Совершенствование методики оценки стоимости земли в целях налогообложения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВШБ, ЮФУ

Совершенствование методики оценки стоимости земли в целях налогообложения

Артеменко Д.А., д.э.н., профессор, зав. кафедрой государственных, муниципальных финансов и финансового инжиниринга

Соловьев Н.Р., магистрант кафедры государственных, муниципальных финансов и финансового инжиниринга

г. Ростов-на-Дону, Россия

Аннотация

Адекватность и обоснованность оценки земельного участка является одним из важнейших условий для оптимального развития отечественной экономики. Стоимость земли выступает основой для экономической и производственной деятельности, и это общеизвестный факт.

Цель. Представленная статья посвящена совершенствованию методик оценки земли для целей налогообложения. Представлен алгоритм расчета ее рыночной стоимости.

Структура/методология/подход.

На базе применения современных экономико-математических методов обоснованы корректирующие коэффициенты, позволяющие получить наиболее адекватную оценку земельных участков для индивидуального строительства.

Результаты. В статье представлена авторская методика оценки стоимости земли, включающая алгоритм сбора и анализа информации, сравнение параметров разных участков, корректировку на поправочные коэффициенты.

Выводы. Полученные результаты оценки земельных участков под индивидуальное строительство фактически универсальны и применимы при расчетах рыночной стоимости земли в любом населенном пункте России.

Ключевые слова: оценка земли, налогообложение, цена предложения, цена покупки, модель цен, алгоритм.

Annotation

IMPROVEMENT OF LAND VALUATION METHODOLOGY FOR TAX PURPOSES

A. Artemenko, N.R. Solov'ev

The adequacy and validity of the land plot assessment is one of the most important conditions for the optimal development of the domestic economy. The cost of land is the basis for economic and industrial activity, and this is a well-known fact.

The article is devoted to improvement of methods of land valuation for taxation purposes. An algorithm for calculating its market value is presented.

Based on the application of modern economic and mathematical methods, the correction coefficients are justified, which allow to obtain the most adequate assessment of land plots for individual construction.

The article presents the author's methodology for estimating the cost of land, including an algorithm for collecting and analyzing information, comparing the parameters of different plots, and adjusting for correction factors.

The results obtained for evaluating land plots for individual construction are actually universal and applicable for calculating the market value of land in any locality in Russia.

Keywords: land valuation, taxation, offer price, purchase price, price model, algorithm.

Введение

Для обеспечения эффективности налогообложения земельных участков и недвижимости на них необходимо правильно оценить первую, другими словами, определить стоимость земли или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости [7].

Различают рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость земли. Определение стоимости каждого вида зависит от преследуемой цели оценки.

Для целей настоящей статьи мы будем рассматривать оценку рыночной стоимости земли, определенную Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [5].

Материалы и методы

В качестве методологической основы работы использовались основные теоретические постулаты налогообложения имущества, научные исследования отечественных и зарубежных ученых в области оценки рыночной стоимости земли и ее налогообложения. В исследовании применялись следующие методы научного познания: сравнение, систематизация данных, современные экономико математические методы и т.д.

Анализ традиционных методов оценки стоимости земли в целях налогообложения, отраженных в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [2], в Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [3], а также в работе Ж.А. Василенко, В.А. Самсоновой, помог с определением существующих закономерностей, затрудняющих процесс оценки стоимости земли, таких как:

сложности, возникающие на этапе сбора информации о сделках с аналогичными объектами на фоне неудовлетворительного уровня развития рынка земли в РФ [8];

неуниверсальность существующих методов оценки стоимости земли не дает возможности применения унифицированного метода оценки земли с учетом наличия различного целевого назначения

участка, различных физических характеристик и т.д. [11]

Для решения поставленной проблемы авторами произведена попытка разработки методики оценки стоимости земельных участков на основе использования комплекса методик с учетом целевого назначения земельного участка, при этом расчет стоимости каждой категории земель в основе имеет ряд адаптированных методов оценки [8].

