Анализ Закона Республики Беларусь №345-З "Об ипотеке"

12

АНАЛИЗ ЗаконА Республики Беларусь № 345-З "Об ипотеке"

20 июня 2008 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон № 345-З "Об ипотеке" (далее - Закон). Текст Закона опубликован в газете "Звязда" от 25-26 июня 2008 г. № 117-118.

Закон вступит в силу через 6 месяцев после его официального опубликования.

Принятие Закона было явлением необходимым и ожидаемым, поскольку действовавший в течение многих лет и применяемый в настоящее время институт залога не в полной мере отвечал системе обеспечения обязательств как в предпринимательской сфере, так и используемой гражданами в гражданско-правовых отношениях.

Закон состоит из 13 глав, в которых кроме общих положений (глава 1) и заключительных положений (глава 13) сгруппированы нормы, касающиеся:

- заключения договора об ипотеке;

- основных положений о закладной, прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя;

- перехода прав на имущество по договору об ипотеке;

- передачи (уступки) прав по договору об ипотеке;

- залога закладной;

- обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки;

- ипотеки земельных участков;

- ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений;

- ипотеки жилых домов, квартир.

Заключение договора об ипотеке

Как Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК), так и комментируемый Закон предусматривают два способа возникновения залоговых отношений:

- договор;

- акт законодательства.

Первый случай применяется, например, во взаимоотношениях банка и заемщика при предоставлении ссуды на условиях кредитного договора. Из известных случаев второго ряда оснований можно назвать правоотношения, урегулированные ГК, - вступление в отношения купли-продажи имущества с отсрочкой платежа (в кредит), купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением, по договору комиссии.

В соответствии со ст. 11 Закона договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством.

Это относится в первую очередь к объектам, в том числе жилым, строительство которых еще не завершено, но которые выступают в качестве предмета залога.

Таким образом, возникновение ипотеки должно сопровождаться регистрацией договора ипотеки (например, договора об ипотеке для обеспечения договора купли-продажи имущества с отсрочкой или рассрочкой платежа) и регистрацией самого договора купли-продажи недвижимого имущества (например, квартиры), если это предусмотрено законодательным актом.

Государственная регистрация договора купли-продажи имущества в таком случае не может рассматриваться одновременно в качестве регистрации договора ипотеки. Ведь в данной ситуации между участниками сделки заключается именно договор купли-продажи, а не договор ипотеки. А сам факт нахождения недвижимости, проданной в рассрочку либо с отсрочкой платежа, в режиме ипотеки, не меняет правовой сути совершенной сделки. Но в основе возникновения ипотеки, бесспорно, лежит договор залога недвижимого имущества.

И еще одна важная особенность заключения этого договора. Поскольку договор ипотеки является сопровождающим по отношению к договору, отражающему основную сделку, режим заключения основного договора также должен быть перенесен на договор ипотеки.

Договор об ипотеке в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению. В то же время может применяться и обратное правило, когда форма, содержание и порядок государственной регистрации основного договора будут зависеть от условий заключения договора ипотеки. Данные нормативные предписания будут применяться, например, при включении соглашения об ипотеке в иной договор, содержащий обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Моменты, на которые обращено внимание в данном случае, имеют важное юридическое значение, поскольку несоблюдение формы договора об ипотеке или требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность в целом договора об ипотеке.

Договор об ипотеке как основа обеспечения обязательств в предпринимательской сфере

Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным с имуществом, являющимся предметом ипотеки. Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. Из ипотеки будут возмещены и расходы по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены договором. В договоре об ипотеке необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

Предметом договора об ипотеке могут быть и такие вопросы, как право на обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности обращения взыскания на такое имущество стороны не отражают в договоре, будет применено общее правило, в соответствии с которым при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

Ипотека предприятий как имущественных комплексов

Особое внимание при составлении договора ипотеки требуется уделять режиму имущества, передаваемого в ипотеку. Например, особенностью ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений является заключение договора с одновременной ипотекой земельного участка в рамках одного и того же договора, на котором находятся перечисленные объекты недвижимости и при условии, что земельный участок находится в частной собственности. Такое же правило установлено в отношении ипотеки земельного участка, заложенного для обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Указанные земельные участки могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них капитальными строениями. В обоих случаях помимо договора об ипотеке составляются дополнительные документы, являющиеся неотъемлемой частью договора.

Это копия земельно-кадастрового плана с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка (при ипотеке земельного участка) и акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (для ипотеки предприятий как имущественных комплексов).

