Таблица 3

3. Сведения о заказчиках и об оценщиках

Таблица 4

4. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

4.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Макроэкономический и отраслевой анализ:

http://mineco.e-mordovia.ru/index.php? option=com_content&view=article&id=701&Itemid=496;

http://dom.mingkh.ru/mordoviya/saransk; http://docs.cntd.ru/document/446524038, http://gosjkh.ru/houses/respublika-mordoviya/saransk

Анализ рынка:

Использована информация из данных периодической печати (газеты «Из рук в руки», «Шестой номер» и др., данные агентств недвижимости Саранска, собственные базы данных, а также основные сайты по рынку недвижимости: https://www.avito.ru; http://www.novoselov.net; http://www.bnrm.ru; http://saransk.irr.ru

Оценка объекта:

https://www.avito.ru, http://www.novoselov.net; http://www.bnrm.ru; http://saransk.irr.ru

Терминология, используемая в отчете

Вид оценочной стоимости, рассчитываемый в данной оценке.

В данном заключении в соответствии с целью и назначением оценки - определяется рыночная стоимость для определения вероятной цены при передаче имущества в залог.

Ниже приведены формулировки оценочных понятий, используемых в данной оценке.

Оценка имущества - определение стоимости объекта оценки в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики Оценщика.

Основные цели оценки - отражение в отчетности, в данных бухгалтерского учета, купля-продажа, мена; основание для назначения начальной цены при проведение конкурсов, аукционов, торгов; основание для расчета аренды, права аренды, лизинг; залог; основание для определение долей собственности при разделе, наследование, дарение; для определения величины ущерба, страхование; приватизация; конфискация; национализация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающего его рыночную стоимость.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 209 часть 1, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

· стороны, участвующие в сделке хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

· объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.

Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.

Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.

Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки. Оценка производится на дату «12» октября 2017 года.

2. Оценка производится из предположения об отсутствии каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, не выявленных в ходе визуального осмотра или не указанных в представленных Оценщику документах. На Оценщика не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит ответственность за их не обнаружение.

3. Результаты оценки могут быть использованы только в указанных в Отчете об оценке целях и задач

4. Для целей определения стоимости объекта оценки его общая площадь принята равной площади, указанной в свидетельстве о регистрации права.

5. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме как оговоренных в отчете. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов, подтверждающих право собственности на оцениваемые объекты.

6. Оценщики предполагают, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.

7. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

8. Предполагается, что характеристики объектов, предоставленные Оценщику Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности за их неточность. Оценщики предполагают, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, которые требуют проведения специальных исследований и оказывают влияние на оцениваемую полезность объекта, но обнаружить которые невозможно путем обычного визуального осмотра или изучения технической документации, относящейся к оцениваемому объекту.

9. Оценка была проведена только для целей, указанных в разделе 5 настоящего отчета. Настоящий отчет действителен только в полном объёме, любое использование отдельных частей отчета не отражает точку зрения Оценщика.

10. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку.

11. Все факты, положения и заявления, не упомянутые в отчете, не имеют силы. Изменения могут быть внесены только при согласии Оценщика и Заказчика.

12. Оценщик предполагает, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надёжной и достоверной. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

13. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание объекта оценки и его использование или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Данные права считаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

14. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, не проводится.

15. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, и на сохраняющейся в прогнозный период стабильной экономической ситуации. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.

16. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

17. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

18. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки.

19. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

Анализ финансового положения АО «Стрела»

В рыночной экономике условием успешной деятельности и стабильности предприятия служит его финансовая устойчивость. Она отражает такое состояние финансовых ресурсов, при котором предприятие свободно маневрируя денежными средствами, способно путем эффективного их использования обеспечить стабильный процесс производства и реализации продукции, а также осуществлять затраты на его расширение и обновление.

Для оценки финансовой устойчивости предприятия необходим анализ его финансового состояния. Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей экономической деятельности предприятия, определение его на ту или иную дату помогает ответить на вопрос, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, как оно использовало имущество, какова структура имущества, насколько рационально оно сочетало собственные и заемные источники, насколько эффективно использовало собственный капитал, нормальные ли взаимоотношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами.

Финансовый анализ представляет собой расчет качественных и количественных параметров, что позволяет составить представление об относительном финансовом положении анализируемого объекта.