Требования, необходимые к учету для разработки алгоритма расчета рыночной стоимости земель (рис. 1) в предлагаемой методике можно сформулировать следующим образом (рис 2).

На первом этапе оценки необходимо определить наличие информационной базы по сделкам с объектами - аналогами оцениваемой земли. Для определения стоимости земельного участка, относящегося к землям индивидуальной жилой застройки, информация по объектам-аналогам проверяется по следующей формуле, предложенной Ж.А. Василенко [9]:

Ср = Сс если А = 1,

где Ср - рыночная стоимость земельного участка;

Сс - сопоставимая стоимость;

А - наличие в базе данных информации по аналогичным объектам: А = 1 (А = 0) [8].

В рамках второго этапа происходит выбор базиса оценки, или выполнение условия наличия на рынке необходимой информации по объектам - аналогам оцениваемого земельного участка (в качестве базисной выбирается сопоставимая стоимость).

Третий этап знаменует выбор конкретного метода оценки земельного участка, обеспечивая использование метода сравнимых продаж при расчете рыночной стоимости.

На следующем этапе проводится анализ продаж земельных участков с использованием информации из местных электронных и печатных изданий и предложений риелторских компаний (табл. 1).

Рисунок 1 - Алгоритм процесса сбора и анализа информации [8]

Рисунок 2 - Требования, обязательные при расчете рыночной стоимости земли [4]

Таблица 1 - Анализ рынка земельных участников, предназначенных под индивидуальную жилую застройку в г. Ростове-на-Дону

После выбора объектов-аналогов вводятся поправочные коэффициенты. По аналогии с подходом, представленным в исследовании В.П. Карева, в таблице 2 дано сравнение параметров предлагаемых земельных участков, проставлены индексы и величины поправочных коэффициентов за 1 кв. м [10].

Таблица 2 - Сравнение параметров предлагаемых земельных участков под индивидуальную жилую застройку [11]

На пятом этапе оценки с учетом выбора объектов-аналогов необходимо рассчитать или определить экспертным путем поправочные коэффициенты.

Сущность шестого этапа сводится к сопоставлению поправочных коэффициентов для рыночного предложения в общую диаграмму для наглядности (рис. 3). земельный строительство рыночный стоимость

Рисунок 3 - Коэффициенты поправки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка воспользуемся следующей формулой:

где Ц3у -- заявленная продажная цена участка;

N - количество предложений продаж;

Fij - коэффициент условий финансирования;

Pik - коэффициент условий продаж;

Riq - коэффициент условий рынка;

Mie - коэффициент параметров местоположения объекта;

Til -- коэффициент физических характеристик объекта;

Viy - коэффициент имеющихся улучшений;

Кир - коэффициент накладных расходов, связанных с продажей в пределах 0,96-0,98 в зависимости от того, кто оплачивает сделку [13].

Результаты

На рисунке 4 дано распределение первичных цен предложений продажи, скорректированных с учетом модели цен предложения.

Рисунок 4 - Первичные и скорректированные цены предложений земельных участков за 1 кв. м по г. Ростову-на-Дону

В целом расчет рыночной стоимости земель жилой застройки в г. Ростове-на- Дону на 1 января 2020 года производился, исходя из существующей ситуации на данном сегменте рынка. Диапазон рыночной стоимости - от 205 до 4797 руб. за один квадратный метр (табл. 3) [10].

Таблица 3 - Балльная оценка количества сопоставимых объектов

Исходя из представленных данных, подобрано 8 сопоставимых объектов с объективной и доказуемой оценкой, равной 2 баллам.

Заключение

Хотелось бы особенно выделить существенный, практически значимый момент, дающий возможность применять полученные в итоге суммы как базовые значения показателей. При этом объективная оценка конкретно взятого участка получается путем преобразования базы на величину поправок [11].

