Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости (на примере Москвы и Московской области)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

Диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости (на примере Москвы и Московской области)

Стерник Сергей Геннадьевич

Москва - 2009

Работа выполнена на кафедре «Финансы и кредит» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Бабленкова Ирина Ивановна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, Заслуженный экономист РФ

Федотова Марина Алексеевна

доктор экономических наук, профессор

Сенчагов Вячеслав Константинович

доктор экономических наук, профессор

Григорьев Владимир Викторович

Ведущая организация: Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

Защита состоится «1» декабря 2009 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д.4, ауд.113

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Автореферат разослан «____» ____________2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наукВ. М. Смирнов

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования

Изучение истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира приводит к выводу, что недостаточное внимание к научному качеству аналитической поддержки является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия.

В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что наработанные как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методы экономического анализа малоприменимы в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании научной методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями, но адекватной к специфике современного состояния переходного периода отечественной экономики и рынка недвижимости.

При этом наиболее актуальными проблемами (направлениями) развития методологии являлись:

- в интересах институционального развития организационно-экономических механизмов управления - общий макрофинансовый экономико-статистический анализ рынка недвижимости России как сектора национальной экономики по регионам и сегментам рынка;

- в интересах сравнения инвестиционной привлекательности регионов и повышения комплексной эффективности финансовых показателей проектов - финансовый инвестиционный анализ и проектный консалтинг рынка недвижимости;

- в интересах развития методологии финансового анализа и оценки недвижимых активов предприятий и иных субъектов рынка - оценочный анализ рынка недвижимости.

И если первая проблема достаточно успешно решалась широким кругом ученых и специалистов с 1993 года, то в области финансового инвестиционного и оценочного анализа и консалтинга рынка недвижимости по настоящее время оставались системные методологические пробелы и ряд нерешенных прикладных задач.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность выбранной темы, целей и задач диссертационной работы.

Степень научной разработанности проблемы исследования

С момента начала переходного периода в российской экономике и зарождения рынка началось изучение российскими учеными вопросов финансового инвестиционного анализа и оценки земельно-имущественных активов в различных целях и аспектах: совершенствования управления государственной собственностью, кадастрового учета, вовлечения в рыночный оборот, разработки механизмов приватизации, инструментов налогообложения, изъятия для государственных нужд, ипотечного кредитования, инвестиционного проектного финансирования (Бабленкова И.И., Волович Н.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Иванкина Е.И., Прорвич В.В., Лейфер Л.А., Новиков Б.Д., Носов С.И., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Севостьянов А.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и др.). Накопленные научные результаты, перечисленные выше, относятся или к методологии финансового анализа внутренней экономики объекта недвижимости или к объектному анализу рынка в статическом состоянии, но не уделяют внимание методам анализа и закономерностям развития рынка в целом как динамической системы. Причиной этого является тот факт, что инвестиционный анализ одного обьекта с целью оценки доходным подходом и статистический анализ рынка с целью индивидуальной или массовой оценки объектов сравнительным подходом является более узкой задачей по отношению к инвестиционному анализу региональных и локальных рынков в интересах управления эффективностью проектов.

Развернутое отражение различные вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов нашли в трудах Косаревой Н.Б. и научного коллектива Фонда «Институт экономики города», а также в трудах Асаула А.Н., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Грошак Е.В.,, Острина А.И., Руднева А.В., Чекалина В.С., Хуторецкого А.Б. и др. Однако вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы в этих работах требуют дальнейшего развития.

Комплексный вклад в анализ рынка недвижимости России как сектора национальной экономики, сложной динамической социально-экономической системы внесен Г.М.Стерником. Разработанная им методология дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка позволила выделить направления дальнейшего исследования механизмов формирования, методов инвестиционного анализа и ценового прогнозирования в следующих составляющих рынка по географическому и функциональному признакам:

- локальные рынки недвижимости России;

- региональные рынки недвижимости России;

- функциональные сегменты странового, региональных и локальных рынков по видам, подвидам, категориям и профилям функционального назначения недвижимости.

Системная экономическая концепция формирования локальных рынков жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики, с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городов Российской Федерации, разработана С.В. Придвижкиным.

Следует отметить существенные для раскрытия темы диссертации социально-экономические и инвестиционно-строительные проблемы г. Москвы и московского региона, в том числе системно связывающие социально-экономическую проблематику российских городов с реконструкцией сложившейся застройки, изучавшиеся рядом российских специалистов. Здесь следует назвать труды Ресина В.И., В.И., Бачуриной С.С., Гутнова А.Э., Глушковой В.Г. Ильина И.А., Кудрявцева О.К.., Лексина В.Н., Лоури И.С., Мерлена П., Могилевского В.Д., Перцика Е.Н., Саушкина Ю.Г., и др.

