Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Ипотечное кредитование

1.1 Особенности ипотеки в РФ

1.2 Источники финансирования ипотечного кредита

1.3 Законодательное обеспечение ипотечного кредитования в практике современной России

2. Практические вопросы применения ипотечного кредитования

2.1 Этапы процедуры кредитования

2.2 Оценка платежеспособности физического лица при ипотечном кредитовании

2.3 График платежей

Заключение

Введение

Жилье в рыночной экономике - это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.

Однако жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья - примерно 0,2 млрд. кв.м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3, а весь жилой фонд России при этом - 2,8 млрд. кв. м. По официальным данным 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье. Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн. российских семей признаны крайне нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий - это более 9% общего количества семей. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Германии - 50, Великобритании - 62, в США - 70 кв. м.

Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

В связи с этим необходимо создать системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья, что позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения. Это в свою очередь обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Задачи курсовой работы:

Раскрыть сущность и особенности ипотечного кредитования и его формы.

Научится различать формы ипотечного кредитования

Рассчитать ипотечный кредит

Актуальность исследования:

Предметом исследования данной работы является ипотечное кредитование, его формы и способы оплаты.

Объектом исследования является Коммерческий Банк

Целью курсовой работы является: исследование ипотечного кредитования и оценка платежеспособности физического лица при ипотечном кредитовании

ипотечный кредитование платежеспособность

1. Ипотечное кредитование

1.1 Особенности ипотеки в РФ

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В литературе нередко под термином "ипотека" подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово "ипотека" (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом "кредит") имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Для наиболее полного понимания сущности ипотечного кредитования рассмотрим его предмет, объект, субъекты.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 по договору об ипотеке в соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 № 102-ФЗ);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

1) система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

2) заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;

3) кредиторы - банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

4) инвесторы - это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами же ипотечного жилищного кредитования на современном этапе могут быть: жилая недвижимость на первичном рынке жилья, строительство и реконструкция жилья, жилая недвижимость на вторичном рынке жилья.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Ипотека в России выполняет следующие функции: является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства; обеспечивает возврат заемных средств; стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Существуют различные виды ипотечного кредитования. Наиболее распространенная - стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита, при которой заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Долг к концу срока должен быть полностью оплачен.

В современной практике также применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся. Они предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый или шаровой платеж.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых пяти лет погашают только проценты, а в последующие три года - проценты и основной долг.

Кредиты с участием обычно применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

Кредиты с нарастающими платежами или с нарастающим аннуитетом предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или же с другой периодичностью. Данный вид ипотеки позволяет учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижает риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивает эффективность долгосрочных кредитных операций.

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок будет влиять и на срок кредитования. Для того, чтобы изменения ставок не были чрезвычайно резкими, допускают предельную допустимую норму корректива, оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенными рисками, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 11% в валюте. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.

1.2 Источники финансирования ипотечного кредита

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, - то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия - произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

3) капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных инвесторов, поскольку маржа между кредитными ставкам в России и средней доходностью иностранных бондов должна быть значительно выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости позволяют обеспечить как привлекательную для инвестора доходность иностранных ипотечных ценных бумаг, так и больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

- с формированием зависимости российского банка-кредитора от интереса к его закладным со стороны западных рефинансирующих компаний (усугубленная невозможностью выпуска ипотечных ценных бумаг с собственного баланса и самостоятельного учреждения ипотечного агента);

- с возможными конфликтами законодательных норм: ипотечные ценные бумаги выпускаются в соответствии с иностранным законодательством, предусматривая соответствующие права инвесторов, в том числе при банкротстве эмитента или дефолте заемщика, а деятельность кредитора и заемщика, в том числе в случае дефолта, регламентируется российским законодательством.

Для решения наиболее серьезных проблем развития ипотечного кредитования - недостаточности длинных ресурсов в пассиве большинства российских банков - необходимо привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе и на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов; и, наконец, сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования; 2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков; 3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов; 4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья; 5) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

1.3 Законодательное обеспечение ипотечного кредитования в практике современной России

Проблема правового регулирования залоговых отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"

- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.3 №102-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки, его оценка и существо;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право, залогодателя.

