Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Рынок ипотечного кредитования
• 1.1 Теоретическая база
• 1.1.1 Сущность ипотечного кредитования
• 1.1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
• 1.2 Рынок ипотечного кредитования в России
• 1.2.1 Тенденции развития рынка ипотечного кредитования
• 1.2.2 Государственная программа субсидирования ипотеки
• Глава 2. Степень изученности проблематики ипотечного кредитования с точки зрения российских и зарубежных авторов
• Глава 3. Эмпирическое исследование влияния факторов на рынок ипотечного кредитования
• 3.1 Характеристики исследуемой выборки
• 3.2 Факторы, оказывающие влияние на рынок ипотечного кредитования
• 3.3 Общий вид модели и постановка гипотез
• 3.4 Описательные статистики и визуальный анализ данных
• 3.5 Методология анализа
• 3.6 Регрессионный анализ
• 3.7 Эмпирические результаты оценки рынка ипотечного кредитования
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение
• Введение
• В настоящее время уровень развития рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России, несмотря на то, что становится более развитым, остается ниже уровня Западных стран. Причины этого заключаются в труднодоступности ипотечных кредитов для широкой массы населения. Механизмы, которые предпринимают банковский сектор и Правительство РФ для улучшения условий выдачи ипотеки, оказываются неэффективными. В первую очередь это связано с тем, что происходит ущемление интересов либо банковских учреждений, либо заемщиков. Поэтому важно найти определенный баланс, когда были бы удовлетворены все стороны.
• Кроме того наблюдалось ухудшение ситуации на рынке ипотечного кредитования в 2015 году (по данным Центрального банка Росси): снижается количество кредитных организаций, которые имеют право выдавать ипотечные жилищные кредиты, снижаются объемы ипотечного кредитования, увеличивается задолженность по ипотечным кредитам. Важно помнить о текущей экономической ситуации в России: резкое удешевление рубля, снижение мировых цен на нефть, введение санкций США и Европы против России. Все эти факторы оказывают влияние на всю экономику - не только на ипотечный рынок.
• С другой стороны, известно, что развитие рынка ипотечного кредитования выгодно для всех участников. Для огромной части населения, ипотека - единственная возможность приобрести жилье, жилищная проблема стоит перед 60% населения и именно поэтому, государство должно заботиться о росте и развитии рынка ипотечного кредитования.
• Для банков - рост рынка ипотеки также очень выгоден, так как ипотека приносит сравнительно высокий доход при меньших рисках, чем другие банковские виды деятельности. Государство получает возможность улучшить экономическую ситуацию в стране посредством развития реального сектора экономики. Все это в результате придает рынку ипотечного кредитования не только экономическую значимость, но и социальную.
• Особенно актуальным развитие ипотеки становится во время выхода из экономического кризиса. Влияние на восстановление происходит несколькими путями:
• - влияние на реальный сектор экономики (рост объемов строительства провоцирует рост производства в строительстве, опосредовано в машиностроении, производстве мебели, электрооборудования, транспортной инфраструктуры и тд.);
• - влияние промышленного ипотечного кредитования на модернизацию производства;
• - выход не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса
• - преодоление социальной нестабильности (улучшение уровня жизни нации);
• - смягчение последствий безработицы (так как обычно местные ресурсы вовлекаются, из-за локальной специфики деятельности);
• - способствование мобильности населения;
• - влияние на занятость населения и уровень безработицы. Горелая Н.В. Организация кредитования в коммерческом банке. М. : Издательский дом "Форум", 2012 - 207.
• Таким образом ипотечное кредитование приводит к стабилизации и росту современной экономики, и что немаловажно повышает стабильность и эффективность банковской системы страны.
• Понимание этого привело к тому, что в марте 2015 года Правительством была запущена программа субсидирования процентных ставок по ипотеке, что позволило поддержать как строительную отрасль, так и население и банки. Считается, что данная программа является важным фактором роста и развития рынка. Определенно, она вносит свои коррективы в динамику роста. Однако выводы по итогам введения данной программы могут быть неоднозначны. С одной стороны ее введение должно улучшить ситуацию на рынке, с другой стороны такое субсидирование во-первых охватывает довольно узкий сегмент рынка, и во-вторых происходит за счет населения. Кроме того процентные ставки по кредитам на сегодняшний момент довольно высоки, даже с учетом данной программы, а в условиях нестабильной экономической ситуации и неуверенности большинства населения в завтрашнем дне влияние данной меры неоднозначно. Поэтому, одной из целей данной работы является выявление эффекта влияния программы на ипотечное кредитование
• Также важно помнить о большой территории России, где регионы зачастую достаточно сильно отличаются по экономическому развитию. Отсюда и возникают различия как в объемах ипотечного кредитования, так и в объемах задолженности по нему.
• Таким образом, актуальность исследования в области рынка ипотечного кредитования не вызывает сомнений. Многие авторы также подчеркивают важность исследований в области роста рынка ИЖК (Кадочникова Е.И., Самерханова А.А. 2015).
• Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования России, в частности объемы ипотечного кредитования, которые характеризуют рост рынка. В качестве предмета исследования выступают факторы, определяющие рост рынка ипотечного кредитования в России.
• Цель данной работы состоит в том, чтобы выявить факторы, оказывающие значимое влияние на рост рынка ипотечного кредитования в разрезе субъектов РФ в условиях текущей экономической ситуации в России с учетом мер по программе субсидирования ипотеки и ее эффекта на рост рынка.
• Для достижения вышеприведенной цели необходимо выполнение следующих задач:
• 1) Рассмотреть ипотечное кредитование, как одну из важных форм кредитования.
• 2) Провести исследование российского рынка ипотечного кредитования, выявить его особенности и тенденции.
• 3) Проанализировать теоретические основы и проведенные ранее исследования в данной сфере российских и зарубежных авторов.
• 4) Выполнить эмпирическую часть исследования, цель которой заключается в выявлении факторов, влияющих на уровень ипотечного развития в стране. В частности: построить эконометрическую модель на основе панельных данных для оценки факторов, влияющих на рынок ипотечного кредитования, включить непосредственное влияние программы и оценить ее эффект на изменение чувствительности к другим факторам в модели, в период функционирования программы.
• 5) Подвести итоги проведенного исследования и дать экономическую интерпретацию результатам.
• Структура данной работы состоит из трех глав. В I Главе уделяется внимание теории ипотечного кредитования в целом, а также приводится опыт зарубежных стран и общее состояние рынка России. Во II Главе будут рассмотрены предшествующие исследования рынка ипотечного кредитования, на основе которых будет построена модель для данного исследования. В III Главе будет проведено эмпирическое исследование, в частности обоснование выбора переменных, информационных источников и непосредственно само регрессионное моделирование. Также будут подведены результаты проведенного эмпирического исследования. В Заключении подведен общий итог работы и обозначены направления дальнейших исследований.

