Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУ ВО «Омский ГАУ»

Землеустроительный факультет

Кафедра кадастра и оценки недвижимости

Курсовая работа

По дисциплине «Кадастр объектов недвижимости»

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Васильева София Евгеньевна

ОМСК 2017 г.

Реферат

Курсовая работа на тему «Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения» состоит из текстовой и расчётной частей.

Текстовая часть представлена на ХХ страницах печатного текста и состоит из введения, аналитического обзора литературы, четырех разделов, заключения и списка использованной литературы. Текстовая часть сопровождается Х рисунками, Х таблицами.

Расчётная часть состоит из приложения «Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения», в которой проведены расчеты среднего балла плодородия и энергоемкости почв сельскохозяйственных угодий земельного участка, индекса технологических свойств земельного участка, расчеты средневзвешенного эквивалентного расстояния грузоперевозок - удаленности объекта оценки, дифференцированной земельной ренты, а также определена кадастровая стоимость сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий и видов земель.

В курсовой работе проанализирована кадастровая стоимость по функциональному назначению и использованию групп земель в сельскохозяйственном производстве, их роли в формировании дохода (ренты) и кадастровой стоимости земель, по структуре кадастровой стоимости земельного участка.

При выполнении курсовой работы проведён анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка. А также предложены разработки по снижению уровня налоговой базы и налога с земельного участка исходя из состава и правового режима видов земель (угодий) земельного участка, уровня и структуры их кадастровой стоимости.

Введение

Кадастровая стоимость земельного участка складывается из произведения площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Целью курсовой работы является определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Являясь публичным эквивалентом стоимости земельных участков, кадастровая стоимость используется как база для начисления большинства публичных платежей, связанных с использованием земельных участков, в частности, земельного налога, арендной платы за государственные земли в ряде субъектов РФ. Главной задачей является определить правильную кадастровую стоимость исходя из состава и правового режима видов земель (угодий) земельного участка, уровня и структуры их кадастровой стоимости.

Задачи курсовой работы:

· Определить кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка;

· Определить кадастровую стоимость несельскохозяйственных видов (угодий), групп земель;

· Определить кадастровую стоимость земельного участка;

· Произвести анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка;

· Разработать решение по снижению уровня налоговой базы и налога с земельного участка.

Для решения поставленных задач в первом разделе курсовой работы была определена кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами и многолетними насаждениями.

Во втором разделе рассказывается о земельных участках, не относящих к сельскохозяйственным угодьям и произведены расчеты по определению кадастровой стоимости данных земель.

Третий раздел дает понятие определение кадастровой стоимости и факторы, влияющие на нее, от чего зависит кадастровая стоимость и какие нормативно-правовые акты регулируют кадастровую стоимость.

В четвертом разделе курсовой работы проведен анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка.

В заключении предлагается решение по снижению уровня налоговой базы и налога с земельного участка, подведены итоги работы и даны выводы по курсовой работе.

кадастр сельскохозяйственный налог рентообразующий

1. Аналитический обзор литературы

Правильное регулирование земельных отношений зависит от изученности земель в природном, экономическом и правовом отношении. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земельному рынку свойственны свои организационно-экономические механизмы и правовые нормы регулирования. Особую актуальность они обрели в процессе реализации в нашей стране земельной реформы и становления рынка земель на основе Земельного кодекса [1], Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6] и других правовых нормативных актов.

В учебном пособие ОмГАУ Локотченко Е. Ю. и Ткачева Л. Ф. дали общие положения государственного кадастра недвижимости, основные сведения о ведении государственного кадастра недвижимости, кадастровом учете объектов недвижимости, а также рассмотрено понятие и содержание кадастровой деятельности.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Самым важным элементом механизма регулирования рынка земель является его обеспечение информацией о стоимости и ценах вовлеченных в рынок земельных участков. Об этом очень хорошо рассказывается в статье из журнала «Вестник Поволжской академии государственной службы имени П.А. Столыпина», где Богатырев И. Б. говорит о кадастровой оценке земель и её целях.

Кадастровая оценка земли - определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи.

Сведения об определение кадастровой стоимости земель взяты из учебного пособия ФГБОУ ВПО ОмГАУ им. П. А. Столыпина «Современные проблемы землеустройства и кадастра». Так как одной из главных задач проведения государственной кадастровой оценки земель является установление в дальнейшем капитализированного расчетного рентного дохода, исходя из которого государством будут взиматься различные денежные платежи.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов [ ].

«Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом, и данные цели делают ее наиболее актуальной в настоящее время, так как из-за большого количества неучтенных земельных участков, а так же большого количества невостребованных и незарегистрированных земельных долей, денежные поступления в органы налогообложения достаточно низкие» сказал Широков А. Г. в своей научной статье.

2. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом, называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа:

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка включает выполнение следующих стадий работ:

а) оценка земельного участка по рентообразующим факторам;

б) определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий;

в) определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка.

2.1 Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

Земельный участок оценивается по трем основным рентообразующим факторам - плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

Земельное плодородие - это способность грунтов различного вида обеспечивать рост и воспроизводство всевозможных растений благоприятными условиями, которые не ограничиваются только сбалансированным сочетаний влаги и тепла.

Оценка энергоемкости почв - признак технологических свойств земельного участка.

Баллы бонитета и энергоемкости разновидностей почв земельного участка определяются по номеру почв в прил.6. Например, в состав земельного участка варианта №I-6 входит 3 почвы общей площадью 100 га. Почва площадью 23 га с уникальным номером 1401. По данным приложения 6 это лугово-черноземная маломощная среднегумусная тяжелосуглинистая почва с баллами бонитета и энергоемкости соответственно 82 и 119. Почва площадью 68 га с номером 1766 является луговой среднемощной среднегумусной тяжелосуглинистой, её балл бонитета равен 73, а балл энергоемкости равен 130. Третья почва, входящая в состав земельного участка - аллювиальная дерновая слаборазвитая малогумусная среднесуглинистая, с уникальным номером 2219 и площадью 9 га. Балл бонитета и энергоемкости почвы 2219 равны 61 и 115, соответственно (таб. 1).

Таблица 1 - Расчет среднего балла плодородия и энергоемкости почв сельскохозяйственных угодий земельного участка

Номер почвы	Наименование почвенной разновидности	Балл	Площадь почвы, га
		Бонитета	Энергоемкости
1401	Лугово-черноземная маломощная среднегумусная тяжелосуглинистая	82	119	23
1766	Луговая среднемощная среднегумусная тяжелосуглинистая	73	130	68
2219	Аллювиальная дерновая слаборазвитая малогумусная среднесуглинистая	61	115	9
	По земельному участку	73,99	126,12	100

Второй рентообразующий фактор -технологические свойства сельскохозяйственных угодий. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка индивидуального задания оцениваются обобщенным показателем влияния этих свойств на затраты на использование земель - индексом технологических свойств (Иti) по формуле:

(1)

В границах земельного участка Задания №I-6 условная ширина полей составляет в среднем 20 м/га, уклоны полей 6?, на 1 га приходится в среднем 8 м³ камней. По этим данным контурность полей оценивается по шкале контурности (прил.8) в 91 балла, рельеф оценивается в приложении 9 по коэффициенту 1,02, каменистость угодий по коэффициенту 1,04 (прил.10) (таб. 2).

Расчет индекса технологических свойств земельного участка (Иti) - объекта индивидуального задания по формуле (1). Индекс технологических свойств земельного участка варианта I-6 равен 1,26 (таб. 2).

Таблица 2 - Расчет индекса технологических свойств земельного участка (ИTi)

№ п/п	Наименование показателей	Обозначение символа	Единица измерения	Величина показателя
1	Энергоемкость почв	Бэпi	Балл	126,12
2	Контурность полей	Бкi	Балл	91
3	Оценка сельскохозяйственных угодий по: рельефу	Крi	Коэфф.	1,02
4	каменистости	Ккi	Коэфф.	1,04
5	Базовые затраты на перевозку груза на 1 км	ЗТ	руб/т	3,0
6	Базовые оценочные затраты	З0	руб/т	900
	Базовые затраты, зависящие от:
7	всех технологических свойств	ДЗТ	Доля	0,36
8	в т.ч. от энергоемкости почв	ДЗЭ	Доля	0,11
9	Индекс технологических свойств	Итi	Коэфф.	1,26

