Анализ рисков при приобретении недвижимости на основе юридической практики Республики Беларусь

10

Анализ рисков при приобретении недвижимости на основе юридической практики Республики Беларусь

Стабильный рост цен на коммерческую недвижимость, имеющий место в последние годы в Беларуси, привлекает внимание не только тех, кто имеет свой бизнес и нуждается в юридическом адресе или дополнительных площадях, платит необоснованно завышенную арендную плату и зависит от "капризов" арендодателя, но и тех, кто непосредственно не имеет отношения к этому сегменту рынка, но задумывается об инвестировании свободных денежных средств.

Вместе с тем значительный объем судебных разбирательств, связанных с признанием сделок по купле-продаже недвижимости ничтожными, недействительными, незаключенными и т.д., говорит о том, что рынок недвижимости в нашей стране не совсем прозрачен.

А известный чилийский экономист Де Сото указывал, что собственность не может генерировать капитал, если она не является юридически бесспорной. Что же должен предпринять потенциальный приобретатель недвижимости, чтобы ее впоследствии не потерять, избежать двусторонней реституции и не получить назад обесцененных денег, не выплачивать штрафов и не узаконивать самовольное строительство, не судиться, да и попросту зря не потратить время и деньги?

Кто продавец и какие у него полномочия?

В частности, следует обратить внимание на правовое состояние, организационно-правовую форму, полномочия по распоряжению имуществом и т.д.

Если продавцом является юридическое лицо, всегда следует проверить полномочия лица, которое заключает договор. Для этого достаточно посмотреть, как минимум, учредительные документы и законодательство. В уставе может быть записано, что директор общества распоряжается недвижимым имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания.

Поэтому договор, заключаемый одним директором, в таком случае может быть признан недействительным, поскольку имеет место превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, что является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

Пример

Решение Хозяйственного суда Брестской области от 20.03.2006 (дело № 51-4/2006).

Между ИП и директором ООО подписан договор купли-продажи здания. Согласно уставу ООО директор общества распоряжается имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания.

Заключение договора купли-продажи здания произведено директором без согласия на это собрания участников данного общества.

Суд признал договор недействительным, поскольку превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

Помимо этого отчуждение обществом недвижимости может являться крупной сделкой, т.е. сделкой, влекущей отчуждение хозяйственным обществом имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки.

Крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если учредительными документами принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества.

В случае возникновения сомнений на практике рекомендуется требовать от продавца дополнительную справку, что отчуждение недвижимости не является крупной сделкой.

Так, в случае, если продавец владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, то унитарное предприятие, государственное объединение не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

Что же касается отчуждения государственной собственности, то необходимо помнить, что отчуждение зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, стоимость которых превышает 10 тысяч базовых величин, осуществляется по решению Президента, а если менее указанной суммы, то по согласованию с Советом Министров (Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 "О порядке распоряжения государственным имуществом").

Если продавец находится в стадии ликвидации, то с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица (п. 3 ст. 58 ГК).

Таким образом, с момента создания ликвидационной комиссии директор утрачивает полномочия руководителя соответствующего юридического лица и не вправе совершать от его имени юридически значимые действия, в том числе распоряжаться денежными средствами предприятия.

Специальные условия по распоряжению недвижимым имуществом законодательство предъявляет к юридическим лицам, находящимся в стадии банкротства.

Согласно ст. 103 Закона "Об экономической несостоятельности (банкротстве)" крупные сделки и сделки, в отношении которых имеется заинтересованность управляющего, заключаются им только с согласия кредиторов или комитета кредиторов после уведомления об этом хозяйственного суда.

К крупным сделкам относятся сделки, влекущие распоряжение недвижимым имуществом или иным имуществом должника, балансовая стоимость которого на момент заключения сделки превышает 20% балансовой стоимости активов должника (ч. 4 ст. 103 Закона).

Часть 7 ст. 103 Закона гласит, что сделка, совершенная в нарушение положений ст. 103 Закона, признается недействительной.

Пример

Решение Хозяйственного суда Витебской области от 30.12.2003.

1 ноября 2002 г. ООО "Б", находясь в стадии банкротства, передало в аренду обществу "В" помещение, расположенное в здании по адресу: г. Полоцк, ул. Ш без согласия собрания кредиторов.

Поскольку передача в аренду помещения относится к категории крупных сделок, а договор аренды заключен без согласия собрания кредиторов, то такую сделку следует признать недействительной.

Довод управляющего ООО "В" о том, что передача недвижимости в аренду не является реализацией права распоряжения имуществом, не принят судом во внимание, так как правомочие распоряжения -- это юридически обеспеченная возможность определять судьбу имущества.

Осуществление этого правомочия может повлечь прекращение права собственности или изменение правоотношения (например, как в случае сдачи имущества в аренду).

Документы, подтверждающие права продавца на недвижимое имущество

Еще с советских времен у обывателя сложилось мнение, что права на здание, помещение подтверждают технический паспорт и регистрационное удостоверение.

