Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхий пергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким негодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самой престижной и доходной в городе застройки.

Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю - для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем таких компаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов.

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими Актовую систему, являются:

* правительственное или частное (например, в Бразилии) бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;

* нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся на исследовании «Чистоты титула»;

* страховые компании, специализирующиеся на «Страховании титула», или Титульные страховые компании.

Среднеевропейская система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система)

Как уже говорилось, традиции древности, которые чтились в европейских странах, требовали, чтобы о земельных сделках объявлялось в публичном суде, и чтобы они подтверждались свидетелями в присутствии всей земледельческой общины. Эти правила постепенно переросли в традицию официально регистрировать документы о сделках с недвижимостью в суде или у общественного нотариуса и даже передавать их им на сохранение. Такие документы подкреплялись словесным описанием продаваемой недвижимости и имели целью устанавливать приоритет претензий в случае, если обнаруживалось, что имела место двойная продажа ее.

Средством, которое служило укреплению права на недвижимость и страхованию от возможного мошенничества, являлись гласность владения, публичность совершения сделки, гласность факта ипотеки.

Однако впоследствии изменения судебной организации, а затем и рецепция римской культуры, продолжавшей утверждавшейся на бывших национальных окраинах Римской Империи, повлекли за собой распад старого германского порядка. Лишь в некоторых городах Германии сохранялась практика судебного совершения сделок с недвижимостью, но и здесь публичность сохранялась лишь как формальность и потому была фиктивной. Это привело к остановке земельного оборота, к значительному падению цен на землю и к полному распаду поземельного кредита (ипотеки).

Восстановление системы, призванной гарантировать права собственности, «вотчинная система», как называла ее наша дореволюционная литература (синонимы - ипотечная система, система Поземельных книг, Grbudbuchsystem, и наиболее распространенное - Титульная система регистрации прав на недвижимость), начала возрождаться благодаря прогрессу прусского законодательства.

В 1693 году для столичных городов Пруссии заводятся вотчинные (поземельные) книги с внесением в них всех недвижимостей.

Согласно прусскому законодательству 1693 года:

* право собственности приобретается исключительно внесением соответствующей записи в Поземельной книге;

* ипотеки вносятся в Поземельную книгу по соглашению сторон, но третьи приобретатели заложенного объекта отвечают только по внесенным ипотекам.

Этим утверждалось положение, при котором в качестве старшего по отношению ко всем прочим документам, устанавливающим права на недвижимость, становилась запись о праве лица в Поземельной книге. Сертификат о праве, имеющийся на руках правообладателя перестает играть роль юридического документа до тех пор, пока в результате какого-нибудь катаклизма (пожара, воровства) не погибнет Поземельная книга.

Тем самым государство снимало с владельца права необходимость охранять свое право, беря это на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Но возникла угроза, что государственный чиновник может совершить ошибку или даже преступление, сделав без законных на то оснований запись в Поземельной книге, которая принесет ущерб или даже потерю зарегистрированного права. Кроме того, так и не был еще решен вопрос о гарантии добросовестному покупателю, что приобретенное им право передается ему бесповоротно и что его не придется вернуть, если вскроются обстоятельства, порочащие чистоту сделки, о которых он не мог знать.

Основу вотчинной системы XIX века заложили Прусский Ипотечный Устав 1783 г. и Прусское Земское Право 1794 года, утвердившие следующие принципы:

* принцип внесения, согласно которому вотчинное право приобретаются только посредством факта внесения соответствующей записи в вотчинную (поземельную) книгу;

* принцип «Публичной Веры и Гласности» Вотчинной (Поземельной) книги, согласно которому вотчинное право признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, только к тому, но не к покупателю, может предъявить свой иск.

