випадків, коли сторони домовилися не накладати заборони на його відчуження.

Література

1.Л. К. Радзієвська, С.Г. Пасічник-НОТАРІАТ В УКРАЇНІ,2007