Фінансово-правові аспекти діяльності об’єднання співвласників багатоквартирних будинків в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Фінансово-правові аспекти діяльності об'єднання співвласників багатоквартирних будинків в Україні

Лещенко Р.М., к. ю. н.,

асистент кафедри фінансового права юридичного факультету Київський національний університет імені Тараса Шевченка

Тарасенко Я.В., магістр правознавства

Київський національний університет імені Тараса Шевченка

Стаття присвячена дослідженню проблем взаємодії української держави та об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, яка проявляється в аспектах фінансово-правового характеру.

Ключові слова: об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, дотації з бюджету, кредитування, договір банківського строкового вкладу, міжнародні фінансові організації.

Статья посвящена исследованию проблем взаимодействия украинского государства и объединений совладельцев многоквартирных домов, которая находит проявление в аспектах финансово-правового характера.

Ключевые слова: объединения совладельцев многоквартирных домов, дотации из бюджета, кредитование, договор банковского срочного вклада, международные финансовые организации.

The article deals with investigation of Ukrainian state cooperation with housing cooperatives which has some financial-law issues.

Key words: housing cooperatives, budget grant, organizations.

Постановка проблеми. У межах оголошеного українською державою курсу на децентралізацію владної вертикалі в країні нового значення набув такий суспільно-правничий феномен, як об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ). Верховна Рада України ухвалила Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 року (далі - Закон), де були визначені правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку [1]. Однак практичного результату цей Закон не приносив майже 15 років, аж поки законодавець знову не урухомив це питання, прийнявши Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р., який вніс певні корективи у врегулювання діяльності ОСББ, його правового статусу та правового статусу мешканців-співвласників. Однак навіть ці заходи не стали аж надто ефективними - за даними Держкомстату станом на 1 травня 2015 р. кількість зареєстрованих ОСББ в Україні становила 15934. Станом на 1 травня 2016 року кількість ОСББ зросла до 18738. Загальна кількість ОСББ станом на 01.05.2016 р., у порівнянні з 01.05.2015 р., збільшилась на 2804 об'єднання, приріст склав 17,6% [3]. Безумовно, причинами відсутності громадянської активності в цьому напрямі можна вважати недостатню поінформованість громадян або небажання усвідомити факт власної відповідальності за стан майна багатоквартирного будинку та господарські процеси, які відбуваються на його базі. Вважаємо, що це питання не можна розглядати так поверхнево, тому необхідно дослідити публічно-правовий (а конкретно - фінансово-правовий) аспект діяльності ОСББ в Україні, який і допоможе зрозуміти, чи справді держава сприяє громадянам у створенні цих форм організації населення.

Ступінь розробленості проблеми. Враховуючи доволі невисоку статистику створених ОСББ в Україні, можна сказати, що правнича наука поки що не отримала великого суспільного запиту стосовно теоретичних досліджень на цю тему. Як наслідок - наукових розвідок стосовно практичних проблем створення та діяльності ОСББ не так і багато. Можемо виділити низку практичних посібників, де надані належні інструкції стосовно створення ОСББ та формування його майнової бази (авторства О. Кучеренка та Б. Бондаренка), а також статті та дисертацію І. Кучеренко, наукові доробки М. Бєльдєя, Н. Гури, Д. Кошелева та деяких інших науковців. Однак саме фінансово-правовий аспект сьогодні потребує додаткових досліджень у літературі, оскільки донині немає комплексного дослідження цього питання.

Мета - дослідити проблеми взаємодії української держави та об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, яка проявляється в аспектах фінансово-правового характеру.

Виклад основного матеріалу дослідження. ОСББ у літературі цілком слушно тлумачиться з позиції буття потенційною складовою формування соціального капіталу та громадянського суспільства [4, с. 142]. Слід погодитись із такою тезою, оскільки в ідеальному вимірі правління ОСББ та його голова мають бути представлені ініціативними та, головне, компетентними громадянами, що мають належні знання та світогляд. Інші ж члени ОСББ також мають із часом переймати навички та вміння до управління майном власного будинку. Так, з точки зору теорії побудови громадянського суспільства, воно має будуватись «з низів» за активної підтримки «верхів». На думку авторів статті, ОСББ та асоціації ОСББ мають більше перспектив як елементи соціального капіталу, аніж більшість громадських організацій. Вони створюються, спрямовані на забезпечення цінностей і благ, що мають конкретний, наближений до громадянина, практичний характер - добробут оселі, що включає в себе комфорт за адекватну ціну, що можна відрегулювати завдяки проведеним енергозберігаючим та подібним заходам.

