Земельно-ресурсний потенціал України

Земельно-ресурсний потенціал України, який складає близько 60,3 млн. гектарів землі, належить до основних чинників національного багатства. На території України зосереджено 8% чорноземних ґрунтів світу, 0,5 - запасів прісної води і 0,5 % запасів деревини. Земельні ресурси України оцінюється у 3,5 трильйони доларів США (за даними Ради по вивченню продуктивних сил України НАНУ). Землі сільськогосподарського призначення оцінено в 766,5 млрд. дол. США, що становить 21,3% вартості земельних ресурсів. Місткість територіального простору України по біокліматичному потенціалу для нормального життя складає 140-250 млн. осіб. Територія України відрізняється геополітичними, географічними, демографічними, соціально-економічними і екологічними особливостями та унікальною інфраструктурою, створеною багатьма поколіннями людей.

Безумовно, сприятливим фактором економічного розвитку України є наявність величезного земельноресурсного потенціалу, який характеризується зручним геополітичним місцерозташуванням території, сприятливими кліматичними умовами, високородючими та величезними за площею ґрунтами. Займаючи 0,4% території суші Землі, Україна має найродючіші землі, забезпеченість якими не можна порівняти з жодною країною світу. В ріллі України чорноземи складають 60 % їх площі, решта це переважно ґрунти темного кольору, що характеризуються значною родючістю (сірі лісові і каштанові) і лише 15% ріллі припадає на дереново-підзолисті ґрунти.

Поряд з тим, земельний фонд України характеризується надзвичайно високою господарською освоєністю. Частка земель у природному стані становить близько 8% від загальної площі, а природнозаповідних територій - 2 млн. га, що не відповідає світовим стандартам.

Україна достатньою мірою забезпечена орними землями на одного жителя (0,66 га ріллі порівняно із 0,24 га у світі), а середньозважений вміст гумусу в орних ґрунтах складає 3,25 %. Однак кількість орної землі у розрахунку на 1 особу не корелює з рівнем продовольчого забезпечення населення, оскільки останній залежить не тільки від площі земельних ресурсів і родючості ґрунтів, а й від рівня культури землеробства, структури посівів, економіки країни, розвитку переробної промисловості, соціальних умов і рівня життя населення.

Природний фактор вплинув на формування національних підвалин народу України, культуру, спосіб землекористування. У той же час об'єктивні умови геополітичного положення країни, зокрема просторовість території і багатство природних ресурсів та суб'єктивні чинники господарювання, сприяли розвитку України екстенсивним шляхом, що призвело до втрат природноресурсного потенціалу. Починаючи з 1990 р., в Україні відбувається помітне сповільнення інерції росту продуктивності ґрунтів, що вимагає невідкладних заходів щодо надання їй якісно нового імпульсу, зокрема забезпечення раціонального управління посівними площами. Прогресуючими темпами погіршується екологічний і якісний стан ґрунтів, про що, зокрема, свідчать дані, наведені в таблиці 3.

Аналіз екологічного стану земель показує, що продуктивний потенціал ґрунтів знаходиться на межі небезпечного виснаження, а їх агробіологічні властивості потребують термінового відновлення.

За експертними оцінками, на 64 % території України самою гострою визнається проблема деградації земель внаслідок господарської діяльності і недодержання природоохоронних та землевідтворювальних вимог.

За даними Державного комітету України по земельних ресурсах, загальна площа сільськогосподарських угідь, які зазнають згубного впливу водної та вітрової ерозії, складає понад 14,9 млн. га (35,2% від загальної площі), внаслідок аварії на ЧАЕС забруднено понад 6,7 млн. га сільськогосподарських угідь (11% від загальної площі).

Зростають площі кислих ґрунтів. Погіршується екологічний стан сільськогосподарських земель через антропогенне і техногенне навантаження, внаслідок чого 43,2% площі осушених земель мають підвищену кислотність; 7,6 - засолені; 10,7 - перезволожені; 12,8 - заболочені; 18,4 - піддаються вітровій та 4,6% - водній ерозії.

Таблиця 3. Перелік та характеристика основних еколого-економічних проблем деградації ґрунтів в Україні *

* Розраховано за даними Міністерства екології та природних ресурсів України, Державного комітету України по земельних ресурсах.

