Состав и методы управления портфелем недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.

В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений. В том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Таким образом, наша задача состоит в том, чтобы:

1. Создать портфель недвижимости, который бы имел спрос на рынке недвижимости сегодня.

2. Разработать стратегию эффективного управления полученным портфелем недвижимости.

3. Определить доходность созданного портфеля недвижимости и его риски в течение I, либо N (зависит от выбора объекта) года.

1. Теоретическая часть

Управление портфелем -- совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Портфель недвижимости -- набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Основные принципы формирования портфеля.

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

--типа объектов;

--местоположения объектов;

--методов инвестирования капитала;

--предпочтений управляющего или компании;

--экономического развития региона;

--спроса и предложения на рынке недвижимости;

--уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.

Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Методы инвестирования -- возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора -- безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде. Предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.

Экономическое развитие региона -- перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов. Размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости -- наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.

Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.

Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.

Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.

Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.

Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.

инвестиционный диверсификация доходность безрисковый

Табл. 1. Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость

Положительные	Отрицательные
1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества	1. Низкая ликвидность активов
2. Стабильный ежемесячный операционный доход	2. Необходимость вложения больших объемов инвестиций
3. Недвижимость -- это фиксированные активы с устойчивым доходом	3. Большой срок окупаемости инвестиций
4. Длительный срок аренды	4. Велик риск получения дохода от опциона
5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость	5. Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона
6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции	6. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала
7. Цены на недвижимость растут при колебании курса валют	7. Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе
8. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финансовые активы	8. Зависимость рынка недвижимости от доходов населения
	9. Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений
	10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала
	11. Зависимость рынка недвижимости от возможности притока или оттока капитала в другие регионы
	12. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде
	13. Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях)
	14. Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер
	15. Подверженность цен и доходов на рынке недвижимости международному экономическому влиянию

Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:

1. Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.

2. Систематические риски определяются такими факторами, как:

--низкая ликвидность активов;

--нестабильное налогообложение;

--изменение уровня конкуренции;

--длительность делового цикла на рынке недвижимости;

--демографическая тенденция в стране и по регионам;

--занятость работоспособного населения;

--уровень доходов;

--инфляция;

--риск изменения процентных ставок;

--изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.

3. Случайные риски -- результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.

Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены:

--тип недвижимости;

--изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;

--местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры);

--климатические условия в местоположении объекта;

--физический и моральный износ объекта;

--возможность реинвестирования капитала;

--арендный и кредитный риски;

--законодательное регулирование в стране, регионе;

--инфляция.

2. Состав портфеля недвижимости и его анализ

Коммерческая недвижимость.

1. Объект: торговая площадь.

Расположение: Ленинский р-н, ул. Комсомольский проспект,72, центр города.

Площадь: 100 м2.

Цена: 87 тыс. рублей за (м2.).

Полная стоимость: 8 700 000 рублей.

Состояние: отличное, евроремонт.

Табл. 2. Качественный анализ:

	Сильные стороны	Слабые стороны
Возможности	- Отличное состояние помещения. - имеется парковка. - центр города. - 1 этаж. - дополнительные параметры (телефон, охрана, Интернет) - отдельный вход	- Находится в районе с самым высоким уровнем предложений на рынке аренды торговых помещений.
Угрозы	- Угроза потери арендатора из-за большой стоимости аренды.	-конкуренция

Причины покупки:

Помещение находится в центре города, что может обеспечить его высокой проходимостью клиентов это обеспечит его постоянный спрос, поэтому угроза потери арендатора из-за высокой арендной ставки минимальна. В Перми есть множество компаний, способных платить данную сумму за возможность расположения своего торгового помещения в центре.

· Количественный анализ:

Определение рисков.

L - ликвидность объекта = 55% (высокая стоимость за 1 м2 , но не смотря на это помещение находится в центре города, а значит, компаний с достаточно высоким уровнем дохода всё равно смогут позволить себе снимать данное помещение в аренду).

D - доходность объекта = 60% (так как офисное помещение находится в деловом центре города, то оно практически всегда будет пользоваться спросом, но так же будет присутствовать конкуренция)

С - сезонность (уровень получения стабильности дохода) = 50% (так как торговое помещение, то не будем исключать того, что не всегда помещение будет пользовать спросом, и спрос будет зависеть от вида деятельности арендатора в конкретный период года).

N - налог (НДФЛ = 18%).