Кроме того, при ипотеке предприятий как имущественных комплексов необходимо соблюдать и дополнительные условия, предусмотренные иными законодательными актами. К таким, в частности, относится Указ Президента Республики Беларусь от 22.11.2000 № 605 "О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия". Упомянутым документом дано определение имущественного комплекса для целей ипотеки, в состав которого включены его обособленные структурные подразделения, а также иная совокупность имущества, связанная производственным и технологическим процессом, неотделимая от него и предназначенная для осуществления деятельности этого предприятия.

При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, или иного имущественного комплекса этого предприятия в целом либо хозяйственного общества, в уставном фонде которого имеется доля государственной собственности, залогодержатель (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо банки по определенному перечню при ипотеке земельных участков) обязан принять меры по оздоровлению его финансового состояния, направленные на восстановление платежеспособности и поддержание эффективной хозяйственной деятельности предприятия. Для выполнения поставленной указом задачи в договоре об ипотеке предприятия как имущественного комплекса в связи с этим должны быть предусмотрены условия его финансового оздоровления, а залогодержатель наделен правом изменения в одностороннем порядке договора об ипотеке и включения в него дополнительного права на участие в управлении юридическим лицом, на получение информации о его деятельности, на ограничение по распоряжению имуществом, а также на установление срока, в течение которого право подлежит реализации.

Ипотека частных земельных участков

При заключении договора ипотеки земельных участков, находящихся в частной собственности, необходимо будет соблюдать специальные условия:

- предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением, если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам;

- при оформлении ипотеки земельного участка для получения банковского кредита договор об ипотеке должен заключаться в письменной форме, быть зарегистрирован в территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, нотариально удостоверенным либо удостоверенным регистратором указанной территориальной организации, если залогодателем является гражданин Республики Беларусь;

- при указании в договоре стоимости принимаемого в ипотеку земельного участка она не может быть ниже кадастровой его стоимости;

- стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений или незавершенных законсервированных капитальных строений не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Таким образом, заключение договора ипотеки - это очень важный и ответственный момент для организации и гражданина, в связи с чем сторонам рекомендуется тщательная предварительная работа по подготовке его проекта с привлечением по возможности специалистов, обладающих необходимыми знаниями в этой области.

Право передачи имущества в ипотеку

Безусловно, одной из существенных особенностей заключения договора ипотеки является определение права передачи имущества в ипотеку.

По общему правилу, установленному ГК и продублированному Законом, таким правом обладает собственник или лицо, которому имущество передано на праве хозяйственного ведения. В то же время Закон допускает определенные изъятия, которые направлены на защиту прав государственной собственности или определенной группы физических лиц.

Так, передача имущества в ипотеку возможна только при наличии письменного согласия всех собственников, если такое имущество находится в режиме совместной собственности. Если это жилой дом или квартира, в которых проживают несовершеннолетние лица, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, передача данной недвижимости в ипотеку допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий и только при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства.

Право передачи в ипотеку имущества, находящегося в государственной собственности, закреплено за его собственником и лицом, за которым такое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения. При этом порядок передачи имущества республиканской собственности Законом не определяется, поскольку такое право закреплено за Главой государства.

Самостоятельны в принятии соответствующего решения в отношении имущества коммунальной формы собственности и местные Советы депутатов с возможным ограничением их прав актом Президента Республики Беларусь.

Специальные условия передачи имущества в ипотеку

Специальные условия передачи имущества в ипотеку предусмотрены при открытии ОАО "Белагропромбанк":

- кредитной линии на строительство (реконструкцию) жилых помещений;

- реконструкцию объектов под жилые помещения;

- оплату услуг по государственной регистрации недвижимого имущества сельскохозяйственным организациям, юридическим лицам, осуществляющим строительство жилья на селе для граждан, проживающих и работающих в сельской местности, в том числе в организациях агропромышленного комплекса, сельхозорганизациям, находящимся в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек (для работников этих организаций).

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 02.09.1996 № 346 "О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе" (по состоянию на 07.09.2007) кредиты предоставляются под ипотеку строящихся или реконструируемых с их, привлечением жилых помещений с погашением задолженности по ним, начиная с 4-го года после начала кредитования равными долями по годам в течение 40 лет по графикам погашения. В данном случае право залога возникает с момента заключения соответствующего кредитного договора и прекращается в случае прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного помещения или обращения на него взыскания залогодателем. При такой форме залога ипотека осуществляется без залога земельного участка, на котором находится жилое помещение. Определенные изъятия могут быть предусмотрены и иными нормативными правовыми актами, и не только на законодательном уровне.

