Орендна плата за землю: розмір платежу та податкові наслідки

Размещено на http://www.allbest.ru/

НДФІ ДННУ «Академія фінансового управління», м. Київ

Орендна плата за землю: розмір платежу та податкові наслідки

Головін Роман Григорович

кандидат наук з державного управління, докторант



Анотація

орендний плата податковий наслідки

Вступ. Однією з проблем у відносинах, які виникають при укладанні договору оренди землі, є плата за оренду та оподаткування доходу від оренди, коли орендодавцем є фізична особа, а орендарем є юридичною особою або фізичною особою-підприємцем. Як правило, умовами договору оренди землі встановлено розмір платежу за оренду землі, який орендар зобов'язаний внести орендодавцю. Але таке проста умова договору є проблемною для деяких орендарів та певних місцевих та апеляційних судів, які вважають що встановлений умовами договору розмір платежу має бути зменшений на суму податку. Якщо говорити мовою податкового законодавства, то деякі орендарі та судді свідомо чи підсвідомо визначають орендну плату базою оподаткування.

Орендна плата не є базою оподаткування за податковим законодавством, а головне і не може бути за умовами договору, якими чітко встановлено розмір платежу й обов'язок орендаря внести визначений умовами платіж до певного терміну. Внесення орендарем платежу в меншому розмірі, ніж передбачено умовами договору оренди землі означає неналежне виконання умов договору орендарем та має свої правові наслідки.

Орендар зобов'язаний внести передбачений умовами договору платіж у строки передбачені умовами договору, після чого для орендаря та орендодавця настають податкові наслідки, які врегульовані Податковим кодексом України.

Вирішенням зазначеної проблеми внесення орендної плати є формування правових позицій на підставі дослідження орендної плати та податкових наслідків після внесення орендної плати за землю.

Проблематика. Показуються правові та економічні проблеми, які виникають при внесенні платежу за оренду землі та визначенні бази оподаткування виходячи з розміру орендної плати. Досліджуються причини виникнення зазначених проблем. Визначаються напрями вирішення зазначених проблем.

Мета. Обґрунтування порядку внесення платежу за оренду землі, визначення оподатковуваного доходу (бази оподаткування) виходячи з розміру орендної плати, нарахування та утримання податку з встановленого оподатковуваного доходу.

Методи. Використано такі методи: абстрактно-логічний, систематизації, діалектичної і формальної логіки, експертних оцінок, спостереження, порівняння, вимірювання, експеримент, абстрагування, аналізу та синтезу.

Результати. Досліджено порядок внесення платежу за оренду землі та визначення оподатковуваного доходу (бази оподаткування) виходячи з розміру орендної плати. Розглянуто можливі умови формування доходу від оренди землі. Встановлено фактори, які впливають на нарахування, утримання та сплату податків до бюджету. Доведено необхідність правильного визначення доходу з розміру орендної плати за землю.

Висновки. Застосування запропонованих результатів досліджень в практиці відносин між орендодавцем і орендарем та практиці розгляду судових справ, пов'язаних з порушенням виконання умов договору внаслідок безпідставного зменшення орендарем в односторонньому порядку платежу за оренду землі, врегулюють проблему розрахунку за оренду землі та належного виконання умов договору.

Ключові слова: оренда плата, оподаткування доходу від оренди, нарахування та утримання податку.



Golovin RomanHryhorovych Candidate of Science in Public Administrate, Academy of Financial Management, Kyiv

Land rent: payment amount and tax consequences

Abstract

Introduction. One of the problems in the relations arising from the conclusion of a land lease agreement is the payment of rent and taxation of rental income when the lessor is an individual and the lessee is a legal entity or individual entrepreneur. As a rule, the terms of a land lease agreement set out the amount of the land lease payment that the lessee is obliged to make to the lessor. However, such a simple contractual provision is problematic for some lessees and certain local and appellate courts, which believe that the amount of payment set forth in the contract should be reduced by the amount of tax. In tax law terms, some tenants and judges consciously or subconsciously consider rent to be a taxable item.

