Размещено на http://www.allbest.ru/

Инвестиции в недвижимость



Содержание

• Введение
• Глава 1. Теоретические и правовые основы инвестиций на рынке недвижимости
• 1.1 Недвижимость как объект инвестиций и виды инвестирования по категориям недвижимости
• 1.2 Законодательные нормы, регулирующие инвестиции в объекты недвижимости
• Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости как наиболее перспективный объект инвестирования в России
• 2.1 Коммерческая недвижимость и способы инвестирования
• 2.2 Риск при инвестировании в коммерческую недвижимость
• Заключение
• Список используемой литературы



Введение

недвижимость инвестиция коммерческий россия

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста.

Актуальность выбранной темы работы. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия, для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. Инвестиции в недвижимость зачастую более привлекательны, чем иные способы сбережения и приумножения накоплений. Предпосылкой к такому положению вещей стала особенность объекта инвестиций. Недвижимость сама по себе практически неликвидна, в сравнении с другими формами материальных ценностей, привязана к локальному сегменту, не поддается транспортировке и нуждается в сопутствующих тратах.

Однако, в большинстве случаев эти недостатки инвестор легко перекрывает преимуществами объекта.

Актуальные направления инвестирования на рынке недвижимости рассматривали такие ученые, как Кандрашина Е.А., Овсянникова Т.Ю., Плотников А.Н., Румянцева Е.Е., Станиславчик Е.Н., Украинцева А.С. Несмотря на большое разнообразие исследований в данной области, исследование инвестирования на рынке недвижимости на сегодняшний момент остается наиболее актуальными, и требуют дальнейшего изучения и разработок.

Целью работы является изучения теоретических и практических аспектов инвестиций на рынке недвижимости.

Для достижения вышеизложенной цели, в работе поставлены следующие задачи:

- рассмотреть недвижимость как объект инвестиций;

- выделить виды инвестирования по категориям недвижимости;

- изучить правовые основы инвестиций на рынке недвижимости;

- определить понятие коммерческой недвижимости и способы ее инвестирования;

- изучить перспективы для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в России;

- выявить риски, связанные с инвестированием в коммерческую недвижимость.

Объектом данной работы являются инвестиции.

А ее предметом - организационные и методологические процессы, связанные с инвестированием на рынке недвижимости.

Работа состоит из двух глав, введения, заключения, списка литературы.



Глава 1. Теоретические и правовые основы инвестиций на рынке недвижимости

1.1 Недвижимость как объект инвестиций и виды инвестирования по категориям недвижимости

Недвижимость во все времена считалось прибыльным и надежным делом. И, действительно, финансовые кризисы, скачки вниз кривой экономического развития приводят к обесцениванию активов, а средства, вложенные в недвижимость, не только не теряют ценности, но и способны приносить доход. Поэтому не случайно очень часто обладатели свободных крупных сумм выбирают именно этот способ сохранения и приумножения капитала.

Инвестиции в недвижимость всегда были, есть и будут надежным и проверенным способом вложения своего капитала. За исключение можно взять регионы с повышенным риском стихийных бедствий и возможностью возникновения войн. Европа считается очень хорошим регионом для инвестиций в недвижимость. Инвесторы часто покупают зарубежную недвижимость в Германии, Чехии, Испании, Италии.

Для инвестиций в недвижимость в России более благоприятны города-миллионники, в которых всегда будет спрос на аренду либо покупку недвижимости. Но таковых уж по всей России немного. Это, естественно, Москва, Санкт-Путербург, Екатеринбург, Самара, Новосибирск, Нижний Новгород, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Казань, Уфа, Волгоград и Воронеж. Наиболее привлекательными являются 2 наших мегаполиса - Москва и Питер. Они обладают рядом преимуществ: здесь много рабочих мест, образовательных учреждений и очень хорошая инфраструктура. Поэтому рынок недвижимости очень востребованный.

Робертк Кийосаки  считает, что «инвестиции в недвижимость, очень выгодным занятием. Это относиться, как к жилой, так и к коммерческой недвижимости».

Рассмотрим плюсы и минусы инвестиции в недвижимость.

