Определение рыночной стоимости здания столовой санатория с земельным участком

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• 1. Особенности оценки недвижимости
• 1.1 Согласование предварительных результатов оценки
• 1.2 Обзор рынка
• Средняя цена рынка новостроек в Дубне:
• 1.3 Характеристика и анализ среды местоположения оцениваемого объекта
• Раздел 2. Расчетная часть
• 2.1 Оценка рыночной стоимости доходным подходом
• 2.2 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом
• 2.3 Оценка рыночной стоимости затратным подходом
• 2.4 Согласование полученных результатов
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершения принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Без профессии оценщика, невозможно представить рынок недвижимости. С развитием оценочной деятельности явилась потребность в разрешении имущественных споров, поскольку в них требовалось выяснение объективной стоимости того или иного имущества. Определение рыночной стоимости недвижимости на сегодняшний момент является одним из самых востребованных видов деятельности в России.

Коммерческая недвижимость - это вид недвижимости, способной приносить доход собственнику или инвестору. К этому роду недвижимости относят недвижимость общего, складского, офисного, торгового, производственного и иного назначения.

Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Целью настоящего исследования, является определение рыночной стоимости объекта оценки недвижимости. В соответствии с целью, выделены следующие задачи:

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

- дать характеристику объекту оценки и его окружению;

- обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

- согласовать полученные результаты.

Объект исследования - здания столовой санатория с земельным участком.

Предмет исследования - определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

1. Особенности оценки недвижимости

1.1 Согласование предварительных результатов оценки

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументированно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации "Закон об оценочной деятельности" в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика;

- сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

- реквизиты юридического лица;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;

- принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости и ее итоговая величина;

- ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

1.2 Обзор рынка

Средняя цена рынка новостроек в Дубне:

Средняя цена за 1 кв.м новостройки в Дубне:

· в однокомнатной квартире 58 000 руб.

· в двухкомнатной квартире 60 000руб.

· в трехкомнатной квартире 61 500 руб.

· в четырехкомнатной квартире 56 000 руб.

Средняя стоимость новостройки в Дубне:

· в однокомнатной квартиры 2 550 000 руб.

· в двухкомнатной квартиры 3 600 000 руб.

· в трехкомнатной квартиры 5 570 000 руб.

· в четырехкомнатной квартире 8 600 000 руб.

В 1 кв. 2012 года было сдано в эксплуатацию всего 5 300 кв. м офисных площадей, что на 44% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

До конца 2013 года ожидается ввод около 100 000 кв. м площадей. На конец 1 кв. 2012 года общий объем существующих офисных площадей достиг 510 000 кв. м.

В 1 кв. 2012 года объем купленных и арендованных площадей составил 140 000 кв. м. Большая часть сделок по аренде в 1 кв. находилась в диапазоне до 3 500 кв. м.

Основными движущими факторами на рынке офисной недвижимости в 1 кв. м стали четыре основные отрасли: банки и финансы; производственные компании, а доли компаний сектора торговли и бизнес услуг составили 13% и 12% соответственно.

Если говорить о распределении по типам сделок, то 85% составили новые сделки аренды, 6% - пролонгации и остальные 8% - сделки по продаже, субаренде, а также сделки по расширению площадей.

Тренд по децентрализации подкрепляется как со стороны предложения - все больше девелоперов выбирает в качестве места для своих будущих проектов менее центральные зоны, что обусловлено ограничениями введенными в 2012 году в центре города, так и со стороны спроса - когда корпоративные клиенты отдают предпочтение более низко-затратным вариантам, качественным объектам и крупным площадям, доступным в одном здании.

На конец 1 кв. 2012 года было зафиксировано около 10000 кв. м свободных офисных площадей. Ставки аренды в прайм сегменте оставались неизменными на протяжении четырех кварталов на уровне 1000-1200 руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).

Дополнительные условия договора аренды не изменились: арендные каникулы равны 3-6 месяцам (достаточно для завершения отделочных работ), средняя продолжительность аренды составляет 5-7 лет.

Мы прогнозируем, что спрос на аренду офисных площадей в 2012 году останется стабильным. Это будет подкрепляться стабильным ростом ВВП (4,1%), высокой занятостью населения (безработица менее 6%) и притоком прямых иностранных инвестиций, которые ожидаются в размере около 50 млрд долларов. Высококачественные площади пользуются большой популярностью, что обусловлено низкими объемами сдачи в эксплуатацию проектов. В 2013 году ожидается выход на рынок около 100 000 кв. м площадей. Несмотря на то, что максимальные ставки аренды остаются стабильными на протяжения четырёх кварталов, до конца 2013 года мы прогнозируем рост на 5-7%, что несколько ниже уровня 2012 года.

Ценовая чувствительность и выбор в пользу высококачественных площадей по-прежнему будут решающими факторами для большинства корпоративных арендаторов.

1.3 Характеристика и анализ среды местоположения оцениваемого объекта

Описание объекта недвижимости сводим в таблице 1

Таблица 1. Характеристика и местоположение объекта

Наименование объекта оценки	Одноэтажное кирпичное здание
Адрес объекта оценки	Московская область, г. Дубна, ул. Векслера, 6
Транспортная доступность	5 минут общественным транспортом
Обеспеченность общественным транспортом	Хорошая
Вид зарегистрированного права	Собственность
Год постройки	1977
Тип здания	Капитальное
Фактический возраст, лет	36
Срок экономической жизни	100
Общая площадь здания	250
Этажность	1
Состояние здания	Хорошее
Фундамент	Бутобетонный. Состояние хорошее
Стены	Кирпичные. Кладка хорошего качества
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Инженерное оборудование	Электроосвещение - электропроводка скрытая, Вентиляция - приточно-вытяжная Канализация - центральная Холодное и горячее водоснабжение
Дополнительные элементы	Асфальтированная площадка для автостоянки
Земельный участок	Площадь 500 кв.м. (Собственность)

Дубна - наукоград на севере Московской области (125 км от Москвы, на границе с Тверской областью), крупнейший в России центр по исследованиям в области ядерной физики.