The rent is not a taxable item under tax law, and most importantly, it cannot be under the terms of the agreement, which clearly set out the amount of the payment and the tenant's obligation to make the payment by a certain date. If the lessee makes a payment less than the amount stipulated in the land lease agreement, it means that the lessee has not properly fulfilled the terms of the agreement and has its own legal consequences.

The lessee is obliged to make the payment stipulated by the terms of the agreement within the terms of the agreement, after which the lessee and the lessor face tax consequences regulated by the Tax Code of Ukraine.

The solution to this problem of paying rent is to formulate legal positions based on a study of rent and tax consequences after paying rent for land.

Objectives. The article shows the legal and economic problems that arise when making a payment for land lease and determining the tax base based on the amount of rent. The causes of these problems are investigated. The ways of solving these problems are determined.

Objective. To substantiate the procedure for making a payment for land lease, to determine the taxable income (tax base) based on the amount of rent, to calculate and withhold tax from the established taxable income.

Methods. The following methods were used: abstract and logical, systematization, dialectical and formal logic, expert opinions, observation, comparison, measurement, experiment, abstraction, analysisand synthesis.

Results. The procedure for making a payment for land lease and determining taxable income (tax base) based on the amount of rent is investigated. Possible conditions for the formation of income from land lease are considered. The factors that affect the calculation, withholding and payment of taxes to the budget are identified. The necessity of correct determination of income from land rent is proved.

Conclusions. The application of the proposed research results in the practice of relations between the lessor and the lessee and in the practice of consideration of court cases related to violation of the terms of the contract as a result of unjustified reduction of the land lease payment by the lessee unilaterally will resolve the problem of land lease payment and proper fulfillment of the contract terms.

Keywords: lease payment, taxation of lease income, calculation and withholding of tax.



Постановка проблеми

Однією з проблем у відносинах, які виникають при укладанні договору оренди землі, є плата за оренду та оподаткування доходу від оренди, коли орендодавцем є фізична особа, а орендарем є юридичною особою або фізичною особою-підприємцем. Як правило, умовами договору оренди землі встановлено розмір платежу за оренду землі, який орендар зобов'язаний внести орендодавцю. Діюче законодавство щодо оренди землі оренду відмежовує від оренди землі приватної власності оренду землі комунальної та державної власності.

Так, відповідно до частиною 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" [3] для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка. Крім цього, відповідно до статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Плата за оренду землі комунальної та державної власності перераховується до відповідних бюджетів та контролюється податковими органами відповідно до статті 288 Податкового кодексу України [4].

Плата за оренду землі комунальної та державної власності врегульована додатково Податковим кодексом України і за певними ознаками є податком й тому щодо неї та податкових наслідків від її сплати проблематика відсутня на відміну від плати за оренду землі приватної власності та податковими наслідками від її сплати.

На сучасному етапі відносин, які виникають при укладанні договору оренди землі між фізичною особою-орендодавцем та юридичною особою - орендарем, виникла проблема визначення розміру платежу, який має бути внесений за оренду землі. Орендодавець вважає, що платіж за оренду має бути внесений в тому розмірі, який передбачено умовою договору і саме платіж в цьому розмірі очікував отримувати орендодавець. А орендар вважає, що платіж необхідно зменшити на суму податку, яку орендар має перераховувати як податковий агент. Така ситуація породжує конфлікт та визначає проблематику сплати орендної плати та податкових наслідків після її сплати.

Позицію орендаря почали підтримувати суди перших інстанцій, що може створити фундаментальну проблему за відсутності ґрунтовних досліджень цієї проблеми через формування судової практики на хибних уявах, звичаях потребах орендарів, а не на засадах домовленості сторін та норм права.