Существуют следующие модели ипотечного кредитования, которые находят свое применение в различных странах мира:

1) Усеченно-открытая модель

В условиях данной модели ссуды обеспечиваются банком из любых источников, а ставки по ипотечным кредитам зависят от общего состояния на финансовом рынке в стране. Функционирует данная модель в пределах первичного рынка закладных, которые не идут дальше обеспечения части привлекаемых банком внешних ресурсов. Используется в развивающихся странах (Россия) и развитых странах (Великобритания, Франция, Испания, Израиль). Определенных стандартов, касательно параметров кредитной сделки - почти нет, банки могут сами устанавливать сроки и процентные ставки.

2) Модель сбалансированной автономии (немецкая модель)

Функционирует по ссудно-сберегательному принципу: ресурсы формируются из привлеченных средств будущих заемщиков. Минус данной модели заключается в том, что накопление требует времени. Однако, в данной модели очень низка зависимость от экономической ситуации и состояния рынка, на нее не влияет как рыночная цена привлеченных ресурсов, так и общий уровень этой цены. Более того, накопление в данной системе позволяет получить более достоверную информацию о платежеспособности заемщика. Система существует в Германии, где граждане даже имеют право на государственные 10% дотации, а сбережения будущих заемщиков идут в качестве ссуд настоящим заемщикам. В Германии специальные кредитные организации занимаются только деятельностью по выдаче ипотечных ссуд, а ссуды выдаются под достаточно низкие проценты, так как не зависят от процентных ставок на рынке. Срок выплат обычно составляет 10-15 лет.

3) Расширенная открытая модель (американская модель)

Данная модель функционирует за счет поступления ресурсов со вторичного рынка ценных бумаг, которые обеспечены закладными на недвижимость. Для реализации такой модели необходимо устойчивое функционирование вторичного рынка и поддержка государства. Модель получила распространение в США. Характеризуется американская система долгосрочностью(15-30 лет).

1.1.2.1 Опыт стран Азии: Япония, Гонконг, Китай

Были рассмотрены модели, которые широко распространены в Европейских странах и Америке. Но также стоит отметить и специфику практики в странах Азии. Рассмотрим примеры функционирования ипотечного кредитования в странах Азии.

Япония

Во-первых, недвижимость в Японии считается довольно дорогой. Из-за этого, практически всегда в этой стране жилье приобретается в кредит, то есть по ипотеке.

Во-вторых, ИЖК в Японии характеризуется дешевизной и долгосрочностью, кредиты выдаются под 2 %, а период выплат варьируется от 40 до 50 лет. Первоначальный взнос - 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом условия предельно лояльные.

"В Японии около 35 % всех ипотечных операций в стране осуществляет Государственная корпорация по жилищному кредитованию (Government Housing Loan Corporation). Это один из крупнейших в мире институтов, занимающихся ипотечным кредитованием. Корпорация получает средства от государственного органа - Управления трастовыми фондами (Trust Fund Bureau). Остальные ссуды распределяются между большим количеством других учреждений. В Японии наряду с разветвленной сетью банковских учреждений существует система сберегательных касс при почтовых отделениях, мобилизующая свободные денежные средства населения. Эта крупнейшая в мире депозитная система мобилизует огромные средства и ссужает их под низкий процент Управлению трастовыми фондами, которое, в свою очередь, предоставляет полученные средства Государственной корпорации по жилищному кредитованию, также под низкий процент. Корпорация предоставляет дешевые ипотечные кредиты чаще всего не непосредственно, а через уполномоченные банки, которые являются ее агентами." Меркулов В.В. "Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России": "Юридический центр Пресс"; Санкт_Петербург; 2003 ISBN 5_94201_201_6

Как и большинство процентных ставок, в Японии процентные ставки по ссудам Housing Loan Corporation находятся под жестким контролем государства несмотря на проводимую либерализацию.