Местоположение земельного участка характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, состоянием (качеством) дорог, объемом и составом перевозимых грузов. Для оценки местоположения объекты индивидуальных заданий характеризуются в приложении 4 показателями объемов, видов (классов) продукции и расстоянием ее транспортировки по группам дорог. По этим условиям местоположения определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок - удаленность i-го объекта кадастровой оценки (Э_рi, экв.км) по формуле:

, (2)

где Г_j - объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т. Для варианта I-6 реализовано 41 т зерна, 24 т молока, 2,3 т КРС груза;

К_j - коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ - расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км. Для моего варианта это 28 км перевозки зерна, 33 км- перевозка молока и 52 км - перевозка КРС;

Д₂, Д₃ - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

Расчет средневзвешенного эквивалентного расстояния удаленности земельного участка варианта №I-6приведен в виде таблицы, и равен 32 экв. км (таб. 3).

Таблица 3 - Расчет средневзвешенного эквивалентного расстояния грузоперевозок - удаленности объекта оценки (Эpi)

№ п/п	Наименование показателей	Обозначение символа	Величина показателя
1	Реализовано, тонн: зерна (Iкласс груза)	Гi	41(1)
	молока (II класс груза)	Гi	24(1,25)
	КРС (II класс груза)	Гi	2,3(1,25)
2	Расстояние перевозки, км: зерна	Рi	28
	молока	Рi	33
	КРС	Рi	52
3	Группа дорог перевозки: зерна	Д1	1(1,0)
	молока	Д2	1(1,0)
	КРС	Д3	2(1,5)
Продолжение таблицы 3
4	Эквивалентные расстояния, тоннокм:
	зерна		1148
	молока		990
	КРС		224
	всего		2362
5	Средневзвешенное эквивалентное расстояние (экв. км)	Эpi	32

2.2 Определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

Дифференциальная рента -- это дополнительный чистый доход, создаваемый на лучших по плодородию и местоположению земельных участках. Эти различия приводят к тому, что в хозяйствах, находящихся на лучших и средних землях, а также ближе расположенных к пунктам сбыта продукции, на единицу продукта приходится меньше затрат. Индивидуальная стоимость продукции в этих хозяйствах ниже по сравнению с хозяйствами, находящимися на худших почвах или удаленных от рынков сбыта. Добавочный продукт, получаемый с лучших по плодородию или местоположению участков земли, и составляет материальную основу дифференциальной ренты[ ].

Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

, (3)

В таблице 4 приведенрасчет дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки по плодородию почв и она равна 613 руб./га для варианта I-6 (таб. 4).

Таблица 4 - Расчет дифференциальной земельной ренты по плодородию почв

№№ п/п	Наименования показателей	Оценочные показатели
		Базовые по ЗОР № I	По объекту I-6
1	Балл бонитета с.-х. угодий (Бо, Бi)	70	74
2	Продуктивность, руб./га валовой продукции (Во, Вi)	1500	1586
3	Продуктивность с.-х. угодий, ц к.ед/га	10,7	11,31
4	Доля затрат, зависящих от продуктивности		0,18
5	Затраты на использование с.-х. угодий, руб./га: (Зо)	900
6	Зi		909
7	Цена производства, руб./га: ЦПо	963
8	ЦПi		973
9	Дифференциальная рента, руб./га: (Во-ЦПо)	537
10	(Вi - ЦПi)		613

Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется в формуле (3) как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о). Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

, (4)

Согласно приводимым исходным данным (пункты 1, 2) оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий объекта оценки составляет 1586 руб./га (1500:70 х 74) (таб. 4). Оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки (З_i, руб./га) определяются путем дифференциации части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (5)

Расчет оценочных затрат (Зi) на примере объекта варианта №I-6 в размере 909 руб./га (таб.4). Там же в п.10 таблицы дан расчет дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки, обусловленной плодородием сельскохозяйственных угодий.

Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий (ДР_тi, руб./га) определяется по формуле:

, (6)

Таблица 5 - Расчет дифференциальной земельной ренты по технологическим свойствам земель

№№ п/п	Наименования показателей	Оценочные показатели
		Базовые по ЗОР № I	По объекту I-6
1	Индекс технологических свойств (Ито, Итi)	1,18	1,26
2	Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт)		0,35
Дифференциальная рента, руб./га:
3	ДРто	0
4	ДРтi		-23

Дифференциальная рента образована путем исчисления разницы между индивидуальной ценой сельскохозяйственной продукции, производимой на участках, которые располагают монополизированной естественной силой, и рыночной ценой. В случаях, когда дифференциальная рента отрицательна, она принимается равной нулю, а общая рента - уровню абсолютной ренты. Так вышло в моем варианте работы I-6, где земельная рента по технологическому свойству сельскохозяйственных угодий составила -23 руб./га (таб. 5).

Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ДРмi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

(7)

Таблица 6 - Расчет дифференциальной земельной ренты по местоположению земель

№№ п/п	Наименования показателей	Оценочные показатели
		Базовые по ЗОР № I	По объекту I-6
1	Внехозяйственная удаленность (Эро, Эрi), экв.км	35	32
2	Грузоемкость земель (Го, Гi), экв.т/га	0,60	0,63
3	Затраты на перевозку груза на 1 км (То), руб/т	3,0
Дифференциальная рента, руб./га:
4	ДРмо	0
5	ДРмi		3

Поданной формулы 7, я произвела расчет земельной ренты объекта индивидуального задания (ДРмi) она равна 3 руб./га (таб. 6). Одновременно при плодородии почв на 10 баллов выше базового показателя соответственно выше грузоемкость сельскохозяйственных угодий земельного участка (Го=0,60 экв.т/га, Гi=0,63экв.т/га), повышаются затраты на перевозки грузов. В целом, интегрально по этим двум факторам рента по местоположению земельного участка равна 3 руб./га (таб. 6).

Таблица 7 - Расчет дифференциальной земельной ренты по трем факторам

№ п/п	Наименования показателей	Оценочные показатели
		Базовые по ЗОР № I	По объекту I-6
1	ДРо	537
2	ДРi		593

Суммарно по трем рентообразующим факторам дифференциальная земельная рента объекта варианта №I-6 (ДРi) составляет 593 руб./га (613-23+3) (таб. 7). На долю плодородия сельскохозяйственных угодий приходится 96,7% дифференциальной земельной ренты по местоположеню земель равна 3 руб./га, технологическими свойствами обусловлено отрицательным показателем и равна -23руб/га (рис. 1).

2.3 Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

Кадастровая стоимость определяется методом капитализации общей земельной ренты сельскохозяйственных угодий, равной дифференциальной ренте, увеличенной на 26 руб./га абсолютной земельной ренты. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением показателя общей земельной ренты на срок капитализации, равный 33 годам. Например, по объекту кадастровой оценки моего варианта I-6, дифференциальная земельная рента составляет 593 руб./га, общая рента 619 руб./га (593+26). Следовательно, кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка равна 20427 руб./га (619х33) (таб. 8).

Таблица 8 - Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

Формула	Расчет	Ед. измерения
(ДРо+26)*33	(537+26)*33=18579	Руб/га
(ДРi+26)*33	(593+26)*33=20427	Руб/га

3. Определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных видов (угодий), групп земель

3.1 Понятие земель, относящихся к несельскохозяйственным угодьям

Земельный кодекс РФ, как и иные законодательные акты РФ не содержит точного, легального определения земель несельскохозяйственного назначения, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения. В тоже время, понятие «земли несельскохозяйственного назначения» является общеупотребимым - оно используется законодателем в десятках нормативных актов (как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ).

Нет четкого определения земель несельскохозяйственного назначения и в юридической литературе. «Взамен» определения, авторы лишь перечисляют земли несельскохозяйственного назначения. Так, Н.Н.Венедин, отмечает «землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения признаются земли, предоставленные компетентными органами в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач». Если обратиться к комментариям к земельному законодательству (и, прежде всего, ЗК РФ), можно заметить, что их авторы также обходят стороной определение, представляя лишь перечень земель несельскохозяйственного назначения.

Таким образом, вышесказанное позволяет нам сделать вывод, что под землями несельскохозяйственного назначения законодатель понимает земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. В перечень земель несельскохозяйственного назначения входят: земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

3.2 Кадастровая стоимость несельскохозяйственных видов земель

Кадастровая стоимость этих угодий - земли II-VI групп функционального назначения земель определяется относительно уровня кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка или по минимальной кадастровой стоимости.

