Развитие договорных форм найма жилого помещения

Выпускная квалификационная работа

Тема: «Развитие договорных форм найма жилого помещения»

Научный руководитель:

Оглавление

• ВВЕДЕНИЕ4
• Глава I.ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.13
• 1.1.Право на получение жилого помещения как реализация права на жилище13
• 1.2.Понятие договора найма жилого помещения.20
• 1.3.Основание для заключения договора социального найма25
• 1.4.Предмет жилищного найма29
• 1.5.Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель30
• 1.6.Договор аренды жилого помещения35
• 1.7.Отличие договора социального найма от коммерческого найма36
• 1.8.Общие требования к договорам найма жилого помещения40
• 1.9.Поднаем жилого помещения41
• Глава II.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ43
• 2.1.Права нанимателя и членов его семьи43
• 2.2.Временные жильцы47
• 2.3.Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения48
• 2.4.Обязанности наймодателя жилого помещения51
• 2.5.Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения.53
• 2.6.Обязанности нанимателя жилого помещения56
• 2.7.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма57
• Глава III.РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ69
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ76
• СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ79
• ВВЕДЕНИЕ
• Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.
• Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
• Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
• Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.
• Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2000 годов подтвердил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:
• Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и стоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального закона от 30.11.94. № 52-ФЗ);
• Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;
• Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", определивший основные принципы реализации конституционного права граждан России на жилище, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере, а также принципы новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. В развитие данного Закона Правительство России реализует Государственную целевую программу "Жилище".
• В этих документах был также закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих первостепенных задач:
• осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам;
• формирование однозначной правовой основы, устанавливающей права собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;
• реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда;
• создание новых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, в первую очередь, на привлечение внебюджетных средств;
• демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности;
• реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения социально приемлемых жилищных условий ¹ Чернышев Л.Н. «Жилищно-коммунальная реформа в России». Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М., Международный центр финансово-экономического развития, 1997 г. с. 10.
• Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Муниципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.
• В г. Владивостоке за годы реформ так изменилось количественное соотношение по формам собственности жилищного фонда:
• Таблица 1
• Жилищный фонд г. Владивостока по формам собственности

Виды собственности	на 01.01.91, в %	на 01.01.98, в %
Государственный (ведомственный)	31,5	6,3
Муниципальный	63,6	35,6
Частный	3.4	55,4
Другие	1,5	2,7

• Произошло резкое увеличение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, а также строительства домов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на самом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в муниципальной собственности г. Владивостока находится более 9 млн. кв. м общей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений (более 50 %) в муниципальных домах находится в личной собственности граждан и учтено в таблице в строке «частный жилищный фонд».
• Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.
• Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах России в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий. В Приморском крае на рынке жилья конкурируют 144 риэлтерские фирмы различной организационно-правовой формы, осуществляющие сделки с недвижимостью в жилищной сфере.
• В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. К сожалению, это не относится к Приморскому краю, т.к. в нем идет спад жилищного строительства: в 1994 году было введено 461,3 тыс. кв. м. жилья, в 1995 г. - 353.5 тыс. кв. м., в 1996 г. - 233,5 тыс. кв. м., в 1997 г. - 234,1 тыс. кв. м., в 1998 г. - 189,7 тыс. кв. м., в 1999 г. - небольшой рост по причине массовой регистрации так называемых «объектов незавершенного строительства» - 237,1 тыс. кв. м.; за 2000 год введено всего 187,2 тыс. кв. м.
• Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере претерпели значительные изменения. Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации государство берет на себя обязательство предоставить жилище бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Для всех остальных категорий граждан государство участвует в реализации их конституционного права на жилище тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищной строительство, создают условия для осуществления права на жилище «Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ». - М., «Юрайт», 1998. - с. 26.
• Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
• Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:
• основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:
• осуществление права пользования жилыми помещениями;
• требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
• контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.
• В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
• К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
• Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами "Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
• Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.
• Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. В основном исследования в этой области проведены кандидатом юридических наук Крашенинниковым П.В., который является одним из авторов одной из нескольких новых редакций Жилищного кодекса (находятся на рассмотрении в Государственной Думе Российской Федерации еще с 1994 года), а также автором и исследователем большинства нормативных актов, принятых в жилищной сфере за последний период. Большой вклад в развитие и изучение жилищного законодательства внес П.И. Седугин - Заслуженный юрист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кандидат юридических наук, советник Управления конституционных основ частного права Конституционного суда Российской Федерации, который практическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу «Жилищное право» в различных юридических вузах. Им подготовлен и издан в 1997 г. первый учебник по названному курсу (Москва, Издательская группа ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Комментарий к главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, части второй, проведен заведующим отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения, кандидатом юридических наук В.Н. Литовкиным, причем его комментарии, данные в издании ГК РФ, ч. II 1996 года (под общей редакцией О.Н. Садикова), отличаются от комментариев, данных в издании ее же в 1998 и последующих годах. Это связано, в первую очередь, с уже накопившейся за срок чуть более четырех лет судебно-арбитражной практикой. В работе использованы:
• * Конституция Российской Федерации;
• * Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II (далее по тексту - ГК РФ);
• * Жилищный кодекс РСФСР (официальный текст на 1 марта 1998 года
• (далее по тексту - ЖК РСФСР);
• * законы РФ, РСФСР, федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту Закон или ФЗ);
• * указы Президента Российской Федерации: от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;
• * постановления Правительства Российской Федерации: от 22 сентября 1993 года № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и предоставлении гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг», от 18 июля 1996 года № 707 « О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»; от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», от 13 октября 1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», от 20 декабря 1997 г. № 1613 «О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998 - 2000 годы», от 2 августа 1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» и другие;
• * приказы Министерства по жилищной и строительной политике Российской Федерации (позже - Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Министерства по земельной, строительной и жилищной политике Российской Федерации, в настоящее время - Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) сокращенно - Госстроя России;
• * постановления администрации Приморского края, Губернатора Приморского края;
• * постановления главы администрации (мэра) г. Владивостока.
• Большинство нормативных актов последнего периода (конец 1997 -2001 годы), - приказы Госстроя России, постановления Губернатора Приморского края, - были изучены в Департаменте по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам администрации Приморского края, так как они пока еще не вошли в изданные ранее сборники нормативных актов, а постановления Губернатора края, главы администрации (мэра) г. Владивостока в основном публикуются в местных газетах либо носят гриф «для служебного пользования».
• ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Право на получение жилого помещения как реализация права на жилище

Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит:

каждый имеет право на жилище: никто не может быть произвольно лишен жилища;

органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;

малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.[5, с. 26]

Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в новом (принятом после Конституции 1993 года) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: Жилищного кодекса РСФСР и основанным на нем правилам.

Рассматривая указанную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать данный вопрос в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Однако следующая статья названного Закона связывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями», т.е. в настоящее время пока следует руководствоваться старым ЖК РСФСР.

Как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте, в виде отдельной квартиры на семью.

Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих условиях.

Как было указано, категории граждан, признающиеся нуждающимися в улучшении жилищных условий, определены в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в областях, краях, республиках, городах Москве и Санкт-Петербурге.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.

К таким лицам относятся проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (например, неустранимое промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.). Это основание не зависит от размера жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Заключение о пригодности помещений для жилья и соответствии их санитарным и техническим нормам дает специальная комиссия в соответствии с параметрами, изложенными в «Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденном приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85. №529.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае имеются в виду заболевания, включенные в список заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилой площади, утвержденный приказом Минздрава СССР от 28.03.83. № 330 (например, шизофрения, эпилептическая болезнь, маниакально-депрессивный психоз). Этот список изменялся и дополнялся приказами Министерства здравоохранения СССР от 23.12.86., 05.03.88., 06.06.91.

Таковыми также являются граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением.

Нуждающимися признаются граждане, проживающие длительное время па условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в государственных либо муниципальных организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу в этих организациях в связи с уходом на пенсию.

Как было сказано во Введении, за годы жилищной реформы очередь на улучшение жилищных условий уменьшилась. Но произошло это не только по причине развития рынка жилья, но также ввиду массовой ликвидации бывших государственных предприятий, резкого спада жилищного строительства, и как следствие, не представление жилья органами власти. Многие нуждающиеся в лучшем жилье семьи просто не становятся на учет, т.к. не верят в реальность получения бесплатного жилья.

Поскольку бесплатное предоставление жилья возможно не во всех видах жилищного фонда, рассмотрим, какие в настоящее время существуют виды жилищных фондов.

Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилью помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации.

Состав жилищного фонда определен ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", где указывается три (первоначально было пять) вида фондов: частный, государственный, муниципальный. Это классификация жилищного фонда по принадлежности к той или иной форме собственности. В зависимости от целевого назначения жилищный фонд также можно разделить на три группы:

жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания в условиях социального пользования - социальный жилищный фонд;

жилые помещения, принадлежащие гражданам и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей - индивидуальный жилищный фонд;

жилые помещения, используемые собственниками с целью извлечения прибыли по договору найма жилого помещения - коммерческий жилищный фонд Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова.- М., Издательская группа ИНФРА ? М · НОРМА, 1997. с.17

.

Жилищный кодекс РСФСР регламентирует порядок предоставления жилых помещений в социальном жилищном фонде на условиях договора социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Существует несколько (более 10 в настоящее время) оснований первоочередного предоставления жилья, они указаны в ст. 36 ЖК РСФСР, этом следует учитывать, что данный перечень является далеко не исчерпывающим. Нормативные акты различного уровня значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное предоставление.

