Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в городе Юрга

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное профессиональное образовательное учреждение

«Юргинский техникум машиностроения и информационных технологий»

Курсовая работа

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Юрга

Выполнил студент группы ЗО-20

Журавлев Ю.С

Проверил Подзорова Е.А.



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовые аспекты оценки недвижимости

1.2 Подходы и методы к оценке недвижимости

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Расчёт стоимости объекта различными подходами

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - формирование научного и практического мировоззрения в сфере стоимостной оценки объектов недвижимости, а также развитие способности у экономистов-менеджеров принимать при оценке стоимости объектов финансово-экономические решения, соответствующие сложившейся ситуации.

Рыночная стоимость объекта недвижимости -- это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы про обсуждение стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определённых активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Актуальность исследования состоит в том, что

Целью данной работы является изучение теоретических аспектов оценки недвижимости и определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры. стоимость недвижимость доход рыночный

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

проанализировать правовые аспекты недвижимости;

обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе общепринятых подходов;

рассчитать стоимость объекта недвижимости;

Объект исследования -оценка недвижимого имущества.

Предмет исследования - Определение рыночной стоимости жилой недвижимости.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовые аспекты оценки недвижимости

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предметов или объектов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость служит основой личного существования для граждан и базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, аренде нежилых помещений, покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеют приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, появились новые для большинства граждан РФ налоги. Например: налог на доходы физических лиц. Начало развиваться местное законодательство субъектов РФ по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве во времена Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли- продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан представить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

На первом этапе приватизации при создании совместных предприятий (СП) такие оценки или вообще не делались, или делались «на глазок». Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков, о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются следующие:

1)покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной;

2)обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;

3)объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент;

4)оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными;

5)цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой;

6)объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью;

7)объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок;

объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Современное региональное экономическое пространство конституировано системой региональных рынков, основой функционирования которой является финансовый рынок. Финансовый рынок -- это сложная экономическая система, элементами которой выступают институты (банки, биржи, инвестиционные компании ит. п.), а связями -- взаимодействие продавцов и покупателей финансовых документов.

В такой системе недвижимость является финансовым аспектом, а рынок недвижимости -- наиболее значимой составляющей частью финансового рынка, рассматриваемой как его подсистема. Кроме того, рынок вообще не может существовать без рынка недвижимости, так как любые социальные институты являются участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок недвижимости как система включает три подсистемы (рынок развития недвижимости, рынок оборота недвижимости, рынок управления недвижимостью), каждая из которых в тесном взаимодействии с другими обеспечивает существование единого рынка недвижимости.

Структура рынка недвижимости обеспечивает фиксированные связи между элементами системы, к которым можно отнести объекты недвижимости, субъекты недвижимости, процессы функционирования и инфраструктуру рынка.

Элемент «объекты недвижимости» составляет колоссальную стоимость национального богатства, материализованного в недвижимость, и состоит из объектов, отличающихся специфичностью: ликвидностью, политикой приватизации государственной и муниципальной.

1.2 Подходы и методы к оценке недвижимости

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

3. Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5.Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход). Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.

2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.

3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.

4. Определить стоимость объекта оценки (С):

Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафиксировано большое количество продаж. В случае если собранная рыночная информация отвечает признакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки. Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.



2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки показано в таблице 1.

Таблица 1- Описание объекта оценки

Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Жилое помещение
Вид
Юридическое описание
Регион	Кемеровская обл.
Район
Адрес	Московская 3
Право собственности на здание
Площадь	44.0 кв. м.
Зона
Сервитуты
Форма	Прямоугольник
Топография	Пологий склон
Состояние учета	Имеются пос
Неблагоприятные условия окр.ср.	-
Транспортная доступность	Главная дорога
Качество дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог
Доступные инженерные коммуникации	Эл. сеть, водопровод, теплотрасса, сети канализации.
Год постройки	1978
Первоначальный баланс стоимости	2650000
Число этожей	5

Объект идентифицирован, фотография прилагается (приложение А).



2.2 Расчёт стоимости объекта различными подходами

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом.

Доходный подход основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основуданногоподхода,является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получать доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду). Использование данного подхода возможно на базе информации о доходах, связанных с эксплуатацией объектов оценки на каком-либо временном интервале. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного диализа.

При применении метода прямой капитализации отдельно не учитывается возврат капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели, прямая капитализация оценивает полное право собственности.