Многие положения зарубежного опыта исследования рынков недвижимости развитых рыночных экономик также могут быть использованы в развитии методологии инвестиционного анализа рынка недвижимости в условиях переходного периода экономики России, но с определенной критической переработкой. Так, известные микроэкономические модели рынка жилья Р. Арно, Р. Мьюса, Д. Суини, Ж. Розенберга, концепция местных общественных расходов Ч. Тайбаута, теория метрополитенской консолидации В. Оутса, теория размещения А.Вебера, теория страновой, региональной и муниципальной конкуренции М. Портера, концепция обучающейся экономики Б. Ашейма и Б. Лундвола, теории оценки конкурентоспособности локальных территорий И. Бегга, С. Янсена-Батлера, П. Кресла, Б. Сингха, И. Брамеззы, Дж. ван дер Борга и др. не в полной мере учитывают неделимость и/или неоднородность жилищ и другие свойства несовершенных рынков. В этом аспекте ряд более адекватных для российского рынка положений внесен работами Г. Цукермана и Дж. Блевинса.

Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э. Бёрджеса, секторальной модели города Х. Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса и др., а также методы инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынков, разработанные с учетом этих теорий специалистами Чикагского института коммерческих инвестиций в недвижимость (CCIM Institute).

Однако, несмотря на представленный выше широкий диапазон отдельных зарубежных и отечественных теорий и концепций функционирования рынков недвижимости, методик общеэкономического, оценочного и инвестиционного их исследования, для российской экономики остается актуальной задача разработки системной методологии финансового инвестиционного анализа и консалтинга рынка недвижимости, приведения в единую научную систему и методологической доработки существующего опыта, создания недостающих методов анализа, оценки и прогнозирования.

Цель исследования

Разработка концепции и методологии финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга рынка недвижимости как системы научных и прикладных понятий, принципов, алгоритмов, методов исследования и прогнозирования инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков недвижимости, их функциональных сегментов и отдельных проектов в интересах устойчивого экономического развития рынков и комплексной (градостроительной, социальной и экономической) эффективности инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Задачи исследования

- выявление закономерностей функционирования и инвестиционного развития региональных рынков недвижимости как сектора национальной экономики на основании эконометрического анализа динамики факторов и показателей;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной привлекательности и рисков определенного (регионального, локального) рынка или сегмента регионального рынка недвижимости на примере Москвы и Московской области;

- разработка методов финансового анализа и прогнозирования инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта на региональном рынке недвижимости на примере Москвы и Московской области;

- разработка методов оптимизации финансовой и рыночной реализуемости (снижения рисков и повышения эффективности) определенного проекта на определенном рынке недвижимости (проектный консалтинг) на примере Москвы и Московской области.

Объектом исследования являются региональные рынки недвижимости России как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система, составляющая сектор национальной экономики России.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм, инфраструктура, элементы, свойства, закономерности инвестиционного развития как внутри указанного сектора национальной экономики переходного периода, так и во взаимодействии его с другими секторами и экономикой в целом.

Методология и методики исследования

В работе использованы следующие современные научные инструменты финансового, экономического, социологического, статистического, математического и эконометрического исследования:

- методология дискретного пространственно-параметрического анализа, мониторинга, моделирования и прогнозирования территориальных и функциональных сегментов рынка недвижимости;

- методы статистического и качественного анализа экономической базы региональных рынков недвижимости;

- методы социологических исследований и прогнозирования предпочтений потребителей, тенденций спроса и предложения на региональных и локальных рынках недвижимости;

- методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий функционирования региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов;

- методы финансового анализа эффективности и рисков инвестиционных проектов.

Научная новизна

1. Разработана концепция финансового анализа и проектного консалтинга инвестиционных процессов на региональных рынках недвижимости в соответствии с международными стандартами, адаптированными к экономико-правовым условиям функционирования транзитивной экономики России, в основе которой находятся следующие положения:

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

1.1. Определена инфраструктура (объекты, субъекты, процессы и функции управления ими), разработаны механизмы функционирования и выявлены закономерности инвестиционного развития региональных и локальных рынков недвижимости как элементов сложной саморегулируемой социально-экономической системы - сектора национальной экономики.

1.2. Показано влияние макроэкономических, институциональных, пространственных, микроэкономических групп факторов на активность и устойчивость развития различных сегментов региональных рынков недвижимости на примере Москвы и Московской области в сравнении с другими регионами, в том числе в условиях мирового финансового кризиса.

1.3. Разработаны системные принципы финансового анализа инвестиционных процессов на региональных и локальных рынках недвижимости на основании алгоритма выявления пространственно-параметрических свойств, показателей, закономерностей формирования и тенденций изменения зон торговли.