Плюсы: надежность инвестиций определенная антиинфляционная устойчивость, т.к. в основном недвижимость с каждым годом дорожает. возможность возврата подоходного налога с приобретенной недвижимости; стабильность дохода в отличии от инвестиций в бизнес или акции.

Минусы: низкая ликвидность; в большинстве случаев недвижимость - это долгосрочная инвестиция; недвижимость является «сложной» в управлении инвестицией; риски потерять большую сумму денег при мошенничестве.

Для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость требуются определенные знания и опыт, который можно получить, поработав в риэлторской компании.

Хоть и инвестиции в недвижимость не являются высокодоходным инструментом, но он обязательно должен присутствовать и инвестиционном портфеле каждого инвестора. Именно об этом говорят Дональд Трамп и Роберт Кийосаки - признанные мировые эксперты в области недвижимости.

Виды инвестиций в недвижимость играют огромную роль в будущей окупаемости инвестирования. Рассмотрим виды недвижимости:

 Жилая недвижимость. Наверное, инвестиции в жилую недвижимость являются самым легким и эффективным способом получения дохода. Для того, чтобы начать получать именно таким образом, необходимо для начала приобрести жилплощадь, а затем сдавать ее в аренду. Хоть этот способ и обладает наименьшей рискованностью вложения денег, но все равно есть свой ряд особенностей, которые нужно обязательно учитывать еще до момента покупки жилплощади. Большое значение имеет выбор района с хорошей развитой инфрастуктурой, планировка и текущее состояние, вид из окна - все это играем очень большое значение при дальнейшей сдачи квартиры в аренду.

Коммерческая недвижимость. Инвестиции в коммерческую недвижимость (торговые центры, офисы) является также эффективным  и в некоторых случаях даже более прибыльным способом вложения денег, но по сравнению с первым требует больших знаний. Для того, чтобы сдать такую площадь, допустим под магазин, необходимо, чтобы помещение соответствовало всем требованиям. Проверки соответствующих органов будут обязательно проходить. Поэтому такой вид инвестиций требует большего времени для того, чтобы держать все в порядке.

Загородная недвижимость. Таковую можно также взять для сдачи на сутки или перепродажу. На сегодняшний день люди из мегаполисов все чаще стараются выбираться на природу отдохнуть от городской суеты и подышать чистым воздухом. Поэтому нужно не упускать возможность сдачи коттеджа в аренду. Можно купить недостроенную загородную недвижимость и достроить. Это будет хорошим вложение денег, так как и земля и сама недвижимость постоянно дорожает. Но здесь также потребуются большие знания для правильного выбора объекта.

Строящаяся недвижимость. Инвестиции в строящуюся недвижимость в настоящий момент имеют большую популярность. Несмотря на то, что такой вид вложения денег является рискованным, но благодаря ему можно в разы увеличить свой вложенный капитал. Цены на такую недвижимость меньше, чем на вторичное жилье, потому как есть сроки строительства и риски, но мое мнение таково, что игра стоит свеч. Уже очень это выгодно.

Инвестиции в землю. Земельные участки имеют свою специфическую особенность. Не всегда они хорошо сдаваемы в аренду или покупаемы. Ликвидность земли определяется многими факторами: экономическими, политическими, экологическими, наличие коммуникаций, расстояние до города, популярность направления и т.д. Но несмотря на все это инвестиции в землю являются наиболее выгодными вложениями своих денег.

Среди потенциальных инвесторов бытует мнение о высокой надежности и относительной прибыльности такого финансового инструмента, как инвестирование в недвижимость. В качестве аргументов в его пользу приводится постоянное ее удорожание, доступность и возможность одновременного сохранения капитала с получением небольшого, но стабильного дохода. Действительно, такой вид капиталовложений имеет достаточно плюсов, однако наряду с ними имеются и особенности, характеризующие его с отрицательной стороны.

Прежде всего, нужно признать тот факт, что инвестирование в недвижимость в России доступно далеко не всем. Это связано с низким средним доходом населения в сравнении со средней стоимостью недвижимости, вне зависимости от ее категории. Именно поэтому для большинства наших соотечественников, инвестиции в недвижимость не входят в круг вариантов для капиталовложений. Такая тенденция сохраняется, даже, несмотря на наличие множества механизмов, делающих такое инвестирование максимально доступным - покупка на ранней стадии постройки, ипотека, рассрочка и т.д.