Підтримуючи логіку прогинання (порушення) умов договору під конкретну особу чи ситуацію, можна припустити, що якщо орендар є фізичною особою і не може бути податковим агентом орендодавця-фізичної особи, то він, враховуючи те, що у орендодавця виникають зобов'язання щодо сплати податку після отримання платежу за оренду землі, має вносити більшу суму ніж передбачено умовами договору оренди землі. Це не логічно і неправильно, так само як не логічно і не правильно, коли орендар зменшує встановлений договором розмір платежу до внесення за оренду землі.

Умова договору не може виконуватися по різному в залежності від організаційно-правової форми орендаря та орендодавця. Крім того, податкове законодавство України, не врегульовує умови договору, а врегульовує тільки податкові наслідки, які виникають в результаті виконання умови договору щодо внесення платежу за надання землі в оренду.

Тому, аргументації орендаря-податкового агента, що він зобов'язаний зменшити встановлений умовами договору платіж до внесення за оренду землі на суму податку не має договірних та законних підстав, що підтверджуються результатами нашого дослідження.



Аналіз останніх досліджень і публікацій

Дослідження орендної плати та податкових наслідків сплати орендної плати за землю приватної власності нами не встановлено. Не було винайдено й релевантну взятій проблематиці судової практики. Консультації, в тому числі податкових органів, щодо податкових наслідків сплати орендної плати, які існують на різних інтернет ресурсах, цитують лише окремі норми Податкового кодексу України та не містять аналітики щодо визначення оподатковуваного доходу.

Так, за матеріалами консультації податкових органів «доходи фізичної особи від здавання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю оподатковуються ПДФО за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 1,5 відсотка». Це незаперечний факт, але залишається проблематикою те, що є базою оподаткування (оподатковуваним доходом) від надання в оренду земельної ділянки [1].

Мета

Обґрунтування порядку внесення платежу за оренду землі, визначення оподатковуваного доходу (бази оподаткування) виходячи з розміру орендної плати, нарахування та утримання податку з встановленого оподатковуваного доходу.

Виклад основного матеріалу

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату [3].

Відповідно до частини першої статті 21 Закону України "Про оренду землі" «Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.».

Частина третя статті 21 Закону України «Про оренду землі» знайшла своє відображення в типовому договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 [5]:

«9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі (розмір орендної плати: грошової - у гривнях із зазначенням способів внесення за земельні ділянки приватної власності, а за земельні ділянки державної або комунальної власності також із зазначенням відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру земельного податку; натуральної - перелік, кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки; відробіткової - види, обсяги, строки і місце надання послуг, види, обсяги, строки і місце виконання робіт)...

11. Орендна плата вноситься у такі строки »

Як правило, при внесенні пропозицій щодо умов договору, орендарі дотримуються умов типового договору оренди землі.

Отже, якщо умовами договору оренди землі встановлено розмір платежу за надання земельної ділянки в оренду, який орендар зобов'язаний внести орендодавцю, то орендар зобов'язаний внести платіж саме у встановленому умовами договору розмірі. Внесення платежу у розмірі меншому ніж передбачено умовами договору створює заборгованість зі сплати орендної плати орендаря перед орендодавцем та є неналежним виконанням умов договору.

Після внесення відповідно до умов договору оренди землі встановленого договором платежу за оренду землі у сторін договору виникають податкові наслідки.

Орендодавцем земельної ділянки може бути фізична особа, фізична особа-підприємець та юридична особа. Орендарем може бути фізична особа, фізична особа-підприємець та юридична особа. В залежності від того, якою особою представлений орендар та орендодавець, після внесення платежу за оренду землі, виникають різні податкові наслідки.

Відповідно до пункту 1 статті 162 «Платники податку» Розділу IV. «Податок на доходи фізичних осіб» Податкового кодексу України платниками податку є:

«162.1.1 фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи;

162.1.1-1 фізична особа - резидент, яка володіє та/або користується (орендує (суборендує), на умовах емфітевзису, постійно користується) земельними ділянками, віднесеними до сільськогосподарських угідь, у частині мінімального податкового зобов'язання;

162.1.1-2 фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні;

162.1.1-3 податковий агент.»

