166

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1.3 Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи

1.4 Кондоминимум и объект в составе кондоминммума

2. Мировые системы регистрации прав на недвижимость

2.1 Недвижимость в древности

2.2 Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

3. Исторический обзор становления кадастровых систем

3.1 Учёт недвижимости в США

3.2 Учёт недвижимости в странах Срнднеевропейской системы регистрации прав

3.3 Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт

3.4 Учёт недвижимости в системе Торренса и в Англии

Краткие выводы

Библиографический список

Введение

В настоящее время актуальность правового регулирования отношений с недвижимым имуществом постоянно нарастает. Разрабатываются правовые акты, законы и прочие документы, регулирующие эти отношения. Кроме того, отношения с недвижимым имуществом невозможны без понимания процессов правового регулирования отношения земельного фонда. Актуальность исследования развития отношений также выражается во все большим сближением культур и отношений различных стран, в связи с всеобщей интеграцией. Таким образом, необходимо обзорное представление о развитии отношений к недвижимому имуществу в различных странах мира.

Процедура регистрации слишком сложна и дорога, а смысл ее и необходимость для собственника недвижимости далеко не очевидны. В то же время смысл ее должен быть понятен, а необходимость достаточно весома, для того, чтобы оправдать значительные национальные затраты на создание системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременение каждого собственника соответствующими процедурами.

В Древнем Риме процедура продажи значительных вещей была обставлена весьма формальным ритуалом передачи вещи из рук в руки (манципации) в здании суда. Для совершения акта продажи требовалось на глазах свидетелей и официальных лиц передать ее физически. В том числе и здания. В случае, когда продавали здание, в суд приносили часть здания, например, выломанную из стены балку, и, произнося строго определенные слова, продавали ее.

Необходимость в определенности того, что является доказательством права на недвижимость, что является актом передачи этого права, очевидна.

Со времени принятия Закона прошло уже достаточно много времени. За это время слова о том, что зарегистрированные права более защищены, чем незарегистрированные, звучали бессчетное количество раз.

Но также бессчетное число раз мошенники лишали недвижимости его обладателя, не смотря на то, что права того на нее были зарегистрированы в законном порядке. Пострадавшими в массовом порядке являются собственники квартир, но есть среди них более «серьезные» субъекты - банки и промышленные предприятия. Это показывает, что система регистрации права на недвижимость не конца проработана, даже на уровне теоретического осмысления.

Для современного россиянина в новом для него понятии “недвижимость” много туманного, неясного, неоднозначного, не только потому, что это понятие ново, но и потому, что законодательство, регулирующее эту сферу, еще слишком неполно, неконкретно и противоречиво.

Сначала необходимо понять, в чем же действительно состоит специфика недвижимости, погрузиться в историю проблем, и историю того, как эти проблемы решались.

1. Недвижимость в России

1.1 Недвижимость в гражданском кодексе

Понятие «недвижимой вещи», «недвижимого имущества», «недвижимости» изложено в статье 130 Гражданского кодекса: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Это определение выглядит достаточно однозначно, однако все же содержит некоторую неопределенность. Через короткое время после введения Кодекса обнаружилось, существуют две противоположные точки зрения на понятие «недвижимость», одинаково опираются на это определение:

1. земельный участок, дом на нем и квартира в доме есть единый объект недвижимости,

2. это три различных объекта, каждый с отдельной судьбой, собственным правовым режимом и собственным владельцем.

Например, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства от 18 февраля 1998 года № 219) это разнообразие недвижимых вещей называется видами недвижимого имущества: земельный участок, здание или сооружение; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения; участок лесного фонда, права на каждое из которых предлагается регистрировать отдельно. Однако, постановление умалчивает о том, где и как регистрировать права на каждое многолетнее насаждение, поскольку, например яблоня, куст крыжовника или куст крапивы, произрастающие на участке, согласно определению тоже недвижимость. А если это все отдельные объекты, сколько же объектов недвижимости сосредоточено на дачно-огородном участке.

Примером этого может служить написанное письмо Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 4 ноября 2000 года N ИЗ-4987/14 с заглавием - «Об отнесении многолетних насаждений к объектам федерального недвижимого имущества».

Его основные указания:

«В связи с вопросами, возникающими в деятельности федеральных государственных унитарных предприятий озеленения и декоративного цветоводства, Госстрой России разъясняет, что в соответствии с п.2 ст.130, ГК Российской Федерации многолетние насаждения, принадлежащие данным предприятиям, являются объектами федерального недвижимого имущества.

Следовательно, указанные объекты подлежат в установленном порядке внесению в реестр федерального имущества, сделки по распоряжению многолетними насаждениями допускаются лишь с согласия собственника и при условии включения данных объектов в указанный реестр.

Право собственности на многолетние насаждения и переход данного права подлежат в установленном порядке государственной регистрации в учреждении юстиции, а в случаях, предусмотренных действующим гражданским законодательством, - государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат также сделки с указанным имуществом.