Гонконг

"В Гонконге банки предоставляют ипотечные кредиты с переменной ставкой процента. Плавающие процентные ставки устанавливаются на основе "гонконгского прайм рейта (prime rate)" - процентной ставки по кредитам, устанавливаемой Ассоциацией банков Гонконга. Процентная ставка по ипотечному кредиту применяется с фиксированной маржой к прайм рейту без обязательных верхних и нижних пределов процентной ставки. Предел маржи составляет приблизительно от 1 до 3 процентов в зависимости от условий рынка. Применяются ипотечные кредиты либо с фиксированным сроком погашения, либо с фиксированным платежом." Меркулов В.В. "Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России": "Юридический центр Пресс"; Санкт_Петербург; 2003 ISBN 5_94201_201_6

В Китае довольно остро и довольно долго стоит проблема перенаселения и соответственно нехватки качественного жилья. На данный момент там имеет место уникальная "двухколейная" схема ипотечного кредитования: это два различных вида кредита - плавающие коммерческие ставки от коммерческих банков и ставки специального Фонда Сбережения Жилья. Банки выдают ссуды коммерческим лицам, а Центр управления Фондом Сбережения Жилья выдает вспомогательные ипотечные кредиты для определенных слоев населения. Заявление о выдаче кредита заемщик отдает в один из 4 крупнейших банков, а Народный Банк Китая напрямую определяет уровень ставки и размеры взносов. Для того чтобы получить кредит у Фонда, в котором ставка относительно ниже, нужно ежемесячно перечислять туда часть доходов. Фонд контролируется и субсидируется государством, и условия кредита у него значительно более благоприятные. Однако для его использования нужно иметь хорошую кредитную историю и исправно вносить вклады в течении нескольких лет.

Имея некоторое представление о мировом опыте ипотечного кредитования, можно более подробно остановится на отечественном рынке ипотечного кредитования.

1.2 Рынок ипотечного кредитования в России

Залог успешного направления стратегии развития банковского сектора - это эффективное развитие его отраслей, в частности ипотечного кредитования. Данная сфера деятельности банков становится особо актуальной и важной в кризисный период, в условиях нестабильности на финансовых рынках. Более того, из-за экономической и социальной важности данной сферы, государство принимает активное участие в развитии отрасли.

На данный момент в России существуют и разрабатываются специальные льготные условия для определенных слоев населения. Это проявляется в функционировании таких ипотечных программ, как "Ипотека молодым семьям", национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", ипотечная программа "Материнский капитал", "Военная ипотека".

Стоит отдельно отметить деятельность Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК). "Деятельность Агентства направлена на дальнейшее развитие ипотечного рынка, разработку и внедрение механизмов для повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы, развитие рынка ипотечных бумаг и других финансовых инструментов, обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции инновационного развития рынка жилья." http://www.ahml.ru/ru/agency/Основными направлениями деятельности АИЖК является рефинансирование ипотечных кредитов и работа с ипотечными ценными бумагами. Функционирует двухуровневая ипотечная программа, когда банки выдают ссуды, а АИЖК выкупают у своих партнеров право требований по кредиту. Сейчас создан единый институт развития в жилищной сфере на базе АИЖК.

1.2.1 Тенденции развития рынка ипотечного кредитования

В России применяется усечено-открытая модель кредитования. Ипотечные ссуды в России получили свое распространение в 90-ые, однако активно ипотекой начали пользоваться лишь с 2005 года. В 2008 году мировой финансовый кризис довольно негативно сказался на показателях рынка. Заметное восстановление начало происходить в 2010 году, со специальными банковскими программами кредитования и "Стратегией развития ИЖК в РФ до 2030 года". Однако 2014 год ознаменовался серьезными изменениями в экономике и политике страны, что, безусловно, сказалось и на банковском секторе.

Период, отмеченный во многих источниках, как "ипотечный кризис", начался с резкого скачка процента по ипотеке, из-за повышения в 2015 году Центральным Банком (ЦБ) ключевой ставки на несколько пунктов (рис. 1). Ключевая ставка - это минимальная процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам на срок в 1 неделю, и одновременно это максимальная ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков. Ипотека стала невыгодной, повышение ставки негативно сказалось на показателях рынка.

Рисунок 1. Динамика ключевой ставки ЦБ РФ. Источник: www.cbr.ru

Количество банковских учреждений начало сокращаться (рис. 2), начали закрываться программы кредитования, на рынке выживают только компании-лидеры. В связи со сложившейся ситуацией, банки начинают отказываться от более рискованных проектов, повышают ставки, таким образом пытаясь уравновесить свои доходы. Это негативно сказывается на потребителях. Более того, из-за негативных ожиданий и неуверенности в будущем дне потребительский спрос падает. Ипотечные ставки выросли с 14% до 33%, уменьшилось количество кредитных организаций, выдающих ИЖК, ужесточились условий получения кредитов, снизился уровень платежеспособности населения, как упоминает в своем исследовании Кочеткова А.А. (2015).