Согласно ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

2. Практические вопросы применения ипотечного кредитования

2.1 Этапы процедуры кредитования

Процесс кредитования, в частности кредитования физических лиц, условно можно разделить на несколько этапов. Среди них: подготовительный этап; этап рассмотрения кредитного проекта; этап оформления кредитной документации; этап использования кредита и последующего контроля в процессе кредитования.

На подготовительном этапе изучаются возможности предоставления кредита. Вначале происходят переговоры между банком и клиентом. Инициатором кредитования чаще является клиент, обращающийся в банк с просьбой о получении кредита, после чего и происходят переговоры.

В процессе этих переговоров необходимо:

установить, насколько возможна выдача кредита в соответствии с текущей политикой кредитного учреждения;

определить цель;

выбрать тот вид кредита и метод кредитования, которые более всего подходят для данной кредитной сделки;

осуществить предварительный анализ риска возможной выдачи кредита, источники возврата ссуд и уплаты процентов за их использование;

обеспечить оперативность проведения предварительного этапа, не затягивать решение банка о возможной выдаче кредита;

дать понять клиенту, что переговоры не дают оснований для окончательного вывода о возможности предоставления ссуды;

проконсультировать клиента, какие документы необходимо представить в банк для решения вопроса.

Вслед за переговорами и предварительным анализом наступает этап рассмотрения кредитного проекта на основе официально представляемых в банк документов. Неустойчивость экономической ситуации, инфляция требуют от российских банков осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантий. Аналитическая часть этого этапа представляет собой чрезвычайно ответственную задачу.

На этапе оформления кредитной документации работники банка оформляют кредитный договор, выписывают распоряжения о выдаче кредита, заводят специальное досье на клиента-заемщика (кредитное дело).

На этапе использования кредита, осуществляется наблюдение за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд.

Следует сказать о том, что проценты по кредитам, предоставленным физическим лицам поступают в пользу банка - кредитора в размере и в порядке, предусмотренных кредитным договором. Проценты по кредиту начисляются банком на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начало операционного дня.

При неисполнении (ненадлежащем исполнении) клиентом - заемщиком обязательств по уплате процентов в установленный договором срок просроченная задолженность по процентам в конце рабочего дня должна быть перенесена банком - кредитором на балансовые счета по учету просроченных процентов. В этом случае начисление процентов по размещенным денежным средствам на балансе банка - кредитора производится на указанных балансовых счетах до даты отнесения ссудной задолженности ко 2-й и выше группам риска.

На этапе использования кредита не прекращается оперативный и традиционный анализ кредитоспособности клиента, при необходимости проводятся встречи, переговоры с ним, уточняются условия и сроки кредитования.

На данной стадии осуществляется последующий контроль над движением кредита. Особое внимание уделяется контролю над просроченными кредитами, за ссудами, длительное время не возвращаемыми банку. Совместно с клиентом банки разрабатывают меры, способствующие возврату кредитов, решают вопросы об их пролонгации, при необходимости составляется новый кредитный договор, изыскиваются дополнительные гарантии, уточняется дальнейшая возможность кредитования неплатежеспособных клиентов.

2.2 Оценка платежеспособности физического лица при ипотечном кредитовании

Важным условием предоставления потребительского кредита является оценка платежеспособности заемщика.

Она определяется на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний.

Справка должна содержать следующую информацию:

полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты;

продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации;

настоящая должность заемщика (кем работает);

среднемесячный доход за последние шесть месяцев;

среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

Справка предоставляется за подписями руководителя и главного бухгалтера организации, скрепленными печатью.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t,

Где, Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч:

К = 0,3 при Дч в эквиваленте до 500 долл. США,

К = 0,4 при Дч в эквиваленте от 501 до 1000 долл. США,

К = 0,5 при Дч в эквиваленте от 1001 до 2000 долл. США,

К = 0,6 при Дч в эквиваленте свыше 2000 долл. США,

t - срок кредитования (в мес.).

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях

Курс доллара США, установленный Центральным банком Российской Федерации на момент обращения заявителя в банк

Для определения платежеспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенное налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.

Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии суммы дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

где, Дч - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч; tx - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика; Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика); t2- период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика; К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величины Дч, иДч2.

При предоставлении кредита Сбербанка в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 вне зависимости от величины Дч.

2. На основе платежеспособности клиента и представленного обеспечения определяется максимальный размер кредита:

S = P/(1 + С/100 х t/12),

где С -- годовая процентная ставка по кредиту; t -- срок кредитования в месяцах.

Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (или отказ в выдаче) и согласовывает с Заемщиком условия предоставления кредита. Заключение кредитного инспектора, завизированное руководителем кредитующего подразделения, заключения других служб Банка и дочернего предприятия прилагаются к пакету документов Заемщика.

Кредитный инспектор вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита:

a) если при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

b) если платежеспособность Заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям Правил кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России;

c) подразделением безопасности или юридическим подразделением Банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита Заемщику,

d) имела место отрицательная кредитная история по ранее выданным Заемщику кредитам.

Пакет документов со своим заключением, завизированным руководителем подразделения, кредитный инспектор направляет управляющему отделением для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита в пределах компетенции управляющего. Управляющий отделением делает надпись на заявлении клиента о принятом им решении с указанием даты и возвращает документы кредитному инспектору.

Далее кредитный инспектор направляет пакет документов в кредитный комитет для рассмотрения вопроса о предоставлении (отказа в предоставлении) кредита. После заседания кредитного комитета пакет документов с выпиской из протокола о заседании передаются кредитному инспектору.

При принятии положительного решения кредитный инспектор вносит соответствующую информацию в единую базу данных индивидуальных заемщиков и приступает к оформлению необходимых документов.

3. Расчет ежемесячной суммы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

2.3 График платежей

Базовые условия

Срок кредитования	: 120 месяцев
Сумма кредита	: 2000000 рублей
Процентная ставка	: 14 % годовых (аннуитетная схема начисления)
Единоразовая комиссия	: 0 %
Ежемесячная комиссия	: 0 денежных единиц

Итоговые значения, денежных единиц

Ежемесячная сумма выплат	: 31053.29
Итого сумма выплат	: 3726394.06
в том числе %	: 1726394.06
тело кредита	: 2000000.00
комиссии	: 0.00