Rix=0,55*0,6*0,5*0,18=0,0297

R=(0.0297*8 700 000)/25 000 000=0.0103(риск данного объекта в портфеле).

Определение ставки капитализаций:

ПВД (потенциальный валовой доход)=S*A*12=100*1000*12=1 200 000.

ОР (операционные расходы) = 0,35*ПВД=0,35*1200 000=420 000руб.

8 700 000*1,05=9 135 000 руб. стоимость объекта недвижимости через год.

(5% прирост стоимости торговой недвижимости в год, к примеру, за 2013 год средний прирост стоимости составил 6%).

Rк=(ПВД-ОР)/Счер. год.=(1 200 000-420 000)/9 135 000 =0,085

Математическое ожидание:

М=С*(1-Rk)=8 700 000*(1-0,085)=7 960500 руб.

Расходы 8 700 000*2%=174 000 руб. -риски потери арендатора и поиски нового(2 месяца). Средняя стоимость услуг по техническому обслуживанию здания составляет 1000 руб. /1м2. И того 1000*100=100 000руб. - вложения в ремонт и устранение не исправностей объекта.

Доход от сдачи объекта 1 000*100*12=1 200 000 руб.

Доход от этого объекта: 7 960 500+1 200 000-174 000-100 000=8 886 500 руб.

2. Объект: торговое помещение.

Расположение: Свердловский р-н ,ул. Куйбышева,125.

Площадь: 80 м2.

Цена: 70 тыс. рублей за (м2.)

Полная стоимость: 5 600 000рублей.

Состояние: отличное, имеется парковка.

Табл. 3. Качественный анализ

	Сильные стороны	Слабые стороны
Возможности	- Отличное состояние помещения. - имеется парковка. - центр города. - торговое помещение 1 этаж, 80 м.кв., с отдельным входом.	- высокий уровень предложений на рынке аренды торговых и офисных помещений. - расположен в жилом здании.
Угрозы	- конкуренция.	-с редний срок окупаемости напрямую будет зависеть от специализации магазина.

Причины покупки:

Помещение находится в центре города на одной из важнейших улиц. Так же рядом находятся места отдыха (сквер Авиаторов), что может обеспечить его высокой проходимостью клиентов. Возможность широкого спектра использования данного помещения: отлично подойдет под услуги, магазин, офис и других видов деятельности.

· Количественный анализ:

Определение рисков.

L - ликвидность объекта = 60% (ликвидность больше 50% так как, сравнив подобные предложения в этом здании, можно сделать вывод, что помещения продаются быстро. Цены продажи в пределах допустимого значения. К тому же, это здание обладает хорошей репутацией).

D - доходность объекта = 60% (так как помещение находится в центре города, то оно практически всегда будет пользоваться спросом)

С - сезонность (уровень получения стабильности дохода) = 50% (спрос будет зависеть от вида деятельности арендатора в конкретный период года.)

N - налог (НДФЛ = 18%).

Rix=0,60*0,60*0,50*0,18=0,0378.

R=(0,0378*5 600 000)/25 000 000=0,0085 (риск данного объекта в портфеле).

Определение ставки капитализаций:

ПВД (потенциальный валовый доход) = S*A*12=80*800*12=768000 руб.

ОР (операционные расходы) = 0,35*ПВД=0,35*768 000=268800 руб.

5 600 000*1,05=5 880000 руб. стоимость объекта недвижимости через год

(5% прирост стоимости торговой недвижимости в год).

Rк=(ПВД-ОР)/Сп.с.=(768 000-268 800)/5 880 000 =0,085.

Математическое ожидание:

М=С*(1-Rk)=5 600 000*(1-0,085)=5 124 000 руб.

Расходы 5 600 000*2%=112000 руб. - риски потери арендатора и поиски нового (2 месяца). Средняя стоимость услуг по техническому обслуживанию здания составляет 1000 руб. /1 м2. И того 1000*80=80000 руб. - вложения в ремонт и устранение не исправностей объекта.

Доход от сдачи объекта 800*80*12=768000 руб.

Доход от этого объекта:

5 124 000+768 000-112 000-80 000=5 700000 руб.

3. Объект: офисное помещение.

Расположение: Мотовилихинский р-н, ул. Хрустальная, 11.

Площадь: 264,4 м2.

Цена: 39,712 тыс. рублей за (м2.)

Полная стоимость: 10 500 000 рублей.

Состояние: отличное, имеется парковка.