Самым простым кажется преследование политики снижения ставок, ведь несоразмерно высокие ставки по сути являются бессмысленными для заемщиков, для которых нелогично сильно переплачивать. Одновременно, банки не могут позволить себе снижение ставок, так как из-за высокого уровня ключевой ставки - это для них убыточно. К 2016 году ставка значительно снизилась, но тем не менее сегодняшний уровень 11% все еще сравнительно высок, по сравнению с началом 2014 года.

Безусловно, больше всего пострадали те, кто брал займы в валюте. Спрос на валютную ипотеку в 2015 году резко упал, а тем заемщикам, кто пострадал от изменений, было предложено ЦБ (как и в кризис 2008 года) переоформить по специальному курсу свои кредиты в рублевые. Для поддержания и урегулирования ситуации на рынке - необходимо вмешательство государства. Тем не менее, нужно заметить, что универсального решения данного вопроса не существует. В целях повышения привлекательности ипотеки введена антикризисная программа по поддержке доступности кредитования - был предоставлен федеральный займ в 1 трлн. рублей. Кочеткова А.А. "Новые возможности развития ипотечного кредитования в России": Проблемы экономики и менеджмента No 5 (45) - 2015 стр.71

1.2.1.1 Динамика показателей рынка ипотечного кредитования и тенденции развития

Остановимся более подробно на динамике показателей рынка ипотечного кредитования, для того чтобы выявить тенденции, присущие рынку.

По последним данным Центрального Банка можно выделить следующие тезисы относительно динамики показателей

Количество кредитных организаций сокращается (рис.2). По данным на 01.01.2016 их количество составило 733 организации, когда в начале 2014 года их было 923.

Рисунок 2. Количество действующих кредитных организаций в РФ. Источник: www.cbr.ru

В период с 1 октября 2013 по 1 октября 2014 года, размер ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями увеличился на 35,6% и составил 1213024 млн. рублей. Стоит заметить, что в отчете ЦБ упоминается, что в период с 2013 по 2014 год количество кредитов в целом упало, причем темп прироста также снизился. С 2014 по 2015 значительно снизились темпы роста ипотеки(рис.3). В 2015 году показатели объемов ИЖК также довольно низки. К концу года динамика показателей понемногу начала восстанавливаться: объемы почти достигли уровня 2013 года. Что касается валютной ипотеки, то ее объемы начали значительно снижаться, в связи с резким удешевлением рубля. Наблюдался рост доли ИЖК, предоставленных в рублях.

Рисунок 3. Динамика объемов ИЖК кредитов предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК. Источник: www.cbr.ru

Рисунок 4. Динамика объемов и количества выданных ипотечных кредитов. Источник: www.cbr.ru

Таблица 1. Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2015 году. Источник: rusipoteka.ru

Отмечается рост доли государства на рынке ипотечного кредитования: коммерческие банки с государственным участием обеспечивают большую часть кредитов. По данным Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации Русипотека (табл.1), доля государственного участия в 2015 году составляет 84,5%, когда в 2013 составляла 72%. Также факт монополизации рынка государством подтверждается тем, что большинство коммерческих банков рефинансирует кредиты через АИЖК.

До наступления кризиса, средневзвешенная ставка по ИЖК снижалась с 12,6% в 2013 году до 12,24% в октябре 2014. Затем наблюдался резкий скачек до 14,7 в начале 2015, и уровень ставки начал стабилизироваться только к концу 2015 года (рис.5).

По оценкам аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, психологической границей ставки по ипотеке в 2014 году является уровень в 14,5-15%.

Рисунок 5. Динамика средневзвешенной ставки процента по ипотечным кредитам. Источник: www.cbr.ru

Накопленный высококачественный портфель ипотечных жилищных кредитов на 1 октября 2014 года составил 3135774 млн. рублей, доля кредитов в нем без единой просрочки составила 99, 15%, что стало хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности. С 2013 по 2014 отмечалось уменьшение доли просроченной задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте в общей сумме задолженности по ИЖК. Однако в 2014 году показатели ухудшились. Происходило дальнейшее увеличение просроченной задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте (выраженной в рублях) (рис.6).

Рисунок 6. Динамика объемов просроченной задолженности по ИЖК. Источник: www.cbr.ru

В 2015 году в связи с экономическим спадом, государство также ввело программу субсидирования "Ипотека с господдержкой". Можно предположить, что примененные меры государства имели некоторый результат. Январь и февраль 2016 года отмечен позитивной динамикой показателей рынка ИЖК. Кредитными организациями было предоставлено заемщикам 117,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов в рублях суммой 204,2 млрд. рублей (на 54,6 млрд. рублей (36,5%) больше по сравнению с тем же периодом 2015 года). Относительно объема займов в иностранной валюте, то он сократился, по сравнению с тем же периодом, с 0,5 млрд. до 0,2 млрд. в рублях, что составило 0,1% от общего объема предоставленных ИЖК.

Что касается географической составляющей рынка, то наибольшие показатели объемов ИЖК в 2016 году показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Лидирующую позицию на рынке ИЖК все также занимают кредитные организации с государственным участием, с долей 58,3%. в общем объеме предоставленных кредитов.

Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в феврале 2016 года, составила 12,1%, что соответствует уровню начала 2014 года.

Таким образом, можно выделить следующие основные тенденции, которыми характеризуется рынок ипотечного кредитования в России за последние годы:

· снижение количества организаций, предоставляющих ипотечные кредиты;

· увеличение доля государственного участия;

· рост объемов ИЖК в 2016 году, наблюдается увеличение темпов прироста со второй половины 2015 года;

· снижение объемов кредитов в валюте, рост просроченной задолженности по валютным займам;

· рост объема просроченных задолженностей по ИЖК;

· снижение уровня процентных ставок по ипотечным кредитам.

1.2.2 Государственная программа субсидирования ипотеки

В целях увеличения привлекательности ипотеки правительством было принято решение о поддержке рынка, с 13 марта 2015 года была запущена Программа субсидирования ипотеки "Ипотека с господдержкой", поддерживающая уровень ставки не выше 12 % годовых на первичном рынке. На вторичном рынке ставки также начали понемногу снижаться. На данный момент, банки пытаются сделать займы более привлекательными, в условиях снижения ключевой ставки, ставки по кредитам предположительно будут дешеветь. Изначально, программа планировалась сроком на 1 год, было выделено 20 млрд. руб., однако, в 2016 году правительством было принято решение о продлении программы субсидирования ипотеки, несмотря на то, что некоторым данное решение казалось нецелесообразным, учитывая размер затрат из госбюджета на данные цели. Сумма государственной поддержки составляет 16,5 млрд. рублей. Однако, существует мнение, что это относительно небольшие государственные инвестиции, так как эффект от программы довольно значителен. По словам, министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Р.Ф., А. Меня, каждая третья квартира в 2015 году была приобретена с помощью "Программы с господдержкой".

Суть данной программы состоит в том, что государство компенсирует (субсидирует) банкам разницу с уровнем рыночной процентной ставки, в рамках данной программы. Таким образом, для заемщиков фактическая ставка должна составлять 12% годовых. Субсидирование распространяется на все категории покупателей, срок варьируется до 30 лет. Однако, данная программа имеет ряд условий: во-первых, она работает только для приобретения жилья на первичном рынке, первоначальный взнос должен составлять 20%, а также существует географическая дифференциация, которая заключается в том, что поставлен лимит на сумму кредита: для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга - это 8 млн. рублей, а для остальных регионов 3 млн. Погашение происходит ежемесячно аннуитетными (равными) платежами. Участниками программы стали все крупнейшие розничные банки, в их числе Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Россельхозбанк, Абсолют Банк, банк "Открытие", Связь-Банк и другие.

На данный момент, в программе участвуют 35 банков и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которые выдавали кредиты лимитом до 700 млрд. рублей в 2015 году. При этом они обязаны предоставлять как минимум 300 млн. субсидированных кредитов в месяц. Банки в праве конкурировать между собой и внутри программы, снижая установленную ставку.

По данным РБК, на 1 декабря 2015 года банками было выдано 173 тыс. субсидированных ИЖК суммой 309,2 млрд. руб., что составляет чуть меньше половины общей суммы программы. Однако в начале 2016 года значительно вырос спрос, число заявок на ипотеку сильно увеличилось, что вызвано, скорее всего желанием успеть взять ипотеку на льготных условиях, до окончания программы.

Программа льготной ипотеки при поддержке государства в 2015 году стала одним из главных факторов роста этого рынка, говорила РБК директор аналитического департамента рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Елена Николаенко. http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_stati_2016/programma_subsidirovaniya_ipoteki/ Можно выделить ряд плюсов, которыми характеризуется данная программа: более привлекательные процентные выплаты, возможность большей суммы кредита, приемлемый первоначальный взнос при отсутствии разделения на жилые дома с землей и квартиры.

Однако, по поводу данной программы есть некоторые сомнения со стороны экспертов - это узость сегмента, который охватывается такой программой. Весь рынок ипотеки врятли сможет быть подстрахован. Более, того не ясно, насколько она способна повлиять на желание людей приобрести ипотеку в условиях нестабильности, экономического спада и неуверенности в будущих доходах. Тем не менее, неоспоримо то, что данная программа сумела подстраховать рынок, "удержать его на плаву."

Частью данного исследования будет выявление эффекта данной программы: сумела ли она положительно повлиять на спрос, только лишь поддержав рынок от спада, или она оказалась эффективным инструментом, фактором роста рынка ИЖК.

В начале 2015 года активность на рынке ипотечного кредитования значительно сократилась. Довольно много экспертов склонны считать, что спрос должен оживиться. В кризисных условиях, учитывая негативные ожидания населения - приобретение недвижимости может рассматриваться как сравнительно надежные инвестиции, способ сохранить сбережения. А по данным Федеральной службы государственной статистики (gks.ru) - доходы у населения сравнительно выросли.

Самый негативный сценарий - это достижение уровня 2009 года.

Более позитивный - это то, что меры по преодолению трудностей окажутся эффективными.