Финансовый анализ является неотъемлемой частью общего, полного анализа хозяйственной деятельности, который складывается из трех взаимосвязанных разделов:

Первый - анализ финансовых результатов;

Второй - анализ финансового состояния;

Третий - анализ деловой активности.

Основной целью финансового анализа является получение небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами.

Главная цель финансовой деятельности - решить где, когда и как использовать финансовые ресурсы для эффективного развития производства получения максимума прибыли.

Главная цель анализа - своевременно выявить и устранить недостатки в финансовой деятельности и находить резервы улучшения финансового состояния и его платежеспособности.

Оценка финансового состояния предприятия осуществляется на основании данных бухгалтерского баланса (форма №1), отчета о прибылях и убытках (форма №2). Источником дополнительной информации для каждого из блоков финансового анализа служат приложения к балансу предприятия (формы №3, 4, 5), пояснительная записка, иные приложения (расшифровки к балансу).

Для более подробного анализа финансового положения предприятия и объективной оценки результатов его деятельности, а также для определения перспектив развития проводится детализированный анализ финансового состояния предприятия, используя направления, представленные на схеме 1.

В данном разделе представлен проведенный финансово-экономический анализ деятельности ОАО «Стрела» по данным представленной годовой бухгалтерской отчетности за 2014-2016 года в Приложении к отчету, также использовалось Аудиторское заключение о бухгалтерской отчетности АО «Стрела» за 2016 год (документы представлены в Приложении). Аудиторская проверка учетных данных оценщиком не проводилась.

Анализ имущественного положения предприятия

Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы.

В процессе функционирования предприятия его активы и их структура претерпевают постоянные изменения. Наиболее общее представление об имевших место качественных изменениях в структуре активного и пассивного капиталов, а также о динамике этих изменений можно получить с помощью анализа имущественного положения.

Анализ имущественного положения предприятия дает обобщающую стоимостную оценку средств предприятия, числящихся на его балансе. Увеличение этого показателя, как в абсолютной сумме, так и в динамике за какой-то период свидетельствует о наращивании имущественного потенциала предприятия.

Анализ и оценку имущественного положения предприятия можно осуществлять с помощью следующих направлений и показателей, представленных на схеме 2.

32

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Схема 1

32

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Схема 2

Основной формой, которая даёт ориентировочную оценку суммы средств, находящихся в распоряжении предприятия и необходимой при анализе имущественного положения является бухгалтерский баланс (форма №1).

Сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия - показатель, который дает обобщенную стоимостную оценку активов, числящихся на балансе предприятия. Данные, приведенные в таблице, свидетельствуют о том, что за исследуемый период активы АО «Стрела» изменялись незначительно. Так, абсолютное отклонение в стоимости всего имущества не превышает 5%, при этом по итогам 2015 и 2016 года намечается тенденция к увеличению стоимости имущества, так по состоянию на 01.01.2015 г. активы составляют 498 075 тыс. руб., по состоянию на 01.01.2016 г. 513 787 тыс. руб., а по состоянию на 01.01.2017 г. 515 371 тыс. руб.

Значительную часть активов общества составляют «Внеоборотные активы», на 01.01.2014 г. доля внеоборотных активов составила 96,37%. Однако в последующие периоды доля внеоборотных активов в общей стоимости имущества снижается и на 01.01.2017 г. составляет 79,27%, что является положительной тенденцией, так как структура баланса становится «мобильнее», увеличивается доля оборотных активов.

Доля основных средств в общей структуре активов невелика на 01.01.2014 г. она составляет 1,16%, за исследуемые период изменяется незначительно и на 01.01.2017 г. составила 1%, что говорит о том, что предприятие имеет «легкую» структуру активов и свидетельствует о мобильности имущества АО «Стрела».

Таблица 7. Состав имущества предприятия

Таблица 8. Данные баланса, сгруппированные по степени убывающей ликвидности

Таблица 9. Анализ наличия, состава и структуры активов ОАО «Стрела»

Текущие активы Общества в основном представлены дебиторской задолженностью. На 01.01.2014 г. дебиторская задолженность составила 3,31% от всех активов предприятия За анализируемый период с 01.01.2014 г. по 01.01.2017 г. наблюдается положительная динамика увеличения доли текущих активов, в том числе дебиторской задолженности. На 01.01.2017 г. величина дебиторской задолженности составила 14,00%, величина текущих активов - 20,73%.