Табл. 4. Качественный анализ

	Сильные стороны	Слабые стороны
Возможности	- Отличное состояние помещения. -имеется парковка. - Хороший офис кабинетной планировки. - отдельный вход, все коммуникации, качественная отделка, интернет, парковка, телефон, сигнализация	- Находится в торгово-офисном центре;
Угрозы	- конкуренция.	- Угроза слишком больших затрат на содержание помещения.

Причины покупки:

Помещение находится в торгово-офисном центре, что обеспечит его постоянный спрос. Данное помещение предназначено для сферы услуг, т.е. специализация данного помещения широка. Объект расположен на одной из центральных улиц района, что может обеспечить его высокой проходимостью клиентов. Приятное соотношение цены, площади и качества может привлечь множество крупных арендаторов со стабильным доходом.

· Количественный анализ:

Определение рисков.

L - ликвидность объекта = 80% (больше 50% так как невысока стоимость помещения).

D - доходность объекта = 50% (т.к. помещение удалено от центра, но в тоже время находится в ТЦ, что обеспечит высокую проходимость. Следует также учесть и конкуренцию).

С - сезонность (уровень получения стабильности дохода) = 50% (т.к. в данный момент мы знаем лишь то, что помещение предназначено для сферы услуг, но данная сфера является обширной, поэтому нельзя предугадать будет ли помещение пользоваться спросом в зависимости от сезона).

N - налог (НДФЛ = 18%).

Rix=0,80*0,50*0,50*0,18=0,036

R=(0,036*10 500 000)/25 000 000=0,0151 (риск данного объекта в портфеле).

Определение ставки капитализаций:

ПВД (потенциальный валовой доход) = S*A*12=264,4*1 000*12=3 172800 руб.

ОР (операционные расходы) = 0,35*ПВД=0,35*3 172 800=1 110480 руб.

10 500 000*1,042=10 941000 руб. стоимость объекта недвижимости через год.

(4,2% прирост стоимости офисной недвижимости в год).

Rк=(ПВД-ОР)/Сп.с.=(3 172 800-1 110 480)/10 941 000 =0,189.

Математическое ожидание:

М=С*(1-Rk)=10 500 000*(1-0,189)=8 515500 руб.

Расходы 10 500 000*2%=210000 руб. - риски потери арендатора и поиски нового (2 месяца). Средняя стоимость услуг по техническому обслуживанию здания составляет 1000 руб. /1м2. И того 1000*264,4=264400 руб. - вложения в ремонт и устранение не исправностей объекта.

Доход от сдачи объекта 1000*264,4*12=3 172800 руб.

Доход от этого объекта:

8 515 500+3 172 800-210 000-264 400=11 213900 руб.

Заключение

Сумму оставшихся средств, а именно 200 000руб., вложим в банк.

Выбираем вклад «Сохраняй» для ФЛ в банке «Сбербанк».

Табл. 5

Наименование вклада	Фактический срок размещения вклада	Сумма начисленных % за период действия вклада
Вклад «Сохраняй»	365	1 5 520руб.

Итого сумма начисленных % за период действия вклада 15520 руб.

Таким образом, по истечению года стоимость портфеля стала равна 51 015920 руб. Прибыль составила 26 015920 руб.

Доля риска портфеля составила R=0,0103+0,0085 +0,0151 =0,0339.

Данный портфель можно считать экономически выгодным, так как прибыль составила 26 015 920 рублей. В первую очередь это было связано с тем, что все выбранные объекты недвижимости находятся в центре города, что делает их доступными для большинства жителей города, также это привлечет потенциальных арендаторов, т.е. достаточно крупные компаний с высоким уровнем дохода. Это позволит установить арендную ставку выше средней по районам города Перми, тем самым уменьшится срок окупаемости объектов недвижимости.

Среди предоставленных объектов наиболее доходным является объект №3, его доход составляет 11 213900 рублей (713900 руб.). Также стоит обратить внимание на объект №2, доход которого составил 5 700000 руб., а прирост составил 100 000 рублей, что, на мой взгляд, не является большой суммой, это связанно с небольшой сумму за аренду (800 руб.кв.м.), и большими затратами на содержание 192000 руб. Большой плюс этого объекта в том, что предоставляется большая возможность широкого спектра использования данного помещения, но на его обслуживание затрачиваются большие средства - 128 300 рублей, поэтому могут возникнуть сложности с поиском арендатора. Объекта №1, по моему мнению, является самым среднестатистическим и благоприятным вариантом из всех выбранных, хорошее соотношение цены и качества.

Размещено на Allbest.ru