Глава 2. Степень изученности проблематики ипотечного кредитования с точки зрения российских и зарубежных авторов

Существует довольно ограниченное количество работ, исследующих факторы, влияющие на рынок ипотечного кредитования в России. Стоит отметить, что применяется практика исследования на уровне одного региона. Также есть работы иностранных авторов, которые либо выделяют для анализа 1 страну, или же берут выборку из целого ряда стран. В дальнейшем будут рассмотрены статьи, на базисе и опыте которых будет сделано настоящее исследование.

Взаимосвязь между денежно-кредитной политикой, ценами на жилье и экономической активностью изучается в работе Goodhart, Hofmann (2008). На основе квартальных данных по 17 промышленно развитым странам за период с 1970 по 2006 год авторы проводят анализ с использованием панельной векторной авторегрессии с фиксированным эффектом. В результате было найдено, следующее:

- между ценами на жилье, монетарными переменными и макроэкономическими переменными существует сильная разнонаправленная связь.

- связь между монетарными переменными и ценами на жилье стала сильнее в подвыборке с 1985 по 2006 год.

- влияние шоков на деньги и кредит становится сильнее, когда цены на жилье переживают бум.

Слезко (2009) в своей статье исследует особенности и перспективы рынка ипотечного кредитования. Во внимание принимается кризисный период 2008 - 2009 г.г. Автор отметил, что рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам был обусловлен многими факторами экономической рецессии. К таким факторам были отнесены следующие:

- ужесточение Центральным банком России монетарной политики;

- девальвация;

- значительная волатильность фондового рынка;

- отток капитала из страны;

- нестабильность на мировых финансовых рынках;

- значительное снижение объемов производства, что привело к росту безработицы.

Впоследствии автор говорит о том, что для снижения влияния приведенных факторов кредитными учреждениями были предприняты меры по минимизации появившихся кредитных рисков. Такими мерами были, например, увеличение первоначального взноса, ужесточение запросов (требований) к заемщикам, увеличение процентных ставок по кредитам и закрытие ипотечных программ по покупке жилья в еще строящихся зданиях.

Слезко (2009) отмечает, что в первом полугодии 2009 года происходит снижение качества кредитного портфеля на фоне увеличения доли просроченной задолженности, а также наблюдается уменьшение объемов ипотечного кредитования как в рублевый валюте, так и в иностранной. Рассуждая о проблемах возникших в стране, автор переходит к выводу актуальности исследования - это особый интерес в оценивании банковского сектора с точки зрения ресурсного и институционального потенциала, при этом учитывая страновую особенность России - региональное разделение. В большей степени происходит сравнение Дальневосточного федерального округа и остальных округов, а также проводится анализ в целом по России.

Автор Слезко в своей работе проводит анализ проведения регрессионного моделирования. В качестве зависимой переменной используется объем ипотечного кредитования, а в качестве независимых переменных приводятся факторы - "источники формирования ресурсной базы" Слезко (2009) стр.64.. В качестве таких факторов анализируются:

- размер собственного капитала,

- объем вкладов физических лиц,

- объем денежных средств предприятий на расчетных счетах.

Результаты проведенного исследования показали, что рост каждого фактора негативно отражается на состоянии рынка ипотечного кредитования. Наибольшее влияние оказывает такая переменная как объем средств организаций на расчетных банковских счетах. Логическая цепочка автора привела к суждению о том, что в России ипотечное кредитование находится еще на стадии начального развития в сравнении с экономически развитыми странами. Данное отличие обусловлено как с низким потенциалом экономического развития регионов, так и с уменьшением экономической активности в основополагающих отраслях экономического развития России.

Однако этого недостаточно для того, чтобы выявить факторы, влияющие на развитие российского рынка ипотечного кредитования в целом, поэтому становится важным включение в рассмотрение исследования глубины ипотечного рынка. С такой точки зрения изучают рынок ипотечного кредитования Kutlukaya, Erol (2015). В основе их работы лежит исследование ипотечного рынка на основе данных по 31 европейской стране. Результаты эмпирического исследования показывают, что развитые страны имеют более сформированные рынки ипотечного кредитования. Причины этого, по мнению автора, заключаются в более высоких темпах урбанизации и более высоком индексе действенности законных прав. Помимо данного вывода, авторы нашли, что статистическая значимость независимых переменных в случае регрессионного моделирования, где зависимая переменная - глубина ипотечного рынка, в большей степени выражается в качестве фактора страновой принадлежности.

С точки зрения макроэконоческих факторов на рост рынка ипотечного кредитования смотрят Mogaka, Mboya и Kamau. В работе проверяется их влияние в Кении. Выборка представляет собой панельные данные за 30 лет с 1984 по 2013г.г. В качестве зависимой переменной выбрана просрочка портфеля займов по недвижимости, а макроэкономические переменные - это:

· среднегодовой уровень инфляции,

· уровень среднегодового роста ВВП,

· средний уровень валютного курса,

· уровень нерегулярной занятости,

· ставка Treasury bill,

· норма сбережений,

Исследование показало, что инфляция не оказывает значимого влияния, так же, как и уровень среднегодового роста ВВП, ставка Treasury bill и норма сбережений. Однако, была выявлена связь между нерегулярной занятостью, так же как и регулярной, доходом, валютным курсом и портфелем займов по недвижимости. Модель показала, что 81% дисперсии может быть объяснен объясняющими переменными.