В составе земельного участка - объекта кадастровой оценки Задания №I-6нет земель находящихся под застройкой зданиями, строениями и сооружениями, относимые ко второй группе. К этой же группе относятся 1 га земель под внутрихозяйственными дорогами, проездами и прогонами для скота, 1 га под полезащитными лесополосами. Итого 2 га земель II группы, оцениваемых по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка и равна 40 854 руб./га (таб. 9).

Таблица 9 - Определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных видов земель

Номера групп	Расчет	Ед.измерения
II группа	20427*(1+1)=40854	Руб/га
III группа	17700*6=106200	Руб/га
IV группа	858*(9+11+12)=27456	Руб/га
V группа	20427*0,052*12=12746	Руб/га
Итого	187256	Руб/га

Для оценки земель III группы в границах всех объектов оценки индивидуального задания при выполнении курсовой работы применяется единый удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципального района в размере 17700 руб./га. Согласно варианту I-6, под землями водоемами находится 6 га. Кадастровая стоимость IIIкатегории составляет 106 200 руб./га (таб.9).

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, относимых к четвертой группе равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (858 руб./га). На земельном участке варианта №I-6 к землям четвертой группы относятся 12 га под древесно-кустарниковой растительностью, 9 га - болот и 11 га прочих земель, итого 32 га неиспользуемых в сельскохозяйственном производстве земель. 277456 руб./га составляет кадастровая стоимость земель четвертой категории (таб. 9).

Под лесами на земельном участке занято 12 га земель V группы. Кадастровая стоимость этих земель определяется умножением показателя кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий объекта оценки на коэффициент соотношения среднего показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ к средней стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Например, норматив кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ равен 910 руб./га. (Данный показатель применяется единым при ГКОЗ во всех ЗОР субъекта РФ). В среднем по субъекту РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составляет 17 500 руб./га. Отсюда определяемый коэффициент равен 0,052 (910:17 500), а кадастровая стоимость лесных земель на земельном участке 1062 руб./га (20 427*0,052). Кадастровая стоимость земель V категории составила 12 746 руб./га (таб. 9).

Под землями несельскохозяйственного назначения следует понимать земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. Таким образом, суммарный показатель кадастровой стоимости несельскохозяйственных угодий составил 187256 руб./га (таб. 9).

4. Определение кадастровой стоимости земельного участка

4.1 Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости -- важнейший показатель с точки зрения самых различных типов правоотношений с участием граждан РФ, органов власти, организаций. В силу высокой значимости соответствующей характеристики ее определение достаточно строго регулируется законодательством.

Кадастровая стоимость земли -- это категория, важнейшая с точки зрения исчисления налога на соответствующий тип имущества. Его размер напрямую определяется результатами действий Росреестра. Процедура кадастровой оценки территории также важна для установления предусмотренных законом ограничений на пользование соответствующего типа имуществом, как-то сдачи его в аренду или выкупа. Касательно земельного участка кадастровая стоимость -- это стоимость, которая также формируется, исходя из его площади, категории зоны, в которой он располагается. Специфика соответствующей оценки в том, что она должна пересматриваться раз в 5 лет. Росреестр, таким образом, формирует списки участков, которые нуждаются в кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Размер удельного показателя кадастровой стоимости определяется на основании совокупности параметров, главные из которых - местоположение и вид разрешённого использования земельного участка.

4.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка по варианту

Земельный участок оценивается по суммарной кадастровой стоимости всех пяти групп земель и уровню их средней стоимости в расчете на 1 га этих земель. Кадастровая стоимость земельного участка в целом определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости групп земель и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка. В таком исчислении кадастровая стоимость земельного участка варианта №I-6 составляет 2 229956 рубля (20 427*100+ 20 427*2+17700*6+858х32+1062х12), а удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки 14 866 руб./га (2229956: 150) (таб. 10).

Таблица 10 - Определение кадастровой стоимости земельного участка

Номера групп	Расчет	Ед.измерения
I группа	20427*100=2042700	Руб
II - V группы	187256	Руб
Всего	2229956	Руб
Удельный показатель кадастровой стоимости	2229956/150=14866	Руб/га

5. Анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка анализируется по функциональному назначению и использованию групп земель в сельскохозяйственном производстве, их роли в формировании дохода (ренты) и кадастровой стоимости земель, по структуре кадастровой стоимости земельного участка.