Не стоит забывать и про низкую ликвидность недвижимости, которую в обязательном порядке стоит учитывать при вложении финансов. Так, инвестор должен учитывать то, что у него не будет возможности срочного высвобождения вложенных в недвижимость средств, по крайней мере, полной ее стоимости. Кроме этого, распространяется ошибочное мнение, что недвижимость подвержена только росту цен на нее, падение не наблюдается в принципе. Однако рынок недвижимости, как и любой другой рынок подвержен как взлетам, так и падениям.

Похожие тенденции наблюдаются и в регионах России. Виной такому падению послужил финансовый кризис, от которого, правда, не застрахованы никакие инвестиционные инструменты. Несмотря на все вышесказанное, инвестиции в недвижимость в России являются эффективным капиталовложением как минимум ввиду следующих причин, именуемых факторами инвестиционной привлекательности.

Среди них можно выделить:

ѕ Невозможность потери средств без их отчуждения;

ѕ Полное отсутствие инфляционного риска;

ѕ Возможность получения иных дивидендов без реального отчуждения недвижимости.

Так, недвижимость невозможно украсть, любые методы отчуждения четко отрегулированы на законодательном уровне. Наличие даже колоссальных темпов инфляции увеличивает стоимость недвижимости, а соответственно и доходов от нее. Более того, делая инвестиции в новостройки на стадии строительства и заключая договор с застройщиком, вы заранее обговариваете сумму, подлежащую уплате.

Таким образом, инфляция никак не сможет повлиять на нее. Что касается возможности получения иных дивидендов, то приобретенную недвижимость довольно часто и успешно сдают в аренду. В зависимости от вида аренды и вида недвижимости, в течение 4-10 лет, за счет аренды можно полностью окупить ее стоимость.

Было бы не справедливо рассматривать недвижимость как объект инвестирования, только с позиции получения дохода на резком скачке ее стоимости. На самом деле, количество стратегий и подходов к данному вопросу прямо зависит от разносторонности и фантазии инвестора. Поэтому в качестве некого ликбеза, рассмотрим самые популярные направления такого инвестирования, а именно: покупка недвижимости с целью сдачи в аренду; инвестирование в новостройки; инвестиции в коммерческую недвижимость.



Рисунок 1- Виды инвестиций в недвижимость

Как уже говорилось, в зависимости от типа аренды, окупаемость данного способа инвестирования - от 4 до 10 лет. Кроме того, на ликвидность влияют выбор района, наличие ремонта, эксклюзивность архитектуры, планировки и т.д. В этом случае не самую важную роль играет цена недвижимости, что ярче всего проявляется в сравнении одинаковых по состоянию квартир, скажем в Москве и Калуге. Несмотря на разницу в несколько раз в стоимости, квартира в Москве, путем аренды окупится значительно быстрее, чем в Калуге, ввиду более высокого востребования и цены на аренду. Инвестирование в новостройки, такой подход к капиталовложению может дать существенный доход в сравнительно краткосрочной перспективе. Вкладывая финансы в строящуюся жилую недвижимость, инвестор заранее знает, что ее стоимость по окончании строительства однозначно вырастет.

Однако не все так просто - всегда существует риск банкротства компании-застройщика. Такой риск может воплотиться в жизнь по разным причинам - от общего экономического кризиса, до банальной недальновидной политики самой компании. Более подробно про данный вид инвестиций вы можете прочитать в материале про то, как вложить деньги в строительство квартиры. Инвестиции в коммерческую недвижимость Данное направление инвестирования отличается особой привлекательностью, прежде всего из-за своей доходности, которая существенно выше, чем от жилой недвижимости.  Инвестирование в коммерческую недвижимость, в большинстве случаев направлено на последующую сдачу этой недвижимости в аренду. Нужно отметить, что данный вид инвестирования подходит крупным инвесторам, поскольку требует существенных затрат и, хотя бы элементарных представлений об управлении ей.

