Іпотечне кредитування в Україні: передумови та сучасний стан

Джерело: сформовано за [12].

Як видно з даних табл. 4, динаміка іпотечних кредитів негативна, що відповідає високим ставкам за іпотечні кредити, ростом офіційного валютного курсу, невисокій заробітній платі пересічного українця, а, головне, вкрай ризикованій ситуації з незавершеним будівництвом, що склалася в Україні.

Порівняємо середню відсоткову ставку іпотечного кредитування в Україні із відповідним показником в окремих країнах ЄС, що на рис. 4. За нескладними розрахунками: середня відсоткова ставка за іпотечний кредит в нашій країні (14,73 % в 2018 році) у 3,7 рази більша, ніж у Румунії, та більша в 19,4 рази, ніж у Данії. Розмір і важливість іпотечного кредитування в європейських країнах значно варіюється, оскільки існує багато відмінностей, коли йдеться про оподаткування, правила захисту прав споживачів та різні способи надання іпотечних кредитів.

Рис. 4. Відсоткова ставка за іпотечними кредитами в окремих європейських країнах станом на 1 квартал 2018 року, %

Джерело: складено за [21].

Такі країни, як Ірландія, Португалія та Іспанія, намагалися скоротити загальний обсяг несплаченого кредитування житла, тоді як обсяг іпотечної діяльності значно збільшився в Бельгії, Франції та Швеції. Більшість країн Європи демонструє зростання цін на житло, що означає активний ринок, базований на поліпшенні економічних умов у всьому ЄС в поєднанні з жорсткою пропозицією та високим попитом [21].

Мінімальна заробітна плата в Україні також не відповідає рівню мінімальної заробітної плати працівників у країнах ЄС, що доводять дані рис. 5.

На початку 2018 року частка українських працівників із заробітною платою від 3200 грн. до 6000 грн. становила 43,8 %, більше 6000 грн. отримували 49,6 %, при цьому у 23,5 % штатних працівників нарахована заробітна плата перевищувала 10 тис. грн.

Рис. 5. Мінімальна заробітна плата в окремих країнах в 2019 р. , €

Джерело: складено автором за [5].

Проблема забезпечення українців житлом ускладнюється і масштабами українських родин, що потребують на поліпшення умов проживання. Черга на житло в Україні перевищує 650 тис. осіб. Це останні дані, які є в доступі, оскільки з 2015 року Державний комітет статистики таку інформацію не збирає. До цієї цифри треба додати чергу військовиків і вимушених переселенців. Під програму «Доступне житло» 2018 року виділили тільки 100 млн. грн. - 10 % від обговорюваних, упродовж 2015-2016 рр. програму взагалі не фінансували. Поряд із державним існує фінансування з місцевих бюджетів, але розмір цього фінансування досить незначний: 2017 року - 171 млн. грн., 2018 року - 235 млн. грн. [3].

Найбільшим ризиком іпотечного кредитування житлового будівництва в Україні є проблема із не- добудовами. За власними дослідженнями встановлено, що причинами зростання кількості недобудов в Україні є: відсутність фінансування, порушення технічних умов забудови (відхилення від ДБН, відсутність зовнішньої або внутрішньої інфраструктури), незаконне або нецільове користування землі під забудову, неузгодженість дозволу на початок будівництва із громадою. Головною причиною недобудов залишається зловживання недосконалим законодавством та довірою інвесторів; цілеспрямоване формування фінансових пірамід у будівництві, які апріорі запрограмовані на незавершеність.

Багато дослідників справедливо зауважують про соціально-економічну роль, притаманну ринку іпотечного кредитування, особливо в контексті напряму забезпечення населення житлом. Зокрема, Л. М. Завірюха підкреслює інтеграційне значення іпотеки в об'єднанні зусиль фінансового ринку та ринку нерухомості [6, с.13]. Г. М. Лацик також наголошує: «Іпотечний ринок інтегрує потенціал фінансового ринку та ринку нерухомості, що надає зворотній поштовх для їх подальшого розвитку. «Відповідно, у ньому агреґуються ринок іпотечного капіталу (частина фінансового ринку) та ринок іпотечної нерухомості (частина ринку нерухомості). Призначення першого полягає у розподілі та перерозподілі іпотечного капіталу, а другого - в обслуговуванні механізму руху вартості» [7, с. 19].