Схема выплат по кредиту

Месяц	Задолженность по кредиту	Погашение кредита	Проценты по кредиту	Комиссии	Выплаты в месяц
1	2000000.00	7719.96	23333.33	0.00	31053.29
2	1992280.04	7810.02	23243.27	0.00	31053.29
3	1984470.02	7901.14	23152.15	0.00	31053.29
4	1976568.88	7993.32	23059.97	0.00	31053.29
5	1968575.56	8086.58	22966.71	0.00	31053.29
6	1960488.98	8180.92	22872.37	0.00	31053.29
7	1952308.06	8276.36	22776.93	0.00	31053.29
8	1944031.70	8372.92	22680.37	0.00	31053.29
9	1935658.78	8470.60	22582.69	0.00	31053.29
10	1927188.18	8569.43	22483.86	0.00	31053.29
11	1918618.75	8669.40	22383.89	0.00	31053.29
12	1909949.35	8770.55	22282.74	0.00	31053.29
13	1901178.80	8872.87	22180.42	0.00	31053.29
14	1892305.93	8976.39	22076.90	0.00	31053.29
15	1883329.54	9081.11	21972.18	0.00	31053.29
16	1874248.43	9187.06	21866.23	0.00	31053.29
17	1865061.37	9294.24	21759.05	0.00	31053.29
18	1855767.13	9402.67	21650.62	0.00	31053.29
19	1846364.46	9512.37	21540.92	0.00	31053.29
20	1836852.09	9623.35	21429.94	0.00	31053.29
21	1827228.74	9735.62	21317.67	0.00	31053.29
22	1817493.12	9849.20	21204.09	0.00	31053.29
23	1807643.92	9964.11	21089.18	0.00	31053.29
24	1797679.81	10080.36	20972.93	0.00	31053.29
25	1787599.45	10197.96	20855.33	0.00	31053.29
26	1777401.49	10316.94	20736.35	0.00	31053.29
27	1767084.55	10437.30	20615.99	0.00	31053.29
28	1756647.25	10559.07	20494.22	0.00	31053.29
29	1746088.18	10682.26	20371.03	0.00	31053.29
30	1735405.92	10806.89	20246.40	0.00	31053.29
31	1724599.03	10932.97	20120.32	0.00	31053.29
32	1713666.06	11060.52	19992.77	0.00	31053.29
33	1702605.54	11189.56	19863.73	0.00	31053.29
34	1691415.98	11320.10	19733.19	0.00	31053.29
35	1680095.88	11452.17	19601.12	0.00	31053.29
36	1668643.71	11585.78	19467.51	0.00	31053.29
37	1657057.93	11720.95	19332.34	0.00	31053.29
38	1645336.98	11857.69	19195.60	0.00	31053.29
39	1633479.29	11996.03	19057.26	0.00	31053.29
40	1621483.26	12135.99	18917.30	0.00	31053.29
41	1609347.27	12277.57	18775.72	0.00	31053.29
42	1597069.70	12420.81	18632.48	0.00	31053.29
43	1584648.89	12565.72	18487.57	0.00	31053.29
44	1572083.17	12712.32	18340.97	0.00	31053.29
45	1559370.85	12860.63	18192.66	0.00	31053.29
46	1546510.22	13010.67	18042.62	0.00	31053.29
47	1533499.55	13162.46	17890.83	0.00	31053.29
48	1520337.09	13316.02	17737.27	0.00	31053.29
49	1507021.07	13471.38	17581.91	0.00	31053.29
50	1493549.69	13628.54	17424.75	0.00	31053.29
51	1479921.15	13787.54	17265.75	0.00	31053.29
52	1466133.61	13948.40	17104.89	0.00	31053.29
53	1452185.21	14111.13	16942.16	0.00	31053.29
54	1438074.08	14275.76	16777.53	0.00	31053.29
55	1423798.32	14442.31	16610.98	0.00	31053.29
56	1409356.01	14610.80	16442.49	0.00	31053.29
57	1394745.21	14781.26	16272.03	0.00	31053.29
58	1379963.95	14953.71	16099.58	0.00	31053.29
59	1365010.24	15128.17	15925.12	0.00	31053.29
60	1349882.07	15304.67	15748.62	0.00	31053.29
61	1334577.40	15483.22	15570.07	0.00	31053.29
62	1319094.18	15663.86	15389.43	0.00	31053.29
63	1303430.32	15846.60	15206.69	0.00	31053.29
64	1287583.72	16031.48	15021.81	0.00	31053.29
65	1271552.24	16218.51	14834.78	0.00	31053.29
66	1255333.73	16407.73	14645.56	0.00	31053.29
67	1238926.00	16599.15	14454.14	0.00	31053.29
68	1222326.85	16792.81	14260.48	0.00	31053.29
69	1205534.04	16988.73	14064.56	0.00	31053.29
70	1188545.31	17186.93	13866.36	0.00	31053.29
71	1171358.38	17387.44	13665.85	0.00	31053.29
72	1153970.94	17590.30	13462.99	0.00	31053.29
73	1136380.64	17795.52	13257.77	0.00	31053.29
74	1118585.12	18003.13	13050.16	0.00	31053.29
75	1100581.99	18213.17	12840.12	0.00	31053.29
76	1082368.82	18425.65	12627.64	0.00	31053.29
77	1063943.17	18640.62	12412.67	0.00	31053.29
78	1045302.55	18858.09	12195.20	0.00	31053.29
79	1026444.46	19078.10	11975.19	0.00	31053.29
80	1007366.36	19300.68	11752.61	0.00	31053.29
81	988065.68	19525.86	11527.43	0.00	31053.29
82	968539.82	19753.66	11299.63	0.00	31053.29
83	948786.16	19984.12	11069.17	0.00	31053.29
84	928802.04	20217.27	10836.02	0.00	31053.29
85	908584.77	20453.13	10600.16	0.00	31053.29
86	888131.64	20691.75	10361.54	0.00	31053.29
87	867439.89	20933.16	10120.13	0.00	31053.29
88	846506.73	21177.38	9875.91	0.00	31053.29
89	825329.35	21424.45	9628.84	0.00	31053.29
90	803904.90	21674.40	9378.89	0.00	31053.29
91	782230.50	21927.27	9126.02	0.00	31053.29
92	760303.23	22183.09	8870.20	0.00	31053.29
93	738120.14	22441.89	8611.40	0.00	31053.29
94	715678.25	22703.71	8349.58	0.00	31053.29
95	692974.54	22968.59	8084.70	0.00	31053.29
96	670005.95	23236.55	7816.74	0.00	31053.29
97	646769.40	23507.65	7545.64	0.00	31053.29
98	623261.75	23781.90	7271.39	0.00	31053.29
99	599479.85	24059.36	6993.93	0.00	31053.29
100	575420.49	24340.05	6713.24	0.00	31053.29
101	551080.44	24624.02	6429.27	0.00	31053.29
102	526456.42	24911.30	6141.99	0.00	31053.29
103	501545.12	25201.93	5851.36	0.00	31053.29
104	476343.19	25495.95	5557.34	0.00	31053.29
105	450847.24	25793.41	5259.88	0.00	31053.29
106	425053.83	26094.33	4958.96	0.00	31053.29
107	398959.50	26398.76	4654.53	0.00	31053.29
108	372560.74	26706.75	4346.54	0.00	31053.29
109	345853.99	27018.33	4034.96	0.00	31053.29
110	318835.66	27333.54	3719.75	0.00	31053.29
111	291502.12	27652.43	3400.86	0.00	31053.29
112	263849.69	27975.04	3078.25	0.00	31053.29
113	235874.65	28301.42	2751.87	0.00	31053.29
114	207573.23	28631.60	2421.69	0.00	31053.29
115	178941.63	28965.64	2087.65	0.00	31053.29
116	149975.99	29303.57	1749.72	0.00	31053.29
117	120672.42	29645.45	1407.84	0.00	31053.29
118	91026.97	29991.31	1061.98	0.00	31053.29
119	61035.66	30341.21	712.08	0.00	31053.29
120	30694.45	30694.45	358.10	0.00	31052.55
Итого		2000000.00	1726394.06	0.00	3726394.06