Відповідно до частини 2 статті 163 Податкового кодексу України об'єктом оподаткування нерезидента є:

«163.2.1 загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні;

163.2.2 доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).»

Відповідно до стаття 168 «Оподаткування доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податку особою, яка не є податковим агентом, та іноземних доходів» Податкового кодексу України:

«168.2.1 Платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок з таких доходів.

168.2.2 Особою, яка не є податковим агентом, вважається нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб'єкта підприємницької діяльності або не є особою, яка перебуває на обліку у контролюючих органах як особа, що провадить незалежну професійну діяльність.

Розрахунок податкових зобов'язань з оподатковуваного доходу платника податку, нарахованого у джерела його виплати, проводиться податковим агентом (у тому числі роботодавцем, органами Пенсійного фонду України).»

Відповідно до підпункту 5 пункту 1 статті 170 Податкового кодексу України «Якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець».

Стаття 170 «Особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів» Податкового кодексу України врегульовує оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм). Зокрема підпунктом 1, пункту 1 статті 170 Податкового кодексу України встановлено, що нарахування (виплата) та оподаткування доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється:

«Податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогоспо - дарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.»

Сторони в договорі оренди можуть бути в різних організаційно-правових формах, що породжує відповідно до податкового законодавства різні податкові наслідки, зокрема:

Якщо орендодавцем є фізична особа, а орендарем є юридична особа-суб'єкт підприємницької діяльності, то юридична особа є податковим агентом. В цьому випадку орендар нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку та зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за рахунок орендодавця;

Якщо орендодавцем є фізична особа та орендарем є фізична особа, то орендодавець суму таких доходів включає до загального річного оподатковуваного доходу та подає податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплачує податок з таких доходів.

Якщо орендодавцем є орган місцевого самоврядування, то платіж за оренду землі надходить до відповідного бюджету;

- Якщо орендодавцем є суб'єкт підприємницької діяльності, то відповідальною особою за оподаткування є орендодавець.

Існування можливостей різних комбінацій за організаційно-правовою формою сторін договору оренди землі створює різні податкові наслідки, але одна й таж сама за змістом умова договору не може виконуватися сторонами по різному в залежності від їх організаційно-правової форми та податкових наслідків, які настають після внесення платежу за надання земельної ділянки в оренду.

Податкове законодавство України не врегульовує умови договору, а врегульовує тільки податкові наслідки, які виникають в результаті виконання договору. Тому посилання орендарів та певних судів на норми податкового законодавства для обґрунтування підстав зменшення встановленого умовами договору розміру платежу за оренду землі є незаконним.

Розглянемо податкові наслідки на більш поширених та проблемних відносинах, які виникають між фізичною особою-орендодавцем, та юридичною особою-орендарем або фізичною особою-підприємцем.

Відповідно підпунктом 1, пункту 1 статті 170 Податкового кодексу України Податковим агентом фізичної особи - орендодавцем є орендар.

Податковий агент при оподаткуванні доходу повинен керуватися підпункту 1 статті 168. «Оподаткування доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податку податковим агентом.» Податкового кодексу України:

«168.1.1. Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу.

Необхідно правильно розуміти «зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок». По -перше, мова йде про оподатковуваний дохід, а не платіж, а по-друге «податковий агент, який нараховує (виплачує, надає)» - тобто, податковий агент має нарахувати дохід на користь платника податку (орендодавця), а вже потім утримувати податок з нарахованого доходу платника податку (орендодавця) і, звісно, таке утримання буде із суми доходу орендодавця і, звісно, за рахунок орендодавця та відповідатиме підпункту 1 пункту 1 статті 168 Податкового кодексу України.

Ставка податку на доходи фізичних осіб регулюється відповідно до пункту 1 статті 167 «Ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв'язку з трудовими відносинами та за цивільно -правовими договорами.»