За третім напрямом розвитку іпотечного кредитування в Україні, що зображено на рис. 1, виокремлено модернізація аграрної галузі.

В Україні на сільське господарство припадає лише 7 % кредитного портфелю банківської системи, і лише 5-6 % капітальний інвестицій у АПК сформовано за рахунок банківських кредитів та подібних їм позикових коштів. За офіційною статистикою підприємства АПК на 74 % інвестують потреби власними коштами [1]. За допомогою іпотеки землі з'являються широкі можливості для розвитку великого і малого агробізнесу, зростання зайнятості сільського населення та його рівня життя. Позику грошей під заставу землі розглядають як один із найнадійніших і безпечних шляхів отримання інвестицій, а банківське фінансування, що забезпечується шляхом іпотеки землі, відіграє життєво важливу роль у розвитку сільського господарства [19, с. 204].

Науковці виокремлюють дві моделі земельної іпотеки - однорівневу і дворівневу. Однорівнева модель історично склалася в європейських країнах, де кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення традиційно відбувається через систему спеціальних іпотек і банків [17, с. 37]. Однорівнева модель земельної іпотеки передбачає, що весь комплекс іпотечних операцій (кредитування, випуск земельних іпотечних цінних паперів, залучення ресурсів, рефінансування) здійснюють спеціалізовані земельні банки.

Суть однорівневої моделі полягає у створенні замкнутого земельно-іпотечного фінансового ринку, сформованого спеціалізованими кредитними організаціями (земельно-іпотечними банками). Земельно- іпотечні банки формують ресурси із власних накопичень кредитних установ і коштів, отриманих від реалізації інвесторам цінних паперів (іпотечних облігацій), які випускаються під заставу нерухомого майна і приносять інвестору фіксований відсотковий дохід. Гарантією виконання зобов'язань за такими цінними паперами слугують іпотечні активи у вигляді майнових прав-вимог за іпотечними кредитами [20, с. 50].

Дворівнева модель передбачає три складники: іпотечне страхування, рефінансування та сек'юри- тизацію, які мають власне призначення та представництво. Страхові компанії здійснюють страхування іпотечних кредитів, що знижує ризик неповернення кредиту, а це, своєю чергою, підвищує привабливість інвесторів. Водночас застраховані кредити стають більш доступними і для позичальника. Рефінансування - це процес здійснення банком активних операцій (кредитних вкладень) за рахунок позик, отриманих у інших банках через купівлю іпотечних цінних паперів, випущених банками. Сек'юритизація активів - спосіб трансформування боргових зобов'язань банку в ліквідні інструменти ринку капіталів шляхом випуску боргових цінних паперів, забезпечених пулом однорідних активів; по-іншому, сек'юритизація - це форма фінансування шляхом випуску цінних паперів, забезпечених активами, які генерують грошові потоки. Дворівнева модель іпотечного кредитування перетворює іпотеку в систему, що фінансує себе самостійно, залучаючи в обіг кошти різних інвесторів.

За дворівневої відкритої моделі земельної іпотеки, яка працює в США, видавати кредити під заставу землі може будь-який банк. Для забезпечення системи рефінансування кредиторів створюють структури (оператори) другого рівня, які акумулюють земельні застави. Такою структурою може бути земельно- іпотечне агентство. Будучи відкритою і орієнтованою на отримання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів, ця модель може бути піддана не тільки досить істотному впливу загального стану фінансово- кредитного ринку, а й світовій фінансовій кризі [8, с. 8].

Науковці, що ґрунтовно досліджують особливості іпотечного кредитування в аграрній галузі, наполягають на потребі створення державного Земельного банку, основною функцією якого має бути видача довгострокових кредитів під заставу сільськогосподарських угідь під відсоткову ставку, що на 2-3 пункти перевищує показник поточної інфляції за наявності чітко опрацьованого бізнес-плану [4, с. 120]. Не випадково дослідники акцентують на довгостроковості іпотечних кредитів та потребі їх мінімізації та співвідношенні з показником поточної інфляції, адже саме ці умови мають стимулювати аграріїв до розвитку сільського господарства через модернізацію сільськогосподарської техніки, упровадження сучасних технологій вирощування, опанування передовою селекцією.