Сельскохозяйственные угодья (I группа земель) функционируют как главное средство производства. Земли II группы тоже непосредственно используются в сельскохозяйственном производстве. Под строениями заняты дренированные изначально продуктивные участки. Протяженные по всему земельному участку дороги, проезды, прогоны для скота и другие коммуникации занимают почвы, близкие к их среднему качеству по хозяйству. К тому же земли I и II групп взаимозаменяемы по виду использования. Поэтому логично оценивать земли II группы по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земельные участки, состоящие из водоемов, на которых основаны предприятия промышленного рыбоводства. Кадастровая стоимость этих земель устанавливается на основе их оценки по рыночной стоимости.

В абсолютном большинстве случаев замкнутые водоемы (обычно озера) находятся в составе других видов использования земель сельскохозяйственных предприятий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Некоторые их них могут использоваться для полива посевов или водопоя скота. Большинство озер, особенно соленые, трудно доступные не используются в сельскохозяйственном производстве, не участвуют в формировании земельной ренты. Поэтому нельзя оценивать все земли, занятые замкнутыми водоемами, одинаково, независимо от их возможного или фактического использования/неиспользования. При этом могут быть также случаи, когда, например, сельскохозяйственные угодья земельного участка оценены по предельно низкой кадастровой стоимости, а земля под неиспользуемыми в хозяйстве водоемами оценена многократно выше по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в муниципальном районе. Следовательно, когда замкнутые водоемы практически не используются или реальная польза от частичного использования ниже земельного налога с кадастровой стоимости водоемов, то владельцу земельного участка целесообразно отказаться от постоянного (бессрочного) пользования землей под этими водоемами.

Совершенно не используются в хозяйственной практике земли IV группы - под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенными и прочими землями. Поэтому они оцениваются по минимальной кадастровой стоимости. Однако, когда в составе земельного участка эти земли значительны по площади, плата земельного налога за них может быть ощутимой.

Лесопокрытые площади лесных земель тоже непосредственно не используются в сельскохозяйственном производстве. Исключение могут составить продуктивные лесные поляны в составе лесных земель для сенокошения и пастьбы скота. Использование некоторых лесных земель для сбора населением ягод, грибов и других продуктов леса, не относится к производственной деятельности сельскохозяйственного предприятия. Поэтому сохранение этих земель в долгосрочном (бессрочном) пользовании во всех случаях следует оценивать взвешиванием реальной пользы от их использования с уплачиваемым за них ежегодным земельным налогом.

По данным расчета кадастровой стоимости объекта варианта №I-6 кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка (первая группа земель) составляет 2 042 700 руб., стоимость второй группы 40 854 руб., третьей группы - 106 200 руб., четвертой группы 27456 руб., пятой группы - 12 746 руб., земельного участка в целом 2 229 956 рубля.

При этом складывается следующая структура кадастровой стоимости групп земель: I группа занимает 91,6%, II группа - 1,8%, III группа - 4,8 %, IV группа - 1,2 %, V группа- 0,6% (рис. 2). Соответственно кадастровой стоимости - налоговой базы распределяется земельный налог по группам земель. На долю неиспользуемых или только частично используемых земель III-V групп приходится 146 402 руб., 6,6% общей кадастровой стоимости земельного участка. При ставке налога 0,3% от кадастровой стоимости это составит 439 руб. ежегодного земельного налога (146 402*0,3:100).

Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает: дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам -- плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Исходя из состава и правового режима видов земель (угодий) земельного участка, уровня и структуры их кадастровой стоимости разрабатываются предложения по снижению уровня налоговой базы и налога с земельного участка.

Заключение

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится по определенной методике, в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель - это рентный показатель. В своем курсовом проекте, я произвела расчеты кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, предварительно рассчитав показатели, влияющие на ее итоговую величину. Основными показателями для ее расчета являются: балл бонитета угодий, дифференциальный рентный доход, дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель, дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земель и расчетный рентный доход.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в моей курсовой работе получилась равной 2 229 956 рублей.

Кадастровая оценка устанавливается для определения в дальнейшем налоговых платежей, арендной платы, рыночной стоимости и т.д. Кадастровая оценка необходима для снижения затрат землевладельцев (собственников, арендаторов) по оплате обязательных платежей - например, налога на доходы с земельного участка, стоимости аренды земли, так же ее выкупной стоимости.

Размещено на Allbest.ru