За нормами статті 171 «Особи, відповідальні за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку до бюджету» Податкового кодексу України встановлено не тільки осіб відповідальних за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку, а й те, що Податковим кодексом України передбачена послідовність з нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку до бюджету, а не просто утримання чи сплату. Зокрема відповідно до пункту 2 статті 171 ПКУ «Особою, відповідальною за нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку з інших доходів, є податковий агент - для оподатковуваних доходів з джерела їх походження в Україні».

Стаття 170 «Особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів» Податкового кодексу України врегульовує оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм). Зокрема підпунктом 1, пункту 1 статті 170 Податкового кодексу України встановлено, що нарахування (виплата) та оподаткування доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється:

«Податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.»

Отже, податковий агент (орендар) зобов'язаний виходячи з розміру орендної плати визначити базу оподаткування.

Відповідно до пункту 164.1 статті 164. Податкового кодексу України: «Базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.»

Відповідно до підпункту 5 пункту 2. статті 164 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається: «дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу», тобто виходячи з розміру орендної плати.

Відповідно до пункту 164.5. статті 164 Податкового кодексу України «Під час нарахування (надання) доходів у будь-якій негрошовій формі базою оподаткування є вартість такого доходу, розрахована за звичайними цінами, правила визначення яких встановлені згідно з цим Кодексом, помножена на коефіцієнт, який обчислюється за такою формулою:

К = 100 : (100 - Сп),

де К - коефіцієнт;

Сп - ставка податку, встановлена для таких доходів на момент їх нарахування.»

З вищезазначеного можна зробити висновок, що Податковий кодекс України не врегульовує відносини, які виникають при наданні землі в користування, зокрема не встановлює норм чи не визначає механізми здійснення платежу за надання землі в оренду в меншому чи більшому розмірі ніж це передбачено умовами договору, в тому числі в залежності від організаційно-правової форми сторін.

Але Податковий кодекс України має спеціальні норми для врегулювання податкових наслідків внесення платежу за оренду землі орендодавцю-фізичній особі від орендаря-юридичної особи або фізичної особи-підприємця, за якими надано порядок та формула визначення бази оподаткування (оподатковуваного доходу) в залежності від розміру орендної плати (платежу до внесення за оренду землі). ПКУ передбачається, що процес оподаткування - це нарахування, утримання та сплата податку. На підставі внесеного платежу нараховується оподатковуваний дохід (визначається база оподаткування). Тільки після визначення бази здійснює утримання та сплату податку податковим агентом.

Платіж за оренду землі може вноситися грошима, товаром (продукцією), послугами чи виконаними роботами. Гроші мають товарну природу походження, а відтак є товаром, оскільки мають властивості товару - це прояв подвійної властивості грошей. Також, гроші, як і товар мають кількісний та якісний вимір. Тому оплата грошима, як і будь-яким іншим товаром є натуральною оплатою. Так як в Україні передбачено грошове визначення бази оподаткування, то будь-яка орендна плата повинна бути приведена до натурального грошового виразу. Товар, який вноситься в якості орендної плати має свою звичайну ціну і може бути оцінений в грошовому виразі. Отже, до оплати грошима та оплати товаром не можуть бути застосовувати різні принципи оподаткування. Дійсно, Податковим кодексом України не містить норм, які б окремо визначали оподаткування для платежу, внесеного грошима та платежу внесеного товаром.

Важко уявити ситуацію, і поки таке не зустрічалось на практиці, коли умовами договору оренди землі передбачено внесення орендної плати в певній кількості товару, але замість цієї кількості орендар вносить зменшену кількість товару, мотивуючи таке зменшення необхідністю сплатити податки. А от внесення орендної плати в грошовому виразі менше ніж встановлено умовами договору має своє застосування з посиланням на необхідність сплатити податки. При цьому розмір орендної плати в грошовому виразі і товарному виразі, як правило, визначені в одному пункті договору та в одному спільному реченні.

За сталою економічною практикою дохід є сумою до сплати (платежем) та нарахованого податку. Якщо говорити про дохід від надання землі в оренду, то він дорівнює сумі платежу за надання землі в оренду та нарахованого податку на дохід від надання землі в оренду.