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

1.4. Выявлены и классифицированы, применительно к рынку недвижимости, актуальные в условиях переходной экономики России различия финансовых моделей проектов и экономико-правовой интерпретации финансовых результатов проектов:

- в зависимости от экономического типа инвестирования (спекулятивное, консервативное, инновационное),

- в зависимости от разных видов бизнес-процессов (дилерские, рентные, девелоперские операции),

- в зависимости от фазы инвестирования (прединвестиционная, инвестиционная, операционная),

- в зависимости от стадии градостроительной деятельности (предпроектная, проектная, строительная, эксплуатационная) в жизненном цикле проекта.

1.5. Структурированы количественные и качественные материальные и нематериальные характеристики в качестве критериев для определения рейтингов инвестиционной привлекательности локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

1.6. Разработана с точки зрения системного подхода в интересах комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективности инвестиционного финансирования и роста стоимости регионов актуальная методологическая концепция финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости: система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и материальной реализуемости участка/объекта в проекте.

2. В целях реализации предложенной концепции разработаны системные принципы, комплексный алгоритм и пакет методик прикладного финансового инвестиционного анализа и оценки, в том числе:

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

2.1. Расчет среднестатистических индексов доходности региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов.

2.2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества (с правами собственности или аренды) в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости на примере Москвы и Московской области.

2.3. Оценка рыночной стоимости инвестиционных девелоперских прав в условиях неопределенности вещных прав на недвижимое имущество в рамках сравнительного подхода на основе применения методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости на примере Москвы и Московской области.

По специальности 08.00.05

- Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

2.4. Расчет прогнозной емкости региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов на основе анализа экономической базы спроса.

2.5. Расчет разрывов спроса и предложения на локальном рынке и в сегменте на примере районов Москвы и Московской области.

2.6. Прогнозирование поглощения продуктов инвестиционного проекта локальным рынком на основе анализа динамики предложения на примере районов Москвы и Московской области.

2.7. Расчет оптимизации рыночной реализуемости комплексной жилой застройки на основе применения классификации жилья по качеству проектов с целью управления комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования на примере Москвы и Московской области.

Теоретическая и практическая значимость

1. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает научную и практическую преемственность международных стандартов финансового анализа к экономико-правовым условиям развивающегося рынка недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики.

2. Разработанная методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости обеспечивает управление комплексной градостроительной, социальной и экономической эффективностью инвестиционного финансирования проектов в интересах устойчивого экономического развития регионов. Применение методологии целесообразно в государственном, муниципальном и частном управлении финансированием региональных проектов, в том числе национальными проектами и федеральными программами (например - ФЦП «Жилище» Министерства регионального развития РФ и др.), а также в учебном процессе по подготовке специалистов управления финансами в инновационной сфере и региональной экономике.

Апробация результатов исследования

Материалы диссертации доложены на следующих конференциях:

- IX Национальном Конгрессе по недвижимости - 2005 г.;

- Ежегодном семинаре «Управление и оценка земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных программ в Москве» Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы совместно с кафедрой экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова - 2006 г.;

- VII Форуме Московской ассоциации риэлторов - 2006 г.;

- 2-й Поволжской научно-практической конференции «Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных» - 2007 г.;

- Международной конференции «ELITE ESTATE» - 2008 г.;

- Секции «Теория и практика инвестиционного консалтинга» ХII Национального Конгресса по недвижимости - 2008 г.;

- Петербургском жилищном Форуме - 2008 г.;

- YII Международной конференций «Оценочная деятельность и управление стоимостью в системе антикризисных мер» - 2009 г.

Материалы диссертации использованы в консалтинговых работах по сравнительному анализу и прогнозированию инвестиционной привлекательности региональных рынков недвижимости и финансовому анализу эффективности проектов застройки в Москве и Московской области, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Калининграде, Кемерово, Тюмени, Челябинске, Краснодаре, Владивостоке, Новосибирске, Обнинске (Калужская область) и др. (по заказу муниципальных и ведомственных органов территориального управления, а также государственных и частных инвесторов-застройщиков).

Материалы диссертации применены в учебном процессе Московской международной высшей школы бизнеса (Институт «МИРБИС») Министерства образования и науки Российской Федерации по курсу MBA в инвестиционно-инновационной сфере.

Материалы диссертации применены в учебном процессе Курсов по повышению квалификации специалистов рынка недвижимости Учебного центра Российской Гильдии риэлторов.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Разработана концепция развития региональных рынков недвижимости России как сектора национальной транзитивной экономики, объединяющего в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» в процессе создания, развития и оборота недвижимости в интересах общественного потребления.

