Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Реферат:

Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

План

Вступ

1. Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Висновок

Література

Вступ

Земельна реформа в Україні 1991 р. започаткувала існування поряд із державною формою власності на землю також колективну і приватну. Усі форми власності є рівноправними.

Основним нормативним актом, яким регулюються земельні відносини в Україні, є Земельний кодекс, прийнятий Верховною Радою у новій редакції 13 березня 1992 р. З розвитком земельних відносин багато питань земельної реформи регулюються також декретами Кабінету Міністрів України та указами Президента України.

У посвідченні договорів відчуження земельних ділянок нотаріус керується також Порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок і правом на земельну частку.

Цим Порядком визначаються не тільки основні засади посвідчення угод із земельними ділянками та правом на земельну частку (пай) посвідченим сертифікатом, а й наводяться в додатках № 1 та 2 форми угод щодо цих об'єктів права власності.

Отже, земля стала об'єктом не тільки державної власності, і в нотаріальній практиці дедалі частіше зустрічаються посвідчення договорів відчуження земельних ділянок.

Чинне законодавство, яке регулює земельні відносини, визначає перелік угод щодо відчуження земельних ділянок, для яких установлено нотаріальну форму посвідчення.

Зокрема, такими угодами є:

* придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності (ст. 18 Земельного кодексу, ст. 4 декрету Кабінету Міністрів України від 26.12.92 р. "Про приватизацію земельних ділянок");

* відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 4 щойно згаданого декрету);

* придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно (ст. 18 ЗК);

* договори купівлі-продажу, дарування, міни, права не земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом (Указ Президента України "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21 квітня 1998 р. № 332/98;

*договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами, громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що знаходиться в загальнодержавній власності (Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 p.;

* договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України (Указ Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 р. № 32/99.

1. Посвідчення договорів відчуження земельних ділянок

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцезнаходженням (ст. 55 Закону України "Про нотаріат").

Найчастіше в нотаріальній практиці зустрічаються посвідчення угод із відчуження земельних ділянок громадянами. І тому саме ці угоди є найбільш характерними для вивчення процесу посвідчення відчуження земельних ділянок.

Слід звернути увагу на те, що покупцями земельних ділянок не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства.

Нотаріус, посвідчуючи таку угоду, по-перше, повинен витребувати документ, який встановлює право власності громадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 ЗК такими документами є державні акти, що видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними радами.

Державні акти мають певні форми, затверджені постановою Верховної Ради України "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею" від 13 березня 1992 р. № 2201-ХІІ. Цим нормативним актом затверджено форми державних актів на право колективної власності на землю, на право, приватної власності на землю та на право постійного користування землею.

Слід мати на увазі, що громадяни ще набувають право власності на земельні ділянки шляхом успадкування, одержання частки землі у спільному майні подружжя, купівлю -- продаж, дарування, міни. Вчиняючи ці нотаріальні дії, нотаріус видає свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя, свідоцтва про право на спадщину, нотаріально посвідчені угоди про купівлю-продаж, дарування, міну. Ці документи свідчать про відчуження та придбання чи набуття права щодо земельної ділянки. Але документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку в таких випадках, усе ж таки буде державний акт. А це означає, що названі вище документи, які свідчать про придбання земельної ділянки, належить подати до відповідної ради, де їх зареєструють і на підставі їх видадуть державний акт.

Посвідчуючи угоди з відчуження громадянином земельної ділянки, нотаріус зобов'язаний уважно ознайомитися з підставами видачі державного акта.

Відповідно до ст. 6 ЗК громадяни України мають право на одержання у власність земельних ділянок для чітко визначених цілей, а саме:

* для ведення селянського (фермерського) господарства;

* для ведення особистого підсобного господарства;

* для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);

* для садівництва;

* для дачного та гаражного будівництва.

Частиною 2 ст. 17 ЗК раніше встановлювався 6-річний строк, відлік якого починається від часу набуття права власності, протягом якого власники земельних ділянок, переданих радою, не мали права продавати або в інший спосіб відчужувати належні їм земельні ділянки, крім передачі у спадщину або раді на тих самих умовах, на яких вони були їм передані.

Однак декрет Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", прийнятий 26 грудня 1992 р. за № 15-92, визначив, що громадяни України мають право продавати або в інший спосіб відчужувати земельні ділянки, передані їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва, не дотримуючись цього строку і в межах норм, установлених ЗК.

Стосовно до відчуження громадянами земельних ділянок, переданих їм для ведення селянського (фермерського) господарства та відчуження земельних ділянок, переданих згідно з ЗК у колективну власність, зберігається 6-річний строк заборони на відчуження земельних ділянок.