За нашими дослідженнями, готовність українських банків щодо надання іпотечних кредитів аграріям є найбільшою на ринку іпотеки. Сьогодні іпотечні кредити аграріям надають: Укргазбанк - 8 партнерських пропозицій, Райффайзен Банк Аваль - 6 партнерських пропозицій, Credit Agricol - 7 партнерських пропозицій, Агропросперіс Банк - 1 партнерська пропозиція, ПриватБанк - 1 партнерська пропозиція. Зауважимо, що рівень відсоткової ставки відрізняється від рівня відсоткової ставки для промисловості або житлової нерухомості: від 1,95 % до 13,4 %. Позитивним є зростання частки довгострокових грив- невих кредитів. Зокрема за 2017 рік ця частка зросла на 7 відсоткових пунктів, тобто майже кожна третя кредитна гривня - довгострокова (взята на термін більше 5 років). В абсолютних розмірах довгострокові кредити збільшились в три рази - з 5,0 млрд. грн. 2015 року до 15,4 млрд. грн. 2017 року [1].

2018 року складено рейтинг Топ-15 кращих агробанків, які оцінювали за 18 критеріями. У дослідженні брали участь банки, що входять до різних рейтингів, зокрема за обсягами активів, за стійкістю - за рейтингом Мінфіну. 2018 року лідером «Цільового кредитування для МСБ» став Укргазбанк, визнаний кращим у рейтингу стійкості серед державних банків України у 2-му кварталі 2018 року фінансового видання Мінфіну. За висновками експертів Укргазбанк бере активну участь у державних програмах підтримки АПК. У загальному кредитному портфелі на частку агросектору припадає близько 30 %. Експерти наголосили на активній підтримці Укргазбанку державних програм підтримки аграріїв - кредити для фермерських господарств під 1 % річних. Крім того, банк компенсує вартість сільгосптехніки та обладнання вітчизняного виробництва, підтримує тваринництво з можливістю кредитування під 3 % річних; надає ЕКО-кредити, бере участь у глобальних програмах торгового фінансування, кредитує купівлю білоруської сільгосптехніки й устаткування [11].

«Одна гривня, що вкладена в іпотеку, дає 11 гривень приросту ВВП», - підрахував банкір С. Мамедов. Він наполягає на потребі прийняття майнових прав як забезпечення по кредиту, що вимагає зміни законодавства, яке стосується забудовників та банківської системи. «Головна перешкода полягає в тому, що при кредитуванні на первинному ринку ми не можемо враховувати як забезпечення майнові права. Це як майбутній урожай при кредитуванні аграріїв», - стверджує практик [10].

Загальну ситуацію за кредитами, наданими суб'єктам сільського господарства, промисловості та будівництва, зображено на рис. 6:

Рис. 6. Обсяг кредитів суб'єктам сільського господарства, промисловості та будівництва в 2018 році, млрд грн

Джерело: складено за [1].

іпотечний кредитування земельний ставка

З рис. 6 видно, що більше 82 % обсягу наданих кредитів суб'єктам сільського господарства, промисловості та будівництва 2018 року надали 11 українських банків. Тільки 70 банків (85,4 %) із 82 надавали такі кредити, решта працює з іншими видами кредитів, зокрема споживчим. Ураховую щорічну потребу в інвестиціях (200 млрд. дол. США), фактичний обсяг інвестицій та стан кредитної системи, варто створювати умови для мобілізації внутрішніх вільних грошових коштів та шукати альтернативні джерела фінансування, до яких належить краудфандинг (від англ. сrowdfunding, crowd - «громада, гурт, юрба», funding - «фінансування»), фінансування громадою через добровільне об'єднання вільних ресурсів засобами Інтернету. Обсяг ринків альтернативних методів фінансування у Європі за 2 роки (з 2015 року) досяг 5,4 млрд євро. Дослідження 2017 року засвідчили, що приблизно 53 % експертів галузі очікували помірного збільшення боргового фінансування для інвестицій у нерухомість, що надходять з альтернативних платформ кредитування [21].