Каждое дерево и вообще любое многолетнее насаждение (видимо в силу их бесконечного множества) так и не попали в Реестр федеральной собственности и на рынках тоже не стали разбираться, какую именно елку на Новый год продают - федеральную, субъекта РФ или муниципальную. Не стали требовать зарегистрировать эту сделку (продажу) в системе Министерства юстиции (системе ЕГРП).

Министерство юстиции долгое время не видело в этом споре какого-либо существенного для себя содержания. На одной публичной встрече (по информации из открытых источников), где дискутировался этот вопрос, представитель Министерства, тогда курировавший сферу недвижимости, П. Крашенинников выразился, что «недвижимость» это именно то и только то, что Законодатель объявит недвижимостью, например, указав на стакан с карандашами, сказал он, объявим его завтра недвижимостью, он ею и будет.

Эта позиция представителями Министерства публично высказывалась не один раз. Тем самым оно просто отказывалось признавать в содержании понятия недвижимости какую-либо объективную природу. В период этой неопределенности сформировалась нормативная правовая база сферы недвижимости, одна часть которой оперлась на одну трактовку, другая - на другую, что сильно запутало законодательство и в значительной мере лишило его эффективности.

Профессиональная и научная общественность с самого первого дня реформ настойчиво выдвигает требования «объединить» земельный участок и «иную недвижимость» в единый объект.

Следует также указать, что хотя в ст. 130 ГК понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» перечислены как синонимы, имеет смысл использовать их в различных контекстах.

«Недвижимая вещь». В этом термине главным словом, которое нуждается в толковании, является слово «вещь». Законодательство не дает определения понятию «вещь». Юридический словарь определяет его так: «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека». Но дело в том, что есть необходимость отличать «вещь» от «предмета». Предметом можно назвать вообще любой объект материального мира. Вещь - это предмет, обладающий свойством полезности для человека, специально созданный или приспособленный для того, чтобы служить человеку совершенно определенным образом, быть для него инструментом определенного назначения. Вещь, как правило, имеет специальную конструкцию, состоящую из частей, построенных в определенное взаимодействие между собой. Каждая из таких частей, взятая сама по себе, ничем, кроме как просто предметом, не является. Она не имеет никакого самостоятельного назначения и ценности. Но и вещь без нее утрачивает или в какой-то мере теряет свое назначение и ценность, превращаясь в итоге в бесполезный конгломерат бесполезных предметов. Хотя и в этом состоянии она может обрести некую ценность, если ее можно будет рассматривать как ресурс, исходный материал, годный для создания новой вещи в будущем. Вещь отличается от невещи тем, что имея назначение, она нужна человеку. И не одному, а сразу многим. Это создает среди людей конкуренцию за право единоличного или коллективного обладания ею, что в свою очередь требует законодательного регулирования вопроса, кому она принадлежит. То есть вещь, в отличии от предмета является объектом права. Делать объектами права предметы, не являющиеся вещами, нет никакой необходимости. Главное: вещь имеет конструкцию, нарушение которой уменьшает ее полезные свойства, а, следовательно, наносит ущерб ее правообладателю. Если вещь потеряет деталь, это может привести к ее превращению в бесполезный и даже тяжело обременительный для ее хозяина предмет. При этом собственная стоимость потерянной детали может быть ничтожной, но ущерб, связанный с этой метаморфозой вещи, огромным. Поэтому необходимы меры правовой защиты целостности вещи, особенно в момент формирования ее как объекта учета прав на нее, включая законодательный инструмент для того, чтобы можно было доказательно устанавливать полноценность вещи и контролировать ее сохранность.

Все это в высшей степени справедливо и в отношении недвижимой вещи. Как и прочая любая вещь, недвижимая вещь специально создана или приспособлена для того, чтобы служить определенному назначению, или, по крайней мере, служит ресурсом для создания новой недвижимой вещи. Она представляет собой вполне определенный комплекс связанных определенным взаимодействием недвижимых предметов, совокупность которых обеспечивает возможность полноценного использования ее по своему назначению и с соответствующей эффективностью.

Понятие «Недвижимость» рационально отнести на класс предметов, обладающих недвижимыми свойствами. Этот термин может употребляться с различными значениями:

* класс недвижимых вещей (например, «городская недвижимость»);

* все недвижимое имущество какого-либо лица;

* просто недвижимый предмет без уточнения, является ли он целым или только частью какой-то недвижимой вещи (например, забор), или вообще не принадлежащий ни какому конкретному недвижимому имуществу (дикорастущее дерево), или неопределенная совокупность таких предметов (например, лес);

«Недвижимое имущество» - совокупность недвижимостей, объединенных единой правовой принадлежностью кому-либо. Правильно, если это имущество состоит из целого числа недвижимых вещей, которых может быть несколько.