Со времени вступления в силу Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" ситуация с данными документами несколько изменилась. В установленной форме технического паспорта вообще убрали строки о владельце недвижимости, и он стал содержать сведения исключительно о технических характеристиках объекта. А документом, удостоверяющим право продавца на строение, является запись в регистре недвижимости, которая подтверждается выпиской из регистрационной книги.

Свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации прав, выдаваемые регистрирующими органами, удостоверяют лишь произведенную государственную регистрацию. Их статус можно сравнить с чеком, который выдают в магазине, подтверждающим покупку товара. Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации говорит лишь о том, что за лицом было зарегистрировано какое-то строение или помещение, но то, что продавец является собственником в настоящий момент, данный документ не подтверждает.

По-другому обстоит дело с земельными участками. В законодательстве четко прописано, что право на земельный участок удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Ранее выданные государственные акты являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельствами (удостоверениями) (п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков").

Пример

Решение Хозяйственного суда Витебской области от 03.01.2007 (дело № 426-9/2006).

17 декабря 2004 г. в г. Витебске по адресу ул. Т ликвидационной комиссией по ликвидации унитарного предприятия "А" был проведен аукцион на право заключения договора купли-продажи объекта коммунальной собственности - станции технического обслуживания в г. Толочине, ул. Э. Победителем аукциона признано ЧУП "Б".

24 декабря 2004 г. стороны заключили договор купли-продажи объекта. Вместе с договором продавец передал покупателю технический паспорт на объект и представил государственный акт о праве постоянного пользования на землю.

15 августа 2006 г. ЧУП "Б" обратилось за государственной регистрацией указанного договора и основанного на нем перехода права собственности и хозяйственного ведения.

В государственной регистрации было отказано. Как оказалось, право коммунальной собственности Витебской области и право хозяйственного ведения продавца - Юрцевского унитарного предприятия автосервиса и торговли не были зарегистрированы.

ЧУП "Б" вынуждено было обратиться в суд с исковым заявлением к Витебской области о признании права хозяйственного ведения на приобретенный объект.

Суд иск удовлетворил.

Права на недвижимое имущество

Необходимо помнить, что создание недвижимого имущества и права на него подлежат государственной регистрации.

Объект на момент его продажи не должен иметь ограничений (обременении) в пользовании, владении и распоряжении, способных признать сделку по приобретению объекта недействительной.

Пример

Решение Хозяйственного суда Могилевской области от 02.09.2004.

ИМНС направило письмо в АГРЗК о запрете на отчуждение имущества юридического лица.

АГРЗК запрет не зарегистрировало, поскольку посчитало, что письмо налоговой инспекции не носит характер документа, предусмотренного законодательством, не подлежит исполнению.

Впоследствии АГРЗК зарегистрировало сделку по купли-продаже помещения. Суд доводы АГРЗК не принял во внимание, поскольку Законом "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" не установлена форма документа, которым налагается арест на недвижимое имущество, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации.

Суд признал государственную регистрацию перехода права недействительной. Помимо зарегистрированных прав недвижимое имущество может иметь латентные права. Определить латентные права наиболее сложно, поскольку трудно угадать их характер. Латентные права, например, могут быть связаны с планами муниципалитетов по строительству социально значимых и иных объектов, связанному с изъятием недвижимого имущества, находящегося в частной собственности.

Пример

В прошлом году на портале www.realt.by было выставлено на продажу предприятие как имущественный комплекс "Этнографический культурно-развлекательный центр в н. п. 3 Минского района".

Земельный участок был предоставлен ЧУП "А" общей площадью 7,02 га для обслуживания зданий и сооружений детского лагеря отдыха "К". Ограничений (обременении) на земельном участке не имелось. На земельном участке расположены 16 зарегистрированных строений, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

Минский райисполком согласовал место размещения объекта "Этнографический культурно-развлекательный центр", утвердил выбор земельного участка для строительства объекта и разрешил проведение проектно-изыскательских работ. С юридической точки зрения претензий к документам не имеется.

Однако, по информации, полученной в устной форме от специалиста геодезической и землеустроительной службы, детский лагерь отдыха "К" в настоящее время находится на контроле Президента Республики Беларусь. Земельный участок планируется у ЧУП "А" изъять и прекратить их право постоянного пользования. Основанием служит то, что проектно-изыскательские работы в срок не были завершены.

Описание предмета договора купли-продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 525 ГК).

Как правило, в договоре купли-продажи недвижимости указываются наименование объекта, его адрес, общая площадь, инвентарный номер. Также указываются общая площадь и кадастровый номер земельного участка, на котором расположено капитальное строение. Например, "здание административно-бытового корпуса, расположенное по адресу: Минская область, г. Д., дом 5, площадью 324 кв. м (инвентарный номер 620/С-7220)".

Часто стороны заключают договор продажи в отношении объекта недвижимости, который еще не построен. Данные правоотношения они оформляют предварительным договором.

В соответствии с п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. На практике описать предмет достаточно трудно, поскольку индивидуализация объекта в договоре осуществляется на основании характеристик, установленных ориентировочно, подсчитанных согласно проектной документации, а не на основании фактических данных. Поэтому в случае возникновения споров данный договор может быть признан судом незаключенным, в частности если фактическая площадь будет отличаться от ориентировочной.