Особенности капиталовложений в отечественную недвижимость Считается, что инвестиции в зарубежную недвижимость, куда выгоднее вложений в отечественные строения. Экономические факторы, благоприятный климат и доступность ипотек, что дает возможность осуществить инвестирование в недвижимость без денег, делают заморское жилье куда привлекательней для вкладчиков, нежели российское. Но, несмотря на это, находятся также и люди, желающие вложить деньги в недвижимость и в нашей стране. Безусловно, такие инвестиции в недвижимость в 2018 году требуют особой осторожности от вкладчиков, прежде всего, из-за сложившейся кризисной ситуации. Ее влияние, в большей мере заметно на региональном уровне, особенно в небольших городах.

Несмотря на кризисную ситуацию и введение все новых санкций против России, эксперты предсказывают рост стоимости недвижимости и арендной платы за нее. Именно поэтому вложить в недвижимость крупную сумму, даже в такое нелегкое время будет выгодно.

1.2 Законодательные нормы, регулирующие инвестиции в объекты недвижимости

Правовая система, определяющая условия ведения инвестиционной деятельности на территории России, по сравнению с развитыми государствами достаточно молодая. За 25 лет относительно свободной рыночной экономики удалось создать некоторый каркас правовых регламентов, определяющих инвестиционную активность.

Сама по себе правовая система регулирования инвестиционной деятельности является частью лишь большого государственного механизма регулирования всей  экономической жизни страны. Тем не менее, за правовыми условиями остается приоритет установления понятных, прозрачных и обязательных для всех норм ведения инвестиционной активности, что вносит свой вклад в стабильность развития экономики.

Недвижимое имущество, или недвижимость является одним из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Вообще существует ряд определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые разделяются на три основных категории:

 - в первую категорию входят законодательные, т. е. нормативные определения и термины, призванные вносить конкретность и однозначность в правовое регулирование связанных с недвижимостью отношений. Эти определения основополагающие и концентрируют в себе суть, правовой статус недвижимого имущества;

 - вторая категория содержит в себе толкования и определения из научной и научно-практической литературы. Их масса - одни из них - это производные от нормативно-правовых терминов, другие служат для расширения или уточнения понятия недвижимого имущества. Некоторые из них общепризнаны, другие же - спорны. Также сюда входят устоявшиеся англицизмы и профессиональная практическая терминология;

  - к третьей категории относятся толкования и формулировки бытового плана, общеупотребительные термины, профессиональный сленг. Смыслы, порой скрывающиеся в таких толкованиях, близки к нормативным и даже, чаще всего, далеки от правовых и свободны, хотя и несут на себе отпечаток непосредственной связи с землей.

    Знание основных понятий и грамотное владение всеми терминами способствует эффективным взаимоотношениям, связанным с недвижимым имуществом. Профессиональная терминология нуждается в свободном ориентировании на рынке недвижимости, прежде всего, профессиональным игрокам: девелоперам, риэлторам, инвесторам. Но даже рядовой покупатель недвижимости, который заботится о своей правовой и финансовой безопасности, очень хотел бы прояснить для себя суть такой терминологии - многие из них отражают правовые нюансы оборота недвижимости.

Интересен здесь небольшой исторический экскурс. Как известно, имущество делилось, на движимое, и недвижимое еще в римском праве. В отечественной истории понятие недвижимого имущество было закреплено в законодательстве еще Петром I в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» в 1714 году. Более поздний Свод гражданских законов России утверждал уже, что к недвижимости относятся дома, земли, разные угодья, лавки, фабрики, заводы, пустые дворовые места и различные строения, железные дороги; к принадлежности земель относились стоящие на ней строения, церкви, мельницы, дворы, плотины, перевозы, мосты, пруды, озера, болота, дороги и прочие, им подобные, места; все, что произведено на поверхности земли, а также минералы, металлы и прочие ископаемые, находящиеся в недрах земли.

    Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества значительно развивается. В статье 130 Гражданского кодекса РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Рассмотрим недвижимые объекты, согласно, вышеуказанной статьи, которые подразделяются на три группы:

1.  К первой группе относятся объекты, которые являются недвижимостью по своей природе, то есть земельные участки, участки недр;

2.  Ко второй группе относятся объекты, которые связанны с землей, и по отношению к которым нет возможности их перемещения куда-либо без несоразмерного их назначению ущерба - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; все перечисленные объекты по физическим свойствам можно охарактеризовать как недвижимость;

3. Третья группа это объекты, которые являются недвижимостью по причине прямого указания закона: морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические корабли и прочие подобные объекты - они , согласно законодательству, относятся, несмотря на свою фактическую способность к передвижению, к недвижимому имуществу - по причине высокой стоимости и необходимости особого регулирования их оборота они являются «движимыми участками территории», находящейся под юрисдикцией Российской Федерации. Также в эту группу входит особый объект гражданского права - предприятие в целом (отнесенный к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона - ст. 132 ГК РФ имущественный комплекс).

 У недвижимости ее особый правовой режим отличается тем, что оборот недвижимости подчиняется особым правилам, закрепленным законодательством, например, правилам «о государственной регистрации прав и сделкой». В различных нормативных актах российского законодательства упоминаются следующие прочно связанные с землей объекты недвижимости: предприятия как имущественные комплексы; объекты незавершенного строительства; хозяйственные сооружения и строения на дачных и садовых участках; дачи; жилые строения на дачных участках; гаражи; комнаты; квартиры; части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат; части жилых домов; жилые дома, в том числе стоящие на дачных участках; нежилые помещения; сооружения; здания; участки недр; земельные и лесные участки.

 Но простое перечисление объектов недвижимости не претендует на четкую квалификацию - для ее практического применения используют две особые классификации недвижимости:

 - классификация объектов недвижимости по Закону о кадастре недвижимости, разделяющему такую недвижимость на объекты незавершенного строительства, помещения, сооружения, здания, земельные участки;

 - классификация объектов капитального строительства по Градостроительному кодексу Российской Федерации, которая подразделяет данную недвижимость на здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (кроме киосков, навесов, временных построек и тому подобного).

Очень важно правильно определить вид объекта недвижимости, потому что от этого зависит квалификация его правового режима. Здесь следует отличать вид объекта недвижимости от привычных общеупотребительных названий - кафе, банк, аптека, магазин, характеризующих не вид объекта, а назначение.

 Этот вид имеет значение и с формальной точки зрения, и с экономической. К примеру, от подобной характеристики объекта недвижимости зависит режим налогообложения, то есть выплачиваемые владельцем объекта виды и размер налогов, в том числе налоговые льготы и послабления.

Ряд объектов недвижимого имущества ограничивается в обороте, такое ограничение устанавливается в порядке, определенном законом.

Если для большинства объектов недвижимости есть принцип о том, что все, не запрещенное законом, включается в оборот, то для земельных участков и участков недр существует обратный принцип о включении в оборот только тех объектов, которые обозначаются законом. Данный принцип не признается несправедливым, в связи с тем, что земля - это не только не возобновляемый, но и по определению ограниченный ресурс.

С этой ограниченностью также связан и постоянный рост цен на земельные участки, влекущий за собой ожидаемый рост стоимости других объектов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Всегда были и есть перспективной и выгодной инвестицией именно вклады в недвижимость.

В свою очередь, спекулятивные ожидания сами ведут к росту цен. Сегодня, несмотря на сезонные ценовые колебания, можно говорить об устойчивом росте цен на земельные участки и прочую недвижимость. То, что владельцы недвижимости имеют большую, чем остальные, защищенность от негативных последствий кризиса и инфляции, делает еще более привлекательными такие вложения.

Основу законодательной системы, регулирующей инвестиции в объекты недвижимости, составляет гражданское законодательство.  Основополагающими актам гражданского законодательства являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации. 

Помимо того, существует множество актов, которые регулируют строительную, архитектурную, инвестиционную работу. Из наиболее важных правовых актов целесообразно назвать - Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О техническом регулировании», «Об инвестициях в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

  Отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, в частности, Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в строительстве» и Стратегия развития отношений РФ с Евросоюзом на среднесрочную перспективу, две очень важные Конвенции - Сеульская «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г., ратифицированные Российской Федерацией.

 Непременным условием возможности распоряжаться вновь созданным объектом недвижимости является правовое закрепление результата развития объекта. В качестве универсальных свойств объектов гражданских прав любого рода В.А. Лапач, предлагает следующие общие свойства (признаки) объектов: дискретность, юридическая привязка и системность. Недвижимое имущество это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывается эта позиция тем, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Анализ процесса развития ипотечного кредитования в России, обобщение практического опыта применения свидетельствуют, что необходима активизация развития при непосредственной поддержке государства. Поскольку ипотечное кредитование имеет особую социальную, конституционную значимость, участие государства в данных отношениях, возможно через реализацию государственных программ.

 Знание законов, регламентирующих работу ипотечного кредитного рынка, является основой безопасного и выгодного кредитования заемщиков. И для этого не обязательно быть квалифицированным юристом - достаточно просто познакомиться со своими правами и обязанностями, которые лежат в основе взаимоотношений между кредитором и заёмщиком. Стоит сразу отметить, что любой кредитный договор обязан работать в рамках действующего законодательства. Любое нарушение может быть основанием для законного оспаривания действий или бездействия одной из сторон.

Жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовым институтом, и использовать его необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к нему, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Итак, на сегодняшний день в России одним из основных и приоритетных направлений экономической политики является процесс развития инвестиционного рынка. Согласно мнению авторитетных российских экономистов, именно инвестиции в коммерческую недвижимость в условиях рынка могут стать своеобразным локомотивом, который позволит вывести российскую экономику из инвестиционного кризиса¹⁸.

Прежде всего, стоит отметить, что в современной экономической литературе существует большое количество определений понятия недвижимость. Как утверждает А.С. Украинцева: «Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это -- справедливо.

 На сегодняшний момент согласно ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Следовательно, надо отметить то, что отличительной чертой недвижимости является именно ее неразрывная связь с землей, причем сама земля тоже относится к объектам недвижимого имущества. 

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

 Помимо неразрывности с поверхностью земли обычно выделяют еще две ключевые характеристики объектов недвижимости, которые во многом определяют особенности владения, управления и инвестирования в них: материальность и долговечность (недвижимость не потребляется в процессе использования). Последнее свойство обуславливает надежность вложений в недвижимость. Необходимо отметить, что недвижимость является одним их немногих благ, стоимость которых не только является относительно стабильной, но так же имеет тенденцию к постепенному росту. Так как в процессе принятии решения об инвестировании в недвижимость нельзя не принять во внимание особенности объекта инвестирования, перейдем к классификации недвижимого имущества.



Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости как наиболее перспективный объект инвестирования в России

2.1 Коммерческая недвижимость и способы инвестирования

Как известно, под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Вкладываемые средства и есть инвестиции. На сегодняшний день применительно к теме инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в России можно выделить два основных направления: инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме: а) капитальных вложений; б) бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной собственности. Рассмотрим перечисленные направления инвестиционной деятельности в строительстве более подробно.

Инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений. В соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью в капитальные вложения подразумевается вложение имущества и имущественных прав в основные средства организации (затраты на новое строительство объектов недвижимости, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих объектов, приобретение машин, оборудования, инструмента, проектно - изыскательские работы и другие затраты). Инвестиционная деятельность неотделимо связана со следующими видами деятельности:

1) приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости;

2) приобретение оборудования и нематериальных активов;

3) осуществление собственного строительства;

4) расходы на научно-исследовательские разработки;

5) приобретение ценных бумаг сторонних организаций, вклады в уставные капиталы сторонних организаций, предоставление сторонним организациям займов. Основные средства организации должны в полном объеме удовлетворять следующим критериям:

а) использоваться в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг для управленческих нужд;

б) использоваться в течение длительного времени свыше 1 года;

в) не должны предназначаться для последующей перепродажи;

г) способны приносить экономическую выгоду в будущем.

Капитальные вложения - это совокупность затрат на создание новых и обновление действующих основных фондов субъекта экономической деятельности.

Между развитием экономики и капитальными вложениями существует взаимообратная связь. Чем выше уровень развития экономики, тем больше капитальных вложений может быть использовано для решения целевых задач развития.

2.2 Риск при инвестировании в коммерческую недвижимость

Любой инвестор, будь он частным или квалифицированным, знает главное правило инвестирование - чем выше риск, тем выше доход. Но чаще всего среднестатистический человек, самостоятельно управляющий своим капиталом или же прибегающий к услугам брокеров и целых инвестиционных компаний, преследуют одну цель - сохранить сбережения и получать стабильный процент со своих вложений.

Рисковые вклады в высокодоходные активы не пользуются большой популярностью среди простого населения финансово развитых и образованных стран. Именно поэтому большинство участников рынка ценных бумаг рассматривают недвижимость как один из самых приемлемых активов для вложения свободных денежных средств, обеспечивающий владельца стабильными денежными потоками без значительного риска.

Такой вариант инвестиций отличается от акций, облигаций или банковских вкладов надежностью и стабильностью. Дом или квартира, независящие как финансовый актив от инфляции и краха рынка ценных бумаг, всегда будут востребованы. Принятие решения об инвестициях в недвижимость связано, в первую очередь, с тщательным рассмотрением всех преимуществ и недостатков, обширным анализом рынка недвижимости и рассмотрением альтернативных вариантов инвестиций.

К преимуществам таких вложений относят:

o надежность и защищенность капитала,

o высокая норма прибыли в отличие от банковских вкладов,

o минимальный риск по сравнению с приобретением акций и облигаций,

o получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду,

o тенденции роста цен на недвижимость в перспективе,

o возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство,

o широкий выбор вариантов для инвестирования

Среди основных рисков инвестирования в коммерческую недвижимость необходимо обратить внимание на следующее. Срок окупаемости недвижимости составляет 5 ?10 лет, это значит, что чем выгоднее объект, тем быстрее вы вернете заемные средства. Особенно это актуально, если на покупку объекта недвижимости оформляется кредит под залог имущества.

Самый большой риск инвестиций в торговые площади ? перспектива роста конкуренции. Если рядом будет построен торгово-развлекательный центр, то стоимость объекта инвестирования резко упадет.

Уменьшение спроса на торговые площади в силу их большой концентрации на отдельных территориях. Возможно, как альтернативу лучше выбрать небольшие квартиры в спальных районах города, спрос на такую недвижимость всегда в цене. Такую квартиру можно сдавать в аренду посуточно, помесячно и на постоянной основе. В последнее время пользуются спросом небольшие магазины, расположенные в спальных районах города, в которых можно приобрести предметы первой необходимости.

Если вы выбрали небольшое помещение, то основным риском может быть отсутствие спроса, если вы не предоставите магазину помещение для склада. В этом случае обращайте внимание на количество помещений, возможность перепланировки в случае необходимости.

Оформляя кредит под залог имущества на приобретение недвижимости, обратите внимание на готовый бизнес. Как вариант можно предложить денежную деятельность. Сегодня покупка мини-отеля или апартаментов для посуточной аренды актуальна в курортных городах, а также в больших административных центрах. Управлять таким бизнесом непросто и поэтому необходимо обратить внимание на надежного и проверенного управляющего, который будет вести все ваши дела. Риски в таком бизнесе также есть, они большей частью связаны с сезонностью вида деятельности и необходимостью постоянной рекламы, стилем привлечения всё новых и новых жильцов.

Экономический спад в стране также может сказаться на этом виде деятельности, поэтому перед тем, как оформить кредит под залог имущества с целью инвестирования средств в объекты коммерческой и жилой недвижимости, внимательно изучите рынок, экономическую ситуацию в стране, перспективы и возможности дальнейшей деятельности



Заключение

Инвестиции в недвижимость, это надежный и доходный способ вложения денежных средств.

Из своего опыта могу сказать, что к данному виду инвестиций нужно подходить тщательно все сто раз взвесив. Приобретать недвижимость лучше в хороших районах города или еще лучше в центре.  Вкладывать деньги в недвижимость лучше в кризисные времена, так как будет большая вероятность заработать на перепродаже. Покупать лучше такую недвижимость в плохом состоянии и по заниженной цене. Ну и, конечно все виды операций с недвижимостью проводить через уже проверенные риэлторские конторы.

Повышай свои доходы, сохраняй и обязательно инвестируй в недвижимость. Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

Инвестирование - это вложение материальных средств в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.

Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость:

ѕ при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства;

ѕ по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора;

ѕ недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

ѕ при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Инвестиции на рынке недвижимости можно условно разделить на следующие категории: инвестиции в жилую; строящуюся, коммерческую, загородную, зарубежную недвижимость. Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. Кризис в российской экономике привёл к снижению цен на жилую недвижимость. Многие инвесторы настроены пессимистично, однако отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир. Иначе обстоят в инвертирование на рынке коммерческой недвижимости.

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. В настоящее время в России наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

На данный момент есть 3 группы рисков: политические; экономические; юридические. При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты: коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития; финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет; при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду; в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Итак, инвестирование в коммерческую недвижимость имеет в России определённые перспективы. Но оно имеет и целый набор рисков, которые сохранятся на ближайшие годы. Однозначные рекомендации никто дать не сможет. Это система из уравнений со многими неизвестными. В настоящее время наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.?



Список используемой литературы

Нормативно правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Справочная система «Консультант плюс»

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017) // Справочная система «Консультант плюс».

3. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 N 160-ФЗ (последняя редакция). //Справочная система «Консультант плюс».

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Справочная система «Консультант плюс

5. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Справочная система «Консультант плюс».

6. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 03.07.2016) // Справочная система «Консультант плюс».

Литература

7. Видеркер Н. В. Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве / Автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук. Ставрополь, 2016. - 27 с.

8. Гончарова О. Ф. Инвестиции в недвижимость и экономический рост / О. Ф. Гончарова, Ф. Г. Гончаров // Молодой ученый. -- 2016. -- №3. -- С. 47 - 55.

9. Грахова Е. В. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 4-е изд., испр. / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, В. П. Грахов,. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. 432 с.3. 

10. Ковалев В., Инвестиции. Учебник для бакалавров// Ковалев В. Иванов В., Лялин В., Издательство Проспект, 2016. - 592 с.

11. Науменко Т. В. Методологический анализ проблемы экономического сознания // Экономика и управление: проблемы, решения. 2013. № 11 (23). С. 21-33.

12. Овсянникова, Т.Ю. Недвижимость как объект инвестиций // Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики. - 2015. - №12.

13. Плотников, А. Н. Анализ эффективности инвестирования в недвижимость // Финансы, денежное обращение и кредит: теория и практика сборник материалов международной научной конференции. - 2014.

14. Плотников, А.Н. Проблемы современной экономики: инвестиции, инновации, логистика, труд, недвижимость // Сборник научных трудов по материалам всероссийской научно-практической конференции м-во образования и науки Российской Федерации. - 2012. С. 74

15. Роберт Кийосаки Инвестиции в недвижимость/Бизнес, Деловая литература 2013 с. 81

16. Украинцева, А.С., Салманов, О. Н. Анализ инвестирования в недвижимость // Молодежный научный форум: Общественные и экономические науки: электр. сб. ст. по материалам XXXIX студ. междунар. заочной науч.-практ. конф. -- М.: «МЦНО». -- 2016 --№ 10(39)

Электронный ресурс

17. Инвестиции в недвижимость в 2018 году // Информационный портал для инвесторов Kinvestor [Электронный ресурс] - Режим доступа. - http://kinvestor.ru/investicii-vnedvizhimost/ (дата обращения 20.05.2018).

18. Иванов В. Недвижимость как объект инвестирования // Информационный портал Constructorus [Электронный ресурс] - Режим доступа. - http://constructorus.ru/finansy/investirovanie-v-nedvizhimost.html (дата обращения 22.05.2018).

19. Федеральная служба государственной статистики. Электронный ресурс [Режим доступа]: http://www.gks.ru/

20. Недвижимость как экономический актив // Экономический факультет Санкт-Петербургского государственного университета : [официальный сайт]. - Условия доступа : http://www.econ.spbu.ru/ faculty/vestnik

21.  Инвестиции. Электронный ресурс [Режим доступа]: http://investition.ucoz.com/

Размещено на Allbest.ru