Таким образом, можно сделать вывод, что в структуре активов АО «Стрела» за исследуемый период наблюдается положительная динамика, поскольку структура активов становится более ликвидной.

Таблица 10. Анализ структуры пассивов баланса АО «Стрела»

Согласно приведенных данных в таблице 11, структура пассивов АО «Стрела» в основном представлена собственными средствами. Наибольший удельный вес в составе собственных средств занимает реинвестированная прибыль.

На 01.01.2014 г. величина реинвестированной прибыли составила 70,89%. За анализируемый период с 01.01.2014 г. по 01.01.2017 г. данный показатель изменяется незначительно. На 01.01.2017 г. величина реинвестированной прибыли составила71,11%.

Текущие обязательства Общества в основном представлены кредиторской задолженностью, в которых основную долю имеют прочие кредиторы. На 01.01.2014 г. кредиторская задолженность составила 21,40%. За анализируемый период с 01.01.2014 г. по 01.01.2017 г. наблюдается незначительное увеличение доли кредиторской задолженности. На 01.01.2017 г. величина кредиторской задолженности составила 25,16%.

Долгосрочная кредиторская задолженность предприятия представлена отложенными налоговыми обязательствами, на 01.01.2014 г. составила 3,98%. За анализируемый период с 01.01.2014 г. по 01.01.2017 г. показатель долгосрочной кредиторской задолженности снижается и на 01.01.2013 г. составил 0,24%.

Таким образом, можно сделать вывод, что в структуре пассивов соотношение заемного и собственного капитала представлено оптимально, за исследуемый период изменения незначительны.

Оценка ликвидности

Важным направлением анализа финансового состояния предприятия является оценка и анализ ликвидности (платежеспособности) предприятия, т.е. его способность погашать, ликвидировать финансовые обязательства перед другими предприятиями текущими активами.

Под ликвидностью какого-либо актива следует понимать способ его трансформации (обмена перехода) в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого это трансформация может быть осуществлена. Показатели ликвидации позволяют проанализировать возможности предприятия отвечать по своим текущим обязательствам, т.е. быть платежеспособным.

Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени убывающей ликвидности, с краткосрочными обязательствами по пассиву, которые группируются по степени срочности их погашения.

Первая группа (АI) включает в себя абсолютно ликвидные активы, такие, как денежная наличность и краткосрочные финансовые вложения.

Вторая группа (АII) - это быстро реализуемые активы: готовая продукция, товары отгруженные и дебиторская задолженность. Ликвидность этой группы оборотных активов зависит от своевременности отгрузки продукции, оформления банковских документов, скорости платежного документооборота в банках, спроса на продукцию, ее конкурентоспособности, платежеспособности покупателей, форм расчетов и др.

Третья группа (АIII) - это медленно реализуемые активы (производственные запасы, незавершенное производство, расходы будущих периодов). Значительно больший срок понадобиться для превращения их в готовую продукцию, а затем в денежную наличность.

Четвертая группа (АIV) - это трудно реализуемые активы: основные средства, нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, незавершенное строительство.

Соответственно, на четыре группы разбиваются и обязательства предприятия:

П I - наиболее срочные обязательства, которые должны быть погашены в течение месяца (кредиторская задолженность и кредиты банка, сроки возврата которых наступили, просроченные платежи);

П II - среднесрочные обязательства со сроком погашения до одного года (краткосрочные кредиты банка);

П III - долгосрочные кредиты банка и займы;

П IV - собственный капитал, находящийся постоянно в распоряжении предприятия.

Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеет место соотношение: А I> П I; А II> П II; А III> П III; А IV< П IV.

Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. Анализ ликвидности предприятия - анализ возможности для предприятия покрыть все его финансовые обязательства.

Согласно данным таблицы 9 за рассматриваемый период по состоянию на 01.01.2014 г. и на 01.10.2017 г. наблюдается недостаточность активов по группе (АII), (АIII), однако данные пассивы покрываются за счет группы (АIV), (АI). То есть активы предприятия достаточны для покрытия пассивов, но пассивы покрываются в основном за счет труднореализуемых активов.