Принцип публичной веры и гласности Вотчинной книги позволил решить проблему гарантии покупателю бесповоротности приобретенного им права, того, что к нему не может быть обращен виндикационный иск. Этот принцип является капитальным принципом всех мировых систем регистрации прав и прошлых, и нынешних, возможно и будущих. Поэтому необходимо подробно остановиться на нем. Положим, Вы приобрели недвижимость и стали вкладывать в нее капитал с целью создать из нее то, что позволит Вам эксплуатировать ее с наибольшим эффектом, и вдруг обнаружилось, что в цепи недавних сделок с этой недвижимостью есть такая, которую теперь можно считать незаконной. В случае если это обстоятельство может лишить Вас права собственности на этот объект, то погибнут и все ваши вложения в него. Более того, если такое вообще возможно, то практически невозможной становится ипотека под залог этой недвижимости - найдется ли банкир, который даст кредит под залог недвижимости тому, кто сам рискует разориться именно потеряв права на эту недвижимость? Это, если и не останавливает полностью, то в значительной мере тормозит и угнетает оборот недвижимости и инвестиции в нее, уводит операции с ней в область теневой экономики, где они осуществляются во многом на основании криминальных технологий. Поэтому и был разработан принцип, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимости бесповоротно становится ее собственником. Надо сказать, что Германское Гражданское Уложение признает этот принцип и в отношении приобретения движимых вещей: §§929 и 932 «Вследствие отчуждения, произведенного посредством передачи права собственности на вещь во исполнение заключенного между сторонами соглашения о передаче, приобретатель становится собственником, даже если вещь не принадлежала отчуждателю, за исключением тех случаев, когда он в момент приобретения права собственности действовал недобросовестно.»

Поскольку наш Гражданский Кодекс не дает определения понятию «добросовестный приобретатель», опять же воспользуемся определением Германского Гражданского Уложения: §932, (2) «Приобретатель не считается добросовестным, если он знал или мог знать, но не знал лишь вследствие грубой небрежности, что вещь не принадлежит отчуждателю.»

К сожалению, наш Гражданский Кодекс в статье 302. «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» утверждает следующее:

«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.»

Таким образом, описанный принцип, хотя он и является фундаментальным принципом Титульной системы регистрации прав на недвижимость, в нашей стране пока реализован быть не может.

На принципах прусского законодательства основано дальнейшее законодательство о вотчинной системе:

* Прусский Закон 1872 года;

* Германское Уложение 1896 года ( B. G. B.-Burgerliches Gesetz-Buch);

* Германское положение О Вотчинных книгах 1897 года (G. B. O. Grund-Buch Ordnung).

Итак, классический вариант Титульной системы регистрации предполагает признание государством такой функции как охрану прав своих подданных и иных лиц, чьи права оно признает, на недвижимое имущество, находящее в пределах его юрисдикции. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество (регистр в данной системе чаще всего называется «Поземельной книгой», реже, например, во Франции, «Ипотечной книгой», в нашей стране ЕГРП - (Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество); законодательным порядком установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению настоящим собственником не имеют влияния на судьбу его права.

В классическом образце Титульной системы, в так называемой «Среднеевропейской Титульной системе регистрации», использовано изобретение немецких юристов XVIII века - ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название - «Поземельная книга». XIX век внес свое развитие в эту конструкцию, - была разработана возможность открытия листа на собственную квартиру в многоквартирном доме, и на здание, находящееся на арендованной земле в соответствии с договором «О праве застройки». Однако поземельный характер регистрационной системы от этого не изменился, просто круг поземельной собственности расширился до квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованном земельном участке.

Принципиально важно, что право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе - ни договор о передаче права, никакие иные свидетельства перехода права не действительны, если права нового владельца не зарегистрированы, и само право возникает именно в момент его регистрации. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.

Различаются «Первичная регистрация» и регистрация последующих изменений права (прежде всего, перехода из одних рук в другие). Процедуре первичной регистрации подвергаются права на недвижимость, право на которую до этого еще не было зарегистрировано. Суть этой процедуры состоит в исследовании «чистоты титула», что включает в себя:

* исследование оснований для регистрации прав, т.е. «Чистоты Титула»;

* временную регистрацию;

* публикацию факта регистрации с тем, чтобы возможные конкурирующие претенденты на эту недвижимость могли заявить свои претензии;

* через определенный срок окончательная регистрация права.

Кроме права собственности регистрации подлежат и иные права, как то: аренда, сервитут и иное обременение, залог. Они в той же мере подлежат охране этой системой, как и само право собственности.