Основные этапы процедуры оценки данным методом:

1. Оценка потенциального валового дохода от эксплуатации, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включают только отличия, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого дохода в текущую стоимость объекта.

Для данного объекта расчет рыночной стоимости доходным подходом производился исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, когда Оценщик предполагает получение дохода от сдачи в аренду данного помещения .

На дату оценки выявлено 3 предложения на аренду объектов, аналогичных оцениваемой квартиры, которые показаны в таблице 2.

Таблица 2- Предложение на аренду недвижимости

№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Местоположение	Кем. обл. Юрга	Кем. обл. Юрга	Кем. обл. Юрга
2	Адрес	Пр. победы 6А	Водозаборная 1	Пр. победы 25
3	Материалы стен дома	кирпич	кирпич	кирпич
4	Этаж этажность	1 из 5	2 из 2	4 из 5
5	Площадь общая кв.м	44	43	41
6	Тип планировки	изол	изол	изол
7	Отделка и состояние квартиры	хор	хор	хор
8	Тел	-	-	-
9	Ставка арендной платы	11000	12000	10000
10	Источник информации	Авито	Авито	Авито



Внесение корректировок ставки арендной платы показано в таблице 3.

Таблица 3 - Внесение корректировок ставки арендной платы

№ п/п	корректировка	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Ставка арендной платы	11000	12000	10000
2	Местоположение (коэф.)	-3%	-3%	-3%
3	Скорректированная цена, 1 кв.м. (1 х2), руб.	10670	11640	9700
4	Материалы стен дома, %	0	0	0
5	Скорректированная цена, 1 кв.м., руб.	10670	11640	9700
6	Этаж, %	0	0	0
7	Скорректированная цена, 1 кв.м. 05+(06/100), руб	10670	11640	9700
8	Площадь (соотношение площадей)	0	0	0
9	Скорректированная цена, 1 кв.м. (07х08), руб.	10670	11640	9700
10	Планировка, %	0	0	0
11	Скорректированная цена, 1 кв.м. 09+(10/100), руб.	10670	11640	9700
12	Отделка, состояние, %	0	0	0
13	Скорректированная цена, 1 кв.м. 11+(12/100), руб	10670	11640	9700
14	Телефон, %	0	0	0
15	Скорректированная цена, кв.м. (13+(14/100), руб.	10670	11640	9700
16	Суммарная корректировка (16/1)	-	-	-
17	Вес	-	-	-
18	Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./lмесяц	10670

Объяснение корректировок.

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.

Корректировка на местоположение.

Расположение аналогов1,2,3, что и объект оценки, корректировка не требуется. Корректировка на материалы стен домане требуется.

Корректировка на этаж.

При сдаче в аренду квартир этажность не учитывается, поэтому по данному показателю корректировку не проводим. Корректировка на площадь квартиры.

Все аналоги и объект оценки имеют разную площадь, поэтому требуют корректировки. Корректировка на планировку квартиры.

Данной корректировки не требуется, так как все объекты имеют одинаковую планировку.

Принимаем арендную ставку равной 10670 руб. в месяц.

Валовой годовой доход от сдачи в аренду рассматриваемогообъекта может составить:10670 х 12 мес. =128040руб./год.

Предположительно, на основании условий договора аренды, ставки аренды могут пересматриваться в сторону увеличения. На основании имеющейся у оценщика информации по данным аналитики финансово-хозяйственной деятельности предприятий и маркетинговых исследований, темпы прироста арендных ставок могут составить до 10% в год.

Потери дохода от вакансий и неплатежей, могут в отношении данного объекта быть незначительными, т.к. Арендатор вероятнее всего будет выступать в одном лице, что снижает риск потерь от вакансий и неплатежей. Тем не менее, Оценщик счел разумным предусмотреть хотя бы минимальный риск потерь дохода и принял его в размере 10% от годовых поступлений.

Потери дохода от недоиспользования площадей также должны быть предусмотрены, т.к. в здании имеются коридоры и санитарно-бытовые помещения, которые являются по существу дослуживающими помещениями, а не площадями, приносящими доход при размещении офисных помещений. Наличие данных помещений косвенно влияет на величину арендной платы, как наличие определенных благоустройств. По мнению Оценщика потери дохода от недоиспользования площадей в данном случае можно не учитывать.

Операционные расходы являются важнейшей характеристикой недвижимости. Это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Исходя из экономической сути отдельных статей расходов, они могут быть отнесены к следующим группам:

-постоянные расходы (расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

-переменные расходы (расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг). Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов.

