Изменение договора социального найма. Приватизация жилых помещений

7

Вопрос 1 Изменение договора социального найма.

Статья 82 Жилищного Кодекса РФ устанавливает случаи изменения договора найма жилого помещения. Данная статья регулирует изменение жилищного обязательства вследствие изменения таких его элементов как субъекты и объекты.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Речь идет о заключении одного договора найма с одним из граждан, проживающих в такой квартире, который будет являться нанимателем по договору найма, остальные же наниматели жилых помещений (комнат) в такой квартире при объединении в одну семью и заключении одного договора найма на всю квартиру будут являться членами семьи нанимателя.

Изменение жилищного правоотношения происходит вследствие изменения его субъектов, изменения его объекта или изменения его содержания Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства. // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С. 21-49.

В том случае, если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров, они вправе требовать заключения одного договора на все занимаемые жилые помещения при условии, если они объединились в одну семью. В результате заключения нового договора на стороне нанимателя утрачивают силу предыдущие договоры, заключенные с несколькими нанимателями, а в новом договоре на стороне нанимателя возникает множественность лиц, обладающих равными правами в отношении занимаемого помещения.

С заключением нового договора происходит трансформация и предмета договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Если ранее, при наличии нескольких договоров, заключенных с несколькими нанимателями, существовало несколько объектов жилищных правоотношений (каждый из нанимателей занимал отдельное жилое помещение, хотя и расположенное в одной квартире), то с заключением единого договора каждое из этих жилых помещений утрачивает свойства объекта жилищных правоотношений и возникает новый объект жилищных правоотношений - вся квартира.

Для заключения договора найма на жилое помещение в виде квартиры при объединении граждан, пользующихся жилыми помещениями в такой квартире по отдельным договорам найма, в одну семью необходимо согласие всех граждан, совместно проживающих в квартире. Данный вывод происходит из установленного в статье 69 ЖК РФ равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения с правами и обязанностями нанимателя по договору найма.

Статья не содержит положения, регулирующего обратную ситуацию - изменение договора социального найма жилого помещения в случае распада семьи (прекращения семейных отношений) и заключения отдельных договоров найма на жилые помещения в составе квартиры.

Ранее такая норма закреплялась в статье 86 ЖК РСФСР (утратившего силу с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ), устанавливающей право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма.

Споры о заключении таких отдельных договоров найма не были редкостью в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 также указывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством - направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие механизма их искоренения).

Памятуя о приоритете норм ГК РФ при отсутствии регулирования той или иной правовой ситуации в ЖК РФ ( ст. 672 ГК РФ), воспользуемся принципом аналогии закона и положением п. 2 ст. 686 ГК РФ, согласно которому «в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями».

Поскольку при изменении договора социального найма (выделение отдельного субъекта) отсутствие согласия других жильцов предполагается, то вполне корректно применить положение п. 2 ст. 686 ГК РФ, порождающее новое правоотношение и понятие - сонаниматели.

Таким образом, заключение отдельного договора найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит основному принципу гражданских правоотношений «разрешено все, что не запрещено», которое сформулировано в п. 1 ч. 1 и пп. 1 п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Прямо не предусмотренная ЖК РФ возможность заключения отдельного договора социального найма с бывшим членом семьи нанимателя восполнима аналогией с нормой п. 2 ст. 686 ГК РФ. Не противоречит заключение отдельного договора найма и норме ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, которая обязывает бывшего члена семьи нанимателя самостоятельно отвечать по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Споры по поводу изменения договора социального найма должны разрешаться в суде, куда заинтересованное лицо может обратиться с требованием обязать уполномоченный орган заключить отдельный договор социального найма.

Замена лица в обязательстве происходит и в том случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и самого нанимателя признается нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Это обстоятельство не влияет на объем прав и обязанностей остальных членов семьи и первоначального нанимателя, которые продолжают пользоваться жилым помещением на тех же условиях и в том же порядке.

Юридическим событием, которое влечет изменение договора социального найма жилого помещения, является смерть нанимателя. В этом случае один из членов его семьи становится нанимателем, занимая место умершего в договоре.

Изменение договора социального найма жилого помещения осуществляется также в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (данное положение установлено п. 2 ст. 70 ЖК РФ, поэтому, видимо, в статье 82 ЖК РФ изменение договора найма в случае вселения граждан в качестве членов семьи нанимателя отдельно не рассматривается).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.

При рассмотрении спора о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении многих нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела, и т.п.

Для изменения договора социального найма жилого помещения требуется следующий перечень документов:

* Заявление, подписанное заявителем и членами его семьи, в котором отражено их согласие на объединение лицевых счетов.

* Документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи.

* Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о заключении/расторжении брака и т.д.).

* Выписка из домовой книги.

* Копия финансового лицевого счета.

Вопрос 2 Приватизация жилых помещений.

Осуществляя регулирование и защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 71, пункт "в", Конституции Российской Федерации) и исходя из того, что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности.

В жилищной сфере такое преобразование реализовывалось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который, пополнялся путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Поскольку уровень доходов не позволял большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане реально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались), как правило, только одним способом приобретения жилья в частную собственность - путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Создание частного жилищного фонда в Российской Федерации в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и, соответственно, существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны - предпосылкой прекращения использования бесплатной приватизации в качестве основного способа развития института частной собственности в жилищной сфере.

Правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее Закон), определивший, как следует из его преамбулы, базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Федеральный законодатель, таким образом, изначально не включил нормы о приватизации жилых помещений в Жилищный кодекс РСФСР. Нормы о приватизации жилых помещений не включены и в новый Жилищный Кодекс РФ. Свое намерение осуществлять регламентацию приватизационного механизма рыночных преобразований в Российской Федерации в специальных законодательных актах он подтвердил, закрепив в Гражданском кодексе Российской Федерации, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217).

В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.

Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих квартиру по договору найма или аренды. При этом необходимым условием является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. В первую очередь это относится к несовершеннолетним детям, не проживающим по месту жительства матери или отца, но не утратившим право пользования жилым помещением, приватизацию которого оформляет мать или отец.

При оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры. В соответствии с Законом жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних. Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, граждане должны определить, на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры (договоре приватизации

Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья.

Закон также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Что касается содержащегося в Законе запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, то данная норма Закона Постановлением Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда.

Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.

Отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке (см. п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.

Статья 11 Закона содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизацию каждым из членов семьи может быть реализовано только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Гарантируемое статьей 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина (статья 17, часть 2, Конституции Российской Федерации).

Данное право - исходя из того, что приватизация жилья определяется в статье 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, - появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Таким образом, право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

Осуществляя преобразования отношений собственности в жилищной сфере при установлении правовых основ единого рынка и регулировании соответствующих гражданских прав, федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и отменять их.

Такое временное правовое регулирование может заключаться в установлении, изменении и отмене тех или иных имущественных прав, к числу которых относится и право на бесплатную приватизацию. Однако при этом должны соблюдаться требования разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм. Постановление конституционного суда Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 6-П

Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе.

Прекращение на определенном этапе бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым - оставление в государственной и муниципальной собственности доли жилищного фонда также служит цели сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений.

Установив в статье 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, и обосновав это тем, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, федеральный законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления.

Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.

Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность Постановление от 3 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Из приведенной правовой позиции следует, что запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов.

Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 года, были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.

Литература

1. Конституция РФ.

2. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 года N 1541-1 (в ред. Федерального Закона от 26.11.2002 N 153-ФЗ).

3. Гражданский кодекс РФ. Федеральный закон от 26.01.96 г № 14-ФЗ.

4. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.

5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

6. Постановление конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П " По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона " О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и части первой статьи 4 закона РФ" О приватизации жилищного фонда в РФ " в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова И З.Х. Орловой.

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 24 августа 1993 г № 8// ВВС РФ. 1993. № 11.

Дополнительная литература

1. Арутюнян Г. Шанс на отдельный договор найма.//Домашний адвокат.- 2005.-№ 15.

2. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). А. Ю. Бушев и др./ под ред. О.А. Городова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

3. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. Крашенинникова П.В.-М., 2005.

4. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. Тихомирова М.Ю.- М., 2005.

5. Комментарий к новому жилищному кодексу РФ (постатейный)./ Под ред. Титова А.А.- М., 2005.

Задание 3

Безухов А.Б. с женой и взрослым сынов Безуховым И.А. проживали в четырех квартирном доме муниципального фонда, занимая комнату размером 18,6 кв.м. По решению компетентных органов дом был предназначен к сносу в связи с отводом земельного участка для государственных нужд. Обязанность обеспечить другим жильем всех выселяемых из подлежащего сносу дома возлагалась на комбинат строительных материалов, которому отводился участок. Комбинат строительных материалов, не имевший свободного помещения для переселения Безухова и его семьи, выдал ему гарантийное письмо, в котором принимал на себя обязанность предоставить Безухову в течение одного года жилую площадь разме-ром не менее 18,6 кв.м. Через полтора года сын Безухова обратился с требованием к комбинату о предоставлении ему жилого помещения в соответствии с гарантийным обязательством. Его отец Безухов А.Б. к этому времени переехал в другой город, где имел жилплощадь, а мать умерла. Комбинат отказался предоставить сыну Безухова жилплощадь, мотивируя это тем, что, во-первых, гарантийное письмо было выдано не ему, а его отцу, Безухову А.Б., который никаких претен-зий к комбинату не имеет, во-вторых, Безухов И.А. учится в институте в другом городе, где обеспечен жильем в общежитии и в жилплощади не нуждается. Безу-хов И.А. обратился с иском в суд. Однако судья отказал в принятии искового заявления по тем основаниям, что споры о предоставлении жилых помещений суду неподведомственны. Оцените действия суда.

Действия суда неверны. До начала рыночных реформ многие жилищные споры рассматривались только в административном порядке, то есть они были неподведомственны суду.

Ныне действующее жилищное законодательство развивается в сторону сужения круга административного и расширения круга судебного рассмотрения жилищных споров. Такая тенденция объясняется тем, что по сравнению с административным судебный порядок рассмотрения жилищных споров является более демократичным и содержит больше гарантий объективного и всестороннего разрешения спора.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин.

Суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов:

* о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

* о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т. д.

По действующим правилам в административном порядке также разрешаются споры, связанные с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлением им жилых помещений, в частности, об отказе в принятии на квартирный учет, о снятии с учета, о перенесении очередности на получении жилого помещения и др.

В данном примере именно только суду подведомствен жилищный спор о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах в связи со сносом дома.

Суд должен принять исковое заявление и вынести решение по предоставлению комбинатом Безухову равноценной комнаты, так как в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК РФ, «в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями».

Так как отец Безухова претензий к комбинату не имеет, а мать умерла, и так как в соответствии со ст.82 Жилищного кодекса РФ заключение отдельных договоров социального найма жилого помещения (так называемое «разделение лицевого счёта») не предусмотрено, то нанимателем становится его сын.