Держава, у свою чергу, має організаційно та фінансово сприяти діяльності ОСБб, створюючи таким чином нову парадигму в управлінні житлово-комунальним сектором, скорочуючи апарати комунальних служб, результати діяльності яких не витримують критики протягом останніх років. Втім, очевидним має бути і той факт, що сам стан житлово-комунального сектору також є незадовільним у своїй більшості - більшість будинків потребують капітального ремонту, заходи з якого дуже проблематично провести за відсутності залучених коштів або без фінансових операцій з метою примноження ремонтного фонду, створеного ОСББ.

Спробуймо ж розібратись, які фінансово-правові інструменти передбачені законодавчо задля реалізації задекларованих цілей у житлово-комунальному секторі. Переважна більшість мешканців багатоквартирних будинків не мають бажання створювати ОСББ з огляду на ч. 7 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 року [5], яка вказує, що колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України. Тобто, вочевидь, є поширеною думка про те, що в разі створення ОСББ увесь фінансовий тягар щодо проведення капітального ремонту ляже винятково на плечі його членів. Особливо гострими стали такі побоювання після того, як прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 року була скасована ст. 24 основного профільного Закону, яка закріплювала такі положення: «Колишній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об'єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства. Участь колишнього власника у фінансуванні поточних ремонтів майна, що перебуває у спільній власності об'єднання, здійснюється за договором або за рішенням суду».

Однак лишається актуальним такий спосіб бюджетного фінансування капітальних ремонтів, як дотація з бюджету на комунальні послуги, обслуговування та капітальний ремонт будинків ОСББ, відповідно до порядку, передбаченого законодавством для державного житлового фонду. Одним із авторів свого часу вже наголошувалось, що державі та органам місцевого самоврядування має бути відведена роль своєрідного «інвестора» в житлові проекти з метою налагодження ефективної системи та матеріальної бази їхньої діяльності [6, с. 182]. Наприклад, Рішенням Мукачівської міської ради від 20 листопада 2015 року № 15 було прийнято рішення, яким була встановлена процедура сприяння з міського бюджету поліпшенню інженерних мереж і обладнання у будинках, ремонту покрівель і фасаду тощо [7]. Програма розрахована на 2015-2018 рр.

Голові ОСББ необхідно надати до управління міського господарства виконавчого комітету Мукачівської міської ради пакет документів (установчі, лист-звернення з переліком ремонтних робіт). Пакет документів і сам будинок досліджує спеціальна комісія, що складає потім дефектний акт, на основі якого визначається необхідність у тих чи інших роботах. На підставі створеного кошторису готується договір на виконання робіт між управлінням міського господарства, об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку та виконавцем робіт, в якому визначаються умови проведення ремонтних робіт, порядок їх фінансування та порядок надання звіту про виконані роботи. Після завершення виконання робіт, передбачених договором, проводиться громадський аудит. У ньому беруть участь: виконавці робіт, представники ОСББ та міської влади. ОСББ необхідно надати до управління міського господарства виконавчого комітету Мукачівської міської ради остаточний звіт про використання коштів. Фінансування з міського бюджету для конкретного ОСББ здійснюється в межах 50 тис. грн. один раз протягом дії даної Програми.

Безперечно, коштів місцевих бюджетів, навіть за умов ефективних заходів децентралізації та посилення дохідної частини останніх, може не вистачити на повноцінну компенсацію витрат на капітальний ремонт та суміжні роботи, оскільки в катастрофічному стані перебуває не тільки житлово-комунальне господарство, а і низка інших об'єктів благоустрою. Постановою Кабінету Міністрів України від 08.04.2015 № 231 було вирішено доповнити існуючу Державну цільову економічну програму енергоефективності і розвитку сфери виробництва енергоносіїв з відновлюваних джерел енергії та альтернативних видів палива на 2010-2015 роки такими завданнями:

«стимулювання населення до впровадження енергоефективних заходів шляхом відшкодування частини суми кредиту, залученого на придбання енергоефективного обладнання та/або матеріалів;

стимулювання об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельних кооперативів до впровадження енер- гоефективних заходів шляхом відшкодування частини суми кредиту, залученого на придбання енергоефективного обладнання та/або матеріалів» [8].

Але можна стверджувати, що винятково бюджетно-правові способи сприяння ОСББ не можуть стати абсолютно ефективними та покрити всі витрати протягом перших років існування ОСББ, слід розглянути банківсько-правові механізми.