Принципиально важным является отбор того, что подлежит регистрации, поскольку с одной стороны такая регистрация предполагает достаточно большие усилия со стороны общества по охране каждой буквы в этой записи, что совершенно не оправдано, если эта запись никаким образом не влияет на факт существования права и его характер, с другой - любая лишняя запись, это лишние хлопоты, а иногда и неразрешимые проблемы для собственника при первичной регистрации своего права, это возможность необоснованной причины отказа в ней, это необоснованные финансовые, трудовые и временные затраты для установления и подробное исследование совершенно ненужных обстоятельств. Это требует того, чтобы законом очень четко и конкретно был указан весь исчерпывающий перечень обстоятельств, которые могут влиять на содержание права и которые подлежат регистрации, а также форма их регистрации. Например, если какое-либо обременение возникло вследствие публично изданного нормативного акта (например, акта о зоне охраны памятника, на территорию которой попадает данная недвижимость), и в соответствии с ним существует подробное описание ограничений правомочий собственника недвижимости, а также требований к нему, это обременение, как и другие, вступает в силу только в результате регистрации его на соответствующем листе регистра прав. Однако законом может быть установлено, что нет необходимости весь этот документ вписывать в лист регистра прав, а достаточно лишь указание того, что эта недвижимость обременена в соответствии с определенным общедоступным документом.

Важным свойством Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления содержания записей любому, кто проявляет нужду в этом. Таким образом, приобретателю недвижимости, права на которую зарегистрированы, нет необходимости заниматься исследованием «чистоты титула» продавца - все обстоятельства, способные оказать влияние на полноценность приобретаемого права, известны ему из регистрационных записей, ибо они зарегистрированы, а иные, хотя бы и очень существенные обстоятельства, но не зарегистрированные в Поземельной книге, считаются юридически несуществующими. Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство.

Однако и такое приобретение сохраняет известную долю риска: под давлением мошенников или в сговоре с ними, или по ошибке регистратор может внести изменения в запись о правообладателе без его на то санкции и без других законных оснований. При этом может случиться так, что лицо, в чью пользу будет говорить новая запись, окажется добросовестным приобретателем. По закону теперь оно становится обладателем права, которое не подвергается сомнению и никак не может быть оспорено. Поэтому, как и в случае Актовой системы, зарегистрированное право также должно быть застраховано. Но, поскольку государство берет на себя роль охранника права, то в случае ущерба, нанесенного этому праву, оно в любых случаях именно себя признает виноватым перед лицом, которому принадлежало это право (в том числе, и пред тем лицом, которое, будучи добросовестным приобретателем, так и не вступило во владение своим приобретением, поскольку у того во время обнаружились истинные собственники). На этом основании оно без препирательств полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для таких компенсаций служит Компенсационный Фонд, который накапливается за счет регистрационных отчислений и является неотъемлемой частью системы регистрации. Для того, чтобы случаев необходимости прибегать к услугам этого фонда было как можно меньше, государство предпринимает следующие меры:

* регистратором может быть только лицо, имеющее специальную квалификацию и назначенное на эту должность в соответствии с установленной законом процедурой;

* регистратор имеет статус судьи или приравненной к нему персоны, что не только придает соответствующее значение действиям, которые он совершает, но и служит обоснованием для государственной охраны его личности от возможного давления со стороны заинтересованных в этом лиц и структур;

* регистратор является единственным лицом, имеющим доступ к изменению записей в регистре, а сам процесс изменения записи осуществляется в соответствии с процедурой, включающей несколько степеней проверки правильности совершения записи;

* сам регистр является предметом особой охраны. Меры охраны предполагают наивысшую степень охраны не только от несанкционированного доступа к регистру, но и от ущерба, который может быть нанесен ему террористическим актом, стихийным бедствием, войной и т.д. Обязательной дополнительной страхующей мерой является организация архивов резервных копий информации регистра, разбросанных по территории страны так, что даже при массированном ядерном ударе, хотя бы один из архивов, да остался.

Существенным требованием является то, чтобы сам объект, права на который регистрируются, был в достаточной мере определен, а его описание было выполнено таким образом, чтобы это позволяло однозначно идентифицировать его как объект регистрируемого права. Системой описания объекта недвижимости для целей регистрации прав на недвижимость служит Имущественный, он же - Земельный кадастр.

В логике Титульной системы регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок - основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:

* установленный законом порядок, согласно которому признается лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав:

* право собственности;

* права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость и прочее);

В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права, которая физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим.

* процедура первичной регистрации права, включающая исчерпывающее исследование «Чистоты титула» и обеспечение гласности этого процесса, что предоставляет возможность любому лицу заявить свои интересы или претензии на это право в период этой процедуры.

Степень тщательности, с которой осуществляется первичная регистрация позволяет больше никогда не возвращаться к необходимости исследовать чистоту титула;

* установленный законом порядок, согласно которому добросовестному приобретателю не грозит виндикационный иск;

* государственное учреждение (административный суд в Германии или специализированное правительственное агентство в Австралии), ведущее Поземельную книгу;

* компенсация ущерба обладателю прав на недвижимость из государственного Компенсационного фонда;

* предоставление приобретателю тех или иных прав на недвижимость всей информации, которая полностью информирует его о возможных правовых последствиях сделки;

* кадастр недвижимости, обеспечивающий полную определенность объекта права;

Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.