1.2 Недвижимость и земля

Нередко в специальной мировой литературе, недвижимость обозначается термином "LAND", что приводит в заблуждение переводчиков, привыкших переводить это слово просто как "земля". Распространенное употребление термина "земля" в нашей стране вместо термина "недвижимость" в переведенных с иностранных языков текстах, посвященных фундаментальным основам недвижимости, навязывает представление о том, что эти основы справедливы в отношении только земли, и, что землю и "другую недвижимость" допустимо (или даже следует) рассматривать как различные виды недвижимости.

Термины «Land Use» «Land Low» «Land Cadastre» переводят соответственно как «использование земли», «закон о земле», «земельный кадастр», а корректней переводить как «использование недвижимости в многообразии ее форм», «законодательство о недвижимости», «кадастр недвижимости». Следует обратить внимание на то, что одно из значений термина «Landlord» переводится как «владелец квартиры».

Земля в иностранных законодательствах является элементом, образующим недвижимость. В различных контекстах, главным образом бытовых или технических, говорить о доме или дереве можно как о предметах самостоятельного рассмотрения. Но в юридическом смысле они являются частями земельного участка. Например, в Германском Гражданском Уложении даже нет понятия «недвижимость». Вместо него употреблено понятие «земельный участок». О зданиях и растениях как объектах права говорится в параграфе 94, который так и называется «существенные части земельного участка» . В английском языке имеется термин: «improvements» - «улучшения» земельного участка. Иными словами, признается физическая нерасторжимость здания и земельного участка, построенного на нем и юридическая их нерасторжимость. При этом признается первородство земельного участка среди всех прочих элементов недвижимости. И в нашей юридической литературе часто высказываются соображения, о том, что земельный участок, пользуясь терминами Гражданского кодекса, является «главной вещью», а строения и посадки на нем - «принадлежностью». Положим, земельный участок именно главная вещь, но что же это за объект «земельный участок»? Кому он может быть нужен сам по себе? Нужен не он, а дороги, поля, дома и прочее, что сооружено на нем или можно соорудить. Именно дом используется нами для того, чтобы жить, поле, чтобы выращивать продукты питания, дорога, чтобы связать дом и поле. Не земельный участок, а дом является целью правообладания недвижимостью. Возможно ли часть объекта, в которой сосредоточен весь смысл этого объекта, относить к принадлежности?

Здесь, как раз имеет смысл взглянуть на Англию, которая уже более 900 лет пытается реализовать концепцию различного правового положения земли и всего, располагающегося на ней. Еще в 80-х годах XI века Вильгельм Завоеватель, покорив Англию, вполне в духе феодальных монархов произнес «Вся земля принадлежит мне». И с тех пор она вся номинально принадлежит Короне, а землепользователи не более чем арендаторы. Если бы не упорный традиционализм англичан, уже около 400 лет было бы иначе. Вместо этого они выбрали путь приспособления к потребностям буржуазного общества имевшегося у них на тот момент права, что ради нивелирования феодального характера старого землепользования привело к формированию системы весьма путанного и искусственного правового регулирования земельных отношений, с весьма своеобразными трактовками и толкованиями, не имеющими прямых аналогов в континентальном европейском законодательстве, и тяжело доступными пониманию континентального европейца.

Очевидно следующее: чтобы здание могло существовать физически, ему необходима надежная опора на земную поверхность. Здание и эта поверхность представляют собой единую конструкцию. В этом смысле вполне допустимо говорить о земле как о конструктивной части здания. Причем части неотъемлемой. Но не только этому служит земельный участок. Его границы выделяют для здания пространство, в пределах которых осуществляется все то, что составляет процесс его использования, а также все перестройки, реконструкции, приспособления для новых целей.

Что бы ярче отразить суть вопроса, приведем следующий аналог. Положим некий деспот, пользующийся абсолютным правом устанавливать любые законы своему народу, постановил, что левая рука его подданного является собственностью другого подданного.

Возможно ли такую конструкцию принять за соответствующую природе вещей? Разумеется нет. Но хотя этому другому подданному в левой руке его согражданина нет какой-либо практической надобности, он может выставлять ему любые кабальные требования относительно возмездности пользования его левой рукой. Также точно и земельный участок в общем случае нельзя юридически отделять от здания. Но Вильгельм Завоеватель именно так и сделал: пользующиеся его землей люди (то есть весь народ) уже только поэтому являются его крепостными.

1.3 Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи

Желание построить цивилизованный Институт недвижимости (под которым мы понимаем весь комплекс правоотношений в сфере недвижимости) требует определенности прав на недвижимость, а это в свою очередь недостижимо без определенности самого объекта права, то есть объекта недвижимости во всем многообразии его внутренних конструкций.

Обычно для определения объекта недвижимости достаточно определенности его границ и утверждения, что все недвижимое, что находится в пределах этих границ составляет единый комплекс недвижимого имущества. Границами земельного участка практически во всех национальных законодательствах называются вертикальные плоскости, которые пересекают поверхность земли по замкнутому контуру, обрамляющему этот участок. Таким образом в имущественный комплекс объекта недвижимости попадают и все недра вплоть до земного ядра в одну сторону, а в другую - бесконечные просторы Вселенной.