Более локально смотрят на рынок ипотечного кредитования Едронова, Бурова (2014). На примере Нижегородской области авторами были выявлены факторы, оказывающие значимое влияние на ипотечное кредитование в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Актуальность своего исследования авторы подтверждают тем, что объемы ипотечных займов в последние годы постоянно увеличиваются. Например, в 2013 по сравнению с 2012 годом было выдано на 31% больше ипотечных кредитов, а в сравнении с 2010 годов - в три раза больше.

В данной работе факторы были разделены на три категории: количественные, качественные и фундаментальные. В качестве количественных были выбраны: средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, средневзвешенный период ипотечного кредитования, стоимость одного квадратного метра на первичном и вторичном рынках, средневзвешенные денежные доходы на душу населения, ввод в действие жилых домов и соотношение среднедушевых денежных доходов к цене на один квадратный метр на первичном и вторничном рынках жилья. В качестве качественных переменных выбраны различные индексы, например, индекс благоприятности условий для формирования сбережений для крупных покупок, индекс ожидаемого изменения цен, числа безработных, индекс текущего экономического состояния, индекс произошедших изменений личного материального положения за год, индекс текущего личного материального положения, индекс ожидаемых изменений личного материального положения, индекс произошедших изменений экономической ситуации в России, индекс ожидаемых изменений экономический ситуации в России через год, через 5 лет, индекс уверенности потребителя Фундаментальные факторы были разделены на две составляющие: законодательную и административную.

Авторами в статье был применен корреляционно-регрессионный анализ. На его основе авторами были сделаны следующие выводы:

- рост темпа выдачи ипотечных кредитов в Нижегородской области на 1% приводит к снижению темпов роста цены за один квадратный метр вторичного жилья в среднем на 0,02%.

- рост темпа выдачи ипотечных жилищных кредитов в Нижегородской области на 1% вызывает снижение колебаний цен на вторичное жилье в среднем на 0,02%.

- повышение средневзвешенной ставки кредитования по ипотеке на 1% приводит к росту темпов изменения цен на вторичное жилье в среднем на 0,24%.

Таким образом, в результате проведенного исследования был сделан основной вывод, что наибольшее влияние на динамику ипотечного кредитования в Нижегородской области оказывают среднедушевые денежные доходы населения, темпы ввода жилья в России и стоимость жилья на вторичном рынке.

Также на одном регионе концентрируются в своей работе Зарецкая и Коровина (2007) - рассматривается Курская область. Во-первых, авторы подчеркивают, что показатели разнятся от региона к региону. В своей работе авторы выявляют факторы, определяющие уровень развития региональной ипотеки, выявить значимость таких факторов для всей системы. Выборка состояла из 18 субъектов Центрального федерального округа. В качестве факторов, определяющих объемы (были взяты данные и по ссудам и в рублях, и в валюте) ипотечного кредитования данного субъекта, были взяты: средневзвешенная ставка по кредитам в рублях и в валюте, сумма прожиточного минимума, среднемесячная зарплата, среднедушевой доход, индекс цен на рынке жилья (и на вторичном и на первичном рынке), ввод в действие жилых домов. Однако, после определенной проверки в модели остались только три фактора: это ставка, зарплата и ввод жилья, причем доходы оказывают наибольшее влияние.

Оценка развития рынка ипотечного кредитования при помощи динамической модели спроса и предложения с использованием краткосрочных и долгосрочных эффектов, была предложена Ozhegov, Poroshina (2013). Авторы исследуют особенности ипотеки в региональном разрезе. В качестве анализируемого периода времени выбран промежуток с 2008 по 2012 гг. Для проверки поставленных гипотез авторы осуществляют регрессионное моделирование с применением временных лагов, которые обосновываются тем, что объем ипотечных кредитов зависит не только от нынешней макроэкономической ситуации, а также от шоков прошлых периодов.

Результаты построения эконометрической модели оказались следующими:

- в долгосрочном периоде спрос на рынке ипотечного кредитования имеет положительную корреляцию с потребительскими доходами и шоками предложения,

- на долгосрочном временном горизонте спрос на ипотечные кредиты отрицательно коррелирует с ценой жилой недвижимости и стоимостью ипотечных займов.

В работе Fortin (2014) изучается рынок ипотечного кредитования со стороны спроса. Автор использует три уравнения: первое для оценки средней реальной стоимости новых ипотечных кредитов, второе для оценки количества новых ипотечных займов, третье для оценки потоков, идущих на погашение уже существующих кредитов. Полученные результаты показывают, что на количество новых кредитов в большей степени влияет номинальная процентная ставка, в то время как на стоимость новых кредитов оказывают влияние реальные цены на жилье. Кроме того, на количество новых кредитов влияет также уровень инфляции и реальный располагаемый доход на душу населения. Дополнительно было найдено, что совместное снижение темпов инфляции и процентной ставки приводит к росту выдачи новых ипотечных кредитов и в тоже время снижает скорость погашения существующих кредитов.