У разі внесення платежу за оренду землі в негрошовій формі, пунктом 5 статті 164 Податкового кодексу України передбачено обчислення такого платежу в грошовій формі шляхом множення внеску в негрошовій формі на звичайну ціну негрошової форми з подальшим визначенням об'єкту оподаткування виходячи з розміру орендної плати відповідно до підпункту 1, пункту 1 статті 170 Податкового кодексу України за такою формулою:



«К = 100 : (100 - Сп),

де К - коефіцієнт;

Сп - ставка податку, встановлена для таких доходів на момент їх нарахування.»

Для прикладу, якщо відповідно до умов договору оренди землі орендна плата до внесення визначена у 1000 кг пшениці, звичайна ціна пшениці 5,00 гривень за 1 кілограм, коефіцієнт К = 100: (100 - 18) = 1,2195122, то база оподаткування становитиме 1000 х 5,00 х 1,2195122 = 6097,561 гривень. Відповідно 6097,561 гривень є базою оподаткування (оподатковуваним доходом).

Визначення бази оподаткування (оподатковуваного доходу) при внесенні платежу у грошовій формі є за змістом цивільних відносин подібним визначенню бази оподаткування при внесенні платежу в негрошової формі, оскільки негрошова форма перераховується (переводиться) в грошову фору і тільки потім визначається база оподаткування внесення платежу в негрошовій формі. Крім того, обидві форми є натуральними платежами до внесення і, як правило, розмір та умови їх внесення містяться в одному розділі договору, в одному пункті договору та, навіть, в одному спільному реченні, яким встановлюється умова, що ще раз підтверджує, що грошова форма та негрошова форма з точки зору внесення платежу є аналогіями.

Отже, для визначення бази оподаткування у разі внесення платежу за оренду землі в грошовій формі, необхідно розмір внесеного платежу, який встановлено умовами договору оренди землі, помножити на коефіцієнт, який обчислюється за такою формулою:

К = 100 : (100 - Сп),



де

Сп - ставка податку на доходи фізичних осіб, 18%

К - коефіцієнт, К = 100 : (100 - 18) = 1,2195122.

Тобто,

База оподаткування = Платіж до внесення х К = Платіж до внесення х 1,2195122.

Для прикладу, якщо відповідно до умов договору оренди землі орендна плата до внесення визначена у розмірі 5000,00 гривень, то база оподаткування становитиме 5000,00 х 1,2195122 = 6097,561 гривень. Відповідно 6097,561 гривень є базою оподаткування (оподатковуваним доходом).

Деякі орендарі, розуміючи незаконність зменшення розміру платежу за оренду землі, включають в договір оренди землі умови, якими хочуть визначений платіж до внесення за надання землі в оренду зменшити на суму податків. Ці умови, як правило потребують тлумачення, оскільки за однією умовою визначається платіж до внесення, а іншою, що з цього платежу має утримуватися податок. При цьому поняття «утримати» не відповідає значенню «зменшити», а відповідає тому, що податок має бути утриманий і це не збільшення і не зменшення, а у відповідності до норм та механізмів Податкового кодексу України. Зокрема за нормами статті 171 «Особи, відповідальні за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) податку до бюджету» Податкового кодексу України, «утримання податку» та «нарахування податку» сприймаються в однаковому значенні. Теж саме відноситься до виразу «вирахування податку», який означає теж саме що обчислення податку і самостійно не визначає механізму обчислення податку, оскільки такий механізм може визначатися виключно податковим законодавство України.

Навіть коли, одна умова договору встановлює платіж до внесення, а інша умова, що це платіж повинен бути зменшений на суму податку, створює спірну ситуацію, яка потребує тлумачення, оскільки орендодавець усвідомлював надходження встановленого платежу і для нього не зрозуміло, як те що встановлене має бути зменшене.