Висновки

1. Передумовами розвитку іпотечного ринку в Україні є високий рівень зносу основних виробничих фондів, що спричиняє низьку продуктивність праці та необхідність їх модернізації; потреба структурної перебудови національної економіки (зміни її секторальної структури), яка можлива за умови збільшення наукомісткості ВВП до 10-15 %; низька заробітна плата пересічного українця, що не дозволяє вирішити поточні житлові проблеми; наявність великого природного потенціалу для розвитку сільського господарства, реалізація якого потребує технічної, технологічної модернізації та наукової підтримки.

2. Пропозиції українських банків щодо надання іпотечних кредитів не відповідають здебільшого умовам іпотечного кредитування через короткий термін видачі та великі відсоткові ставки. Особливо це стосується кредитування промисловості та комерційної нерухомості. Фінансуванню житлового будівництва притаманні кращі умови (кредит до 20 років під 15 % в середньому), які не відповідають загальноєвропейському рівню відсоткової ставки - до 5 %.

3. Розвиток іпотечного кредитування в Україні потребує законодавчої підтримки в напрямку зміни статусу майнових прав; державної підтримки в гарантії наданих кредитів і вирішенні питань недобудов; пошуку альтернативних джерел фінансування, зокрема краудфандингу.

Вирішення згаданих питань має посилити довіру населення до кредитно-фінансової системи країни, що дозволить мобілізувати внутрішні фінансові вільні ресурси та забезпечити подальший розвиток іпотечного кредитування в Україні.

Література

1. Аграрна гра: чи зможе хтось із українських банків нагодувати аграріїв дешевими кредитами у 2018 році? / Офіційний сайт Незалежної асоціації банків України.

2. Бассова О.О. Формування механізму промислової іпотеки / Автореферат дисертації кандидата економічних наук : 08.00.08 [Текст]. Київ, 2009. 22 с.

3. Григоренко Ю. Орендне житло: Як можна вирішити проблему з чергами на безкоштовні квартири / Офіційний сайт Новини 112.ua від 30.10.18.

4. Гринчук Т. П. Земельно-іпотечне кредитування в сільському господарстві: проблеми і перспективи розвитку. Економіка. Фінанси. Менеджмент: актуальні питання науки і практики. 2017. № 3. С. 116-124.

5. Євростат назвав найвищу і найнижчу мінімальну зарплату в Євросоюзі. Сайт економічних новостей.

6. Завірюха Л.М. Сучасний стан ринку іпотечного кредитування в Україні. Наука та освіта: питання сучасності. Т. 8. 2018. С. 13-17.

7. Лацик Г. М. Фінансові інструменти на іпотечному ринку України : дис.. .канд. екон. наук : 08.00.08. Тернопіль, 2011. 262 с.

8. Левченко Н. М. Світова практика державного регулювання іпотеки земель сільськогосподарського призначення. Теорія та практика державного управління. 2010. Вип. 3 (30). С. 1-9.

9. Ложкін Б. Необхідна суму інвестицій, щоб відновити економіку України. Офіційний сайт 5 каналу.

10. Мамедов С. Іпотечне кредитування має бути спрощене. Офіційний сайт FI новини за 7.12.2018 р.

11. Надійне плече: ТОП-15 банків, що кредитують агросектор. Офіційний сайт журналу Landlord.

12. Офіційний сайт Національного банку України.

13. Офіційний сайт Державного комітету статистики.

14. Офіційний сайт АТ «Ощадбанк».

15. Офіційний сайт АТ АКБ «Аркада».

16. Райнерт Е. С. Як багаті країни забагатіли... і чому бідні країни лишаються бідними. Київ: Темпора, 2014. 444 с.

17. Сатир Л. М. Земельно-іпотечне кредитування як джерело фінансових ресурсів сільськогосподарських товаровиробників. Інвестиції: практика та досвід. 2013. № 4. С. 36-38.

18. Студінська Г Я. Бренд у національній економіці України: монографія. Київ: ДНДІІМЕ, 2016. 377 с.

19. Харламова О. А. Ипотека земельних участков. Проблемы реализации и перспективы развития. Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2009. № 4 (24). С. 204-205.

20. Чогут Г. И. Оценка эффективности использования сельско-хозяйственных земель. Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2007. № 2. С. 49-50.

21. Mortgage interest rate in selected European countries as of 1st quarter 2018. The statistic Portal.

Размещено на Allbest.ru