Законодательство России избежало столь широкой трактовки права собственности на земельный участок, отнеся его только на плоскую поверхность почвенного слоя земельного участка в установленных границах. Однако в отечественной юридической практике понятие «земельный участок», так же как и во всем мире, обозначает не двумерный, а трехмерный объект, распространяющийся как вниз, так и вверх от почвенного слоя. Ибо от двумерного объекта никакого практического прока нет и быть не может. Следует правда указать, на то, что периодически юристы, отстаивая чьи-то заинтересованные позиции, настаивают на том, что будто бы право собственности на недвижимую вещь ограничивается ее верхними габаритами, а пространство прямо над ним находится в государственной собственности. Например, этот аргумент можно услышать в судах, рассматривающих иски жильцов на реконструкцию чердаков в мансарды (читай - надстройки дома новым мансардным этажом).

Следует также указать, что в одном из законопроектов о внесении изменений в ряд законодательных актов, предложено следующее определение понятия «граница земельного участка»: описанная в документах государственного земельного кадастра замкнутая условная линия, и проходящая через эту линию вертикальная поверхность, определяющая пространственный предел действия прав и обязанностей, связанных с земельным участком (частью земельного участка).

Общая конструктивная схема недвижимой вещи состоит в правовом единстве:

* земельного участка и всего недвижимого, что расположено на нем, исключая специально указанные недвижимости, являющиеся частями иного имущества (например, транзитные сети);

* недвижимых элементов этого имущества, находящихся за границами его земельного участка;

* долей на право собственности на некую недвижимость, предназначенную для обслуживания нескольких определенных недвижимых вещей.

В частности, ст. 142 Жилищного кодекса, посвященная объединению Товариществ собственников жилья (ТСЖ), устанавливает возможность управлять имуществом, принадлежащим нескольким товариществам. Это могут быть подводящие инженерные сети и распределительные сооружения, посредством которых определенный куст многоквартирных домов подключается к магистральным сетям. Это может быть микрорайонный сад, обеспечивающий досуг определенного куста многоквартирных домов. Каким образом сформировать права на такие и подобные объекты пока остается проблемой. Общая долевая собственность, распределенная между объектами недвижимого имущества, которые обслуживаются ими, является наиболее чистым и естественным решением.

Комплекс названных составных частей объекта недвижимого имущества должен обеспечить ему полноценность и самодостаточность одновременно в конструктивной, функциональной и эксплуатационной автономии объекта.

Возникает вопрос: на основании чего следует устанавливать границы существующего объекта недвижимого имущества, которые гарантировали бы его полноценность в качестве автономной вещи? Попытки найти автоматическое решение, вроде формирования земельного участка в границах ранее предоставленного землеотвода, оказались безрезультатны, а практика их внедрения создала больше проблем, чем было до того, как было сформировано первое приватизированное имущество.

Ответ на этот вопрос заключается в том, что решение этой задачи носит проектный характер. И проект этот должны разрабатывать специалисты по физической анатомии недвижимости - градостроители, архитекторы и инженеры.

1.4 Кондоминимум и объект в составе кондоминммума

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиум. Этот термин появился в законе «О товариществах собственников жилья». Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона, упразднил и термин. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является каждый многоквартирный жилой дом с момента ввода его в эксплуатацию. И не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права - аренды, собственности, найма. Однако определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. Сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума - каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, было объектом отдельного права, а всем остальным домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона «О приватизации государство», пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашивая никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.

Полезно знать, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.

Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.

В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений. Так возникла российская специфика его употребления. Но в просторечии и даже в нормативных актах можно ожидать появление этого термина, обозначающего и домовладение и коллектив собственников квартир, подобно тому, как другой термин, также обозначающий правоотношения - жилищно-строительный кооператив распространился и на коллектив его членов и на само здание, которым этот коллектив владеет.

Квартира в многоквартирном доме, сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее «общее имущество» собственников таких квартир. То есть квартире, для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования в свою очередь необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.

Таким образом, вырисовывается конструкция правового состояния многоквартирного дома, состоящая из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом.

Эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.

Итак, кондоминиум в его российском понимании состоит исключительно из 2-х групп недвижимых субстанций:

* помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и

* общее имущество, находящееся в общем пользовании этих субъектов.

Сверх этого состав кондоминиума ничего в себя не включает. Названное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.

В мировой практике известен так называемый Арендный Кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть как Жилищный так и Производственный Кондоминиум.

Очень распространенной является форма Территориального Кондоминиума. Как правило, это форма правоотношений, которая устанавливается между собственниками небольших домовладений, расположенных на компактной территории. Предметом решения общих проблем является инженерно-транспортная и хозяйственная инфраструктура этих поселений, решение экологических проблем и норм поведения (режим использования личного транспорта, содержания скота и домашних животных, правила, направленные на соблюдение тишины и т.д.

2. Мировые системы регистрации прав на недвижимость

Учет земельной собственности и недвижимого имущества известен с глубокой древности. Две основные причины породили его (см. [1-5]).