Пример

Решение Хозяйственного суда г. Минска.

Первоначально стороны описали предмет предварительного договора как "...часть административного здания (со вспомогательными помещениями) по адресу... именуемое в проектной документации как объект 20.101 на 9-м этаже, общей площадью 140,9 кв. м согласно плану административных помещений, являющемуся приложением 1 к договору".

Впоследствии внесли в договор изменения: "...административное помещение, находящееся на 9-м этаже капитального строения по адресу... с инвентарным номером... общей площадью 131 кв. м".

Суд признал, что до момента внесения изменений, договор следует считать незаключенным.

Приобретение объекта незавершенного строительства

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 3 ст. 220 ГК).

Единообразного толкования и применения данной нормы в настоящее время не существует. Государственные органы и организации имеют разные мнения относительно правильного описания в договоре объекта незавершенного строительства.

Доктринальное толкование данной статьи изложено в статье доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста Республики Беларусь Виктора Сергеевича Каменкова "Содержание хозяйственного договора" (Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, 2006 г., № 10).

В данной статье указано, что в норме, установленной ст. 220 ГК "...нет определения, что любое незавершенное строительством здание или сооружение, которое создается в качестве объекта недвижимости, до момента его завершения является единым строительным материалом.

В данной норме закреплено, что до момента завершения создания недвижимого имущества к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Таким образом, законодатель определил, что до момента завершения создания недвижимого имущества оно не может являться единым имуществом, в том числе и единым имуществом в виде строительного материала, а является набором строительных материалов (имущества) и у владельца имеется лишь право собственности на конкретные строительные материалы, которые он приобрел для строительства объекта.

При продаже строительных материалов в договоре должны определяться их количество и ассортимент. Это же касается и продажи незавершенного строительством недвижимого имущества как строительных материалов...".

Таким образом, предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства должны выступать строительные материалы.

Пример оформления договора

"...продавец обязался передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства, согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, именуемой "имущество".

Приложение 1

к договору купли-продажи

Перечень материалов, из которых состоит имущество (объект незавершенного строительства, передаваемый в соответствии с договором купли-продажи):

1. Металлические панели из пенополиуретана - 10 шт.

2. Двухстворчатая металлическая дверь - 1 шт.

3. Отмостка - 1 шт.

4. Бетон - 200 кг.

5. Клей для плитки "Адгезив" - 5 кг".

Некоторые авторы считают, что необходимо оценивать, на какой стадии строительства находился предмет договора в момент его продажи, чтобы иметь возможность рассматривать его либо как набор материалов, либо как иное имущество (в стоимости которого большой удельный вес уже может составлять стоимость работ по его возведению). От этого будет зависеть, была ли необходимость указывать в договоре количество и ассортимент строительных материалов, из которых состояло имущество, отчуждаемое по договору.

В большинстве случаев, по мнению многих судей и регистраторов, при заключении сделки с таким имуществом в качестве предмета сделки достаточно указать незавершенное незаконсервированное капитальное строение, его адрес, целевое назначение и степень готовности, например: административное здание по адресу: ул. Сурганова, 86, степень готовности - 30%(.

На практике некоторые судьи разделяют такую точку зрения.

Пример

Постановление апелляционной инстанции Хозяйственного суда Минской области от 07.02.2008 (дело № 556-6/07).

Статья 220 ГК учитывает специфику объектов и не обязывает участников договоров купли-продажи незавершенного строительства перечислять в договорах весь объем материалов с конкретизацией единицы измерения и цены каждого из них: нормой данной статьи урегулированы лишь правила возникновения права собственности на материалы, из которого этот объект создан.

Двойной позиции, склоняясь больше к мнению В.С.Каменкова, придерживается Президиум ВХС, который в п. 7 постановления от 17.12.2007 № 82 "Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" указал, что в силу ст. 220 ГК, п. 1, 2 ст. 7 Закона "О государственной регистрации недвижимости" недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

Исключение составляют случаи, когда создание, введение в эксплуатацию, а также изменение или прекращение существования недвижимого имущества имело место до вступления в силу закона в соответствии с ранее действовавшим законодательством. При этом предметом договора купли-продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается.

Вопрос о наличии в подобном договоре данных, достаточных для конкретизации предмета договора как его существенного условия (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК), должен решаться Хозяйственным судом в каждом отдельном случае с учетом всех обстоятельств дела в совокупности.

Поэтому единой практики о том, что должно быть предметом договора купли-продажи: объект незавершенного строительства или наименование и количество строительных материалов, из которых он состоит, в настоящее время не имеется.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея , 1999.

// Ведомости Национального собрания Республики Беларусь.-2000.-№7.

Об утверждении Положения о поставках товаров в Республике Беларусь: Постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 08.07.1996г. № 444 // Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь.-1996.-№444

Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 2. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.

Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественное объединение «Молодежное научное общество». - 2000.

Хозяйственное право Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. - Мн.: Молодежное науч. об-во, 2002. - 398с.

Хозяйственное право Республики Беларусь. Общая часть. Практ. пособие - Мн.: «МНО», 2001. - 318с.