Достаточно широкий круг лиц имеет право на внеочередное получение жилых помещений. Данное право регламентируется ст. 37 ЖК РСФСР и другими федеральными и региональными актами (например, потерявшие жилые помещения при землетрясении в г. Нефтегорске Сахалинской области, незаконно осужденные, судьи).

Выше было указано, что жилые помещения по договору жилищного найма предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом с одной стороны. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного человека в размере двенадцати кв. м (ст. 38), с другой стороны. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 11 относит данный вопрос к компетенции субъектов Российской Федерации «в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и др. факторов» «О жилье». Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, с. 10

.

Субъекты Российской Федерации, принявшие нормативные акты, регулирующие предоставление жилых помещений после введения в действие

Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и так называемых подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.).

В Приморском крае в настоящее время действуют нормы жилой площади, установленные постановлением Губернатора края от 20 сентября 1995 г. № 481 «О размерах социальной нормы площади жилья для предоставления льгот на оплату жилья и коммунальных услуг» («постановочная» норма - менее 7,5 кв. м. жилой площади на члена семьи).

Предоставляемое гражданам жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного поля старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 40-41 ЖК РСФСР).

Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен (ст. 39 ЖК РСФСР). В категорию таких граждан входят инвалиды, страдающие определенными заболеваниями (в развитие Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» было принято постановление Правительства РФ от 28.02.96. № 214, которым утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты); научные работники, имеющие ученую степень; писатели, композиторы, художники, кинодраматурги; медицинские и зубные врачи, занимающиеся персональной практикой на дому и некоторые другие категории граждан.

Анализ судебной практики по спорам, возникающим в связи с улучшением жилищных условий, с предоставлением жилых помещении показал, что из-за того, что существенно изменились условия жизни общества, а новый Жилищный кодекс не принят, перед правоприменительными органами встают столь сложные вопросы, которые далеко не каждый суд может решить, что ведет к появлению судебных ошибок.

В.Н. Литовкин в своей статье «Споры, возникающие в связи с улучшением жилищных условий» [18, с. 19-32] проводит разбор двух гражданских дел, рассмотренных судами Московской области (дело № 2-1030/96 Сергиево-Посадского городского суда и Дело № 2-369/96 Домодедовского городского суда). При рассмотрении дел о нарушении очередности при предоставлении жилых помещений суды первой инстанции брали за основу положения ЖК РСФСР, не проявив интереса и не установив принадлежности спорных жилых помещений к той или иной форме собственности. В результате чего ими было принято неверное решения, так как они применяли положения, относящиеся к жилым помещениям, расположенных в домах государственного и муниципального жилищных фондов к домам, построенным за счет средств ОАО «Асфор» и за счет личных средств граждан, что является неправомерным. Эти решения были отменены Московским областным судом, который направил дела на новое рассмотрение.

Таким образом, мы установили, как гражданин может реализовать свое право на жилище в жилищном фонде социального использования.

Рассмотрим теперь историческое развитие договора найма жилого помещения и его настоящее юридическое состояние.

1.2. Понятие договора найма жилого помещения.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства.

В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы во многих отраслях народного хозяйства, в том числе и в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который на сегодняшний день (после внесения изменений и дополнений 12 января 1996 г. и 24 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.), является основным актом, регулирующим жилищные отношения.

П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».

Новый ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).

Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В чем же заключается понятие договора найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других семьи, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.

Что же является основанием для заключения договора социального найма?

1.3. Основание для заключения договора социального найма

На основании решения органа местного самоуправления, государственного, муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики) О жилье. Сборник нормативных документов. - М.: Юрайт, 1998, - с.11..

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - государственной или муниципальной организацией или органом местного самоуправления, - и гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Одни юристы считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л. 1967. С.22,27; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С.61. Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С.89..

Другая точка зрения принадлежит доктору юридических наук, профессору кафедры гражданского права юридического факультета Московского Государственного университета С.М. Корнееву: «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора.» Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Гражданское право. Т.2. С. 163.

Есть и другие точки зрения.

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решение органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения) [25, c. 118].

Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Как следует из ст. 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади. Право на жилье, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах государственного, муниципального жилищного фонда сохраняется право найма не зависимо от площади занимаемого жилого помещения.

Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-132 (приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является ордер.

Однако в действительности есть отступления от этой нормы.

В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых помещений, находящихся в государственной собственности края, как субъекта Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» сказано:

«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда, находящегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской Федерации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством».

Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений в постановление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» утвержден типовой договор социального найма жилого помещения (см. приложение 2).

За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края заключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади жилья. Ордеры на эти квартиры не выдавались.

Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в 1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г. Владивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который отказывался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел остается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых помещений краевой собственности. На основании заключенного договора производится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного постановления Губернатора Приморского края № 33).

В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.

1.4. Предмет жилищного найма

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).

1.5 Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований. Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным органам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.