Первая - это пристальный интерес властей, имеющий целью взимание имущественных или подоходных налогов, поскольку освоенная земля в земледельческих обществах представляла собой средство производства, а недвижимое имущество всегда являлось очевидным признаком состоятельности.

Вторая - это интерес самих собственников в защите своих прав на собственную или используемую землю и строения.

Рассмотрим систему правовой защиты недвижимой собственности, ее историю и современное состояние.

Гарантии прав собственности на недвижимость необходимы собственнику как для защиты своих прав, так и для того, чтобы избежать рисков при всевозможных операциях с недвижимостью. Перечислим общеизвестные:

Риски покупателя недвижимости:

* что объект сделки не принадлежит тому, кто выдает себя за продавца, а когда это вскроется, сделка будет признана ничтожной и объект придется вернуть настоящему собственнику, но компенсировать потери в этой сделке уже будет некому. Это грозит не только потерей средств, порченных на приобретение, но и уже вложенных в развитие этого объекта;

* что предъявляемый ему при продаже объект является не тем объектом, на который в действительности оформляются документы при сделке;

* что на объекте лежат скрытые от него обременения, например, долговое обязательство или аренда или права третьих лиц;

* что пока он оформляет сделку, недобросовестный продавец продал эту недвижимость еще нескольким лицам;

Риски кредитора, дающего деньги под залог недвижимости:

* что тот, кто просит кредит под залог недвижимости, в действительности не является ее собственником, и в случае осложнений с возвратом кредита кредитору невозможно будет получить собственность в качестве компенсации;

* что тот, кто просит кредит под залог недвижимости, хотя и является ее собственником, но скрыл (или сам не знал) права других претендентов на эту недвижимость, и в случае осложнений с возвратом кредита получить собственность в качестве компенсации опять-таки будет невозможно из-за претензий совладельцев, чьи претензии будут вполне обоснованы, кредитованные средства уже будут растрачены, а объект, обеспечивающий кредит, отойдет в чужие руки;

* что на объекте уже лежат долги, скрытые от него, и при банкротстве должника, имущество того будет передано или реализовано для выплаты долга прежде всего в интересах первых кредиторов, ранее также выдавших кредит под залог этой недвижимости.

В основе механизма охраны права на недвижимость лежит:

* возможность в любой момент предъявить доказательства наличия этого права, полный состав владельцев и исчерпывающий список обременений данного права;

* возможность в любой момент предъявить объект права, то есть документы, позволяющие идентифицировать состав и границы этого объекта как объекта этого права.

Доказательством существования права служит публичность самого права, то есть такое положение вещей, когда факт того, кому именно принадлежит недвижимое имущество, заранее публично известно либо по свидетельству людей, либо на основании признанных документов.

Доказательством состава и границ объекта права служит либо признанный документ, отражающий эти границы, либо письменное соглашения о границах с владельцами сопредельных владений, либо публичность границ недвижимости, то есть общественная известность местоположения границ недвижимого имущества.

2.1 Недвижимость в древности

Историки подтверждают наличие развитых земельных отношений уже в глубокой древности. Впрочем, тот нехитрый оборот недвижимости, который осуществлялся в пределах малочисленных замкнутых первобытных общин, и не требовал детально разработанных процедур передачи права на недвижимость - внутри небольшой общины каждому хорошо известно о том, как разделена земля на наделы и кому она принадлежит. Права на недвижимость были надежно укреплены знанием и твердой памятью общинников. Для передачи недвижимости из одних рук в другие достаточно было только сообщить об этом всем членам общины, а если община уже слишком велика - то тем ее членам, которые управляли ею. Такой порядок в древности был достаточен даже для небольших городских поселений. В библейские времена в деревнях имелось специальное место, где совершался обряд передачи недвижимости. Текст Библии сохранил описание одного из них:

«Авраам встал, и поклонился народу земли той, сынам Хетовым; и говорил им и сказал: если вы согласны, чтобы я похоронил умершую мою, то послушайте меня, попросите за меня Ефрона, сына Цохарова, чтобы он отдал мне пещеру Махпелу, которая у него на конце поля его, чтобы за довольную цену отдал ее мне посреди вас, в собственность для погребения.

Ефрон же сидел посреди сынов Хетовых. И отвечал Ефрон Хеттеянин Аврааму вслух сынов Хета, всех входящих во врата города его, и сказал: Нет, господин мой, послушай меня: я даю тебе поле и пещеру, которая на нем, даю тебе перед очами сынов народа моего дарю тебе ее, похорони умершую твою.

Авраам поклонился перед народом земли той, и говорил Ефрону вслух народа земли той, и сказал: Если послушаешь, я даю тебе за поле серебро: возьми у меня, и я похороню там умершую мою.

Ефрон отвечал Аврааму и сказал ему: Господин мой! послушай меня: земля стоит четыреста сиклей серебра; для меня и для тебя что это? Похорони умершую твою.