Так, будучи юридичною особою, ОСББ має право відкривати банківські рахунки та розміщувати кошти на депозитних (вкладних) рахунках. Такий спосіб видається нам безпечнішим за кредитування, особливо коли шахрайськими шляхами кредити беруть під заставу нерухомого майна, внаслідок чого можуть постраждативласники помешкань. Безумовно, слід зауважити, що кошти резервного фонду ОСББ не можуть перебувати на депозитному рахунку, оскільки вони призначені для відшкодування непередбачуваних втрат, а процедура повернення в будь-який момент коштів із депозитного рахунку за договором банківського строкового вкладу ускладнилась після внесених змін до ст. 1060 Цивільного кодексу України [9]. На нашу думку, потрібно створити окрему державну програму фінансового стимулювання проведення робіт із капітального ремонту багатоквартирних будинків, встановивши з боку Національного банку України пільгові проценти за договором банківського строкового вкладу для ОСББ (відбудеться застосування імперативного методу фінансового права). Для того, щоб отримати такі відсотки, уповноважені представники ОСББ повинні підтвердити, що кошти, які передаються банківській установі, належать саме до ремонтного фонду ОСББ. Перспективним вважаємо також укладення таких договорів із асоціаціями ОСБб, однак для цього потрібно конкретизувати їхній фінансово-правовий статус на законодавчому рівні. У такому разі асоціації ОСББ цілком можуть стати суб'єктами правовідносин навколо такого фінансово-правового інструменту, як ен- давмент, про який також ішлось у попередніх публікаціях одного з авторів [10, с. 308].

Дещо іншою є процедура кредитування енергозбереження в багатоквартирних будинках, згідно з якою Ощадбанк протягом 2016 року долучився до кредитування ОСББ, видавши так звані «теплі» кредити. Виконавцем державної програми та розпорядником виділених на її реалізацію коштів є Державне агентство з енергоефективності та енергозбереження України, експерти якого розробили та беруть активну участь у впровадженні енергоефективних заходів. Кредит надається на строк до 60 місяців. Ставка - 25% річних, обов'язковий початковий внесок - від 10%, одноразова комісія - 3% від суми кредиту. Сума кредиту становитиме не більше 90% вартості проекту, але не більше 30 тис. грн. на 1 квартиру в будинку.

Основні умови отримання кредиту для ОСББ:

строк існування ОСББ - не менше 6 місяців;

70% власників квартир є членами ОСББ;

75% всіх співвласників будинку (не тільки членів ОСББ) на загальних зборах проголосували «ЗА» виконання проекту за рахунок кредиту [9].

Як бачимо, на сьогодні держава більше уваги приділяє саме питанням енергозбереження, однак, здавалося б, значно «приземленіше» питання лишилось із недостатньою увагою. Безумовно, деякі технічні знання дають змогу авторам стверджувати, що під час реалізації енергозберігаючих заходів у межах багатоквартирного будинку виконуються і ремонтні роботи (наприклад, горища), проте очевидно, враховуючи стан комунальних активів, цього недостатньо.

Також пропонуємо звертати увагу на те, що існує низка можливостей залучити приватні інвестиції. Особливо доречно співпрацювати з міжнародними фінансовими організаціями (далі - МФО). Так, ОСББ має виступати бенефіціаром за інвестиційними проектами, які, відповідно до положень Постанови Кабінету Міністрів України від 27 січня 2016 р. № 70 [12], юридично оформлюються завдяки такому механізму:

договір України з МФО - міжнародний договір України з МФО про позику чи кредит, що залучаються державою, або про надання державних гарантій;

договір між МФО і бенефіціаром - договір між МФО і бенефіціаром, укладений згідно з договором України з МФО, про виконання проекту (проектний договір) або про надання позики для реалізації інвестиційного проекту;

договір, що укладається з Мінфіном, - договір, укладений між Мінфіном і бенефіціаром та/або відповідальним виконавцем, та/або іншими особами, про надання позики, або про безповоротну передачу позики бенефіціарові, або про відшкодування витрат державного бюджету в разі настання гарантійного випадку, якщо інше не передбачено договором України з МФО; договір, укладений між Мінфіном і міською радою, про відповідальність міської ради за забезпечення своєчасного та в повному обсязі виконання бенефіціаром зобов'язань із погашення та обслуговування позики; інші види договорів, що укладаються між Мінфіном і бенефіціаром та/або відповідальним виконавцем, та/або міською радою, та/або органом виконавчої влади, та/або органом місцевого самоврядування, та/або державним та/або комунальним підприємством, установою, організацією.