Заказчиком не представлены данные по расходам на содержание оцениваемого объекта. Среднегодовые операционные расходы в составе коммунальных и других платежей на содержание оцениваемого объекта, по данным, имеющимся у Оценщика, по схожим объектам, используемым как нежилые, могут составить в среднем 15% от действительного валового дохода.

Оценщик предполагает, что запланированное Правительством РФ повышение минимального размера оплаты труда, заработной платы, пенсий, а также, повышение тарифа на коммунальные услуги, услуги связи, может повлечь увеличение операционных расходов среднем на 10 - 15%. Для обоснования процента роста Оценщик ориентировался на индекс изменения потребительских цен на товары и услуги на 2022 год (коэффициент-дефлятор, который определен в размере 1,259.

Исходные данные и расчеты операционного дохода от владения недвижимостью сведены в таблице 4.



Таблица 4- Исходные данные и расчеты операционного дохода от владения недвижимостью

Потенциальный валовой доход (ПВД) от аренды, руб.	128000
ПВД с учетом темпа прироста арендных ставок 10%, руб.	140844
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, 10%, руб.	126759
Потери дохода от недоиспользования площадей	115200
Действительный валовой доход, руб.	15200
Итого операционных расходов, руб.	97920
Чистый операционный доход, руб.	86169

Расчет ставки капитализации. Определение безрисковой ставки дохода.

В данном расчете за безрисковую ставку дохода Ro принимается ставка доходности Облигаций Федерального Займа (ОФЗ-ПД).Ha дату ближайшую к дате оценки, которая составляет 7,5 %. Расчет надбавки за региональный риск инвестирования в сельскохозяйственное производство.

Расчет величины риска производится на основании маркетингового исследования кредитной истории регионов - субъектов Федерации, рейтинговым агентством "Эксперт РА". Для того чтобы получить компенсационную надежность регионов, специалистами агентства было проведено исследование и составлены рейтинги регионов по их бюджетной обеспеченности и налоговому потенциалу, размером региональной экономики, объемы инвестиций в основные фонды и пр. При расчете регионального риска последнюю позицию в рейтинге отбрасываем, как экстремальную. На основании вышеизложенного, Оценщик делает предположение о том, что итоговая оценка может учитывать региональные риски, связанные с нахождением и деятельностью предприятия в том или ином регионе. В данном отчете оценивается имущество, расположенное в Кемеровской области. Соответственно, региональные риск, присущий области, составит таблица 5.



Таблица 5- В данном отчете оценивается имущество, расположенное в Кемеровской области

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8
Систематические риски
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный		х
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный				х
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный			х
Несистематические риски
Природно-климатический потенциал	Статичный								х
Снижение плодородия почв	Статичный					х
Неполучение планируемых доходов (арендных платежей)	Динамичный					х
Неэффективный менеджмент	Динамичный						х
Криминогенные факторы	Динамичный			х
Финансовые проверки	Динамичный		х
Количество наблюдений		0	2	2	1	2	1	0	1
Взвешенный итог		0	4	6	4	10	6	0	8
Сумма баллов-38
Количество факторов-9
Поправка на риск вложений в объект недвижимости-4,2%

Риск ликвидности.

Риск ликвидностиRликв., % определяем по формуле

Rликв.=Rf х Тэксп./ 12, (1)

где Тэксп- время экспозиции определяем равным 4 месяцам (консультации со специалистами);

Rf- ставка рефинансирования;

12 - месяцев в году.

Определение ставки дохода рассчитан в таблице 6.

Таблица 6- Расчет ставки дохода

Наименование параметров	Значения
Безрисковая ставка доходности, %	7,5
Риск инвестирования, %	4,2
Риск ликвидности	2,5
Ставка капитализации	0,142

На основании анализа имеющейся информации мы пришли к выводу, что ставка дохода, соответствующая всем присущим для данной недвижимости рискам равна: 14,2%руб.

Таким образом, оценку объекта доходным подходом принимаем равной с учетом округления :607000руб.

Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости.

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Наличие развитого рынка недвижимости, особенно его сегмента, касающегося жилой недвижимости, является исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости, а в некоторых случаях делает применение этого подхода единственно возможным. Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием рыночных сравненийCO, руб. может быть представлена в виде следующей формулы

CO=?WiЧCoi, (2)

где k -- количество аналогов;

Co -- оценка рыночной стоимости объекта оценки;

Coi -- оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го объекта-аналога;

Wi -- вклад (вес) i-го аналога в стоимость объекта оценки (сумма вкладов всех используемых аналогов равна 1).