Авраам выслушал Ефрона; и отвесил Авраам Ефрону серебра, сколько он объявил вслух сынов Хетовых, четыреста сиклей серебра, какое ходит у купцов. И стало поле Ефроново, которое при Махпеле, против Мамре, поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг, владением Авраамовым перед очами сынов Хета, всех входящих во врата города его. После сего Авраам похоронил Сарру, жену свою, в пещере поля в Махпеле, против Мамре, что ныне Хеврон, в земле Ханаанской. Так достались Аврааму от сынов Хетовых поле и пещера, которая на нем, в собственность для погребения.»

В этом древнем тексте прописано все, что необходимо для честного и надежного совершения покупки - сделка проходила у городских ворот; ее посредниками были сыны Хета, а свидетелями - все проходящие в ворота. Перед ними был назван объект сделки (поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг), его цена, совершен отсчет и передача требуемой суммы. Теперь Авраам мог бы лишиться своего приобретения только в случае, если бы эти свидетели, вдруг сговорившись, стали заявлять, что никакой сделки не было. Но если бы дело получило именно такой оборот, то и любые иные меры по укреплению сделки были бы бессильны - ведь право имеет силу, лишь в том случае, если те, кто следит за правопорядком, признают это право.

По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений, простого человеческого знания о том, что кому принадлежит, становится недостаточным. Возникает необходимость внедрять новые, более надежные, беспристрастные и точные формы укрепления прав - записи.

Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже со времен самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.

Древний Египет

Право собственности на землю в Древнем Египте было понятием бессмысленным. Земля принадлежала богам и сама была воплощением божества. На этом основании, на основании права значительно более сильного, чем право собственности в современном его понимании, она полностью была во власти фараона и духовенства. И это право, охраняемое всею мощью государства и авторитета религии, совершенно не нуждалось в формальных актах укрепления. Но все же вполне можно говорить о неких субправах египетского землепашца на тот надел, на котором ему выпало растить свой урожай. Такое право выражалось в том, что государство гарантировало ему, что значительная часть плодов, выращенных им на этом наделе, будут его. Проблема защиты этого сводилась к тому, что требовалось до момента сбора урожая сохранить границы надела. Постоянные сезонные разливы Нила стирали границы земельных участков, что заставляло каждый год их восстанавливать, восстанавливать (устанавливать заново) правообладателей и вычислять новую, после уточнения границ, посевную площадь каждого землепашца - эта величина ложилась в основу подсчета ожидаемого урожая и, следовательно, величины налога. Ежегодно по результатам обмеров составлялись кадастры - описи полей до и после разлива Нила. При обмере присутствовали земледельцы, которые, в левой руке держа жезл, а правую подняв вверх, произносили клятву над межевыми плитами, обязуясь не смещать их. Уже существовали и правовые нормы, регулировавшие межевые споры. Например, на рассмотрение жалобы по поводу изменения границ отводился определенный срок, соответствующий двум месяцам современного календаря. Сохранилась надпись, гласящая следующее: “Что касается просителя, который скажет: - Передвинута граница наша, - то, посмотрят на то, что снабжено печатью (соответствующего чиновника) и он взыщет взыскиваемое с передвинувшего ее”. Документы с описями хранились в архивах упакованными в емкости с этикетками. В качестве таких емкостей использовали ящики, глиняные сосуды, специальные трубообразные футляры, также имеющие печати. Не смотря на все это, древнеегипетской судебной практике известны встречи с фальшивыми описаниями.

Древние Шумеры

В древних Шумерах земельный учет велся на глиняных табличках, на которых составлялись планы поселений, вычисления площадей земельных участков, записи о земельных сборах и даже записи судебных разбирательств по поводу землевладения и пограничных сборов. Отдельные данные сводились в общие кадастры. Имела место и регистрация сделок с недвижимостью (землей, домом, платиной, водоемом). В VI веке до н.э. о сделках официально извещались городские и судебные власти Вавилона, которыми велся центральный регистр недвижимости, так называемая табличка Бэла (Бэл -- обозначение Мардука, главного бога вавилонского пантеона).

Древняя Греция

Современная наука об организации границ земельных участков ведет свою историю со времен Древней Греции. Именно здесь эта деятельность, а не Египетское землемерие, как полагал Страбон, явилась настоящей колыбелью науки геометрии, само имя которой в переводе с древнегреческого точнее всего должно звучать как «Землеустройство». С древнейших времен каждая республика Эллады строго и детально разрабатывала правила землепользования. Выдающиеся мыслители, особенно Платон и Аристотель, сохранили много сведений о старинных законах и правилах, определявших земельные отношения.