В Германской Поземельной книге, посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в части II - права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III - залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).

Помимо центрально-европейской системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации прав.

Сиситема регистрации прав на недвижимое имущество Роберта Торренса

Одним из мировых центров распространения одного из основных вариантов титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество явилась английская колония Австралия. Английское право и практика, безусловно, оказали значительное влияние на колонии и доминионы Великобритании. Однако законодательство, введенное сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году (остальные австралийские штаты вскоре присоединились к нему), оказалось даже еще более важным. Оно относилось ко всем землям Австралийского материка, которые поступали в приватизацию после введения этого законодательства.

Системой Торренса предусмотрено, что право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре. Регистр системы Торренса несколько отличается от германской Поземельной книги. Первый раздел этого регистра называется «Недвижимость» и посвящен идентификации местоположения и границ собственности путем краткого словесного описания ее и ссылки на графический материал. Второй раздел называется «Владение» и посвящен описанию собственника, а также характеру его прав и обстоятельств, ограничивающих эти права. Третий раздел называется «Отягощающие условия» и посвящен описанию зарегистрированных ипотек, обременений, аренды и т.п. Система Торренса имеет и еще ряд отличий, среди них:

* Обязательной регистрации подлежат только те права, которые возникли после введения ее, то есть после 1858 года.

* Документация, которая составляет регистр права на конкретный объект недвижимости, изготавливается в 2-х экземплярах - подлинник и копия. Первый экземпляр (подлинник) подшивается в регистр, (таким образом, регистр представляет собой не книгу регистрационных записей, а “подшивку” правоустанавливающих документов). Копия выдается собственнику, однако силы юридического документа она не имеет до тех пор, пока документы регистра находятся в полноценной сохранности.

* Право собственности государства на недвижимое имущество не регистрируется. Считается, что если в регистре прав нет регистрации права собственности на какую-либо территорию, это означает, что она находится в собственности государства.

Причины последнего необходимо точно указать, поскольку среди предложений по созданию системы регистрации прав и кадастра недвижимости в России часто встречаются предложения не включать описания государственной или муниципальной недвижимости в эти информационные системы. Итак, это было во времена, когда громадная территория одной из крупнейших колоний Англии на три четверти принадлежала дикой природе, среди которой глаз англичанина с трудом различал аборигенов, и, конечно, ни о каких их правах на земли не могло быть и речи. Таким образом, четверть земли континента принадлежала колонистам, а три четверти - формально Английской Короне, а по существу - никому. Прибывающие колонисты с легкостью становились землевладельцами, для этого им требовалось лишь огородить участок из массива ничейной земли, заявить о своем праве на него, и получить у местных властей документ, говорящий о том, что Корона жалует им эту землю. Но развитие такого процесса грозило воцарением неразберихи, уже известной к тому времени из американского опыта. Вводимая система Торренса рассматривалась как новый механизм передачи земли из фонда пустующих земель в частные руки. Результатом деятельности такого механизма должно было стать не только надежность пожалованного права, но и систематизированная информация о недвижимости и правах на нее. В логике, заложенной в эту систему, предусматривалось, что если на какую-либо землю нет зарегистрированных прав, то это означает, что земля принадлежит Короне, или, говоря точнее, просто пустует. Это более чем логично в условиях первичного освоения совершенно неведомой земли, поскольку никто не знает ее пределов, а с точки зрения ее правового режима она абсолютно однородна, - никакого правового режима нет по определению. В условиях современной России таких территорий нет. Кроме того, основная часть государственной недвижимости (не по площади, а по количеству единиц и по их ценности) представляет собой разнообразие эксплуатируемых объектов, находящихся в пределах городов и других поселений, специально благоустроенных территорий. То есть это вовсе не пустота, на которую можно прийти и объявить своею. Их наличие ограничивает пределы полномочий собственников другой недвижимости, является причиной обременения другой недвижимости. И сами эти объекты являются объектами обременения, например сервитутами, градостроительным регламентом и прочим, что однозначно требует описания их в публичном кадастре недвижимости и регистрации прав на них.

