Налогообложение операций с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. общая характеристика налогообложения

1.1 Понятие недвижимого имущества

1.2 Экономическая характеристика основных видов сделок с недвижимостью

ГЛАВА 2. ОПЕРАЦИИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.2 Налоги, возникающие при проведении операций с недвижимостью

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее сомнительных, находящихся в центре внимания государства и общества. Устойчивость налогового механизма всегда есть компромисс участвующих в отношениях власти сил на определенный период времени. Одновременно выбор конкретного варианта того или иного налога, его элементов есть способ решения посредством налогов проблем общества. Для любого государства, в том числе российского государства, необходимо решать проблему распределения налогового бремени между отдельными видами объектов налогообложения: доходами, объектами недвижимости, оборотом товаров и др.

Режим налогообложения недвижимости определяется свойствами данного объекта, включенностью различных его видов в экономическую деятельность. Один и тот же объект может иметь значительные отличия в цене в зависимости от места расположения: в центре города и на его окраине. Сфера недвижимости как объекта налогообложения включает в себя и объекты роскоши и объекты производственного назначения, что по-разному учитывается для целей налогообложения. Проблема в том, как найти справедливые и понятные для всех критерии применения различных режимов налогообложения для различных объектов недвижимости.

Налоговое законодательство на сегодняшний день не содержит способа решения поставленной цели. Отсутствуют критерии для учета объективных различий в объектах недвижимости в целях налогообложения. Поиск оптимального режима налогообложения недвижимости требует применение стимулирующих методик оценки недвижимости. Этим и обусловлена актуальность выбранной темы.

В условиях общего финансового кризиса цены жилой и коммерческой недвижимости стремительно снижаются. Прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания мелькали многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в будущем гораздо меньше.

Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет и положительные стороны. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени.

Коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться.

В сложившихся условиях, когда сделки по продаже объектов недвижимости предприятиями участились и предложение на рынке недвижимости повысило спрос, для предприятий особенно актуальны вопросы налогообложения указанных операций, правильного исчисления налога на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Целью курсовой работы является исследование вопросов налогообложения касающихся операций с недвижимостью.

Для достижения указанной цели в курсовой работе необходимо решить поставленные задачи:

- Изучить основные виды сделок с недвижимостью, а также порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- Рассмотреть понятие недвижимого имущества и основные виды налогов, возникающих при проведении операций с недвижимостью;

- Охарактеризовать основные виды налогообложения.



ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

1.1 Понятие недвижимого имущества

У слова «недвижимость» в русском языке и в юридической практике достаточно сложная судьба. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в Ст. 130 ГК РФ - недвижимые и движимые имущества. ГК РФ - это «… земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения» Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М. «Омега-Л». 2015. С. 60.. При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. №122-ФЗ (в редакции № 189-ФЗ от 29.12.2004 г.) Сборник законодательства РФ . 2001. № 3321, ст. 3431, 2003 № 260, 2565, 2004 ст. 4577.. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Российская газета. 30.12.04. № 292 (3669)., где она определяется двумя способами.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С. 14-16..

В законодательстве США слово «недвижимость» обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния - разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь да ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, « к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности Ст. 132 ГК РФ - предприятие.. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости - это применение принципов неделимой, сложной и главной вещи, которой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятием более формализованный и строгий режим.

Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки (далее- ФСО), как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» и «недвижимая собственность». При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того отражает юридическую сущность этого понятия как совокупности имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включается: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т.е. недвижимое имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» и «улучшений».

В физическом аспекте для целей различных видов учета и изучения понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связанно с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета - объекта недвижимости - это недвижимости - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости», как квартиры, комнаты, встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю. Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:

- Здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений, инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;

- Вспомогательные здания и сооружения;

- Инженерные сети, элементы благоустройства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГСК РФ), объекты недвижимость - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно - строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью.

Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются по четырем признакам:

1) Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2) Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3) Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?

4) Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?

Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам определяется нормативными документами этих штатов.

Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

- Прочная связь с определенным земельным участком;

- Законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

- Удостоверенная принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- Возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества;

- Функциональная самостоятельность объекта недвижимости;

- Наличие сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико- правовых и социальных отношений.