К концу IV в. до н.э. аграрный фонд каждого полиса был в основном уже давно измерен и разделен, а границы между участками были точно зафиксированы. На межах стояли каменные знаки, иногда вдоль межей тянулись стенки, сложенные полностью из камня или сырцового кирпича на каменном основании. Неприкосновенность межей охранялась всеми законами и религиозными постановлениями полисов. Государства стремились не нарушать уже сложившиеся границы отдельных владений. Например, власти в Афинах сразу пускали в продажу конфискованные участки - поля оставались ухоженными, и алчные соседи не успевали самовольно передвинуть межевые знаки. Межевые столбы и камни часто имели надписи, извещавшие о том, кому принадлежит эта земля, а также о закладе, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Например, в качестве археологического экспоната известна веха аттической общины Ангела с надписью: «Межа участка святилища героя Ангела». Подобные памятники были найдены и в других областях страны [5]. Вполне можно сказать, что права на недвижимость в прямом смысле этого слова были укреплены камнями и каменными сооружениями и конструкциями.

В Древней Греции случилось происшествие, описанием которого вполне можно было бы начать книгу об истории мошенничества с недвижимостью. Около 560 года до н.э. Афинское государство было охвачено глубоким внутренним кризисом. Резкое имущественное неравенство граждан полиса привело к тому, что масса бедняков оказалась в долговой кабале. Не уплатившие вовремя долг вынуждены были продавать своих детей или сами становились рабами. Большинство земельных участков было заложено. Назревавшее недовольство народа грозило вылиться в открытый мятеж и государственный переворот. У этой ситуации не было шанса естественного самостоятельного разрешения. Афинский народ призвал к власти Солона, прося его дать ему новые законы и провести реформы, которые позволили бы вырваться из этого тупика. Среди проведенных им реформ экономического характера на первом месте стоит так называемое «стряхивание бремени» - снятие с оказавшихся в закладе земельных участков камней, которые символизировали права кредиторов-заимодавцев (как своего рода вексели), произведена была полная кассация долгов - «Сейсахфия». После дня объявления этой реформы обнаружилось, что накануне некоторые граждане Афин сделали крупные долги и на эти средства приобрели обширные земельные владения. Расследование показало, что все эти граждане входили в ближний круг Солона и были посвящены в детали предстоящей реформы. Осталось не выясненным, принимал ли участие в этом мошенничестве сам Солон, или он был просто предан друзьями, но это стоило ему не только политической карьеры, но и афинского гражданства. К слову сказать, закреплять залог земельного участка в качестве обеспечения долга камнем с соответствующей надписью, стали также по предложению Салона. Камни получили наименование «ипотека», т.е. в дословном переводе «поддержка».

Древний Рим

Вслед за греками древние римляне так прониклись идеей неприкосновенности собственности, что поручили охранять границы владений самому божеству. Этим богом был могущественный Термин, изображавшийся и почитавшийся в облике камней и деревьев, закреплявших пределы владений. Ему, и богам земного плодородия посвящали праздники Терминалии -- в мае жрецы авральского (плужного) братства выступали во главе поющего шествия вдоль границ ферм и владений, украшали их камни венками, окропляли кровью жертвенных животных и умоляли Марса (землю) щедро одарить земледельцев плодами. Таким образом, религия освящала собственность и утишала раздоры. Юристами древнего Рима была разработана правовая система, которая лежит в основе всех современных европейских правовых систем и правовых систем стран, которые переняли европейский опыт. В том числе, ими были разработаны основные начала правового регулирования собственности на недвижимость - само понятие недвижимости, права и интересы в недвижимости третьих лиц, понятие сервитута, давности владения, много других важных понятий. Есть мнения, что ими разрабатывался даже институт кондоминиума в современном его понимании.

Римляне, расширяя пределы своей империи, утверждались на новых захваченных землях не столько за счет постоянного военного присутствия и бряцания оружием, сколько с помощью экспорта своей цивилизации, организации колоний своих переселенцев, решения имущественных проблем римских граждан, прежде всего ветеранов, путем создания и раздачи новых имений и на развалинах Карфагена на севере Африки, и в эстуарии Темзы на месте нынешнего Лондона, и на востоке, и на западе, и во всех остальных направлениях от Вечного Рима. В таких случаях новые города возникали со скоростью развертывания военных лагерей, да по существу они и были такими лагерями. Это требовало простой и технологичной процедуры разделки новой территории на земельные участки. В результате каждый новый собственник получал квадратный или прямоугольный участок - «ассигнацию», границы которого были отмечены камнями - «терминалами», которые, как и в Греции, были снабжены правовыми надписями. Местоположение участка определялось жребием. Недовольные результатом жеребьевки могли обменяться. Весь этот процесс завершался изготовлением медной плиты, на которой навечно запечатлевался кадастровый план нового поселения.

Таким образом, мы обнаруживаем, что античный опыт охраны прав на недвижимость демонстрирует попытки использования всех возможностей - от строительства незыблемых межевых знаков и произнесения клятв над ними, до привлечения богов в качестве пограничной стражи. Надежды возлагались как на трудоемкость несанкционированного перемещения межи, так и на человеческую совесть и страх перед богами и палачами. Одновременно мы видим попытки продублировать эти меры записями на глиняных табличках, папирусе, пограничных камнях и медных досках. Все эти записи являются настоящими документами о правах на землю, а меры, направленные на их долговечность и сохранность, свидетельствуют об оценке их важности. Замечательно и то, что нет никаких следов попыток засекретить содержание этих документов, наоборот, все как будто специально направленно на то, чтобы их содержание было более широко известно.