Фактично держава в особі Міністерства фінансів виступає тут фінансовим агентом, а загалом - гарантом того, що кошти за позикою чи кредитом будуть повернуті МФО у визначений договором строк. Про таку модель співпраці між державою та споживачами в комунальній сфері наголошує і Н. Ковалко, стверджуючи, що чинним законодавством України передбачено ряд гарантій щодо належного виконання зобов'язань перед МФО. Оскільки фінансові ресурси для реалізації інвестиційних проектів залучаються на підставі відповідних міжнародних договорів на найвищому державному рівні та відносяться до державних запозичень, саме на державу покладається відповідальність за їх повернення. А тому, навіть за умови, що суб'єкти господарювання будуть не спроможні здійснити своєчасне повернення суми отриманого для реалізації інвестиційного проекту субкредиту, фінансові ресурси будуть повернені МФо в строк за рахунок коштів державного бюджету [13, с. 161].

співвласник кредит багатоквартирний фінансовий

Висновки

Таким чином, у статті було здійснено огляд фінансово-правових аспектів діяльності ОСББ в Україні. Ми вважаємо, що на сьогодні на доволі пристойному рівні функціонують способи фінансування впровадження енергозберігаючих технологій, проте основний чинник, який відлякує мешканців багатоквартирного будинку від створення ОСББ - катастрофічний стан комунальних активів, - ще не має прогресивного фінансово-правового підґрунтя. Воно має являти собою низку форм публічно-приватної співпраці,які повинні сприяти ОСББ у плані можливості збільшити обсяги власних ремонтних фондів завдяки залученню цих коштів до банківської системи. Почати таку форму співпраці, що базується на договорі строкового банківського вкладу, ми пропонуємо за участі державних банків, а головне - асоціацій ОСББ (які повинні акумулювати значно більші обсяги коштів, аніж одне ОСББ, і на договірних засадах домовитись про розподіл і освоєння отриманих процентів після спливу строку договору). Крім того, висловлена пропозиція щодо активнішої діяльності Кабінету Міністрів України та Міністерства фінансів України, зокрема в ролі фінансового агента у царині залучення коштів за міжнародними інвестиційними проектами.

Література

1. Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-Ш. - Редакція від 01.07.2015 // Офіційний вісник Українивід 04.01.2002. - 2001. - № 51. - Стор. 52. - Ст. 2265.

2. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417- УШ. - Редакція від 06.07.2016 // Офіційний вісник України від 19.06.2015. - 2015. - № 46. - Стор. 30. - Ст. 1452.

3. Динаміка створення ОСББ в Україні. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://proosbb.info/2016/05- 18/17:4Шіттіка^ІУогеппуа^ЬЬ^-икгатіі1т1.

4. Пашко Н.Ю. Концептуалізація ОСББ у контексті теорії соціального капіталу та громадянського суспільства / Н.Ю. Пашко // Вісник Львівського університету : збірник наукових праць ; Львівський університет ім. Івана Франка. - Львів, 2014. - С. 137-147.

5. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-ХП. - Тлумачення від 09.11.2011 // Відомості Верховної Ради України від 08.09.1992. - 1992. - № 36. - Ст. 524.

6. Тарасенко Я.В. Правові основи фінансування комунального господарства: нові виклики / Я.В. Тарасенко, Л.М. Чуприна // Держава і право: проблеми становлення і стратегія розвитку. Матеріали міжнародної науково-практичної конференції, м. Ужгород, 25-26 грудня 2015 р. - Ужгород Ужгородський національний університет, 2015. - С. 180-182.

7. Постанова Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 1 березня 2010 р. № 243 і від 17 жовтня 2011 р. № 1056» від 08.04.2015 № 231 // Офіційний вісник України від 12.05.2015. - 2015. - № 35. - С. 42. - Ст. 1035.

8. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов повернення строкових депозитів» від 14.05.2015 № 424-УШ // Офіційний вісник України від 16.06.2015. - 2015. - № 45. - С. 21. - Ст. 1420.

9. Тарасенко Я.В. До питання про фінансово-правове регулювання ендавменту / Я.В. Тарасенко, Н.М. Ковалко // Актуальні питання державотворення в Україні: Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції (20 травня 2016 року) ; ред. кол. : д. ю. н. І.С. Гриценко (голова), к. ю. н. І.С. Сахарук (відп. ред.) та ін. - В 3-х томах. - Том 2. - К. : ВПЦ «Київський університет», 2016. - С. 308-310.

10. Постанова Кабінету Міністрів «Про порядок підготовки, реалізації, проведення моніторингу та завершення реалізації проектів економічного і соціального розвитку України, що підтримуються міжнародними фінансовими організаціями» від 27 січня 2016 р. № 70 // Офіційний вісник України від 04.03.2016. - 2016. - № 16. - С. 151. - Ст. 627.

Размещено на Allbest.ur