Из графика платежей, предоставленного в курсовой работе, можно сделать вывод, что при сумме ипотечного кредита 2000000 рублей и ставке 14 %, сроком на три года переплата составит 1 726 394 рублей. При этом расчете сумма ежемесячного платежа составит 31053 рублей.

Заключение

Развитие ипотечного кредитования - один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной.

Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить:

1) повышение качества жизни россиян;

2) ускоренное воспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества и производительности труда;

3) желание и возможность зарабатывать, повышать качество своей рабочей силы - рост платежеспособного спроса;

4) создание новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья - землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей, рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетического строительства, а отсюда - рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы;

5) реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья;

6) самое главное - решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.

Ипотечное кредитование - это механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из важнейших и приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Ипотечное кредитование - это один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте страны.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. Закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 г., № 102-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 29.

3. Об ипотечных ценных бумагах: Федер. Закон Рос. Федерации от 11 ноября 2003 г., № 152-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2003. - № 46.

4. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2000 г. - № 3.

5. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2005.

6. Довдиенко ИВ. Ипотека: Учебно-практическое пособие. - М.:РДЛ, 2003.

7. Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник. - М.: Омега-Л, 2005.

8. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. - М.: Единство, 2006.

9. Лаврушин О.И. и др. Банковское дело: Учебник / Лаврушин О.И., Мамонова И.Д., Валенцева Н. И. - М.: КНОРУС, 2007.

10. Гаджиев М.Г. Современное состояние финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России / М. Г. Гаджиев // Вестник ОГУ. - 2006. - № 8.

11. Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг / А. Котлов // Рынок ценных бумаг. - 2006. - №22.

12. Крутских Д. Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Д. Крутских // Право и экономика. - 2007. - №1.

13. Крысин А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования / А. Крысин // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 13.

Размещено на Allbest.ru