Грошова оцінка земель села Грубське Коростишівського району Житомирської області

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Кафедра геодезії та землеустрою

Курсова робота

на тему:

Грошова оцінка земель села Грубське Коростишівського району Житомирської області

Житомир 2014



Перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів

Грошова оцінка - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів документація, що складається із текстових та графічних матеріалів, оформлена відповідно до стандарту.

Витрати на освоєння та облаштування території уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки: інженеpної підготовки, головних споpуд і мaгістpaльних мереж водопостачання, кaнaлізaції, газопостачання, теплопостачання, електpопостачання (включaючи зовнішнє освітлення), дощової кaнaлізaції, сaнітapної очистки, зелених нaсaджень загального користування, телекомунікацій, телефонного зв'язку та провідного радіомовлення, вулично-доpожньої мережі, станом на початок року розробки оцінки*.

Економіко-планувальна зона - частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і обмежується чіткими планувальними межами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі тощо).

Зональні фактори - це фактори, які проявляються в межах всієї (або значної) території населеного пункту і коригують її середню (базову) вартість.

Локальні фактори - це фактори, які проявляються в межах окремої земельної ділянки і коригують її цінність (вартість) в межах економіко-планувальної зони.



Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

1.1 Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель

1.2 Грошова оцінка земель несільськогосподарського використання

1.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання

1.4 Сфера використання результатів грошової оцінки земель

Розділ 2. Характеристика земель населеного пункту

2.1 Загальні відомості про населений пункт

2.2 Природно-кліматичні умови

2.3 Характеристика земель населеного пункту (експлікація угідь населеного пункту, форма 6-зем)

2.4 Кадастрова оцінка

Розділ 3. Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення базової вартості земель

3.2 Землеоціночна структуризація території

3.3 Встановлення меж економічно-планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (КМ-2)

3.4 Визначення функціональних та локальних факторів

3.5 Грошова оцінка земель населеного пункту

3.6 Грошова оцінка земель, що використовують як сільськогосподарські угіддя

3.7 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Розділ 4. Проблеми існуючої грошової оцінки земель

4.1 Грошова оцінка як особливий чинник регулювання земельних відносин

4.2 Проблеми грошової оцінки земель населених пунктів

Загальні висновки

Список використаної літератури

Додатки

Вступ

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та планового характеру використання землі потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого ж оцінка землі.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком територій, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціональних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Грошова оцінка земель села Грубське здійснена відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Грошова оцінка земель села Грубське проведена спеціалістами інституту управління природними ресурсами відповідно до “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів “затвердженого наказом Української академії аграрних наук від 2листопада 1995 №76/230/325/150 змін та доповнень до розділів з “Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пактів “Затверджених наказом Держкомзему України Держкоммістобудування України, Мінсільгоспрому України та Української академії аграрних наукові дослідження 15 квітня 1997 року №66/131/63/34 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 29 жовтня 1997 року за №511/2315.

На першому етапі визначена базовою оцінка одного квадратного метра земель населеного пункту, на другому - вартість по економіко-планувальних зонах. Інформаційною базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж Грубської сільської ради та населеного пункту Грубське, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральний план забудови села Грубське, статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території населеного пункту.

В основу грошової оцінки земель села Грубське складено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загально державній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення облаштування його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах села Грубського розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві



Розділ 1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

1.1 Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель

Сферу застосування грошової оцінки земель визначає Земельний кодекс України, Закон України «Про оцінку земель», «Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» та «Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» .

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для:

* визначення розміру земельного податку;

* державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

* орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

* втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;

* під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Відповідно до Закону України “Про внесення змін і доповнень до Закону України про плату за землю” земельний податок за земельні ділянки усіх форм власності та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форм власності визначаються залежно від їх нормативної грошової оцінки.

Нормативній грошовій оцінці підлягають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в адміністративних межах населених пунктів Коростишівської міської ради. Забудовані землі, землі лісового та водного фонду, а також усі інші землі у встановлених межах населеного пункту (окрім земель сільськогосподарського використання) оцінюються по єдиній методиці. Землі сільськогосподарського використання оцінюються за агровиробничими якостями ґрунтів.

Грошова оцінка земель населених пунктів є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки зручності місце розташування земельної ділянки та рівню її інфраструктурного облаштування.

На розмір рентного доходу впливають:

* місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва й розселення;

* рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

* характер функціонального використання земельної ділянки.

Відповідно до «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» грошова оцінка 1м2 земельної ділянки визначається за формулою 1:

В Ч Нп

Цн = --------- Ч Кф Ч Км (1)

Нк

де: Цн - нормативна грошова 1м2 земельної ділянки, (у грн.);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1м2 (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість, як первісну вартість, що змінюється після переоцінки інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюється для певних категорій забудованих земель: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості та відкритих розробок, земель комерційного використання, громадського призначення, земель змішаного використання, транспорту та зв'язку, технічної інфраструктури, ландшафтно-рекреаційних територій та інших земель.

Переоцінка витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнту обумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп факторів і обчислюється за формулою 2:

Км = Км1 х Км2 х Км3, (2)

де: Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

На першому етапі визначається базова, середня для даного населеного пункту, вартість 1м2 земель, яка залежить від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва й розселення, рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базова вартість 1м2 земель диференціюється в межах населеного пункту за економіко-планувальними зонами, які встановлюються з урахуванням факторів, котрі впливають на розмір рентного доходу, тобто:

- неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

- доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

- рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівень розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічна якість території;

- привабливість середовища, різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

На заключному, третьому, етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

Результати нормативної грошової оцінки погоджуються відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів шляхом проходження державної експертизи землевпорядної документації, результатом якої є позитивний висновок.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянки села Грубського затверджується Коростишівською міською радою.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Грошова оцінка земель індексується у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 р. №783 “Про проведення індексації грошової оцінки землі”.

1.2 Грошова оцінка земель несільськогосподарського виробництва

Ключовим визначенням для даного порядку є наступне - грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення здійснюється за їх функціональним використанням незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені.

Залежно від функціонального використання земель, в основу нормативної грошової оцінки покладається або капіталізований рентний дохід, або нормативний середньорічний економічний ефект, що створюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок.

Згідно п.3.10 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її середньої вартості, коефіцієнту місце розташування та коефіцієнту функціонального використання (Кф), значення якого для земель різних категорій.

Нормативна грошова оцінка земель різного функціонального призначення у розрізі економіко-планувальних зон в межах села Грубського.

1.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського земле впорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. Відповідно до Земельного Кодексу України(ст.36) використання землі в Україні є платним. Законом України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю" від 19 вересня 1996 року встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку в залежності від нормативної грошової оцінки землі.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь села Грубське проведена відповідно до "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України та Української академії аграрних наук №18/15/21/11 від 27 січня 2006 року та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 року за №388/12262. Об'єктом (одиницями) грошової оцінки земель є агровиробничі групи ґрунтів. Грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями та спорудами сільськогосподарських підприємств виконується за показниками оцінки ріллі відповідно до агровиробничих груп ґрунтів, які до них прилягають. Враховуючи грошову оцінку одного гектара агровиробничих груп ґрунтів проведено розрахунок грошової оцінки одного квадратного метра відповідних сільськогосподарських угідь станом на 01.01.1996 року та на дату оцінки (01.01.2013 року).

1.4 Сфера використання результатів грошової оцінки земель

Кадастрове зонування земель фактично здійснювалось у процесі землевпорядних робіт, передбачених земельною реформою України. Найбільш повно воно відображено в проектних матеріалах формування земель, які підлягали передачі в колективну власність недержавним сільськогосподарським підприємствам, а також при формуванні земель відповідних населених пунктів і територій рад. З метою оперативного і об'єктивного вирішення питань визначення функціонального використання земель адміністративно-територіального утворення створюють комісії. До складу комісій включаються представники державних виконавчих органів влади, місцевого самоврядування, провідних підприємств та організацій, державних землевпорядних і містобудівних, природоохоронних і санітарних органів, а також представники громадських організацій тощо. Висновки і пропозиції комісії є підставою для підготовки проектних рішень формування меж функціонального використання земель. У процесі зазначених робіт формуються або уточнюються землі:

населених пунктів;

водного фонду з визначенням прибережних захисних смуг та обмежень господарського використання цих земель;

лісового фонду;

природоохоронного та рекреаційного призначення;

оздоровчого призначення;

історико-культурного призначення;

сільськогосподарського призначення, які можуть бути переданими у колективну та приватну власність;

запасу та резервного фонду.

У свою чергу, землі населених пунктів і, зокрема, міст вимагають детального вивчення з метою відповідного кадастрового зонування щодо територіального та перспективного використання. В межах населених пунктів виділяють:

· зони житлової забудови (малоповерхової, багатоповерхової, змішаної житлової забудови з комерційним, побутовим, адміністративно-громадським призначенням, з ділянками для ведення особистого підсобного господарства тощо);

· території загального користування з громадськими будівлями, зеленими насадженнями, водоймищами,вулицями, проїздами, майданами;

· ділянки для розміщення об'єктів комунального призначення (житлово-експлуатаційні та ремонтні підприємства, водозабори, очисні споруди тощо); виробничі зони (легкої і важкої промисловості, будівельної індустрії, машинобудування, електронної промисловості, деревообробки, автотехобслуговування);

· землі транспорту, зв'язку та іншого призначення;

· зони роздрібної і оптової торгівлі, ринкової інфраструктури, комерційних послуг, складського господарства;

· землі, надані організаціям, установам для цільового призначення (досліджень і наукових розробок, освіти, культури, оборони, громадських та релігійних потреб тощо);

· землі державного управління та місцевого самоврядування;

· зони природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

· сільськогосподарські угіддя, які розташовані в межах населених пунктів;

· резервні території, необхідні для розширення забудови відповідно з перспективою їх розвитку і архітектурно-планувальною структурою.



Розділ 2. Характеристика земель населеного пункту

2.1 Загальні відомості про населений пункт

Грубське - село в Україні, Коростишівському районі Житомирської області. Населення за переписом 2001 року становить 131 осіб.

Орган місцевого самоврядування - Щигліївська сільська рада.

Житловий фонд селища складає із 87 садиб.

Населені пункти селища електрофіковані і радіофіковані.

Інженерна інфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями зв'язку, електропередач та газопроводів.

На території сільської ради розташовано 1 населений пункт загальною площею 104,7 га, в котрих проживає 130 чоловік.

Планово-картографічною основою населених пунктів є план масштабу 1: 10000, складений у 1991 році Житомирським Інститутом землеустрою під час розробки проекту формування території і встановлення меж Грубської сільської ради «Технічний звіт за корегування матеріалів зйомки минулих років колгоспу ім. Ватутіна Коростишівського району Житомирської області».

Коригування планово-картографічного матеріалу території населених пунктів проведено в 2001 році. Внаслідок коригування планово-картографічного матеріалу нанесені квартали нової забудови та особистих підсобних господарств. У межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць. Показані межі землевласників та землекористувачів. Визначена належність земельних ділянок до певних категорій земель.

Склад земель у межах населеного пункту у розрізі форм власності та угідь за результатами корегування планового матеріалу та інвентаризації земель відображено на рисунку 1.



Рис. 1. Склад земель села Грубське Коростишівського району Житомирської області

Основна частина земель населеного пункту перебуває у державній власності

Таблиця 1

Розподіл земель населеного пункту села Грубського за функціональним використанням

№ п/з	Функціональне використання	Площа
1	Землі житлової забудови	8,6
2	Землі комерційного призначення	0,3
3	Землі с-г призначення	86,7
4	Землі зв'язку	0,01
5	Землі громадського призначення	1,0
6	Землі промисловості,транспорту	5,6
	Всього	104,7

Вулично-дорожна мережа села Грубське включає магістральні та між квартальні вулиці, протяжність яких показана нижче в таблиці .Таким чином, виходячи із отриманої природно-економічної характеристики, стає можливою подальша розробка проектних рішень із організації використання і грошової оцінки земель населеного пункту Грубської сільської ради.

Таблиця 2

Розподіл земель населеного пункту села Грубського за функціональним використанням

Дороги	Протяжність, км	Площа,га
з щебеневим покриттям	1,39	3,7
з цементним покриттям	0,69	1,4
з чорним гарячим покриттям	0,69	1,4

2.2 Природно кліматичні умови

Клімат району, в якому розташована Грубчанська сільська рада помірно континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (період з температурою вище + 5) - 195 днів. Середня кількість опадів за рік - 480 мм, а в період з температурою вище + 10-250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній і частково в весняний періоди Сніжний покрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20-25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена у таблиці 3.

Таблиця 3

Повторюваність середньорічних та шкідливих вітрів

№ з/п	Назва вітрів	Напрямки	Разом
		пн	пнс	с	пдс	пд	пдз	з	пнз
1.	середньорічні	16	20	12	7	10	3	15	17	100
2.	шкідливі	10	10	27	23	10	6	5	9	100

Восени і влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв за теплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числі слабих - 39.5, середньої інтенсивності - 17.7, інтенсивних - 3,9. В цілому, кліматичні умови району сприятливі для вирощування сільськогосподарських культур. Однак необхідно широко втілювати агротехнічні заходи, направлені на збереження і накопичення вологи в ґрунті і запобігання ерозії ґрунтового покриву. Підґрунтові води на забудованих ділянках залягають глибше 3 метрів. Підстилаючи породи ґрунтів переважно глеєві. Населений пункт електрифікований і радіофікований.. Централізоване водопостачання має все населення села Грубського. Територія населеного пункту безпечна щодо затоплення повеневими водами. Небезпечні геологічні процеси відсутні.

2.3 Характеристика земель населеного пункту

Землекористування Грубської сільської ради розташовані на вододілі річки Дубовець. Внаслідок різко вираженого вузковолнистого рельєфу, ґрунтотворних порід на території сільської ради сформувався різний ґрунтовий покрив. В залежності від ґрунтових умов, рельєфу та ступеня зволоження, природні кормові угіддя характеризуються різним видовим складом травостою, продуктивністю. Оскільки крупномасштабні обстеження ґрунтів на території населених пунктів не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантом виходу з цього становища в умовах, що склалися, є створення орієнтовних карт ґрунтового покриву за допомогою використання наявних ґрунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогносцирувальні обстеження території. Саме за таким методичним підходом складені карти ґрунтового покриву території населених пунктів. Ґрунтові відміни були об'єднані в агровиробничі групи ґрунтів. що знайшло своє відображення на картограмі агровиробничих груп ґрунтів (графічні матеріали, 2).За результатами виконаних робіт складено експлікацію агровиробничих груп ґрунтів населених пунктів в розрізі сільськогосподарських угідь.



Таблиця 4

Таблиця агровиробничих груп ґрунтів села Грубське

Шрифт агровиробничої групи ґрунтів	Назва агровиробничої групи ґрунту
5в	Дерново-підзолисті та дернов-онеоглеєні і глеюваті супіщані ґрунти
178г	Дернові глибокі глейові легкосуглинкові ґрунти
14в	Дерново-підзолисті глейові супіщані ґрунти
21в	Дерново-підзолисті глейові засолені супіщані ґрунти

2.4 Кадастрова оцінка

Критеріями кадастрової оцінки являються критерії економічної оцінки і бонітування ґрунтів.

Бонітування ґрунтів - це порівняльна характеристики якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий характер і суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно - кліматичних умовах. [1ст.189] Вона встановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючи агровиробничі групи ґрунтів, будується за об'єктивними ознаками і властивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та рості сільськогосподарських культур. Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень земель і передує їх економічній оцінці. Основна мета бонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями. Критеріями бонітування ґрунтів є їх природні діагностичні ознаки й ознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання, які корелюють з урожайністю основних зернових, технічних та інших культур, а при бонітуванні кормових угідь - з продуктивністю сінокосів і пасовищ. Це означає, що критеріями бонітування ґрунтів можуть бути тільки ті природні діагностичні ознаки, які найбільше впливають на урожайність сільськогосподарських культур. Для визначення показників якості ґрунтів і розрахунку балів часткового бонітування беруть три з перших чотирьох показників. Решта показників властивостей ґрунтів використовується як поправні коефіцієнти. Збираючи дані про властивості ґрунтів під багаторічними насадженнями, необхідно також фіксувати глибину підстилання щільними породами або пісками. Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтів виступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністю культур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченості ресурсами, культури землеробства тощо). Отже, завдання залягає в знаходженні еталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикою властивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістю порівнюється родючість всіх інших ґрунтів. Об'єкт має цілу серію природних показників, які створені природою і можуть бути змінені в процесі в процесі використання земельних ресурсів. Основним показниками об'єкту є:

· ґрунтовий покрив;

· механічний склад;

· вміст гумусу K, Na, F, Mg, Pl.

В якості елементу бонітету виступає агровиробнича група. Агровиробнича група - це сумарний показник декількох ґрунтових видів близьких один одному за запасом поживних речовин та агротехнічними властивостями.

Другим критерієм бонітування являється запаси поживних речовин.

Третім - кадастровий гектар - розрахунковий показник з урахуванням якості ґрунтів. Четвертий - механічний склад.

П'ятий - негативність вираженості процесу кислотності, еродованості, перезволоження

Однакові групи ґрунтів при бонітуванні повинні одержати однакові показники бонітету. Щоб визначити ці показники, складається шкала бонітування ґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певним значенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванні ґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: о першу, основну - за властивостями ґрунтів і другу - за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь. Показники бонітування ґрунтів відображають порівняльну оцінку їх якості, яка визначається за об'єктивними ознаками і властивостями, що корелюють з урожайністю сільськогосподарських культур. Для розробки шкал загального бонітування ріллі можуть використовуватися дані про запаси гумусу в метровому шарі, максимально можливі запаси продуктивної вологи, вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію. Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За 100 балів приймається еталонний ґрунт для кожної культури в межах природно-сільськогосподарського району, а точніше в ареалі екологічного оптимуму даної культури. Проведення бонітування ґрунтів має практичне значення для вирішення завдань сільськогосподарського виробництва, особливо таких, як розміщення посівів сільськогосподарських культур або їх екологічних груп на території і планування урожайності культур. Другим критерієм кадастрової оцінки земель являється критерії економічної оцінки земель. Бонітування та економічна оцінка тісно пов'язані між собою спільністю мети, спираються на єдині земельно-кадастрові дані обліку кількості та якості земель, матеріали обстеження і джерелі статистичної інформації про виробничі показники використанні оцінюваних земель. Основне їх завдання - це визначенні виробничої придатності земель, але у першому випадку до мети наближаються, досліджуючи властивості верхнього прошарку земель, а у другому - через урахування технологічних умов виробництва на цих землях. Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земля у сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, але водночас і головним засобом виробництва. Ст.200 Земельного кодексу України (2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві. Основна відмінність економічної оцінки від бонітування ґрунтів полягає в тому, що бонітування вивчає ґрунт як природне тіло, без врахування економічних умов ведення сільськогосподарського виробництва.

Економічна ж оцінка відображає відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову. Загальна оцінка земель передбачає визначення об'єктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеня ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах. Для одержання зазначених економічних показників використовують два основних - урожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники є похідними від них. У процесі економічної оцінки визначають економічний ефект від використання різних за якістю земель з урахування різного рівня продуктивності праці, а це закладає основу для виваженого аналізу існуючих результатів господарської діяльності і обґрунтованих прогнозів на майбутнє.

Урожайність є вихідним показником економічної оцінки земель. Урожайність як показник оцінки земель має велике практичне значення для вирішення багатьох питань сільськогосподарського виробництва. Однак урожай сільськогосподарських культур відображає якість землі тільки при рівновеликих затратах на його одержання. Складність економічної оцінки земель за урожайністю сільськогосподарських культур полягає в тому, що урожайність окремої культури не може дати повних відомостей про якість землі. Для економічної оцінки земель вихід валової продукції на землях різної якості необхідно пов'язувати із витратами виробництва. Треба мати на увазі, що тільки кількість продукції, віднесена до рівновеликих виробничих затрат, або розміри рівновеликих затрат на виробництво одиниці продукції відображають якість земель. Різниця в якості земель визначається ефективністю рівновеликих затрат, вкладених у землю неоднакової якості. Встановлені розміри валової продукції і затрат кладуть в основу розрахунків інших економічних показників оцінки земель. Тому для оцінки земель застосовують розрахункові кадастрові ціни, що базуються на суспільне необхідних затратах у гірших умовах виробництва. Кадастрові ціни - єдині для всієї країни. Оцінка земель, обчислена за кадастровими цінами, забезпечує порівнянність якості земель у межах сільськогосподарського підприємства, між підприємствами у межах району, між районами, областями, регіонами країни. Основними показниками економічної оцінки є

· розмір валової продукції;

· чистий дохід;

· окупність витрат як показник економічної оцінки є відносним вираженням рівня родючості земель при рівних економічних умовах господарювання;

· диференціальний дохід - це дохід, яких гарантує землекористувачу щорічну економічну забезпеченість при використанні земель різної якості.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія на якій розташовано населений пункт, відноситься до третього земельно-оціночного району. Належність земель до земель України визначається знаходженням їх в межах території держави. Наявність території - це обов'язкова ознака держави. Оскільки територією держави є і острови, а також землі, зайняті водними об'єктами, то і вони також включаються до складу земель України. В межах території України можуть знаходитися землі, які перебувають у державній, приватній та комунальній власності. Землі в межах території України характеризуються різним цільовим призначенням. Основне цільове призначення земель - головний і єдиний критерій диференціації земель на окремі категорії, які мають особливий правовий режим. Особливості правового режиму земель кожної категорії визначаються специфікою їх цільового призначення. Згідно ст. 85 Земельного кодексу іноземні держави можуть набувати у власність на території України земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

На таких же умовах і Україні можуть належати відповідні земельні ділянки, які теж будуть відноситись до земель України. Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі. Землі в межах України є неоднорідними за своєю якістю, природними, біологічними, хімічними та іншими показниками. Крім того, окремі землі характеризуються певними особливостями і можуть використовуватись з різною метою. Одні використовуються як засіб виробництва в сільському і лісовому господарстві, інші - як територіальна просторова база для розміщення різних об'єктів, або ж як охоронні зони та ін. [ст.ст. 22, 38, 112 ЗК]. В основі поділу земель України на самостійні категорії - основне цільове призначення. Використання земель по основному цільовому призначенню не виключає можливості використання їх одночасно і для інших цілей, наприклад, землі сільськогосподарського призначення - для будівництва внутрішньогосподарських доріг, землі транспорту в смузі відведення - для городництва тощо. Поділ земель на самостійні категорії, що здійснюється за основним цільовим призначенням, представляє собою первісну класифікацію. правовий грошовий кадастровий оцінка земля

Класифікація земель і відмінності в правовому режимі окремих категорій відображають їх положення як об'єктів державного управління, права власності і права землекористування. За відсутності генерального плану забудови населеного пункту, при проведенні інвентаризації земель було складено план функціонального використання території. На плані відображені інженерні комунікації - газопроводи, водопроводи, лінії електропередач, вулична мережа із твердим покриттям. Вказані сервітути права користування земельними ділянками третіми особами (у разі необхідності ремонту та обслуговування інженерних комунікацій).

Кадастрові номери земельних ділянок та будівель і споруд, розташованих на них, запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних для забезпечення створення і функціонування автоматизованої системи ведення земельного кадастру, можливостей ефективної обробки і управління інформацією у відповідній інформаційній системі, підтримки зв'язку з іншими галузевими кадастрами та інформаційними системами. Головним критерієм формування структури кадастрового номеру є забезпечення його унікальності в межах України протягом всього періоду існування земельної ділянки. Кадастровий номер земельної ділянки - це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним на протязі всього часу фізичного та юридичного існування земельної ділянки як єдиного цілого. Сформований кадастровий номер використовується тільки для кодування земельних ділянок, несе в собі інформацію щодо місця положення земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою і не обов'язково повинен слугувати об'єктом синтаксичного чи семантичного аналізу з метою отримання будь-яких інших даних похідного характеру. Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України. Кадастрові номери присвоюються земельним ділянкам всіх форм власності. При переході прав на земельну ділянку від одного власника до іншого та при зміні самого виду прав кадастровий номер земельної ділянки залишається без змін.

Сформованим новим земельним ділянкам в результаті виділення або поділу чи об'єднання її, присвоюються інші кадастрові номери. Розподіл території по кадастрових кварталах (зонах) і їх нумерація разом з відповідними кадастровими планами затверджуються відповідними органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування згідно з їх компетенцією. З метою уніфікації міжвідомчої ідентифікації земельних ділянок та іншої нерухомості в різних автоматизованих інформаційних системах, включаючи систему реєстрації прав та підтримки зв'язку з іншими галузевими кадастрами запроваджується кадастрова нумерація будівель та споруд, розташованих в межах земельної ділянки. Кадастрові номери земельним ділянкам присвоюються місцевим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.



Розділ 3. Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення базової вартості земель

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель в середньому по населеному пункту. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (розділ 3) базова вартість 1м² земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення та визначається за формулою 3:

В Ч Нп

Цнм = ---------- Ч Км1, (3)

Нк

де: Цнм - базова вартість одного квaдpaтного метpa земель населеного пункту (в гривнях);

В - витpaти нa освоєння та облаштування теpитоpії населеного пункту в pозрахунку на квaдpaтний метp (в гривнях);

Нп - норма пpибутку (6 %);

Нк - норма кaпітaлізaції (3 %);

Км1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, pегіонaльній та місцевій системах виробництва та розселення.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території с. Грубське у встановлених межах. Розрахунок площі здійснювався на основі форми 6-Зем на 01.01.2013 року (табл. 5).

Таблиця 5

Диференціація площі території села Грубське для визначення базової вартості

Призначення	Площа, га
Площа забудованої території, що приймається до розрахунку базової вартості (га)	18,5
в тому числі:
- землі під житловою забудовою	8,6
- землі промисловості
- землі, що використовуються в комерційних цілях	0,3
- землі громадського призначення	1,0
- землі транспорту та зв'язку (крім земель залізничного транспорту)
- вулиці, набережні, площі, землі, зайняті поточним будівництвом
- землі рекреаційного призначення(ліси та лісо вкриті землі, болота, води, відкриті землі без рослинного покриву)	1,8
Дороги з цементним покриттям	1,4
Дороги з гарячим щебеневим покриттям	1,4
Дорогі з щебеневим покриттям	3,7
кладовище	0,3
Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості (га)	86,2
С/г угіддя
Присадибні ділянки	78,1
Пасовище	4,7
Сіножать	0,5
Багаторічні насадження	1,6
Лісосмуги
Дороги без покриття	1,3

Загальна кількість земель становить -104,7 га

Площа забудованої території, що приймається до розрахунку базової вартості (га) - 18,5

§ землі під житловою забудовою - 8,6

§ землі промисловості

§ землі, що використовуються в комерційних цілях - 0,3

§ землі громадського призначення - 1,0

§ землі транспорту та зв'язку (крім земель залізничного транспорту)

§ вулиці, набережні, площі, землі, зайняті поточним будівництвом

§ землі рекреаційного призначення(ліси та лісо вкриті землі, болота, води, відкриті землі без рослинного покриву) - 1,8

§ Дороги з цементним покриттям - 1,4

§ Дороги з гарячим щебеневим покриттям - 1,4

§ Дорогі з щебеневим покриттям - 3,7

§ Кладовище - 0,3

Площа територій, що не приймаються до розрахунку базової вартості (га) - 86,2

§ Сільськогосподарські угіддя:

§ Присадибна ділянка - 78,1

§ Пасовище - 4,7

§ Сіножать - 0,5

§ Багаторічні насадження - 1,6

§ Лісосмуги

§ Дороги без покриття - 1,3

Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території в с. Грубське стали дані статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства.

Аналіз засвідчив, що по переважній більшості наданих показників окремих елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури наведена не повна відновна, а балансова вартість, тобто, без урахування індексації основних фондів, яка здійснювалась за останні роки. В зв'язку з цим для розрахунку повної відновної вартості елементів інфраструктури використовувались натуральні показники. Розрахунок їх відновної вартості здійснювався на основі «Сборника укрупненных затрат по застройке, інженерному оборудованию, благоустройству и озеленениюго родовразличной величины и народнохозяйственного профиля для всехприродно-климатических зон страны» (Москва, 1986 г.) з урахуваннями індексу інфляції.

Таблиця 6

Витрати на освоєння і облаштування території с. Грубського

	За станом на
	Одиниця виміру	Натуральний показник	Вартість одиниці	Вартість, грн.	%
			крб.	грн.
Електромережа
Трансформаторна будка	шт	1	4110	103451	103451	2,08
ЛЕП повітряна	км	2,77	2900	720948	263731	5,3
Разом		3,77	7010	824399	367183	7,38
Телекомунікації та зв'язок
Інженерні мережі радіозв'язку	км	1	26,30	679	679	0,01
Разом		1	26,30	679	679	0,01
Газифікація
Газорозподільний пункт	шт	1	1531	39876	39876	0,8
Мережа газопостачання (трубопровід)	км	1,43	8670	225819	322921	6,5
Разом		2,43	10201	265695	362797	7,3
Централізоване водопостачання
Водонапірна вежа	шт.	1	2520	65636	65636	1,33
Мережа водопроводу (трубопровід)	км	1,99	14300	372459	741193	14,8
Разом		2,99	16820	438095	747829	16,13
Шляхи та шляхопроводи
Дороги з цементно-бетонним покриттям	км	0,69	110000	2792845	1927063	3,89
в т.ч. дороги з чорним гарячим покриттям	км	0,69	94000	2386613	1646762	33,11
З щебеневим покриттям	км	1,39	45000	1152376	1601802	32,18
Разом		2,77	249000	6331834	5175627	69,18
ВСЬОГО		12,83	283057	7234964	4978757	100



3.2 Землеоціночна структуризація територій

Процес ренто утворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву ренто утворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земле оціночної структуризації - економіко-планувального зонування території. Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до:

місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);

центрів громадського обслуговування;

місць масового відпочинку;

центру населеного пункту;

3. рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5. екологічна якість території;

6. соціально-містобудівна привабливість середовища :

різноманітність місць прикладання праці;

3.3 Встановлення меж економіко планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (КМ₂)

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2.Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру міста;

3.Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5.Екологічна якість території:

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток; естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку. Наприклад, при оцінці міста, яке має значну історико-культурну цінність, необхідно додатково враховувати групу історико-культурних факторів, а при оцінці міста, яке характеризується складними інженерно-геологічними умовами - відповідну групу факторів.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом по факторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу, а також від технічних можливостей авторського колективу по обробці та аналізу статистичного матеріалу. Чим детальніша земельнооціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту (рис. 2).

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об'єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний. Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість - через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість - через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Цей метод активно розвивався у працях С. Кабакової і в свій час широко застосовувався при оцінці різних населених пунктів СРСР. Однак, на сьогодні, через складність збору інформації по вартості окремих факторів в межах оціночних одиниць, а також через некоректність оцінки деяких з них цей метод не застосовується.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов'язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Оцінка транспортно-функціональної зручності території (доступність до центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, центрів обслуговування, основних місць відпочинку).