Однако в любом случае правоприменителям, особенно юридическим лицам, необходимо иметь в виду, что передача имущества в ипотеку лицом, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления или безвозмездного пользования, запрещена.

ПОРЯДОК обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

Законом при сохранении действующего принципа обращения взыскания на недвижимое имущество - с применением судебного и внесудебного порядка - расширен перечень случаев, при наличии которых удовлетворение требований залогодержателя не может проводиться во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 330 ГК установлен единый порядок обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество.

Так, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в 4 случаях:

1) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) при условии, что предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) когда предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное.

Все перечисленные случаи включены в Закон. Однако с использованием внесудебного порядка рассмотрения законом запрещено обращение взыскания на имущество, находящееся в совместной собственности при отсутствии письменного согласия кого-либо из собственников на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Не исключается, что этот перечень может быть дополнен иным законодательным актом. Во всех остальных случаях, как и прежде, удовлетворение требований из заложенного имущества без обращения в суд производится на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключаемого после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющегося предметом ипотеки. Поскольку заключение соглашения представляется существенным шагом, направленным на упрощение процедуры обращения взыскания на имущество, необходимо учитывать нормы Закона, устанавливающие правила его составления. В таком документе сторонами могут быть прописаны условия реализации и приобретения имущества, являющегося предметом ипотеки, с возможным зачетом его стоимости в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику. Но в соглашении не должно быть норм о приобретении залогодержателем земельных участков, являющихся объектом ипотеки, так как их реализация производится только путем проведения специальных торгов с соблюдением ограничений в отношении лиц, которые не могут приобретать такие земельные участки, и режима целевого их использования. Имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое обращено взыскание по решению суда, может быть реализовано на публичных торгах, либо в случае признания их несостоявшимися - залогодателю по цене не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной на повторных публичных торгах.

И последнее, о чем следует сказать в рамках данного комментария. Закон допускает использование жилого дома квартиры в качестве предмета ипотеки, если они находятся на праве частной собственности, для обеспечения любых гражданско-правовых сделок, а не только в целях обеспечения возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры и процентов по нему (за исключением частного случая, речь о котором шла выше). Поэтому обращение взыскания на заложенный жилой дом, квартиру производится как в судебном так и внесудебном порядке. Данная норма не в полной мере согласуется с приложением 1 к Гражданскому процессуальному кодексу Республики Беларусь, в котором содержится Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В данный перечень включен жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры). Не может быть обращено взыскание и на жилой дом, переданный по договору отчуждения с условием пожизненного содержания.

В целях недопущения правовой коллизии в Закон дополнительно включены поясняющие общее требование нормативные положения. В частности, лица, проживающие в заложенном жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не могут быть выселены при его реализации и заключенные с ними договоры найма и поднайма до заключения договора ипотеки, сохраняют свою силу, при условии, что не наступают иные обстоятельства, предполагающие выселение этих лиц по нормам жилищного законодательства. Если же лицам, проживающим в заложенном жилом помещении, предоставлено право пожизненного пользования этим помещением по завещательному отказу, они не могут быть выселены при обращении взыскания на жилой дом. Обращение взыскания на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома осуществляется путем одновременного обращения взыскания на квартиру в этом доме.

Закон рассчитан на применение к правоотношениям, которые возникнут после его вступления в силу. Ранее заключенные договоры ипотеки действуют на условиях, предусмотренных в них, и не подлежат принудительному изменению в соответствии с вновь установленными правилами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Республики Беларусь. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996г.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года. (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст.101).

Закон Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности» от 18 октября 1994 года № 3321-XII (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1994 г., № 34, ст.566).

Годунов В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн. 2. Разд. III. Общая часть обязательственного права. Раздел IV. Отдельные виды обязательств (главы 30-50) / Отв. ред. и руководитель авторского коллектива В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2005.

Гражданское право: Учебник Автор: Алексеев С.С., Гонгало Б.М. М.: 2006г. - 480с.

Гражданское право. Автор: "Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л. и др." Издательство: "КноРус". 2008.

Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.

Хозяйственное право Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. - Мн.: Молодежное науч. об-во, 2002. - 398с.

Хозяйственное право Республики Беларусь. Особенная часть. Практ. пособие - Мн.: «МНО», 2001. - 318с.