Практическое использование положений, разработанных в рамках исследования, будет в значительной степени способствовать повышению уровня качества организации оценки земли для целей налогообложения и дальнейшему реформированию налоговой системы РФ [ 1].

Сформированные рекомендации на примере г. Ростова-на-Дону, типичного представителя крупных населенных пунктов, имеющего определенную специфику в системе землеустройства, градостроительства, развития внутренней инфраструктуры, позволяют выразить мнение о том, что выявленные тенденции носят практически универсальный характер и могут применяться при расчетах рыночной стоимости земли в разных муниципальных образованиях страны.

Библиографический список

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (с изменениями от 31.07.2020).

2. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 г. №358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями от 12 мая 2017 г.).

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. №255 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

6. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (последняя редакция).

7. Артеменко, Г.А. Направления совершенствования методов взимания налогов. / Г. А. Артеменко // Финансовые исследования. 2011. № 3 (32). С. 67-75.

8. Василенко Ж.А., Самсонова В.А. Совершенствование методики оценки стоимости земли // Меридиан. - 2019. - № 13 (31). - С. 201-203.

9. Коганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах /О. З. Коганова // Вопросы оценки. 2017. - №2. - С. 240-246.

10. Карев В. П. Особенности оценки торговой недвижимости на примере г. Москвы. / В. П. Карев, Д. В. Карев // Вопросы оценки. 2004. - №2. - С. 16-25.

11. Кульков А. А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке: автореф. дисс. на соиск. уч. степени канд. экон. наук. Казань. 2005. 25 с.

12. Организация оценки и налогообложения недвижимости: Пер. с англ./ Под общ. Ред. Дж.К. Эккерта. -Т.1. -М.: Российское общество оценщиков. 2017. -382 с.

13. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. -М.: Дело Лтд. 2015. - 274 с.

Bibliographic list

1. Tax code of the Russian Federation (part two) №117-FZ of 05.08.2000 (as amended on 31.07.2020).

2. Order of the Ministry of economic development of the Russian Federation №358 dated June 7, 2016 «On approval of methodological instructions on state cadastral assessment» (with amendments and additions dated may 12, 2017).

3. Order of the Ministry of economic development of Russia from 20.05.2015 №297 «On approval of Federal valuation standard «General valuation concepts, approaches and requirements to assess (FSO №1) ».

4. Order of the Ministry of economic development of the Russian Federation dated 20.05.2015 №298 «On approval of the Federal assessment standard «Assessment Purpose and types of value (FSO №2)».

5. Order of the Ministry of economic development of the Russian Federation of 20.07.2007 №255 (ed. from 22.10.2010) «On approval of the Federal standard of assessment «Purpose of assessment and types of cost (FSO №2)»

6. Federal law «On state cadastral as sessment» dated 03.07.2016 №237-FZ (latest version).

7. Artemenko, G. A. directions for improving tax Collection methods. // Financial research. 2011. No. 3 (32). pp. 67-75.

8. Vasilenko Zh.A., Samsonova V.A. Improving the methodology for assessing the cost of land. // Scientific electronic journal Meridian. 2019. No. 13 (31). pp. 201-203.

9. Koganova, O. Z. methodological problems of evaluation of undeveloped municipal land plots in Russian cities // The evaluation questions. 2017. - №2. -240-246 p.

10. Karev V. P., Karev D. V. Features of commercial real estate valuation on the example of Moscow. 2004. - No. 2. - pp. 16-25

11. Kulkov A. A. Features of the assessment of the market value of land plots of urban settlements in the regional market. // autoref. diss. for the degree of Candidate of Economic Sciences. Kazan. 2005. 25c.

12. Organization of the assessment and taxation of property: Per. from English. / Ed. by J. K. Eckert, Vol. 1, Moscow: Russian society of appraisers. 2017. - 382 p.

13. Friedman D., Ordway N. Analysis and evaluation of income-generating real estate / Per. s Engl. - M.: Delo Ltd, 2015. - 274 p.

Размещено на Allbest.ru