Возвращаясь к опыту Австралии, необходимо добавить, что часть недвижимости, права на которую возникли до введения системы Торренса, продолжает обращаться по старым правилам. Владельцы такой недвижимости могут зарегистрировать свои права в системе Торренса, но на добровольной основе - к этому их никто не принуждает. Таким образом, в Австралии параллельно существуют две системы, отрицая тем самым, что недвижимость, не зарегистрированная в регистре Торренса, обязательно является государственной.

Имелись, однако, попытки ликвидации этого дуализма. Сначала в 1924 году в Новой Зеландии был выпущен закон, с помощью которого в течение 20 лет все незарегистрированные титулы были внесены в регистр. Позднее это законодательство было введено в нескольких австралийских штатах. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию. Таким образом, Австралия находится на пути к завершению введения системы земельной регистрации.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады. Но самое удивительное состоит в том, что этим опытом воспользовалась сама ее метрополия - консервативная Англия.

Согласно основам английского права в отношении недвижимости, заложенным еще в 1086 году Вильгельмом Завоевателем, только король имеет право собственности на землю. В глазах закона, таким образом, частное лицо может быть не более чем арендатором земли. Однако нелепость такой установки не могла существовать без сложной запутанной системы оговорок и трактовок того, что в данном случае понимается под собственностью, и что понимается под правом аренды. Это породило множество форм прав, в том числе и таких, которые исторически давно уже отжили свой век. Поэтому законом 1925 года права аренды были сведены к двум:

(а) абсолютному безусловному праву собственности (freehold)

(б) абсолютному временному праву собственности (leasehold).

Арендный договор можно определить как контракт, дающий эксклюзивное право на владение землей на определенный или определяемый срок. Юридических ограничений на количество лет владения не существует. Довольно часто используются арендные договоры на 999 лет, однако большинство арендных договоров значительно короче. Особым типом арендного договора является строительный арендный договор: арендатор арендует свободную землю, за что он платит земельную ренту и, вдобавок, договаривается о строительстве с определенными техническими условиями. Типичным строительным арендным договором является договор, составляемый на 99 лет. Эти черты, присущие английскому земельному праву, оказали влияние на практику отношений с землевладельцами и владельцами землей на правах аренды во многих бывших доминионах и колониях Британской Империи.

Регистрация права на недвижимость с большим трудом получала признание в Англии. В течение этого процесса права на недвижимость зачастую передавались в частном порядке. Для того, чтобы совершить сделку, необходимо было наличие целого ряда документов, позволявших сторонам доказать право на владение землей, поэтому лишь небольшое количество англичан отваживалось на покупку или продажу земли без помощи поверенных. Было осуществлено немало попыток введения регистрационной системы, способной как упростить передачу земли, так и сделать ее более надежной. Однако все попытки осуществить это неизменно кончались безрезультатно. Тем не менее, в середине XIX века рекомендации правительственной комиссии о том, что права на владение должны регистрироваться, привели в 1862 году к появлению Закона «О земельной регистрации». Позднее, в 1875 году вышел Закон «О передаче земли».

Однако оба закона 1862 и 1875 годов не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. Причины этого будут рассмотрены ниже.

Сегодня действует порядок, основанный на введенном в 1925 году пакете новых земельных законов. Одним из них стал Закон «О земельной регистрации», предусматривавший обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию.

Регистрация права на недвижимость во Франции

Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель (наследие тех времен, когда основной, практически единственной, функцией кадастра было налогообложение, и вести реестр налогоплательщиков, в отличие от реестра недвижимости, казалось более целесообразным). Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypotheques» - «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, в каждом из них на него открыт “лист” регистрации его прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.

Записи, вносимые в Ипотечные книги во Франции, совершаются двояким путем:

Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции.

Акты, посвященные заключению сделки о залоге, записываются в виде сокращенной выписки. Такие записи именуются Инскрипции.

Два типа записи - такова формальность, на которой основывается во Франции система публичности поземельных прав. Кроме названной причины для выбора записи в форме транскрипции, признаются также и следующие:

* все акты между живыми лицами, когда речь идет о передаче имущества, которое может быть заложено (акты продажи, дарения, мены и пр.);

* все судебные решения, присуждающие право собственности;

* все акты, устанавливающие и снимающие сервитуты, право пользования, жительства;

* акты, устанавливающие право аренды или найма недвижимого имущества сроком более 18 лет.

Инскрипции подлежат:

* передача собственности по наследству;

* акты раздела имущества.

Приговоры судов о признании актов, на основании которых зарегистрировано право, не подлежат ни транскрипции, ни инскрипции - соответствующее право просто отменяется.

Таким образом, мы не обнаруживаем здесь четкой структуры записей, которой характеризуется немецкая Поземельная книга или Поземельная книга системы Торренса - записи, регистрирующие то или иное право, следуют подряд.

Каждое такое бюро управляется «хранителем ипотек» - простым чиновником администрации «Главной Дирекции записей в реестры, - домен и марок», входящей в структуру министерства финансов. В отличие от германской модели и системы Торренса, Государство здесь не берет на себя материальную ответственность за ущерб, который может быть нанесен владельцу недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки, эта ответственность лежит непосредственно на последнем. Для обеспечения этой ответственности лица, назначаемые на эту должность, закладывают свое недвижимое имущество или вносят в виде залога определенную денежную сумму.

Также существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах. Поэтому, как и в странах, использующих Актовую систему укрепления прав, здесь при совершении сделки также необходимо исследование «чистоты титула», на протяжении последних 30-ти лет истории владения им.

В Европе наряду с Францией (без Эльзасс-Лотарингии) систему Ипотечных книг используют также Бельгия, Люксембург и Италия.

Необходимо упоминать о наличии переходных между Французской и Центрально-европейской системами регистрации: системы регистрации Испании и Нидерландов.

В Испании, также как и в Германии, право на недвижимость регистрируется в Поземельном регистре, но переход права, также как и во Франции, осуществляется посредством договора, а не регистрации права; в случае если покупатель вынужден полную оплату приобретения растянуть во времени, то момент перехода права совпадает с моментом окончания платежа, и нет никаких гарантий против того, что в период между заключением договора и окончанием платежа продавец не продаст эту же недвижимость второй и третий и так далее разы - дефект системы, который также отличает испанскую систему от германской. Кроме того, система не страхует покупателя недвижимости от наличия неизвестного ему обременения покупаемой недвижимости.

До 1992 года нидерландская регистрационная система практически калькировала французскую, но принятие 01.01.1992 Нового Гражданского свода законов привело к четкому сближению со среднеевропейской системой. Согласно новому законодательству вводится принцип поземельной регистрации права, однако ведение Поземельной книги продолжает оставаться в ведении «хранителей ипотек», что значительно снижает само значение регистрации, делает ответственность государства не столь однозначной.

Тем не менее, невзирая на такое различие в среднеевропейской и французской системах, французскую систему также принято относить к семейству Титульных систем регистрации права не недвижимое имущество.

В соответствии с пониманием, которое распространилось в нашей стране, принято считать, что Актовая и Титульная системы регистрации представляют альтернативу друг другу. Но внимательный анализ исторического развития Титульной системы говорит за то, что оба они представляют собой различные этапы общего развития системы укрепления прав на недвижимость. На сегодня Титульная система венчает это развитие, современная Актовая система представляет собой, хотя и обросший современными технологиями, но всего лишь этап, предшествовавший переходу на систему регистрации права, то есть тот этап, когда в Европе сделки с недвижимостью регистрировались в суде и договоры об этом передавались ему же на хранение. О том же говорит и история самой Актовой системы регистрации в Соединенных Штатах. Здесь, начиная с середины XVIII века, неоднократно пытались ввести Титульную систему регистрации. Первые попытки потерпели неудачу из-за недостатка материальных ресурсов и из-за непоследовательности, вызванной смятением в период выбора пути развития правовой системы, в дальнейшем этому активно противодействовали лобби страховых компаний и юридических бюро, специализирующихся на проверках «чистоты» титула. И все же в ряде мест США Титульная система в версии системы Торренса сумела утвердиться.

кодекс недвижимость кондоминимум кадастр

3. Исторический обзор становления кадастровых систем

Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.

До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).

Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:

* имена владельцев;

* площадь имения;

* характер использования;

* количество арендаторов и пр.

Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.

Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.

Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.

А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.

Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.

К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:

* дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр;

* дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание -- в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав -- в современной системе понятий;

* дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство;

* дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги, в других европейских странах -- как ипотечные книги, в России -- как крепостные дела.

Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки - парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы -- находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный -- в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.

Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:

* номера участков;

* их площадь;

* использование;

* стоимость.

Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.

В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости.

3.1 Учёт недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.

В США официальная система укрепления прав на недвижимость основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:

* В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.

* Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.

* Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.

Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).