1.2 Экономическая характеристика основных видов сделок с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: «Чего я хочу?», а волеизъявление - «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов:

· Действительные - как юридический факт;

· Недействительный- не соответствующие требованиям законодательства;

· Односторонние - по воле одного лица (завещание, принятие наследства, объявление);

· Двух - и многосторонние;

· Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в ЕГРПН;

· В простой письменной форме, зарегистрированные в ЕГРПН;

· Реальные - после передачи объекта и государственной регистрации сделки;

· Формальные - заключенные в установленной форме;

· Консенсуальные - достаточно соглашения сторон;

· Возмездные - при встречном удовлетворении;

· Безвозмездные - без встречного удовлетворения;

· Коммуникативные - объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены;

· Условные - возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные):

1. с отменительным

2. отлагательным условием

· На организованном рынке - на аукционах, конкурсах и т.д.;

· На неорганизованном рынке;

· Лично;

· Представителем по доверенности;

· Каузальные - действительность зависит от основания;

· Абстрактные - не требуют доказательства причин (вексель);

· Коммуникативные - условия должны быть определенны конкретно;

· Алеаторные - известны не полностью и зависят от условий, которые заранее невозможно или трудно точно определить (например, конкурс);

· Купля продажа, мена, дарение, наследование, рента, приватизация;

· Лизинг, сервитут, траст, ипотека, аренда, оперативное управление и хозяйственное ведение, безвозмездное срочное пользование, вклад в уставной капитал.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.:

· Нарушение правил конкурса или аукциона;

· Отказ покупателя от платежа;

· Использование незаконных средств платежа;

· Субъект приватизации не имеет права на покупку;

· Наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;

· Получение покупателем незаконных льгот;

· Нарушение условий конкурса;

· Нарушение антимонопольных требований;

· Иные основания по ГК РФ;

· Признание сделки недействительной судом или арбитражном судом.

Последствия недействительных сделок:

- Неисполнение сделки;

- Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла Ст. 167 ГК РФ - общие положения о последствиях недействительности сделок. . По решению Конституционного Суда РФ положения этой статьи не распространяется на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушения законодательства прежним собственником недвижимости;

- Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;

- Никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах.

Мошенничество - завладение участком или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием.

1. Формы по отношению к покупателю:

· Совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка, по поддельным или краденым документам, дубликатам и т.п.;

· Продажа или сдача в аренду одного и того же участка сразу нескольким лицам;

· Продажа незаконно присвоенных участков путем вымогательства или злоупотребления служебным положением;

· Присвоение денег до оформления сделки;

· Ненадлежащее оформление сделки;

· Продажа участка, потенциально состоящего в споре;

· Продажа участка, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом;

· Использование оспоримых правоустанавливающих документов;

· Признание сделки недействительной и присвоение разницы между выплаченной ценой и заниженно указанной в договоре.

2. Формы по отношению к продавцу:

· Вымогательство - требование передачи участка или прав на него под угрозой насилия (подписание дарственной, договора продажи и др.);

· Манипуляция при расчете с продавцом (использование фальшивых купюр, «куклы» и т.п.);

· Переход заложенного участка в собственность кредитора даже в случае возврата кредита с процентами;

· Разбой, т.е. нападение с целью завладения участком в сочетании с насилием, опасным для жизни собственника земли;

Чтобы снизить вероятность негативных последствий сделки целесообразно проявить особую бдительность, а лучше не приобретать квартиру, которая:

· Продается по доверенности;

· Была подарена и завещена не родственнику;

· Много раз перепродавалась;

· Продается в длинной цепочке.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

- Страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

- Включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

- Если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

- Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.

Способы сделок:

1. На организованном рынке:

· Аукцион;

· Коммерческий конкурс;

· Инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги;

· Закрытый тендер.

2. На неорганизованном рынке:

- Выделение земельных участков органами власти;

- Аукцион на право аренды участка;

- Конкурс на право аренды участка;

- Выкуп арендованного муниципального участка;

- Продажа участка (части его) предприятия-банкрота;

- Некоммерческие способы.

Сторонами в сделке могут выступать граждане - собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. Филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия Ст. 55 ГК РФ - представительства и филиалы юридического лица. . Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.

ГЛАВА 2. ОПЕРАЦИИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

Как известно, познание любого экономико-правового процесса начинается с четкого определения используемых терминов или понятий и синтетического представления изучаемого явления в целом.

Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую четкое географическое положение и правовое отношение. На плане (чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый номер земельного участка идентифицируется по шести позициям: субъект РФ, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то получится кадастровый номер всего объекта недвижимости.

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, надо сформировать ответы по крайней мере на три основных вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.

Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права п. 1 ст.2 ГК РФ - закон о госрегистрации.. Права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом Ст. 8 ГК РФ - основания возникновения гражданских прав и обязанностей..

