Проблематика переходного периода при введении единого налога на недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

В настоящее время во многих зарубежных государствах (Германия, Италия, Канада, Швеция, Франция и др.) создана и успешно функционирует система налогообложения недвижимого имущества физических лиц, разработаны основные методологические подходы, позволяющие осуществлять рациональное и справедливое налогообложение. В Российской Федерации активно ведется работа по переходу к единому налогу на недвижимое имущество. Очередным шагом на пути к этой цели стала реформа налога на имущество физических лиц.

В 2016 году собственники недвижимого имущества в 28 «пилотных» субъектах Российской Федерации начали выплачивать налог на имущество физических лиц в соответствии с новым порядком его исчисления. Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» в Налоговый кодекс (далее - НК РФ) с 1 января 2015 года была включена новая 32 глава «Налог на имущество физических лиц». Главным нововведением является изменение налоговой базы. Если ранее налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества, то сегодня он должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости данных объектов.

Налог на имущество физических лиц является местным, поэтому основной целью нового закона является совершенствование налоговой системы государства для наиболее полного и своевременного пополнения бюджета муниципальных образований. Во избежание резкого возрастания величины налога предусмотрен переходный период, который должен завершиться в 2020 году. На данный момент решение о переходе к исчислению налога исходя из кадастровой стоимости приняли администрации 28 субъектов Российской Федерации. Начиная с 1 января 2020 года новая система налогообложения имущества физических лиц должна начать функционировать во всех регионах страны.

Данная схема налогообложения имущества физических лиц на сегодняшний день не является совершенной, существует ряд пробелов и недостатков, устранение которых является важнейшим условием сохранения социально-экономической стабильности в стране, особенно в условиях кризиса и внешнего давления на экономику государства.

В соответствии с положениями статей 400 и 401 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество являются физические лица, обладающие правом собственности на следующее имущество, расположенное в пределах муниципальных образований:

1) жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства и ИЖС);

2) жилое помещение (комната, квартира);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение [1].

Необходимо отметить, что такие объекты как машино-место, единый недвижимый комплекс и объект незавершенного строительства ранее не облагались налогом. В связи с расширением перечня объектов, подлежащих налогообложению возникает ряд неурядиц. Во-первых, в законодательстве на данный момент отсутствует определение машино-места, также как и отсутствует утвержденный порядок постановки его на государственный кадастровый учет. В связи с этим, возникают трудности в регистрации права собственности на данные объекты. Еще сильнее усугубляет проблему тот факт, что некоторые территориальные органы Росреестра регистрируют такое право, в других регионах оно не регистрируется, а где-то оно регистрируется как доля в общей собственности. Законодательно понятие машино-место будет закреплено статьей 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации",вступающего в силу с 01.01.2017, также Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, вступающим в силу с 01.01.2017, будет установлен порядок государственной регистрации права собственности на машино-место. Во-вторых, не понятно в какой момент владелец объекта незавершенного строительства обязан зарегистрировать его, так как он заинтересован в этом только при желании продать, подарить или совершить какую-либо другую сделку в отношении данного объекта. До принятия такого решения владельцы обычно не производят регистрацию имущества. К тому же в процессе строительства объекта его кадастровая стоимость может изменяться, а согласно статье 378.2 НК РФ «Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах», поэтому, очевидно, что владельцы объектов незавершенного строительства не заинтересованы в уплате налога на данное имущество [2]. В-третьих, в соответствии с положениями действующего Закона о кадастре недвижимости права на единый недвижимый комплекс должны быть зарегистрированы, но сведения о таких комплексах не вносятся в кадастр недвижимости, они учитываются как сооружения [3]. Поэтому возникают неоднозначные ситуации при определении налога на таковой тип имущества. Помимо этого, споры возникают при налогообложении такой категории недвижимости как апартаменты. Приказ Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" дает следующее определение апартаментов - номер в средстве размещения площадью не менее 40, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком. Исходя из этого, можно сделать вывод, что апартаменты не являются объектами жилого фонда, однако нередки случаи, когда застройщиками они продаются под видом жилья. Так как апартаменты не закреплены в законодательстве как отдельный вид недвижимости, налоговая ставка на данные объекты устанавливается в зависимости от места их расположения (офисы, многофункциональные торговые центры, жилые комплексы) и является плавающей, то есть может принимать как минимальное, так и максимальное значение[2]. Для решения вышеизложенных проблем необходим комплексный анализ современного рынка недвижимости государства, на основе которого список объектов недвижимости, подлежащих налогообложению должен быть уточнен и конкретизирован. В дополнение к этому, необходимо также определить и законодательно установить правовой режим некоторых новых объектов недвижимого имущества и порядок их постановки на государственный кадастровый учет. Часть проблем, связанных с перечнем объектов недвижимости подлежащих налогообложению, будет решена после вступления в силу Закона "О государственной регистрации недвижимости", однако данный закон также нуждается в дополнениях.