Выявлены внешние и внутренние базовые экономические функции рынка как системы, инфраструктура, элементы, свойства, организационно-экономический механизм и закономерности инвестиционного развития, инструменты управления комплексной эффективностью инвестиций на основе научно обоснованной методологии финансового анализа и проектного консалтинга.

2. Предложена концепция финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости как области экономической теории и прикладной дисциплины: система алгоритмов прогнозирования зон торговли продуктами инвестиционных проектов, включающая элементы, свойства, связи, закономерности формирования, тенденции изменения.

3. Определена концепция финансового проектного консалтинга рынка недвижимости: система алгоритмов оптимизации финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости продуктов проекта и ресурсной реализуемости участка/объекта в проекте в целях обеспечения комплексной эффективности инвестиционного финансирования.

4. Разработана методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных и локальных рынков недвижимости России, соответствующая международным стандартам финансового инвестиционного анализа.

5. В рамках указанной методологии разработан системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и консалтинга региональных рынков и проектов, а также разработаны новые, актуальные для российского рынка недвижимости методики:

- расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости,

- расчета разрывов спроса и предложения на локальных рынках,

- прогнозирования темпов поглощения на локальных рынках,

- финансового моделирования и оптимизации рыночной реализуемости продуктов инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости недвижимости как продукта инвестиционных проектов,

- сравнительной оценки рыночной стоимости инвестиционных прав на девелопмент недвижимости (стоимости инвестиционных проектов в различных фазах жизненного цикла).

По теме диссертации опубликовано 29 научных работ, в том числе 3 монографии, 1 брошюра и 7 статей в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ.

Структура и содержание диссертации определяются общей концепцией, логикой исследования, поставленной целью и задачами, которые последовательно раскрываются во введении, пяти главах, заключении и приложениях.

2. Содержание работы

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Системный анализ рынка недвижимости как объекта инвестиционного финансирования

§ 1.1. Основные экономические парадигмы и ключевые понятия о рынке недвижимости как подсистеме переходной национальной экономики

§ 1.2. Инфраструктура, элементы, свойства, закономерности функционирования рынка недвижимости как системы

§ 1.3. Основные факторы и закономерности экономического развития рынка недвижимости в условиях переходной экономики

§ 1.4. Применение методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка недвижимости (ДППМ) в финансовом анализе инвестиций

§ 1.5. Основные результаты и выводы главы 1.

ГЛАВА 2. Общая методология инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов

§ 2.1. Отраслевые особенности финансового анализа инвестиций в рынок недвижимости, вытекающие из их экономико-правовой интерпретации

§ 2.2. Свойства, показатели, закономерности и тенденции формирования зон торговли как ключевой предмет финансового инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов

§ 2.3. Системные принципы и аспекты анализа рынка недвижимости в составе финансового анализа и моделирования инвестиционных проектов с точки зрения концепции наиболее эффективного использования недвижимости

§ 2.4. Основные результаты и выводы главы 2.

ГЛАВА 3. Расчетные методики сравнительного анализа инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов

§ 3.1. Методика расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости

§ 3.2. Методика прогнозирования емкости рынка (сегмента) на основе анализа экономической базы спроса

§ 3.3. Методика анализа разрывов спроса и предложения на рынке на основе анализа динамики предложения

§ 3.4. Основные результаты и выводы главы 3.

ГЛАВА 4. Расчетные методики финансового анализа и сравнительной оценки стоимости объектов и проектов на рынке недвижимости

§ 4.1. Методика оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом на основе методологии ДППМ рынка недвижимости

§ 4.2. Методика оценки стоимости инвестиционных прав на девелопмент сравнительным подходом на основе методологии ДППМ рынка недвижимости

§ 4.3. Методика прогнозирования темпов поглощения продуктов инвестиционного проекта на основе анализа динамики предложения на примере Москвы и Московской области

§ 4.4. Основные результаты и выводы главы 4.

ГЛАВА 5. Методология финансового проектного консалтинга инвестиций на рынке недвижимости

§ 5.1. Оптимизация финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости проекта и ресурсной реализуемости участка/объекта в проекте как ключевая задача финансового проектного консалтинга на рынке недвижимости

§ 5.2. Методика оптимизации финансовой и рыночной реализуемости инвестиционных проектов на рынке недвижимости на примере комплексной жилой застройки территорий Москвы и Московской области

§ 5.3. Системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга на рынке недвижимости

§ 5.4. Основные результаты и выводы главы 5.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Основное содержание диссертационного исследования

Разработанная концепция рынка недвижимости (РН) как предмета финансового математического моделирования определяет необходимость финансового инвестиционного анализа следующих конкурирующих рыночных макропроцессов:

- экономически эффективного решения социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- экономического перераспределения инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости;

- экономического перераспределения всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- экономической защиты возникающих у субъектов прав (обеспечения экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество);

- экономически свободного (саморегулируемого) формирование цен на объекты и услуги.

Помимо перечисленных выше базовых экономических функций и задач, РН, как сектор национальной экономики России переходного периода, является макроэкономическим инструментом возврата теневых доходов населения в массу ВВП страны. Данное обстоятельство оказывает существенное влияние на методологию сбора, научного анализа и оценки рыночных фактов. Современный рынок недвижимости России и его инвестиционное развитие не могут быть объективно научно исследованы без учета теневых оборотов национальной экономики.

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой совокупность следующих элементов:

- объекты недвижимости,

- экономические субъекты, оперирующие на рынке,

- процессы функционирования рынка, т.е. процессы производства (создания), потребления (использования, эксплуатации), обмена (торгового оборота) объектов недвижимости и управления (менеджмента),

- механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

Методологически важнейшим инструментом математического моделирования инфраструктуры РН является процедура классифицирования объектов, которую необходимо проводить заново при каждом региональном исследовании. Принципы, алгоритмы, степень точности и детализации любого классифицирования, т.е. создания информационной модели множества элементов, расчлененного на группы по определенному признаку, не универсальны, так как строго зависят от цели классифицирования.

Целью рыночного классифицирования объектов недвижимости является выделение сегментов РН, различающихся по закономерностям ценообразования и бизнес-процессов (при этом необходимо отметить, что сегменты рынка образуются с помощью классифицирования всех элементов инфраструктуры рынка: объектов, субъектов и процессов).

Обратной процедурой, необходимой, например, для оценки объекта недвижимости или прогнозирования спроса на продукт инвестиционного проекта, является процедура квалифицирования объекта как товара на рынке недвижимости (в сегменте), с уже разработанной классификацией объектного состава. Поэтому, в интересах рыночного анализа, классификация объектов РН как материальных (физических) объектов и как объектов экономико-правовых и социальных отношений, а также по любой другой группе признаков, - должна быть адекватна цели последующего квалифицирования объектов по данному признаку как товаров на рынке недвижимости. В настоящей работе предложены классификации первого элемента инфраструктуры РН - объектов недвижимости по различным признакам: по морфотипу, по правовому статусу, по назначению, по качеству, по местоположению, по цене и др.

Организационно-экономический механизм функционирования и инвестиционного развития РН как подсистемы национальной экономики заключается в том, что, являясь саморегулируемой системой, РН подвергается управляющему и регулирующему воздействию государства в трех аспектах:

- как сфера, объединяющая предприятия отрасли;

- как территориально-распределенная система;

- как элемент системы территориальных рынков (социально-экономических систем).

В основу изучения РН положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

- вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

- расчленение (многоуровневую декомпозицию, дезагрегирование) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Главные выявленные свойства РН как динамической системы:

- неравномерность пространственного развития;

- цикличность параметрического развития в рамках неравномерности пространственного развития.

Разработанная концепция финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга РН включает следующие системные научные принципы исчерпывающего и экономически корректного алгоритма инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости России (механизмов их функционирования и инвестиционной привлекательности):

Принцип 1. Финансовый инвестиционный анализ рынка недвижимости исследует рыночную реализуемость инвестиций в недвижимость на основе концепции НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков/объектов) в трех аспектах:

- рыночная реализуемость типов и классов коммерческой недвижимости на рынке (тенденции «зоны торговли» продуктами проектов),

- ресурсная реализуемость участков/объектов для проектов;

- финансовая реализуемость проектов.

· Принцип 2. Исследование локального и агрегированного рынка с целью выяснения реализуемости инвестиционных проектов (определения зон торговли) заключается в раздельном изучении и сопоставлении:

- спроса и предложения на использование физического пространства объектов недвижимости для каждого функционального типа и класса качества недвижимости на данном рынке,

- спроса и предложения на право владения собственностью для каждого функционального типа и класса качества недвижимости на данном рынке;

- спроса и предложения инвестиционно-строительных ресурсов на данном рынке;

- текущих среднестатистических индексов доходности рынка;

- предварительной оценки общей финансовой реализуемости (доходности) типовых проектов для каждого типа и класса собственности на данном рынке (доходности функциональных сегментов).

· Принцип 3. Результаты исследования рынка необходимо применить в целях прогнозирования инвестиционной привлекательности рынков. Для этого необходимо на основании анализа полноты и разнообразия построенной дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ), включающей объемные, ценовые и доходные показатели во всех фактически имеющихся или вновь образующихся на данном рынке сегментах (типах и классах коммерческой недвижимости с территориальным дифференцированием) определить:

- экономический тип рынка,

- степень развития рынка,

- фазу и стадию рыночного цикла,

- текущую и прогнозируемую стратегию основных участников рынка;

- тенденции зоны торговли (продуктами проектов).

· Принцип 4. Прогнозирование тенденций зоны торговли (продуктами проектов) заключается в определении:

- «векторов роста» зоны торговли;

- закономерностей изменения этих векторов на данном рынке («факторов роста», «барьеров для входа и для роста», «генераторов движения»);

- вероятного изменения емкости и структуры спроса - «разрывов рынка» (разрывов спроса и предложения на рынке) и изменения предпочтений потребителей в пределах инвестиционного горизонта инвестиционных проектов;

- вероятных темпов «поглощения» рынком продуктов проектов.

· Принцип 5. Прогнозирование разрывов рынка и темпов поглощения рынком продуктов инвестиционных проектов необходимо осуществлять на основе сопоставления результатов независимых методов анализа:

- начинать исследование необходимо с определения максимальных вероятных значений методами на основе «анализа экономической базы» спроса в зонах торговли (демографии, занятости, инвестиций, доходов, потребностей);

- завершать исследование необходимо определением минимальных вероятных значений эконометрическими методами на основе анализа динамики предложения (объемов строительства, уровня цен и «реализованного спроса»).

Выявлены материальные и нематериальные характеристики, разработаны расчетные индексы доходности в качестве критериев сравнительной инвестиционной привлекательности региональных и локальных РН.

Материальные характеристики региональных (локальных) РН - это характеристики, которые можно выразить численно в виде данных или статистических показателей. Подразделяются на две группы: определяющие уровень цен и определяющие темпы изменения цен (активность рынка).

К специфическим особенностям административно-территориальной единицы - города, региона и др., определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка недвижимости, относятся:

- административный статус и масштаб территориальной единицы;

- экономический тип города, характер его промышленного и культурного развития, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

- удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, от “горячих точек”, характер транспортных связей с ними;

- природно-климатические и экологические условия;

- характер и состояние жилого и нежилого фонда.

Вторая группа факторов, определяющая темпы изменения цен, арендных ставок, активности рынка, включает:

- социально-экономические условия в городе (регионе), стране, в мире;

- характер деловой активности отечественных и иностранных инвесторов - потенциальных арендаторов и покупателей объектов коммерческой и жилой недвижимости на рынке города;

- состояние законодательной и нормативно-правовой базы рынка (как на федеральном, так и на региональном и городском уровне) и его инфраструктуры;

- характер политики местных властей относительно привлечения местных инвесторов, развития конкурентности/монополизма на рынке, степени клановости, коррумпированности власти, остроты противостояния властей различного уровня, власти и бизнеса.

Нематериальные характеристики региональных (локальных) РН - это характеристики, которые нельзя непосредственно измерить или подсчитать количественно, и которые поэтому должны выражаться качественно или образно: историческая, культурная, экологическая, эстетическая аура, определяющая привлекательность города для проживания, социальный и культурный статус местного населения, стиль жизни. Совокупность указанных характеристик принято объединять термином - качество жизни, означающим психологические и индивидуальные аспекты социального благосостояния, воспринимаемые испытываемые людьми в данном географическом районе, которые отражают настроение или мнение о преобладающем качестве существования, связанного с различными социально-экономическими условиями и состоянием окружающей среды и/или удобств, которые находятся в этом районе или связаны с ним.

Несмотря на то, что эти характеристики нельзя выразить численно, они могут значительно влиять на численность населения, что, в свою очередь, влияет на спрос на коммерческую недвижимость. Изучение характеристик стиля жизни на индивидуальном уровне в американской литературе называется психографикой. Этот подход становится все более популярным, поскольку помогает компаниям определять новые веяния, нишевые рынки и новые возможности.

Методика расчета индексов доходности регионального РН

Методология оценки доходности конкретных инвестиционных проектов, оценки стоимости конкретного объекта доходным подходом детально проработана в мировой и отечественной экономической литературе. В то же время методология сравнительной оценки доходности в отдельных сегментах рынка недвижимости, необходимая при подготовке и обосновании стратегических инвестиционных решений (о входе в тот или иной сегмент рынка того или иного города), практически не разработана.

Задача мониторинга доходности отдельных сегментов рынка недвижимости требует применения максимально простой унифицированной системы показателей, позволяющей не очень точно (в смысле погрешности оценки), но теоретически корректно учитывать состав сравниваемых операций по экономическому типу инвестиций, «бухгалтерскому» жизненному циклу и пониманию финансовых результатов.

В любых инвестиционных операциях на рынке недвижимости мы принципиально выделяем только три составных бизнес-процесса:

- спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала - дилерские операции);

- консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации (например - сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);

- инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

В связи с изложенным, нами была переработана из известных в экономической теории первичных показателей и применяется на практике следующая система вторичных показателей доходности сегментов рынка недвижимости, включающая 4 показателя доходности инвестиций (в дилерские, рентные, смешанные и девелоперские операции) и их модификации.

1) Среднерыночный индекс доходности дилерских операций Iдд. Показывает доходность в сегменте недвижимости от перепродажи приобретенных объектов при изменении среднерыночной цены. В наиболее чистом виде выражает понятие доходности как отношение прибыли Пр. (разности между выручкой В и затратами З) к затратам:

Iдд = Пр./З = (В - З)/З = (Рс - Рб)/ Рб = Рс / Рб - 1,

где Рс - средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде (денежных единиц);

Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц).

Рекомендуется в качестве базового принимать тот же период прошедшего года и выражать в процентах годового дохода. Тогда

Iдд = (Рс / Рб - 1) х 100%, %/год. (1)

2) Среднерыночный коэффициент капитализации Кк. Показывает валовую рентную доходность в сегменте недвижимости (от сдачи приобретенных объектов в аренду). Вычисляется как отношение суммы рентного дохода к сумме инвестиций в приобретение недвижимости. При некоторых допущениях (об отсутствии операционных затрат) равен отношению арендной ставки к средней удельной цене приобретения недвижимости в базовом периоде:

Кк = Ас /Рб х 100%, %/год,

где Рб - средняя удельная цена недвижимости в базовом периоде (денежных единиц);

Ас - средняя удельная арендная ставка в текущем периоде (денежных единиц за 1 кв. м в год).

Для снятия допущения об отсутствии операционных затрат можно использовать экспертные оценки о том, что на российском рынке приемлемый для арендаторов их уровень в разных сегментах рынка и в разных фазах развития локальных рынков составляет (15-50)% выручки. Поэтому при сравнительной оценке доходности различных операций мы используем усредненный поправочный коэффициент 0,7 к показанному выше среднерыночному коэффициенту капитализации ренты:

Кк = 0,7 Ас / Рб х 100%, %/год. (2).

В литературе и на практике широко используется в качестве среднерыночного показателя доходности рентных операций величина, обратная коэффициенту капитализации - среднерыночный валовой рентный мультипликатор ВРМ:

ВРМ = Рб / Ас, лет, (3)

Этот показатель удобен при сопоставлении доходности рентных операций в различных локациях, для объектов недвижимости различного назначения и т.д. Однако, при сравнении доходности различного вида операций (например, дилерских и рентных) целесообразно выражать ее в сопоставимых единицах (в процентах годовой доходности) и пользоваться формулой (2).

3) Среднерыночный индекс валовой доходности недвижимости (I_ВД) в текущем периоде. Показывает среднюю валовую доходность недвижимости при смешанных операциях - дилерских и сдачи в аренду. Выражается суммой показателей (1) и (2):

I_ВД = ((Рс + 0,7Ас) / Рб - 1) х 100%, %/год.

4) Среднерыночный индекс доходности типового девелопмента (Iвдд). Показывает валовую доходность девелопмента недвижимости для операций продажи и/или сдачи в аренду и представляет собой оценку вознаграждения девелопера. В случае строительства объекта для продажи всех помещений в нем выражается формулой:

I_ВДД = (Рс / Рдп - 1) х 100%, %/проект,

где Рс - средняя удельная цена продажи всех помещений в объекте, дисконтированная к началу строительства;

Рдп - суммарные удельные затраты на девелопмент за весь период строительства, дисконтированные к началу строительства.

Необходимо напомнить, что доходность дилерских и рентных операций в течение всего периода владения объектом и его использования может быть одинаковой во времени до момента продажи и возврата инвестиций и зависит только от динамики рынка.

В отличие от этого, доходность девелопмента - это итоговая доходность за период строительства и использования объекта от начала инвестирования до полной продажи объекта (этот период может быть и менее, и более года). Здесь расчет необходимо вести только на всю продолжительность проекта, а затем приводить к годовому.

Приведение к годовой доходности - это осреднение доходности по годам проекта. Тогда среднегодовая доходность численно равна доходности за проект:

I_ВДД = (Рс / Рдп - 1) х 100%, %/год.

Теперь усложним формулу на случай смешанного использования площадей в строящихся объектах - на продажу и в аренду. Формула среднегодовой доходности принимает вид:

I_ВДД = ((Рс х Кп + Ас х Кс) / Рдп - 1) х 100%, %/год,

где Кп - доля площадей в строящемся объекте, предназначенная для продажи;

Кс - доля площадей, сдающихся в аренду.

В этом варианте используется аналогичное допущение: арендные ставки в различных проектах в исследуемом периоде приводятся к средневзвешенной ставке на рынке. Что касается доли площадей в строящихся объектах для продажи и для аренды, то этот показатель подлежит исследованию применительно к данному городу, данному сегменту (жилое или коммерческое строительство) и данному состоянию рынка.

Таким образом, разработанная система индексов рынка недвижимости предоставляет широкий спектр возможностей для количественного исследования закономерностей динамики показателей рынка.

Факторы и закономерности, определяющие индивидуальную цену объекта недвижимости при данном состоянии регионального рынка

Локальные факторы ценообразования (при фиксированном состоянии рынка, т.е. соотношения совокупного платежеспособного спроса и предложения) можно разделить на три группы - это свойства района местоположения объекта, свойства объекта недвижимости и свойства субъектов рынка.

Совокупность свойств местоположения определяется его характеристиками (обуславливающими комфортность пользования) и составляет «качество местоположения объекта».

Совокупность свойств объекта («качество объекта») включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ, а также размер помещения. Все они в совокупности (вместе с качеством местоположения) определяют «качество пользования» и определяют удельную цену объекта (помещения).

Кроме факторов, относящихся к качеству местоположения и объекта, значительный вклад в уровень удельных цен вносит третья группа факторов - свойства субъектов рынка: управляющей компании, застройщика, покупателя (арендатора), в совокупности составляющие «качество субъектов». Например: полная цена объекта формируется через общую площадь приобретаемого (арендуемого) помещения, и выбор размера помещения определяется не только предпочтениями покупателя, но и его бюджетными возможностями.

Результаты анализа рынка позволяют выявить взаимосвязь качества проекта, качества местоположения объекта и его цены для решения следующих задач проектного консалтинга:

- по данным проекта определить класс качества объекта, и с учетом местоположения площадки определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения объектов данного класса в данном месте;

- для объекта желаемого класса качества и желаемого диапазона средней цены предложения определить целесообразные зоны местоположения, соответствующие рыночной статистике;

- для данного местоположения объекта и желаемой цены реализации определить требуемый рынком класс качества объекта.

Методологической базой построения расчетных методик финансового инвестиционного анализа региональных РН, прогнозной оценки стоимости объектов недвижимости и инвестиционных прав на них в настоящей работе является методология дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка, математические основы построения которой кратко изложены ниже.

Формализованное описание процедуры построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка произведено в терминах теории множеств - аппарата, специально созданного для описания дискретных пространств. Изложение ведется в сопоставлении с подходами и понятиями смежной методологии - регрессионных моделей массовой оценки объектов недвижимости, на примере рынка купли-продажи квартир.

Пусть x_i = ? X - удельная цена i-й квартиры, или цена 1 кв. м, в заданном периоде (в последующем временной параметр опускается).

Тогда дискретное множество значений удельных цен выражается следующим:

X = { x_i }, I = 1, N (1)

Запись (1) представляет собой модель первичной рыночной информации - исходных данных для построения модели рынка.

В общем случае цена квартиры на рынке зависит от ее характеристик ?_j:

x_i = S (x_j),

где S - оператор связи.

Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться:

числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);

диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);

количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);

качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);

бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома - после реконструкции, капремонта, и т.д.).

Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям - качества, местоположения, размера:

T = (x_jT) - множество характеристик качества (конструктивно-технические характеристики дома и квартиры, характеристики комфортности проживания, от которых зависят предпочтения покупателей и цена;

M = (x_jM) - множество характеристик местоположения дома, от которых зависят предпочтения покупателей и цена;

R = (x_jR) - множество характеристик размера квартиры, от которых зависит ее цена.

Тогда

X Ю { x_i (x_{j T,} x_jM, x_jR ) }. (2)

Преобразуем числовые значения характеристик в дискретные, разбив их на диапазоны. Тогда

X = { x_i { x_t1, x_t2, …}, {x_m1, x_m2, … }, {x_r1, x_r2, … } }.

В теории регрессионного анализа характеристики объекта именуются «факторами». На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка X = F (x_i), с помощью статистических критериев определяются уровни значимости факторов. Критериальные значения факторов, по которым принимаются решения, задаются исследователем. Факторы, удовлетворяющие этим критериям, признаются значимыми, остальные - случайными, и регрессионная модель строится как осреднение по факторам, признанным случайными. Обычно при исходных 20-30 факторах значимыми оказываются 5-10. Иногда исследователь переходит к дискретной по каждому отдельному фактору модели, разбивая его диапазон варьирования на поддиапазоны (шаги) по признаку существенного изменения цены на каждом (не обязательно равном) шаге. Общее число диапазонов будет равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики-фактора. Например, при 10 характеристиках, значения каждой из которых разбито на три диапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений диапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания квартир (на практике, при построении регрессионных моделей массовой оценки квартир, оно достигает нескольких сотен).