Проведенный анализ предшествующих работ показывает, что существует широкий спектр факторов, которые воздействуют на российский рынок ипотечного кредитования и каждый из них имеет собственный ресурс для воздействия. Поэтому для проведения эконометрического анализа необходимо более полно изучить рассматриваемые переменные. В частности, в качестве зависимой переменной в дальнейшем будет использоваться объем ипотечных кредитов, так как в ряде работ чаще всего применяется именно этот показатель. Выделяют объем ипотечных кредитов и количество подданных заявок на кредит (application) или по-другому удовлетворенный спрос на кредит. О разнице между этими переменными говорится в работе Kaplan (1996). Автор утверждает, что данные переменные хоть и похожи, но подразумевают под собой различные стороны рынка ипотечного кредитования, в частности происходит рассмотрение с разделением на признаки: социальные, расовые и экономические. Объем выданных ипотечных кредитов фокусируется на географическом расположении места выдачи кредитов, в то время как количество заявок (application) - на характеристиках заемщиков. Данные различия несут существенные последствия при измерении и моделировании рынка ипотечного кредитования.

Глава 3. Эмпирическое исследование влияния факторов на рынок ипотечного кредитования

В данном исследовании будет осуществлена оценка рынка ипотечного кредитования в разрезе субъектов Российской Федерации. Всего в выборке содержится 83 субъекта. Поскольку Республика Крым и город федерального значения Севастополь были присоединены к РФ относительно недавно, они были исключены из выборки. Во-первых, по этим субъектам нет хорошей долгосрочной статистики. Во-вторых, маловероятно, что рынок ипотечного кредитования успел адаптироваться к российским реалиям.

Рассматриваемый период времени изучения динамики рынка ипотечного кредитования: с 1 февраля 2010 года по 1 февраля 2016года. Выбор данного месяца обусловлен тем, что на 1 февраля публикуются накопленные данные за январь, таким образом охватываются все месяцы определенного года. В общей сложности выборка охватывает 71 период наблюдений. Тем не менее, некоторые субъекты представлены за меньший период, так как в выборке присутствуют пропущенные наблюдения. В общей сложности, выборка содержит 5762 наблюдения. В выбранный промежуток времени одновременно охватывается период относительной устойчивости рынка в предкризисный период, а также непосредственно период, характеризующийся значительными изменениями в связи с экономической ситуацией. Нельзя утверждать, что выборка сбалансирована ввиду незначительного количества пропущенных значений по нескольким регионам, однако, учитывая относительно маленький объём пропущенных значений - данным фактом можно пренебречь.

В качестве источников данных выступают: сайт Центрального банка Российской Федерации (www.cbr.ru), Федеральная служба государственной статистики (www.gks.ru), Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (www.ahml.ru). Структура сформированной выборки образует собой панельные данные по региональному разделению в соответствии с каждым месяцем исследуемого периода. Таким образом учитывается и пространственный и временной критерий для каждой объясняющей переменной. Обработка такого рода данных и проверка сформулированных далее гипотез осуществляется посредством построения регрессий в статистической программе R (v. 3.2.3.) с помощью пакета plm.

В качестве зависимой переменной используется показатель "объем выданных ипотечных кредитов", выраженный в миллиардах рублей.

Согласно существующим исследованиям в данной области такой показатель может адекватно характеризовать положение и состояние на рынке ипотечного кредитования, в соответствии с его динамикой можно делать предположения о текущем положении дел на рынке.

3.2 Факторы, оказывающие влияние на рынок ипотечного кредитования

Выбор факторных признаков для исследования обусловлен логическими предпосылками и анализом предыдущих исследований.

Предполагается, что при принятии решения о кредитовании (объем кредитования - MOR), индивиды в первую очередь думают о: ставке по ИЖК (средневзвешенная ставка INT), сроке по ИЖК (средневзвешенный срок PER) и стоимости за 1кв.м. (средняя цена за 1 кв.м. VAL). Кроме основных характеристик кредитов, для улучшения качества модели, рассматриваются факторы рынка жилья и жилищного строительства: коэффициент доступности жилья (ACC), ввод жилья на душу населения (NHC) и факторы микро и макро уровня: доходы населения (INC), уровень безработицы (UNEMPL),

Таким образом, в качестве факторов, определяющих рост рынка ипотечного кредитования в России, были выбраны следующие нижеприведенные факторы.

Факторы, характеризующие кредиты:

1) Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выраженная в процентах (INC). Ожидается, что на величину выданных ипотечных кредитов оказывает отрицательное влияние средневзвешенная ставка процента по ИЖК. Это связано с тем, что увеличение процентных ставок приводит к уменьшению спроса на кредиты, так как они становятся дороже.

2) Средневзвешенный срок по ИЖК, выраженный в месяцах (PER). Предполагается, что период выплаты ипотечного кредита негативно влияет на зависимую переменную, данный результат демонстрирует ряд исследований. Это может быть вызвано отчасти нежеланием надолго связывать себя обязательствами, неуверенностью в будущем и т.д.

3) Стоимость 1 кв. м жилья, выраженная в рублях (VAL). Данная переменная отражает среднюю стоимость 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья. На первый взгляд, кажется, что связь должна быть отрицательной, ведь согласно экономической теории, при повышении цены - спрос падает. Однако, исследования показывают, что при росте цен увеличиваются объемы ипотеки. Зарецкая и Коровина (2007) говорят, что цена - это индикатор развития ипотеки и рост показателей идет одновременно. Данная связь нашла свое подтверждение и в ряде других работ.