После проведения анализа рынка оценщиком были отобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки(таблица 7).

Таблица 7 -Анализ рынка

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4
Назначение	Жил. Пом.	Жил. Пом.	Жил. Пом.
Условия прод./пред.	Своб	Своб	Своб
Время прод./пред.	06.10.22	06.10.22	06.10.22
Права собственности	Собств.	Собств.	Собств.
Условия финансирования	Рыночное	Рыночное	Рыночное
Адрес	Московская 3	Исайченко 19	Леоново 3
Привлекательность местоположения	Центр	Центр	Центр
Транспортная доступность	Доступ	Доступ	Доступ
Привлекательность местоположения	1	1	1
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Транспортная доступность	1	1	1
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Материалы стен дома %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Балкон лоджия %	-2%	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	34566	36047	42634
Площадь%	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Высота потолка%	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Планировка %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Этаж %	0	-2%	-2%
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	35326	42634
Состояние %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	35326	42634
Коммуникация %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	35326	42634
Санузел %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	35326	42634
Год постройки %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	35326	42634
Суммарная корректировка	-	-	-
Весовой коэффициент	-	-	-
Средневзвешенная стоимость	37225,3

Корректировки цен аналогов (таблица 8).

Таблица 8 -Корректировки цен аналогов

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4
Цена за 1 кв. м, руб.	36363	37162	43953
Перевод цены предложения в цену сделки %	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Время предл./прод.	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Имущественные права	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634
Условия финансирования %	0	0	0
Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.	35272	36047	42634

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом к оценке рыночной стоимости объекта оценки, составляет:37225 Ч 44 = 1637914 рублей.

С учетом округления принимаем 1637914рублей.

Внесение корректировок цен аналогов.

Объяснение корректировок.

Перевод цены предложения в цену сделки: обычно, когда продавец и покупатель договариваются о сделке купли-продажи, цена снижается по взаимной договоренности в среднем на 3%. Для цен всех трех аналогов применяем понижающую корректировку -- -3%.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

В работе использованы индексы цен в строительстве по Кемеровской области Центра по ценообразованию в строительстве, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимостиКО-инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость ПВС, руб. рассчитывается по формуле

ПВС =V*C1m3*K87*K2022*Kпп*Kндс=1706506 руб., (3)

гдеC1m3 - стоимость 1 м2 оцениваемой недвижимости;

V - объем, м3;

K87- коэффициент перехода к 1987 году;

K2022коэффициент перехода к 2022 году;

Kпп коэффициент прибыли предпринимателя;

Kндс коэффициент налога на добавленную стоимость.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет и обоснование величины устранимого физического износа.

При визуальном обследовании помещения внутри и здания снаружи установлено следующее: состояние конструктивных элементов здания (стен, перекрытий, пола, перегородок) хорошее. Внутреннее состояние оцениваемого помещения можно оценить как хорошее. Устранимый физический износ определен путем интерполяции значений конструктивных элементов (УПВС №28, табл. 39А). Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса сведены в таблицу 9.

Таблица 9 -Удельные веса конструктивных элементов и определение износа в денежном выражении

№ п/п	Конструктивные элементы	Удельный вес по табл.	Износ %	% износа к стр.	Износ руб.
1	Фундамент	8	40	3,2
2	Стены и перегородки	27	40	10,8
3	Перекрытия	14	40	5,6
4	Кровля	2	20	0,4
5	Полы	7	40	2,8
6	Проемы	10	40	4
7	Внутренняя отделка	6	20	1,2
8	Санит. и электр. устройства	15	40	6
9	Прочие работы	11	10	1,1
	итого	100		35,1

Удельный вес с поправками - 100.

% износа, приведенный к 100 = процент износа х 100 / удельный вес = 35,1 %

Итого: устранимый физический износ для оцениваемой недвижимости составит 35,1 %, что в денежном выражении составляет 746900 руб.

Физический износ неустранимый долгоживущих элементов.

Неустранимый физический износ, обусловленный элементами с долгим сроком жизни (равным сроку службы всего объекта или большим его), представляет собой затраты на восстановление этих компонентов.

Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов выполняется в следующей последовательности таблице 10.