Больше всего вопросов вызывает новая налоговая база. Согласно статье 402 НК РФ для объектов налогообложения таковой является их кадастровая стоимость. Кадастровой стоимостью является стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости[4]. С другой стороны, инвентаризационная стоимость объекта недвижимости представляет собой расчетные затраты на строительство с учетом физического износа. Нужно отметить, что в большинстве случаев инвентаризационная стоимость далека от кадастровой (таблица 1). Таким образом, собственники старого имущества, расположенного в центре города должны ожидать существенного увеличения величины налога, так как их имущество имеет достаточно низкую инвентаризационную и довольно высокую кадастровую стоимость.

Таблица 1 - Инвентаризационная и кадастровая стоимости, на примере внутригородских округов города Краснодара

налоговый бюджет инвентаризационный

В ноябре 2016 года вступает в силу Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", где содержится положение, утверждающее, что кадастровой стоимостью является наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования [5]. Отсюда можно сделать вывод, что кадастровая стоимость является величиной приближенной к рыночной стоимости объекта недвижимости. Исчисление налога методами оценки недвижимости на основе рыночной стоимости объекта недвижимости является прогрессивным шагом для имущественного налогообложения в России. Беспокойство собственников недвижимого имущества объясняется тем, что из-за некорректной кадастровой оценки кадастровая стоимость имущества может в десятки раз превышать их инвентаризационную стоимость, а это, в свою очередь, приводит к более высоким налогам. Корень данной проблемы состоит в том, что зачастую кадастровая оценка в регионах имеет стихийный и массовый характер, проводится в спешке, и основывается на не всегда достоверных данных БТИ. К тому же, ее проводят независимые оценщики, которые используют различные методики определения кадастровой стоимости и их ответственность довольно размыта. Именно поэтому возникают разбирательства по пересмотру результатов определения кадастровой стоимости. Напомним, что граждане имеют право оспорить установленную кадастровую стоимость в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В 2016 году за период с 01.01.2016 по 31.08.2016 в судебном порядке было рассмотрено 4216 дел, на конец рассматриваемого периода еще 2520 дел находилось на рассмотрении. Из рассмотренных дел в отношении 3796 (90% от числа рассмотренных дел) были удовлетворены требования истцов. Таким образом, в результате вынесенных судом решений в рассматриваемый период наблюдалось падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) на 45,32% [6]. Приведенная статистика подтверждает тезис о том, что нынешняя система кадастровой оценки недвижимости нуждается в существенной корректировке. Определенные шаги в этом направлении уже сделаны, так как законом «О государственной кадастровой оценке» предусматривается создание института государственных кадастровых оценщиков. Таким образом, полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости наделяются бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ. Данные учреждения также будут нести ответственность за данную деятельность и обязуются возмещать убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости [7]. Однако, возникает вопрос, связанный с тем смогут ли данные учреждения справиться с возложенными на них задачами, так как повсеместный переход на новую систему налогообложения предполагается уже в 2020 году, а это значит, что необходима массовая кадастровая оценка объектов недвижимости в тех регионах, где она еще не проведена. Это потребует больших затрат и привлечения высококвалифицированных специалистов.

Качество проведения массовой кадастровой оценки ставит под сомнение факт отсутствия единой методики ее осуществления, которая была бы понятна и доступна. Сейчас оценщиками используются различные способы определения кадастровой стоимости. Это негативно сказывается на достоверности отражаемых данных. Необходима разработка новых методологических подходов к оценке недвижимости, учитывающих все уникальные особенности имущества. Новая методика должна носить открытый характер, быть экономически обоснованной, соответствовать современным реалиям и тенденциям рынка недвижимого имущества с целью стимулирования собственников. Кроме этого, должен быть утвержден твердый перечень ценообразующих факторов, влияющих на величину кадастровой стоимости. Для более качественной оценки необходимо установить срок проведения работ, а также определить требования к набору и качеству исходных данных об объектах недвижимости, использующихся при кадастровой оценке.

При формировании налоговой базы для собственников предусмотрена система налоговых вычетов, которая представлена в таблице 2.

Представительные органы муниципальных образований имеют право увеличивать размеры налоговых вычетов, однако, как показывает практика, в большинстве случаев они в этом не заинтересованы. Важно отметить, что если имущество находится в собственности нескольких лиц, то вычет будет один на всех.