Спостерігається тенденція погіршення родючості ґрунтів, зокрема середній вміст гумусу понизився до 3,1%. Це є особливо негативним явищем з огляду на зростання в загальній структурі сільськогосподарського виробництва питомої ваги екстенсивних культур, які обумовлюють значне виснаження ґрунтів.

Наведений перелік еколого-економічних проблем деградації ґрунтів в Україні є далеко не повним, але навіть він вражає розмірами та характером наслідків неефективного використання основного багатства країни.

На жаль, сучасне використання земель в Україні не сприяє одержанню відповідного екологічного і особливо соціально-економічного ефекту. Економічна роль землі ігнорується, знижується економічна ефективність використання сільськогосподарських угідь, погіршується їх екологічний стан. Однією з причин поглиблення економічної та екологічної кризи в Україні є недосконалість земельних відносин, що потребує зміни парадигми землекористування. [5].

Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах в воно має свій зміст, цілі і завдання. Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну. В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах.

В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі.

Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами. У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі.

В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів: запровадження та реалізацію приватної власності на землю; створення земельно-реєстраційних систем; формування системи автоматизованого земельного кадастру; грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки; перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо.

Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, “Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення”, “Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них”, “Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель”.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Порядок укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення представлено на рис 2. Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим. [5].

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

Встановлено, що для розвитку іпотеки необхідно: по-перше, наявність розвинутого ринку сільськогосподарських земель, де землю можна вільно купувати та продавати; по-друге, розвинуту мережу приватних і державних спеціалізованих кредитних установ, які будуть здійснювати довгострокові (терміном на 5-20 років) кредитні операції; по-третє, встановлення реальної ринкової ціни землі; по-четверте, земля повинна утворювати в балансі селянських (фермерських) господарств та інших приватних сільськогосподарських підприємств більшу частину активів; по-п'яте, розвиток продажу земель сільськогосподарського призначення на аукціонах та конкурсах. Крім перерахованого вище, нині розвитку інституту іпотеки перешкоджають такі правові чинники, як відсутність законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно; заборона до 1 січня 2005р. згідно з новим Земельним кодексом фізичним і юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам - власникам земельних часток (паїв) укладати іпотечні договори, предметом яких є належні їм земельні ділянки і паї; відсутність закону, який регулює правовідносини, пов'язані з обігом сільгоспугідь, у т. ч. заставних. [6].

Виявлено, що потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому: для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування; встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь; визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо; обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку; для коригування розміру земельного податку; визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників; відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств; встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України.

Становлення ринку сільськогосподарських земель передбачає вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів, у тому числі встановлення спеціальних податків та нових пільг з оподаткування, згідно природно-економічних особливостей господарювання на землі. При цьому на регульованому земельному ринку повинен дотримуватись баланс інтересів, тобто інтереси держави повинні бути врівноважені інтересами власників землі.

У процесі проведення земельної реформи та появи приватних землевласників на селі особливого значення набирає розвиток орендних відносин. Більшість нових господарств зацікавлені в оренді землі для створення великих життєздатних сільськогосподарських підприємств. Оренда землі сприяє виявленню найбільш підприємливих і компетентних людей та концентрації в їх руках земельних угідь.

З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості.

Реструктуризація колективних та інших недержавних сільськогосподарських підприємств у господарські структури ринкового типу сприяє становленню таких важливих передумов впровадження ринку землі, як формування підприємницького середовища та пошук ефективних керівників, організаторів сільськогосподарського виробництва. На фоні розвитку конкуренції між різними агроформуваннями ринкового типу створюються умови для виявлення відмінностей між різними формами господарювання і ефективного використання земельних ресурсів. А із зростанням ефективності й доходності сільськогосподарських підприємств зароджується мотивація до придбання і раціонального використання земельної власності.

Побоювання, пов'язані з введенням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель стосовно розгортання спекуляції, скуповування землі “товстосумами”, переходу значних земельних площ до земельних банків та обезземелення селянства, використання сільськогосподарських угідь не за призначенням, з одного боку, для нинішнього етапу земельної реформи, мають під собою певні підстави, але не мають серйозних обґрунтувань. А з іншого ж, вони можуть бути зняті запровадженням правових актів земельного ринку. Упереджене ставлення до купівлі-продажу сільськогосподарських угідь і формування земельного ринку пов'язане не лише з психологічною та економічною непідготовленістю, консервативним менталітетом селянства, а й з незнанням самого процесу, основної мети та завдань земельної реформи.

Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-п'яте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель.

Від самих селян залежить, як вони зможуть проявити себе в нових ринково орієнтованих умовах, реалізувати свій потенціал і проявити ініціативу. Становлення сільськогосподарського ринку в нашій державі слід починати з трансформації суспільної думки, зміни психологічного ставлення людей до приватної власності на землю, торговельних операцій з нею. Головне щоб селяни усвідомили, що вони є власниками землі і працюють з метою отримання максимального прибутку і примноження приватної власності, орієнтуючись на підприємницький успіх.

Основним інструментом досягнення сталого розвитку є інститут власності на землю. Дисертантом виявлено особливі проблеми власності на землю:

земельні угіддя (ділянки) в основному не ідентифіковані як об'єкти власності (відсутня чітка і визначена система права власності на землю);

державні органи управління, на які покладено обов'язки по регулюванню природокористування й охороні навколишнього середовища, не здійснюють ефективну реалізацію прав земельної власності, не визначені еколого-правові аспекти щодо реалізації права власності на землю;

економічний зміст власності на земельні ресурси не забезпечує правомірний та рівний розподіл земельної ренти;

відсутній економіко-правовий механізм обґрунтованого і справедливого розподілу рентних доходів

неурегульовано законодавство щодо права власності на землю, існують глибокі протиріччя як між законами, що забезпечують нормативно-правове регулювання використання різних ресурсів, так і в окремих законодавчих актах.

На мій погляд, реалізація права власності не повинна завдавати шкоди правам, обмежувати зачіпати свободи та принижувати гідність громадян, порушувати інтереси суспільства; погіршувати екологічну ситуацію і природну якість землі.

Для забезпечення сталого розвитку необхідне формування такого права власності на землю, за допомогою якого чітко визначається правомочність суб'єктів землекористування, встановлюється повноваження по володінню, користуванню та розпорядженню землею. У відносинах земельної власності повинні втілюватися екологічні та економічні складові землекористування, соціальні зв'язки і процеси. Забезпечення такого принципу сприятиме сталому розвитку суспільства.

Одним із регулятивних інструментів забезпечення сталого землекористування є система управління, яка спирається на визнання землі джерелом багатства. Дисертант вважає, що управління земельними ресурсами повинно охоплювати всі процеси земельних відносин, землекористування і землеволодіння, зокрема: землевпорядкування території і землеустрою господарств, формування раціонального розподілу земель між галузями господарського комплексу, заходи щодо ефективного використання та охорони земель.

Найбільш повна оцінка природного і господарського стану земельних ресурсів забезпечується системою державного земельного кадастру, на основі якого повинні науково обґрунтовано розв'язуватися питання організації раціонального землекористування. Останнім часом виникла необхідність введення в неї нової складової - реєстрації землеволодінь, землекористувань і об'єктів нерухомості, що відображає правовий статус та господарський стан використання земель за цільовим призначенням.

Дослідженням встановлено, що реєстрація землі сприяє вирішенню як економічних, так і соціальних проблем. Добре продумана система реєстрації забезпечує розвиток земельного ринку і підвищення ефективності використання земель, а також захист прав на нерухоме майно, що значною мірою нормалізує економічне життя країни.

Управління раціональним землекористуванням здійснюється за допомогою постійного моніторингу за станом земельних ресурсів. Дисертантом обґрунтовано методологічні аспекти щодо інструментів забезпечення управління земельними ресурсами в контексті їх функцій (методи, засоби, принципи), доведена їх значимість і необхідність удосконалення.

Одним з найбільш перспективних напрямків щодо ефективного управління землекористуванням спеціалістами визнається питання грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

У світі існує декілька способів визначення ринкової експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення: підхід на основі порівняння продажу та доходний підхід. Це дає змогу не тільки ураховувати отримуваний доход з земельної ділянки, але й брати до уваги попит та пропозицію на аналогічні землі сільськогосподарського призначення. В Україні застосування першого підходу поки не можливо, тому що ринок землі почне діяти з 2005 року. Але суму доходу отримуваного від земельної ділянки можна вже підрахувати зараз, тому використання другого підходу, розрахунки на його базі, при здійсненні ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення можливі.