Активы предприятия отражаются в бухгалтерском балансе и имеют разную ликвидность (по убыванию):

- денежные средства на счетах и в кассах предприятия;

- банковские векселя, государственные ценные бумаги;

- текущая дебиторская задолженность, займы выданные, корпоративные ценные бумаги (акции предприятий, котирующихся на бирже, векселя);

- запасы товаров и сырья на складах;

- машины и оборудование;

- здания и сооружения;

- незавершенное строительство.

Коэффициенты ликвидности - финансовые показатели, рассчитываемые на основании отчётности предприятия (бухгалтерский баланс компании - форма №1) для определения способности компании погашать текущую задолженность за счёт имеющихся текущих (оборотных) активов. Смысл этих показателей состоит в сравнении величины текущих задолженностей предприятия и его оборотных средств, которые должны обеспечить погашение этих задолженностей. Рассмотрим основные коэффициенты ликвидности и формулы их расчета.

Коэффициент абсолютной ликвидности (Quick assets Ratio). Финансовый коэффициент, равный отношению денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов учитываются только денежные и приравненные к ним средства, формула расчета имеет вид:

Коэффициент абсолютной ликвидности = (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения) / Текущие обязательства

Каб = (стр. 250 + стр. 260) / (стр. 610 + стр. 620 + стр. 660)

Каб = (стр. 1240 + стр. 1250) / (стр. 1520 + стр. 1510 + стр. 1550)

Нормальным считается значение коэффициента более 0,2. Чем выше показатель, тем лучше платежеспособность предприятия. С другой стороны, высокий показатель может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала, о слишком высокой доле неработающих активов в виде наличных денег и средств на счетах.

Иными словами, в случае поддержания остатка денежных средств на уровне отчетной даты (преимущественно за счет обеспечения равномерного поступления платежей от контрагентов) краткосрочная задолженность на отчетную дату может быть погашена за пять дней. Вышеуказанное нормативное ограничение применяется в зарубежной практике финансового анализа. При этом точного обоснования, почему для поддержания нормального уровня ликвидности российских организаций величина денежных средств должна покрывать 20% текущих пассивов, не имеется.

Коэффициент быстрой (срочной) ликвидности (Quick ratio, Acid test, QR) характеризует способность компании погашать текущие (краткосрочные) обязательства за счёт оборотных активов. Он сходен с коэффициентом текущей ликвидности, но отличается от него тем, что в состав используемых для его расчета оборотных средств включаются только высоко - и средне ликвидные текущие активы (деньги на оперативных счетах, складской запас ликвидных материалов и сырья, товаров и готовой продукции, дебиторская задолженность с коротким сроком погашения).

К подобным активам не относится незавершенное производство, а также запасы специальных компонентов, материалов и полуфабрикатов. Источником данных служит бухгалтерский баланс компании аналогично, как для текущей ликвидности, но в составе активов не учитываются материально-производственные запасы, так как при их вынужденной реализации убытки будут максимальными среди всех оборотных средств:

Коэффициент быстрой ликвидности = (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения + Краткосрочная дебиторская задолженность) / Краткосрочные обязательства

или

Коэффициент срочной ликвидности = (Оборотные активы - Запасы) / Краткосрочные обязательства

Кбл = (стр. 240 + стр. 250 + стр. 260) / (стр. 610 + стр. 620 + стр. 660)

Кбл = (стр. 1230 + стр. 1240 + стр. 1250) / (стр. 1520 + стр. 1510 + стр. 1550)

Это один из важных финансовых коэффициентов, который показывает, какая часть краткосрочных обязательств компании может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах, в краткосрочных ценных бумагах, а также поступлений по расчетам с дебиторами. Чем выше показатель, тем лучше платежеспособность предприятия. Нормальным считается значение коэффициента более 0,8 (некоторые аналитики считают оптимальным значением коэффициента 0,6-1,0) что означает, что денежные средства и предстоящие поступления от текущей деятельности должны покрывать текущие долги организации.

Для повышения уровня срочной ликвидности организациям следует принимать меры, направленные на рост собственных оборотных средств и привлечение долгосрочных кредитов и займов. С другой стороны, значение более 3 может свидетельствовать о нерациональной структуре капитала, это может быть связано с медленной оборачиваемостью средств, вложенных в запасы, ростом дебиторской задолженности.