Таблица 2 - Налоговые вычеты по налогу на имущество физических лиц

Статья 406 устанавливает ставки по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости:

- для жилых домов, жилых помещений, объектов незавершенного строительства (недостроенных жилых домов), единых недвижимых комплексов с жилым помещением, гаражей, машино-мест и хозяйственных строений или сооружений, расположенных на участках, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества - 0,1 % от кадастровой стоимости;

- для административно-деловых центров, торговых центров, нежилых помещений, для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств и объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. - 2%;

- для прочих объектов - 0,5%.

Муниципальные власти регионов вправе уменьшить до нуля или увеличить, но не более чем в три раза, налоговые ставки[1]. Учитывая, что дефицит местных бюджетов носит перманентный характер, то не стоит ожидать снижения ставок ниже установленных НК РФ, более вероятным сценарием видится их увеличение, что может привести к увеличению налоговой нагрузки на работоспособное население с низким уровнем дохода. Анализируя данную градацию налоговых ставок, можно прийти к мнению, что данная схема налогообложения не может обеспечить выполнение налогом на имущество физических лиц его социальной функции. Так, например, собственники квартир стоимостью 10 млн. руб. обязаны выплачивать налог по той же ставке, что и собственники недвижимости стоимостью 299 млн. руб. В связи с этим, некоторыми учеными предлагается увеличить число интервалов налоговых ставок для обеспечения более справедливого налогообложения. При этом минимальной кадастровой стоимостью недвижимости, подлежащей налогообложению, по максимальной ставке называется цифра в 100 млн. руб. [8].

Законодательством установлен широкий перечень категорий налогоплательщиков, имеющих право на льготу. Налоговая льгота устанавливается по выбору собственника в отношении одного объекта налогообложения каждого вида независимо от количества оснований на льготы [1]. В связи с этим, необходимо особое внимание уделить ужесточению налогового контроля на местном уровне во избежание уклонения граждан от налогов, путем переоформления недвижимого имущества на лиц, имеющих льготы.

Аналитики считают, что нагрузка на налогоплательщиков может возрасти в 6-10 раз. Для недопущения резкого увеличения налога на имущество физических лиц установлен особый порядок его расчета, действующий в переходный период (2016 - 2020 гг.), он предполагает использование понижающих коэффициентов. Согласно этому порядку налог исчисляется следующим образом:

, (1)

где Н - сумма уплачиваемого налога;

Н1 - сумма налога, рассчитанная по кадастровой стоимости;

Н2 - сумма налога, рассчитанная по инвентаризационной стоимости за последний налоговый период;

К - понижающий коэффициент, равный:

0,2 - в первый налоговый период (за 2017г.);

0,4 - во второй налоговый период (за 2018г.);

0,6 - в третий налоговый период (за 2019г.);

0,8 - в четвертый налоговый период (за 2020г.).

Таким образом, каждый год переходного периода предполагается увеличение налоговой нагрузки на 20%. При этом, если в отношении объекта недвижимости сумма налога, рассчитанная исходя из его инвентаризационной стоимости выше, чем соответствующая сумма налога определенная на основании кадастровой стоимости, то размер налога, подлежащего уплате, рассчитывается без учета понижающего коэффициента и инвентаризационной стоимости. Такая ситуация характерна для новостроек, инвентаризационная стоимость которых приближена к их рыночной стоимости Таблица 3.

Таблица 3 - Величина налога на имущество физических лиц на 2016, 2017 и 2020 годы по городу Краснодару

Подводя итоги, необходимо отметить, что новый порядок уплаты налога на имущество физических лиц соответствует тенденциям, сложившимся в мировой налоговой практике. Поступления в бюджеты муниципальных образований должны вырасти, однако изменения в законодательстве могут также способствовать усилению социальной напряженности в стране, снижению спроса на недвижимость, замораживанию строительства. Именно поэтому в течение переходного периода (2016-2020гг.) необходимо реформировать и совершенствовать нормативно-правовую базу и систему кадастровой оценки для того, чтобы к 2020 году была создана адекватная и функционирующая система уплаты налога на имущество физических лиц. Это является важным шагом к введению единого налога на недвижимое имущество.

Литература

1. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2016).

2. Мигашкина Е.С. Реформирование налога на имущество физических лиц и его влияние на доходы бюджета // Экономика. Налоги. Право. Изд-во: Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации (Москва), 2016 - С. 135-142.

3. Князев А. Новый взгляд на кадастровый учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав.

4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016).

5. Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

6. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости // Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

7. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

8. Пьянова М.В. Новый налог на имущество физических лиц: социальное измерение // Символ науки. Изд-во: Общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГА САЙНС" (Уфа), 2016. - № 3-1. - С. 134-138.

Размещено на Allbest.ru