Европа

Расширяясь, римская цивилизация сталкивалась с культурными традициями коренных народов, имевших отличные от римских технологий систему землепользования. Это плодило неопределенности и расстраивало систему земельных сборов. В числе прочих мер император Диоклектиан в конце III века нашей эры приказал провести подробный осмотр и запись земель империи для налогообложения. Так вместе с распространением римской цивилизации, культура римского землеустройства пришла на благодатную почву Европы, где она была подхвачена новыми хозяевами Европы - потомками германских племен. Но это случилось далеко не сразу после завоевания Рима варварами. На определенный период стройные конструкции римского права были забыты, уступив место ордонансам своевольных сюзеренов, и витийству чиновников, толковавших эти ордонансы сообразно случаю. Уже в первые века мрачного средневековья в Европе развилась самобытная культура оборота недвижимости, новым приобретением которой стало широкое распространение ипотечного кредитования. Потребности этого финансового механизма заставили недавних варваров создать свое учение о недвижимости. Например, в отличие от римлян, средневековые германцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них. Ими были разработаны необходимые процедуры укрепления прав на недвижимость (выросшие впоследствии в систему регистрации прав на недвижимое имущество). В сущности, эти процедуры продолжали античный опыт, направленный на развитие механизмов документального подтверждения наличия права. Возросший оборот недвижимости выдвинул на первый план такие документы как договор купли-продажи, обременения недвижимости арендой, залога недвижимости, носителем которых окончательно стала бумага (пергамент). Но документы такой важности страшно было доверять простой бумаге, на которой можно было что-то исправить или даже подделать. Поэтому их копии, которые были чуть ли не старшими юридическими документами по отношению к самим подлинникам, которые оставались на руках сторон, передавались на хранение в монастыри. Сначала эти документы заверялись начальниками общин, затем судьями, затем, наконец, нотариусами.

В эпоху Возрождения, в ходе возвращения в Европу фундаментальных основ римского права, эти достижения сперва отошли в тень, что сразу капитально расстроило рынок недвижимости и ипотечного капитала. Но это дало толчок к активному творческому переосмыслению римского наследия, что позволило достижения последних веков оформить в строгих формулировках новых Кодексов и Законов.

В период раннего средневековья зарождение городов внутри и вокруг стен замков феодалов сопровождалось массовым появлением построек, не имевших обозначенных в натуре границ земельных участков. Это приводило к необходимости постоянно решать пограничные споры и периодически устраивать сплошное межевание каких-то частей этих городов. Но чаще по причине сверхплотной застройки проблема решалась естественным путем - границами становились плотно примыкавшие друг к другу брандмауэрные стены соседних домовладений. Вследствие этого земельные участки получали случайные формы, в том числе очень далекие от форм, соответствующих принципам рационального землепользования.

За пределами города также имелись свои проблемы. Основным способом закрепления границы земельного владения продолжало оставаться обозначение ее на местности в виде гряды камней, межевых столбов и прочего, но далеко не все землевладения имели такие границы. Чем крупнее было землевладение, тем меньше ясности было в отношении его пределов. Земельная собственность всегда, и тем более в эпоху феодализма была инструментом решения больших и малых политических задач: владения жаловались за верность сюзерену и затем конфисковывались полностью или частично, делились между наследниками. В результате этих подвижек имения «наезжали» друг на друга, что долгое время невозможно было отследить вследствие отсутствия карт и ведения систематического наблюдения за текущим состоянием границ. Это положение отягощалось тем, что владения идентифицировались не линиями границ, а названием местности, лесного массива и т.п. Владельцы мелких наделов, входивших в состав крупных имений, также не слишком заботились об определенности границ своих земель, так как ощущали себя если не временными владельцами, то, по крайней мере, владельцами, полностью вместе со всем своим имуществом, находившимися во власти прихотей своего сеньора, превратностей его споров с соседями, своим сеньором и т.д.

Вот такое положение вещей явилось отправной точкой развития современных систем укрепления прав на недвижимость, современного института недвижимой собственности. Дальнейшее развитие событий потекло по различным национальным руслам, каждое из которых заслуживает отдельного рассмотрения.

2.2 Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

Основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах европейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране. Именно по этому признаку различаются две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество (а точнее - единственные, в тех странах, где вообще имеют место быть системы укрепления прав), а именно:

* система регистрации актов о сделках с недвижимостью (в российской литературе она уже успела получить наименование «Актовая система»),

* система регистрации прав на недвижимое имущество («Титульная система»).

Система регистрации актов о сделках с недвижимостью (актовая система)

Главным центром распространения Актовой системы является США; центром распространения Титульной системы - европейские страны и Австралия.

Сущность Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет в природе, не интересует регистратора - в его обязанности входит только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и забота об идентификации сторон становится лишней. Особая важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот же объект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому в отношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше.