Грошова оцінка земель села Грубське Коростишівського району Житомирської області

Якість території будь-якого оціночного району визначається, перш за все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного пункту. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним "навантаженням" районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об'єктів, що забезпечують ці функції і визначає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об'єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку - визначається наявністю цих об'єктів у самому районі.

3.4 Визначення функціональних та локальних факторів

Визначення коефіцієнту місце розташування земельної ділянки не вичерпується значеннями коефіцієнту Км2. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також і локальні фактори, повний перелік яких наводиться у додатку «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється з урахуванням рекомендацій додатку «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки необхідно обґрунтовувати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється з використанням автоматизованої системи, наприклад «Муніципальна інформаційна система (МІС)».

Аналіз, проведений в процесі виконання грошової оцінки , виявив 11 локальних факторів, які можуть вплинути на загальне значення коефіцієнту Км3.

Для обчислення Км3 враховуються перераховані нижче локальні фактори. При цьому добуток по факторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Таблиця 7

Місце розташування земельних ділянок (Км3)

Назва локальних факторів	Значення локальних коефіцієнтів
Функціонально-планувальні фактори
Місце розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності: до громадських центрів до зовнішнього пасажирського транспорту у прирейковій зоні	1,04-1,1 1,04-1,1 1,04-1,10
Інженерно-інфраструктурні фактори
Земельні ділянки, що прилягають до вулиць без : твердого покриття централізованого водопостачання каналізації тепломережі централізованого газопостачання	0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95
Інженерно-геологічні фактори
Місце розташування земельної ділянки в зоні: залягання ґрунтових вод менше 3,0 підтоплення паводковими водами	0,90-0,95 0,90-0,95
Санітарно-гігієнічні фактори
Місце розташування земельної ділянки: в водоохоронній зоні	1,02-1,05

3.5 Грошова оцінка земель населеного пункту

У сучасних умовах переходу до ринку землі грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

- природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

- адміністративно-ландшафтної та історико-культурної цінності

- екологічного стану;

- функціонального призначення.

В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладено витрати на освоєння та облаштування території, норму прибутку і норму капіталізації доходу, функціональне використання та місце розташування земельної ділянки. Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах. Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється переважно проектними організаціями - розробниками генеральних планів.

3.6 Грошова оцінка земель що використовуються як с/г угіддя

У відповідності з “Порядком грошової оцінки земель…” землі сільськогосподарського використання оцінюються за величиною диференційного рентного прибутку, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, тобто з урахуванням конкретного ґрунтового покриву. Проте, оскільки на землях населених пунктів ґрунтові обстеження, як правило, не проводились, на такі землі картографічна інформація про ґрунтовий покрив (карти ґрунтів, експлікація агровиробничих ґрунтів) практично відсутня. Здійснити ґрунтові зйомки за вкрай обмежений термін на виконання земле оціночних робіт, враховуючи велику кількість населених пунктів і великі площі необстежених земель неможливо. Розв'язання проблеми полягає лише у визначенні основних агровиробничих груп ґрунтів в межах населеного пункту за допомогою допоміжних матеріалів - топокарти місцевості та карти агровиробничих груп ґрунтів Коростишівської міської ради. В такий спосіб була складена “Орієнтовна екстраполяційна схема основних агровиробничих груп ґрунтів” (М 1:10000), а також визначені відповідні агровиробничі групи ґрунтів.

Відповідно даним відділу земельних ресурсів в межах с. Грубського знаходиться 104,7 га земель сільськогосподарського використання, з них:

Таблиця 8

Категорії земель (га)
рілля	багаторічні насадження	сіножаті	Пасовища	Всього
84,4	12,0	0,5	4,7	104,7

Землі оцінено відповідно до “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” за даними економічної оцінки земель, з урахуванням особливостей ґрунтового покриву територій. За даними головного управління відділу земельних ресурсів в Житомирській області були визначені основні агровиробничі груп ґрунтів в межах (шифри ґрунтів приведені у відповідності з їх загальнодержавним номенклатурним списком):с. Грубського

3.7 Грошова оцінка земель окремої ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки 1 мІ земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами облікових даних та розраховується за формулою:

Цз = Цн х Пз, (5)

де Цз - вартість земельної ділянки , грн.;

Цн - вартість 1 мІ земельної ділянки, грн.;

Пз - площа земельної ділянки, га.

Грошова оцінка земельної ділянки окремого громадянина виконується у такій послідовності: за земельно - обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадянина.

Розрахунок грошової оцінки земель земельної ділянки Білоцької Юлії Вікторівни

Ділянка гр. Білоцької Ю.В. розташована в межах 1 економіко-планувальної зони, 4 оціночного району,11 кварталу (табл. 8)..

Таблиця 9

Грошова оцінка земельної ділянки громадянки Білоцької Ю.В., яка знаходиться в с. Грубське

№з/п	Показник	Значення
	Загальна площа, га	1,1
	в тому числі під забудовою	0,11
	під садом	0,13
	під ріллею	0,86
	Місце розташування: економіко-планувальна зона	1
	оціночний район	4
	квартал	11
	Значення коефіцієнта Км2	1,0
	Грошова оцінка 1 м2 даної земельної ділянки (дані таблиці )	71,69

Загальною площею - 1,1 га; в тому числі під забудовою 0,11га., під садом 0,13 га., під ріллею 0,86 га., яка має значення коефіцієнту К_м2 = 1,0. Грошова оцінка з урахуванням коефіцієнту К_м2 буде дорівнювати 71,69 грн за 1 м².

Для визначення вартості земельної ділянки під забудовою з таблиці 13 «Розрахунок грошової оцінки 1 мІ земель забудованих територій села Грубського» вибираємо значення вартості 1 мІ земель житлової і громадської забудови. Для даної ділянки вартість 1 мІ - 71,69 грн.

Загальна вартість земельної ділянки під забудову складає :

0,11 мІ х 71,69 грн = 78859,0 грн.

Грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь встановлюється по шкалі грошової оцінки земель. З додатку 5 визначаємо шифр агрогрупи ґрунтів під земельною ділянкою - 5в. Вибираємо грошову оцінку на ріллі - 20550,85 грн/га, під багаторічними насадженнями - 11710,02 грн/га.

Вартість ділянки під багаторічними насадженнями складає:

0,13 га х 5712 грн = 742,56 грн.

Вартість ділянки під ріллею становить:

0,86 га х 1030,77 грн = 886,46 грн.

Загальна вартість земельної ділянки громадянина складає 80488,02 грн.



Розділ 4. Проблеми існуючої грошової оцінки земель

4.1 Грошова оцінка земель як важливий чинник регулювання земельних відносин

Соціально-економічні проблеми розвитку українського села й сільських територій є досить актуальними, особливо нині, на етапі піднесення економіки України. Вони значною мірою пов'язані з розвитком аграрного сектора економіки, реформуванням земельних відносин, впровадженням новітніх технологій народному господарстві, інфраструктурними змінами. Використання земельних ресурсів у даний час має більше соціально-економічне значення, ніж політичне. Особливо важливу роль відіграє реформування земельних та майнових відносин, насамперед що до ефективного використання землі. Земля як головний і обмежений ресурс має властивість прискорювати соціально-економічний розвиток і створювати національне багатство за умови, що права на нього мають статус товару. Здійснення земельної реформи, запровадження різних форм власності на землю, формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі. Успішний розвиток сільського і народного господарства України неможливий без удосконалення земельних відносин, що в свою чергу залежить від достовірності земле оціночних робіт, які є базою для розбудови дійових земельних відносин. До цієї бази належать бонітування. Економічна, нормативна та експертна оцінка земель. Землекористування в Україні є платним. Згідно з Законом України "Про систему оподаткування" плата за землю є загальнодержавним податком. Вона справляється у вигляді земельного податку й орендної плати



4.2 Проблеми грошової оцінки земель населених пунктів

Характерною особливістю сучасної методичної бази нормативної грошової оцінки земель є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі і не враховує кон'юнктуру ринку землі. Невідповідність нормативної грошової оцінки фактичному потенціалу ґрунтів призводить до значної деформації у системі податкового навантаження на землі. Тому слід звернути увагу на експертну грошову оцінку.

Відповідно до світових стандартів процедура експертної грошової оцінки має забезпечити доказовість висновків щодо вартості земельних ділянок. Щодо визначення рентного доходу, який є основою нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, запропонований метод, що враховує урожайність сільськогосподарських культур і виробничі затрати, отримані в базових господарствах та на масових польових дослідах, в межах земельно-оціночних районів. Цей метод дозволяє створити в ринкових умовах постійно діючу систему земельно-оціночної інформації, враховувати кон'юнктуру ринку та регіональні природні особливості.

Нормативна грошова оцінка в межах населених пунктів в основному базується на витратній концепції. На нашу думку, процедура проведення нормативної грошової оцінки забудованих земель населених пунктів повинна включати: оціночне зонування території населеного пункту; визначення встановлених правових та економічних обмежень щодо використання земель у межах оціночних зон; визначення базових показників грошової оцінки одиниці площі земель відповідного цільового призначення залежно від освоєння, екологічного стану території, регіональних факторів і місцерозташування; диференціацію базових показників грошової оцінки населеного пункту за оціночними зонами з урахуванням відповідних локальних факторів.

Проте законодавчі обмеження та відсутність широкої практики застосування зазначених положень призвели до недостатньої інформованості оцінювачів щодо вимог врахування якості землі та аналізу найефективнішого використання земельних ділянок.

Досвід країн з розвинутою системою оцінки землі підтверджує, що, доказовість висновків оцінювача забезпечується аналізом економічних показників різних типів землекористування, які зумовлені фізичною придатністю землі, а також суворим дотриманням процедури оцінки в цілому.

Нормативна грошова оцінка не передбачає врахування змін, які відбуваються на земельному ринку. Поза її увагою залишаються такі важливі фактори формування вартості землі, як конкретні обставини угоди з приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо.

В сучасних умовах необхідно дотримуватися основних світових напрямків розвитку землеоціночної діяльності. Тому що, об'єктивна оцінка землі забезпечує правильність прийняття рішень у галузі землекористування як у державному, так і в приватному секторі.

Запровадження ринкових відносин докорінно змінює соціально-економічні умови життя, суттєві зміни відбуваються в умовах виробництва, створюються нові і зникають існуючі суб'єкти підприємницької діяльності, набувають більшого поширення купівля, продаж, дарування, обмін, успадкування, оренда землі, виникає необхідність запровадження іпотеки землі, формується ринок земельних ділянок. Тому грошова оцінка земель має здійснюватися на новій інформаційній основі, що потребує і відповідних змін та доповнень до діючої нормативно-методичної бази.



Висновок

Грошова оцінка є безпосередньою підтримкою ринку землі. Саме вона полягає у встановленні оцінної вартості земельних ділянок при здійсненні різного роду операцій з ними. Нормативно-методичні забезпеченні грошової оцінки дає можливість встановлювати різні види вартості земельних ділянок. Земля, нарешті отримала свою ціну. За її використання нині стягується земельний податок, оренда плата, здійснюється відшкодування збитків, заподіяних землевласникам та землекористувачам, швидкого розвитку набирає ринок земель. Платежі заземлю є потужним і надійним джерелом наповнення місцевих бюджетів. В другому розділі охарактеризовані методичні основи встановлення меж функціонального використання земель та меж оціночних районів і зон, а також визначена грошова оцінка земель різного функціонувального використання.В третьому розділі вказаний порядок виконання грошової оцінки земель населеного пункту, загальні відомості про населений пункт, визначена базова вартість земель та локальні коефіцієнти, які впливають на вартість окремої земельної ділянки. В четвертому розділі розглянуто значення оцінки землі для регулювання земельних відносин, а також проблеми існуючої грошової оцінки земель населених пунктів. Грошова оцінка виконана на всю територію с. Грубське за єдиною методикою.В основу грошової оцінки земель с. Грубське покладено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування належного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та розселення, облаштування його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

Основним завданням кадастру земель населених пунктів є отримання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів. місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економічну оцінку.

Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних, радіологічних, лісо-типологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням ґрунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель.



Використана література

1. "Методичні основи грошової оцінки земель в Україні " Видавництво ПП "НВЦ "ПРОФІ", 2006. - 650 с.

2. Андрейцев Володимир Іванович Правові засади земельної реформи і приватизації земель в Україні.- К.: Істина, 1999.- 320 с.

3. Бакка Микола Терентійович, Стрельченко Володимир Петрович, Божок Петро Тимофійович. Основи ведення сільського господарства та охорона земель.- Житомир: ЖІТІ, 2000.- 366 с.

4. Шилепницький, Іван Орестович Економіко-екологічні основи відтворення родючості та охорони еродованих земель: Спец.08.07.02. Автореф. Дис. На здоб. Наук. Ступ. Канд. Економіч. Наук.- К, 2002.- 18 с.

5. Конишева, Олена Василівна Правове забезпечення запобігання деградації земель сільськогосподарського призначення: Спец. 12.00.06. Автореф. дис. на здоб. наук. ступ. канд. юридич. наук.- Харків, 2002.- 20 с.

6. Андреішин М.В. "Про нормативну оцінку землі і плату за землю" Сільські обрії, №4-6. Київ, 1997.

7. Войтенко С.П. "Шляхи розвитку кадастру в Україні". Зб. "Інженерна геодезія", - Київ, 1997.

8. Володін М.О. "Основи земельного кадастру" Київ, 2000.

9. Нормативно-правова база

10. Земельний кодекс України від 20.10.2001 р №276888-ІІІ

11. Закон України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. №1378-15

12. Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні"

13. Закон України "Про плату за землю"

14. Закон України "Про власність" від 07.02.91 р. №697-12

15. Закон України " Про внесення змін і доповнень до закону України "Про плату за землю", Урядовий кур'єр, 19.10.96 р.

16. Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531



Додаток 1

Поконтурна відомість угідь населеного пункту

Номер контуру	Назва угідь	Площа, га	Номер контуру	Назва угідь	Площа, га
1	П/д	1,0	49	канал	0,1
2	дорога	0,1	50	пасовище	0,7
3	п/д	3,7	51	п/д	2,4
4	п/д	3,3	52	п/д	3,3
5	Грунт.дор.	0,2	53	дорога	0,3
6	п/д	0,5	54	п/д	7,0
7	дорога	0,5	55	дорога	0,4
8	п/д	6,7	56	дорога	1,4
9	п/д	4,6	57	п/д	7,0
10	клуб	0,6	58	дорога	1,3
11	п/д	0,5	59	канал	0,1
12	Грунт.дор.	0,1	60	копанка	0,6
13	п/д	5,3	61	п/д	0,7
14	п/д	3,6	62	дорога	0,1
15	Мед.пункт	0,4	63	кладовище	0,3
16	магазин	0,3
17	пасовище	0,3
18	п/д	1,3
19	п/д	4,8
20	Грунт.дор.	0,1
21	п/д	1,5
22	пасовище	0,2
23	яр	0,3
24	Грунт.дор.	0,1
25	п/д	4,2
26	п/д	0,2
27	Грунт.дор.	0,3
28	п/д	14,0
29	пасовище	1,2
30	сіножать	0,3
31	чагарники	0,6
32	сіножать	0,2
33	п/д	0,5
34	пасовище	0,1
35	п/д	1,8
36	пасовище	0,3
37	п/д	1,8
38	дорога	1,3
39	п/д	1,2
40	пасовище	0,6
41	копанка	0,1
42	п/д	1,2
43	дорога	0,1
44	п/д	5,0
45	дорога	1,5
46	сад	1,6
47	пасовище	1,1
48	пасовище	0,2



Додаток 2

Поконтурна відомість угідь та шифрів агровиробничих груп ґрунтів

Номер контуру	Шифр агровиробничої групи ґрунтів	Назва угідь	Площа, га
1	5в	п/д	0,7
2	5в	п/д	1,0
3	5в	п/д	3,7
4	5в	п/д	7,0
5	5в	Грунт.дор.	3,3
6	5в	п/д	6,7
7	5в	п/д	0,5
8	5в	п/д	3,0
9	5в	п/д	4,0
10	5в	п/д	4,2
11	178г	п/д	0,4
12	178г	п/д	2,7
13	178г	п/д	0,6
14	14в	п/д	1,5
15	178г	п/д	3,5
16	178г	п/д	2,4
17	178г	пасовище	0,7
18	178г	пасовище	0,2
19	178г	пасовище	1,1
20	14в	п/д	0,4
21	178г	п/д	0,9
22	178г	сад	1,6
23	14в	п/д	3,9
24	14а	п/д	0,7
25	178г	п/д	2,6
26	5в	п/д	1,8
27	178г	п/д	2,3
28	5в	п/д	3,0
29	5в	п/д	1,6
30	5в	пасовище	0,2
31	5в	п/д	1,3
32	5в	пасовище	0,8
33	5в	п/д	3,9
34	21в	п/д	1,2
35	5в	п/д	0,4
36	21в	п/д	0,9
37	21в	п/д	1,8
38	21в	пасовище	0,3
39	21в	п/д	14,0
40	21в	п/д	1,4
41	21в	пасовище	0,1
42	21в	сіножать	0,3
43	21в	сіножать	0,2
44	21в	п/д	0,5
45	21в	пасовище	1,2
46	14в	пасовище	0,3
			94,8



Додаток 3

Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок приведені в таблиці

Назва локальних факторів	Значення локальних коефіцієнтів
1	2
функціонально-планувальні фактори
місця розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності до:
громадського центру	1,04-1,2
зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-1,15
Інженерно-інфраструктурні фактори
земельні ділянки, що прилягають до вулиць без
твердого покриття	0.90-0,95
Централізованого водопостачання	0,90-0,95
Централізованого газопостачання	0,90-0,95
Санітарно - гігієнічні фактори
Місцезнаходження земельної ділянки
Місце земельної ділянки в зоні залягання ґрунтових вод менше 3м	0,90-0,95



Додаток 4

Таблиця

Функціональне використання земельних ділянок (Кф)

Групи функціонального значення коефіцієнта	Склад груп земель	Значення коефіцієнта
1	2	3
Землі житлової забудови	Землі одноповерхової житлової забудови	1,0
Землі промисловості	Цегельний завод та інші	1,2
Землі комерційного використання	Землі роздрібної та комерційної торгівлі (крамниця)	2,5
Землі громадського призначення	школа, лікарня, дитячий садок, адміністративні приміщення.	0,7
Землі транспорту, зв'язку	відділення зв'язку(пошта), РШУ	0,8
Землі технічної інфраструктури	РЕМ	0,65



Додаток 5

Шкала грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів сільськогосподарських угідь без коефіцієнта індексації по сільській раді (с. Грубське)

Шифр агровиробничої групи	Рілля	Багаторічні насадження
	площа, га	бал бонітету	грошова оцінка 1 га, грн.	площа, га	бал бонітету	грошова оцінка 1 га, грн.
5в	43,4	40	587	4,36	20	1785
178г	15,1	43	631	1,51	17	1517
14в	6,5	10	146	0,65	15	1339
21в	19,6	28	411	1,95	21	1874
	Сіножаті	Пасовища
	площа, га	бал бонітету	грошова оцінка 1 га, грн.	площа, га	бал бонітету	грошова оцінка 1 га, грн.
				0,8	35	861
				2,0	69	1697
				0,3	48	1180
	0,5	29	15	1,6	26	639



Додаток 6

Розрахунок середньозваженого балу бонітету Коростишівського природно-сільськогосподарського району

Назва ґрунту	Площа, тис. га	Бал бонітету	2*3
1	2	3	4
Дерново-підзолисті та дернові неоглеєні і глеюваті ґрунти на піщаних відкладах	15,3	47	719,1
Дернові глибокі глейові грунти та їх опідзолені відміни	7,0	33	231
Дерново-підзолисті і підзолисто-дернові глейові ґрунти	15,3	47	719,1
Дерново-підзолисті оглеєні слабозмиті ґрунти	15,3	47	719,1
	У1=52,9		У2=2388,3
Середньозважений показник		У2/ У1=45,14



Додаток 7

Визначення площі районів с. Грубське

№ району	№контуру	Загальна площа	В т.ч. яка включена для розрахунку
1	10, 11, 14, 15, 16, 52	0.6, 0.5, 3.6, 0.4, 0.3, 3.3	2,04
2	6, 7, 8, 9, 56	0.5, 0.5, 6.7, 4.6, 1.4	3,08
3	12, 13, 17, 18, 19, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55	0.1, 5.3, 0.3, 1.3, 4.8, 1.6, 1.1, 0.2, 0.1, 0.7, 2.4, 0.3, 7.0, 0.4	2,48
4	20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 37, 38, 39 40, 41, 42, 43, 44, 45	0.1, 1.5, 0.2, 0.3, 0.1, 4.2, 0.2, 1.6, 1.3, 1.2, 0.6, 0.1, 1.2, 0.1, 1.2, 0.1, 5.0, 1.5	4,77
5	27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36	0.3, 14, 1.2, 0.3, 0.6, 0.2, 0.5, 0.1, 1.8 0.3	2,23
6 ? = 18,5	1, 2, 3, 4, 5, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63	1.0, 0.1, 3.7, 3.3, 0.2, 7.0, 1.3, 0.1, 0.6, 0.7, 0.1, 0.3	3,9

Размещено на allbest.ru