Законодавець оптимально правильно встановив нормою статті 21 Закону України «Про оренду землі», що «орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі», оскільки таким чином вибудована норма є робочою для різних комбінацій організаційно-правових форм орендодавця та орендаря.

Для того, щоб не виникало між сторонами договору оренди землі спору щодо розміру платежу до внесення за надання оренди землі, необхідно дотримуватися норм Закону України «Про оренду землі» та умов типового договору оренди землі.

Простіше і правильно встановити платіж за надання в оренду землі у розмірі 4100,00 гривень, ніж встановити платіж 5000,00 гривень і різними правдами та неправдами намагатися вносити платіж у сумі 4100,00 гривень мотивуючи це необхідністю сплатити 18% Податку на доход фізичних осіб.

Поведінка орендарів, коли він вносить дві суперечливі умови договору, однією умову договору одну встановлюється сума платежу за надання землі в оренду, а іншою умовою договору встановлюється зменшення суму платежу за надання землі в оренду, є недобросовісною з метою ввести орендодавця в оману для мотивації укласти договір оренди земельною ділянкою.



Висновки

Практика безпідставного зменшення орендарем в односторонньому порядку платежу за оренду землі набула поширення за відсутності правової позиції щодо такого порушення умови договору оренди землі. Маніпулюючи Податковим кодексом України, орендарі позбавляють власників землі частини доходів, а бюджет країни податкових надходжень.

Залишення практики безпідставного зменшення орендарем в односторонньому порядку платежу за оренду землі без уваги формувати надалі хибну уяву про виконання домовленостей за договорами оренди землі та застосування норм права, в тому числі норм податкового законодавства.

Застосування запропонованих результатів досліджень в практиці відносин між орендодавцем і орендарем та практиці розгляду судами справ, пов'язаних з порушенням виконання умов договору оренди землі внаслідок безпідставного зменшення орендарем в односторонньому порядку платежу за оренду землі, врегулюють проблему розрахунку за оренду землі та належного виконання умов договору.

Напрямами подальших розвідок має стати правильність обчислення орендної плати до внесення з урахування індексів інфляції.



Література

1. Оподаткування доходу, отриманого від надання в оренду земельного паю. [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://dp.tax.gov.ua/deklaratsiyna-kampaniya-2021/informatsiyni-povidomlennya/451591.html#:~:text=Отже%2C%20доходи%20фізичної%20особи%20від,за%20ставкою%201%2С5%20відсотка.

2. Закону України «Про оцінку земель». [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#Text.

3. Закону України «Про оренду землі». [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/ed20230903#Text.

4. Податковий кодекс України. [Електронний ресурс]. - Режим доступу:: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?find=1&text=не+оподатковується+благодійна#w3_1.

5. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Типового договору оренди землі». [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-n#Text.

6. Цивільний кодекс України. [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text.



References

1. Taxation of income received from the lease of a land plot. [Electronic resource] - Access mode: https://dp.tax.gov.ua/deklaratsiyna-kampaniya-2021/informatsiyni-povidomlennya/451591.html#:~:text=Therefore%2C%20income%20of%20individual%20from,%20at%20the%201%2C5%20percent%20rate.

2. Zakonu Ukrainy «Pro otsinku zemel» [Law of Ukraine "On Land Valuation"]. [Electronic resource] - Access mode: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1378-15#Text.

3. Zakonu Ukrainy «Pro otsinku zemel» [The Law of Ukraine "On Land Lease"]. [Electronic resource]. - Access mode: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/ed20230903#Text.

4. Zakonu Ukrainy «Pro otsinku zemel» [The Tax Code of Ukraine. [Electronic resource]. - Access mode: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?fmd=1&text=He+taxable+charity#w3_1.

5. Zakonu Ukrainy «Pro otsinku zemel» [Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine] "On Approval of the Model Land Lease Agreement". [Electronic resource] - Access mode: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-n#Text.

6. Zakonu Ukrainy «Pro otsinku zemel» [Civil Code of Ukraine]. [Electronic resource]. - Access mode: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text.

Размещено на Allbest.ru