Метод капитализации дохода

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ЖЕЛЕНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ

СООБЩЕНИЯ

ИПЕРАТОРА НИКОЛАЯ II»

(МГУПС (МИИТ))

Лабораторная работа №3 «Метод капитализации дохода»

Выполнила: студент группы ЭГС-411

Серебрякова О.И.

Проверил: преподаватель

Полтава А.В.

Москва 2016

Определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации годового дохода при помощи коэффициента недвижимости.

Этапы оценки методом капитализации:

1.Расчёт годового чистого операционного дохода;

2.Расчёт коэффициента капитализации;

3.Расчёт рыночной стоимости недвижимости по формуле:

С_н = ЧОД / К_н

Коэффициент капитализации:

К_н = R_н + Н_вк

R_н - ставка дохода инвестора на вложенный капитал

Н_вк - норма возврата капитала

Ставка доходности - норма дохода, который инвестор намерен получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала - процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Доход, ежегодно приносимый недвижимостью, делится на две составляющие:

1.Возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2.Получение дополнительного дохода от владения недвижимостью.

Методы расчёта нормы возврата капитала:

1.Метод Ринга;

2.Метод Инвуда;

3.Метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Реинвестирование возвращенного капитала не предусмотрено. Обычно используются при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни.

капитал доход недвижимость стоимость

Н_вк = 1 / n

n - остаточный срок службы недвижимости.

Рассчитать коэффициент капитализации методом Ринга, если ставка дохода инвестора - 15%, остаточный срок экономической жизни недвижимости - 10 лет.

Н_вк = 1 / n

n - остаточный срок службы недвижимости.

Н_вк = 1 / 10 = 0,1 = 10%

К_н = R_н + Н_вк = 0,15 + 0,1 = 0,25 = 25 %

Ответ: коэффициент капитализации равен 25%.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Его применение целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь.

Норма возврата капитала рассчитывается с помощью таблиц сложного процента, функция №3 «периодический взнос в накопление фонда», для определения фактора учитывается ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок службы объекта.

Н_вк = [ф.№3]_n ^R

Рассчитать коэффициент капитализации методом Инвуда, если ставка доходности инвестора - 15%, остаточный срок экономической жизни недвижимости - 30 лет.

Н_вк = 1 / (1+0,15)³⁰ - 1 = 0,015

К_н = R_n + Н_вк = 0,15 + 0,015 = 16,5 %

Ответ: коэффициент капитализации равен 16,5%

Метод Хоскольда, так же как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости вложений, но по безрисковой ставке доходности.

Н_вк = [ф.№3]_n ^Rб/р

Рассчитать коэффициент капитализации методом Хоскольда, если ставка доходности инвестора - 15%, в том числе безрисковая ставка доходности - 7%, остаточный срок экономической жизни - 30 лет.

Н_вк = 0,07 / (1+0,15)³⁰ - 1 = 0,001

К_н = R_n + Н_вк = 0,07 + 0,001 = 0,071 = 7,1%

Ответ: коэффициент капитализации равен 7,1%.

Рассчитать коэффициент капитализации методом Инвуда. Требуемая ставка доходности - 18%, безрисковая ставка - 10%. Срок жизни здания - 25 лет.

Н_вк = 0,18 / (1 + 0,18)²⁵ - 1 = 0,0029

К_н = 0,18 + 0,0029 = 0,1829 = 18,29%

Ответ: коэффициент капитализации равен 18,29 %.

Размещено на Allbest.ru