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

- Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

- Формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Регистрация уже имеющегося права на недвижимость - это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации, т.е. с 01.02.1998. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно Ст. 164 ГК РФ - государственная регистрация сделок. ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных в Ст. 131 ГК РФ - государственная регистрация недвижимости. ГК РФ и Законом о госрегистрации прав.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росреестра. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения. Согласно Ст. 234 ГК РФ - приобретательная давность. ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности; доверенность; учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в ЕГРПН осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим условный пример, когда имеется следующая структура: А - Б - В - Г. Здесь:

А - двухзначный номер субъекта РФ;

Б - двухзначный номер регистрационного округа;

В - 9-значный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой:

· Двухзначного номера подразделения территориального округа Росреестра (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального округа службы, который обозначается цифрами «01»);

· Трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов;

· Четырехзначного номера ведения книги учета входящих документов.

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком «-». Например, 77 -09 -01/002/2005-127, где:

77 - номер субъекта РФ (г. Москва);

09 - номер регистрационного округа;

01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов Приказ Минюста России от 08.12.2004 № 192..

В условном номере, присваиваемом Росреестром, его составляющие А и Б обозначаются цифрами «00».

Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

03/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера структурного подразделения Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

056 -порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

С октября 2006г. в Российской Федерации действуют административные регламенты по представлению государственных услуг гражданам органами Росреестра. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав на недвижимость установлено не более 45 мин, а по предварительной записи - не более 15 мин. Максимальный срок приема документов от граждан - не более 30 мин, а от юридических лиц - 45 мин (приказ Минюста России 14.09.2006 № 293).

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению -в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.

Государственная регистрация отдельных видов прав имеет некоторые особенности. Так, в кондоминимумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельца на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росреестра по месту регистрации.

В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов. Более подробно рассмотрим регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

- Внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями (реестровую книгу);

- Проставления отметки о регистрации на всех оригиналах договора о залоге;

- Внесение сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

- Выдачи свидетельства о регистрации залога по форме.

Порядок государственной регистрации права собственности на гаражи значительно упрощен ФЗ от 30.06.2006 № 93 - ФЗ « О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Теперь граждане могут самостоятельно заполнить декларацию на гараж, полученную в органах Росреестра, и зарегистрировать свое право собственности при законной застройке земельного участка для гаражного строительства неизвестно право, на котором он предоставлен, граждане могут зарегистрировать свое право собственности на этот участок.

Упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, расположенные на земельных участках для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, продлен до 1 марта 2015 г. (ФЗ от 17.07.2009 № 174 - ФЗ). В режиме «одного окна» теперь принимаются от граждан заявления на получение кадастрового паспорта земельного участка и государственную регистрацию права собственности при упрощенной системе и когда не требуется проводить межевание участка.

При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

- Подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя или владельца закладной;

- Представление оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;

- Представления доказательств в случае прекращения договора залога, исполнения обеспеченного залогом обязательства или оснований, перечисленных в Законе о залоге.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки может производиться также по решению суда.

О погашении регистрационной записи или продлении ее действия на более длительные сроки делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге и в архивном экземпляре договора.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выдает:

- Выписки из реестровой книги;

- Информацию о регистрации залога (сведения о том, имеется ли соответствующая запись о залоге жилого помещения).

За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами РФ.

Не взимается государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях:

· Передачи государственного или муниципального имущества в оперативное управление;

· Ипотеки согласно законодательству;

· Изменения содержания закладной;

· Прав, возникших до введения в действие Закона о госрегистрации при госрегистрации прав или отчуждения недвижимости.

Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; отказ в регистрации несуществующего договора о залоге, отказ о внесении необходимых изменений, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде по местонахождению Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

2.2 Налоги, возникающие при проведении операций с недвижимостью

сделка недвижимый имущество регистрация

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов.

Налогообложение недвижимости, как и всякая особая сфера экономической деятельности в обществе, имеет свои специфические понятия и термины, которые должны применяться в практике с учетом установленного НК РФ содержания.

На этапе согласования сделки важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. Это является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя, поскольку при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и ряд привилегий, которыми надо воспользоваться грамотно.

Налоговые имущественные вычеты - система привилегий, которая позволяет налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть ту сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов. По существу, это возвращенный налог на доходы.

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что покупатель или продавец недвижимости может возвратить налог либо уменьшить налогооблагаемую базу. Гражданину, купившему к примеру, квартиру, разрешается вернуть часть средств, потраченных на приобретение.