Цим же декретом установлено, що відчуження земельних ділянок слід проводити без зміни їх цільового призначення. Незмінність цільового призначення у використанні земельних ділянок є однією з умов відчуження земельних ділянок. Про те, що відчуження земельної ділянки провадиться без зміни її цільового призначення, зазначається в самому тексті договору.

Другим документом, що його має витребувати нотаріус для посвідчення відчуження земельної ділянки, є довідка про грошову оцінку земельної ділянки.

Продаж земельної ділянки провадиться за ціною, що встановлюється угодою сторін, але ця ціна не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України "Про плату за землю" встановлено, що для економічного регулювання земельних відносин під час укладання цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, застосовується грошова оцінка землі, що її проводить Державний комітет України з земельних ресурсів.

Третім документом, що його витребує нотаріус для посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки, є довідка про відсутність заборон на відчуження чи арешту цієї земельної ділянки.

До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право приватної власності на землю. Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідну відмітку на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого було посвідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті громадянина щодо приватизації землі погашається відповідною місцевою радою. Другий примірник державного акта, що зберігається у місцевій раді, також погашається нею та передається до архіву.

Слід також зазначити, що в разі посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки громадянином у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно, нотаріус повинен витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке і є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Указами Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 р. № 666, "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 8 серпня 1995 p., "Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21 квітня 1998 р. № 332/98, "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р. регулюються чітко визначені конкретні питання щодо відчуження певних категорій земельних ділянок, а (залежно від цього -- і порядок посвідчення цих угод).

По-перше, це стосується посвідчення договору купівлі -- продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, правовою підставою для його укладення є Указ Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р.

Покупцями такої земельної ділянки можуть бути громадяни та юридичні особи України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що перебуває у загальнодержавній власності. Посвідчуючи договір, нотаріус витребує рішення державної адміністрації, виконавчого комітету відповідної ради разом із проектом відведення земельної ділянки.

Посвідчений у нотаріальному порядку договір реєструється у відповідній раді, яка на підставі цього договору видає державний акт, який і є документом, що посвідчує право власності на придбану земельну ділянку.

Власники приватизованих земельних ділянок несільськогосподарського призначення мають право володіти, користуватися і розпоряджатися ними через продаж, дарування, заповіт, обмін, заставу, здачу в оренду чи будь-яким іншим законним способом. Також власник земельної ділянки може передавати її як внесок до статутних фондів товариств і підприємств.

Із розвитком земельних відносин постало питання щодо паювання земельних ділянок, переданих у колективну власність.

Паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані в колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Що ж до земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, то паювання їхніх земель здійснюється після перетворення їх на колективні сільськогосподарські підприємства.

Паювання земель -- це визначення розміру земельної частки (паю) в колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу чи сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості).

Відповідна державна адміністрація видає громадянинові сертифікат на право на земельну ділянку (пай) єдиного в Україні зразка і провадить його реєстрацію.

Право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування та застави.

Відчужуючи через купівлю-продаж право на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства та громадяни, які мають право на їх створення.

Після нотаріального посвідчення укладені договори (купівлі-продажу, дарування, міни) підлягають реєстрації районною державною адміністрацією за місцезнаходженням колективного підприємства з внесенням відповідних змін до записів у книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну ділянку (пай).

Указом Президента "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 р. № 32/99 регулюється продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності.

Висновок

Відповідно до цього Указу здійснюється купівля-продаж земельних ділянок, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Цим Указом також встановлюється спеціальний порядок продажу і регламентуються чіткі умови такого продажу.

Продавцями стосовно земель комунальної власності виступають сільські, селищні, міські ради або уповноважені ними органи. Що ж до земель державної власності, то продавцями виступають районні, обласні, Київська, Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, які приймають рішення про продаж земельних ділянок за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад.

Вже визначення об'єктів купівлі-продажу вказує на індивідуальні особливості, властиві покупцям цих земельних ділянок. Ними можуть бути громадяни України -- суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, яким належать об'єкти нерухомого майна, що розташовані на таких земельних ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може бути придбавана одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або часткову власність.

Посвідчуючи таку угоду, нотаріус повинен перевірити, чи входить намічена до продажу земельна ділянка несільськогосподарського призначення до переліку земельних ділянок, що підлягають продажеві. Такий перелік щорічно затверджується відповідними радами чи уповноваженими ними органами.

Підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення є рішення сільської, селищної, міської ради чи уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на цю земельну ділянку.

Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта, що видається після сплати вартості придбаної земельної ділянки.

Література

1.Л. К. Радзієвська, С.Г. Пасічник-НОТАРІАТ В УКРАЇНІ,2007