Таблица 10 - Физический износ долгоживущих элементов

Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом (компоненты с долгим сроком жизни)
Показатели	Ед. измерения	Сумма руб.
ПВС без учета НДС	Руб.	2134000
Устранимое физическое ухудшение	Руб.	746900
Эффективный возраст	Лет	50
Срок жизни	Лет	150
Коэффициент к определению износа	К-т	0,33
Неустранимый износ долгоживущих элементов	Руб.	457743

Общий физический износ здания (таблица 11).

Таблица 11 -Общий физический износ здания

Физический износ устранимый	35%
Физический неустранимый износ долгоживущих элементов	21,5%
Итого	56,5%

Принимаем обесценение от внешнего (экономического) износа равным 0% от ПВС.

Расчет итоговой величины стоимости недвижимости-квартиры (таблица 12).



Таблица 12 -Расчет итоговой величины стоимости недвижимости-квартиры

Показатель	Сумма руб.
Полная восстановительная стоимость руб.	2134000
Физический износ	56%
Функциональный износ	0
Внешний износ	0

Р = 2134000 х (1-0,)х(1-0)х(1-0)=938960 руб.

Принимаем 939000 рублей.

Таким образом, оценку объекта затратным подходом принимаем равной:939000 рублей.

Согласование результатов оценки (таблица 13).

Таблица 13 - Согласование результатов оценки

№	Подходы	Стоимость	Весовой коэффициента	стоимость с учетом весовой коэффициента
1	Сравнительный	1637914	0,6	820800
2	Доходный	128040	0,2	25600
3	Затратный	939000	0,2	187800
	Итого			1034200
Год постройки	1962	1965	1960
Материалы стон дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Этаж/этажность	1	2	3
Площадь общая кв.м	44	44,4	43
Площадь жилая кв.м	-	-	-
Санузел	Совместное	Совместное	Совместное
Высота потолка м	2,5	2,5	2,5
Тип планировки	Смеж.	Смеж.	Смеж.
Балкон, лоджия	-	балкон	Балкон
Отделка квартиры	Хор	Хор	Хор
Коммуникации
Цена, руб.	1600000	1650000	1890000
Цена за 1 кв.м. руб.	36363	37162	43953
Источник информации	Авито	Авито	Авито
Контактный тел	-	-	-

Таким образом, стоимость объекта с учетом округления составляет 1034000 (Один миллион тридцать четыре тысячи) рублей.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении можно сказать, что оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости продажи, покупки, аренды, залога. Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик. В этой курсовой работе использовали три подхода определения стоимости недвижимости, с помощь 3-х подходов и согласования результатов можно узнать стоимость оцениваемого объекта. И выбрать наиболее эффективное использование этого объекта недвижимости.

Таким образом, стоимость объекта с учетом округления составляет 1034000 (Один миллион тридцать четыре тысячи) рублей.



СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

2. Российская Федерация. Законы. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями): Федеральный закон от 29.08.1998 № 135-ФЗ

3.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)

6. Асалу, А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2019г. - 472 с.

7. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости. С. В. Грибовский.- М.: Маросейка, 2019. - 346 с.

8. Грязнова, А.Г Оценка недвижимости: под ред. А. Г. Грязновой. М.: «Финансы и статистика», 2018. - 526 с.

9. Драпиковский, А.И Оценка недвижимости: / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой- изд. 2-ое- Б.: Изд-во«Ега-Басма», 2019. - 480 с.

10. Сиразетдинов, Р.М. Основы экономики недвижимости: Р.М. Сиразетдинов,А.А. Кульков, Ф.М. Сайфуллина, О.С. Белай, Д.Д. Мухаметзянова. - Казань:Изд-во Казанск. гос. архитект.-строит. ун-та, 2018. - 166 с.

11. Сулин, М.А. Землеуствройство / М. А. Сулин - М. Колос, 2019. - 342 с.

12. «Основы оценки стоимости недвижимости», 2-е изд., испр. и доп. - М. Международная академия оценки и консалтинга, 2018. - 771 с.

13. Симионова, Н.Е. «Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки» // Симионова Н.Е., Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2015. № 2.

14. Методика оценки недвижимости, методы оценки недвижимости.

15. Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков»

16. Оценка недвижимости: что, зачем нужна как происходит оценка объекта

17. Правовые аспекты недвижимости



ПРИЛОЖЕНИЕ

Фотография объекта

Размещено на Allbest.ru