Сам термин и механизм применения налоговых льгот присутствуют в законодательстве с 1992 года. Однако на практике налоговые вычеты активно начали применяться с 2001 года, после вступления в силу Налогового кодекса.

НК предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

1. Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости.

2. Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец жилья могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Нередко и тот и другой виды вычета применяются одновременно, когда в течение года граждане совершают разные сделки - и покупают, и продают (альтернативные сделки). Улучшая свои жилищные условия, люди чаще всего продают старую квартиру и тут же покупают другую - больше и лучше. Таким образом, им предоставляется налоговый вычет и по продаже, и по покупке.

Сейчас государство стало гораздо более пристально и строго следить за тем, чтобы граждане выполняли свои налоговые обязанности. Кроме того, если покупатель, являющийся участником альтернативной сделки, не подаст декларацию, легализуя полностью доход от продажи имущества, он лишится возможности получить вычет на покупку.

Чтобы получить вычет, необходимо быть налоговым резидентом Российской Федерации и иметь официальный источник дохода. Резидент - это физическое лицо, которое находится на территории РФ более 183 дней в году и является налоговым агентом на этой территории.

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году - только один раз.

Вычет же на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенной работы можно сделать следующие выводы.

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с Ст. 8 ГК РФ - основания возникновения гражданских прав и обязанностей. ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Сфера недвижимости как объекта налогообложения включает в себя и объекты роскоши и объекты производственного назначения, что по-разному учитывается для целей налогообложения.

В вопросах касающихся налогообложения при совершении операций с недвижимостью, можно отметить владение, пользование и управление связанно с выплатой налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства.

Налогообложение недвижимости, имеет специфические понятия и термины, которые должны применяться в практике с учетом установленного НК РФ содержания.

На этапе согласования сделки важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. Это является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя, поскольку при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и ряд привилегий, которыми надо воспользоваться грамотно.

Налоговые имущественные вычеты - система привилегий, которая позволяет налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов.

На практике налоговые вычеты активно начали применяться с 2001 года, после вступления в силу Налогового кодекса.

Налоговый кодекс предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

· Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости;

· Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица.

В данное время государство стало гораздо более пристально и строго следить за тем, чтобы граждане выполняли свои налоговые обязанности.

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году - только один раз.

Вычет на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.

Задачами в цели курсовой работы заключалось:

· Изучить основные виды сделок с недвижимостью, а также порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· Рассмотреть понятие недвижимого имущества и основные виды налогов, возникающих при проведении операций с недвижимостью;

· Охарактеризовать основные виды налогообложения.

Таким образом, цель курсовой работы исследована, а задачи решены.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации

2. Земельный кодекс Российской Федерации

3. Налоговый кодекс Российской Федерации

Специальные научные и учебные источники:

4. Оценка недвижимости: учебное пособие/Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М. : КНОРУС, 2016. - 752 с.

5. Горемыкин, В.А. Сделки с недвижимостью/В.А. Горемыкин, М. : Филинъ, 2008.

6. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России/ И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996.

7. Калачева, С.Л. Операции с недвижимостью/ С.Л.Калачева. - М. : Приор, 1997.

8. Кирсанов, А.Р. Права на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие государственной регистрации / А.Р.Кирсанов. - М. : Ось, 2003.

9. Колчин, С.П. Налоги в Российской Федерации; М.: Юнити, 2010. - 254 c

10. Пансков, В.Г.; Князев, В.Г. Налоги и налогообложение; М.: МЦФЭР, 2011. - 336 c.

11. Петрова, Г.В. Налоговое право; М.: Норма, 2012. - 271 c.

12. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью; М.: Юристъ, 2011. - 344 c.

Интернет ресурсы:

13. http://www.grandars.ru/college/biznes/nedvizhimost.html - понятие недвижимого имущества.

14. http://www.aup.ru/ - основные виды сделок.

15. http://av-ue.ru/vgr0.php?d=vgr_14.htm - порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

16. http://www.bonus-group.ru/legal_firm/grazhd/art013.php - налогообложение сделок недвижимости.

17. http://av-ue.ru/avenue.php?p=kak2.htm - налог при сделках с недвижимостью.

18. http://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html - сделки с недвижимостью.

19. http://snip1.ru/house/operacii-i-sdelki-na-rynke-nedvizhimosti/ - операции и сделки на рынке недвижимости.

20. http://reestr.by/nalog/85-harakteristika.html - общая характеристика налогообложения.

Размещено на Allbest.ru