Численность населения:

· 74 569 человек (2012)

Площадь города:

· 63,360 кмІ

Транспортное сообщение:

· Дмитровское шоссе

· Новое шоссе

· Конечный пункт железнодорожной ветки от станции Вербилки Савёловского направления

Предприятия и организации:

· ОАО "Научно-производственный комплекс "Дедал"

· ЗАО "Научно-производственный центр "АСПЕКТ" им. Ю.К. Недачина

· Мебельная фабрика Ладыгина

· Объединённый институт ядерных исследований

· ОАО Дубненский машиностроительный завод им. Н.П. Федорова

· ОАО "Государственное машиностроительное конструкторское бюро "Радуга" имени А.Я. Березняка"

· ОАО "Приборный завод "Тензор"

· ОАО НИИ "Атолл"

· ООО "Микротехнология"

· ФГУП НИИ "Прикладной акустики"

Экология, водоемы, природа:

· Река Волга

· Река Дубна

· Река Сестра

· Река Каналом имени Москвы

· Иваньковское водохранилище

Медицина:

· 14 Медицинских центров

· 8 Поликлиник

· 3 Больницы

Образование:

· 23 дошкольных учреждения

· 12 государственных среднеобразовательных учебных учреждений

· 3 негосударственные среднеобразовательных учебных учреждений

· 1 Колледж

· 1 Техникум

· 6 Высших учебных заведений

· Центр детского и юношеского туризма и экскурсий

Торговля, сфера услуг:

· Эльдорадо

· Центробувь

· Буква

· Кот в сапогах

Достопримечательности, культура, искусство, памятники архитектуры:

· Паромная переправа №1 через канал им. Москвы

· Женьшеневая плантация

· Гигантский стул

· Камень, посвященный основанию Дубны.

· Ротонда

· Памятник Высоцкому

· Самолет-памятник МИГ-25

· Дом культуры "Мир"

· Памятник Ленину

· Музей археологии и краеведения

· Музей истории науки и техники ОИЯИ

· Храм великомученика Пантелеймона

· Луцкие ворота

· Храм Смоленской иконы Божией Матери

· Храм Похвалы Пресвятой Богородицы

· Храм Рождества Иоанна Предтечи

· Памятник самолету-штурмовику Ил-2

Отдых, спорт, развлечения:

· 5 спортивных комплексов

· 3 бассейна

· В Дубне функционируют секции и объединения более чем по 30 видам спорта

· Пейнтбольный клуб

· Клуб активного отдыха "Белка"

· Кинотеатр Самохвал

Климат умеренно-континентальный с относительно мягкой зимой, с частыми оттепелями и теплым влажным летом. Средняя температура января - 10 градусов. Средняя температура июля + 17 градусов. Осадков выпадает 500 мм в год. Средний период безморозного периода - 130 дней.

Раздел 2. Расчетная часть

2.1 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1. метод дисконтированных денежных потоков;

2. методом капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Оценку объекта недвижимости в курсовой работе буду рассчитывать методом капитализации доходов, в связи с тем, что прогнозируемые доходы по годам не будут существенно изменяться, а ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися.

Доходный подход рассчитывается по следующей формуле:

, (1)

где: - рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом;

- чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

Потенциального валового дохода (ПВД) для первого года начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. ПВД (год) определяется путем умножения площади сдаваемой в аренду на рыночную ставку арендной платы в год.

, (2)

где: - потенциальный валовой доход (доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов);

- площадь, сдаваемая в аренду, мІ;

- годовая арендная плата (рыночная или договорная).

Годовую арендную плату беру равной средневзвешенной платой за помещение 1022 руб./кв.м в месяц, соответственно 12264 руб./кв.м в год

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчетах должно быть заложено 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход (ДВД).

, (3)

где: - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основан на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления, в расчетах должно быть заложено 5 % операционных расходов. Величина издержек вычитается из ДВД и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

(4)

где: ОР - операционные расходы

Операционные расходы делятся на:

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы.

Основными условно-переменными расходами являются:

- расходы на управление недвижимостью;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы - вода, тепло, газ и т.п.;

- расходы по уборке и охране;

- эксплуатация и ремонт;

- содержание территории и автостоянки и т.п.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, страховка основных фондов и т.п. Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости свожу в таблицу 2.

Таблица 2. Отчет о доходах

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	Числовой показатель
1	Наименование объекта	мІ	250
2	Сдаваемая в аренду площадь	мІ	250
3	Рыночная арендная ставка в год	Д.Е./мІ	12264
4	Длительность периода	месяцев	12
5	Потенциальный валовой доход (ПВД)	Д.Е./год	3066000
6	Потери от недоиспользования	%	5
7	Действительный валовой доход (ДВД)	Д.Е./год	2912700
8	Операционные расходы (ОР)	Д.Е.	553375
9	Чистый операционный доход (ЧОД)	Д.Е.	2767065

Определение ставки капитализации.

, (5)

где: - коэффициент капитализации для недвижимости;

- ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

- норма возврата капитала.

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме без рисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

, (6)

где: - без рисковая (базовая) ставка доходности;

- премия за риск.

Поправки на риск принять равной 6%, исходя из следующих условий, приведенных в таблице 3, а без рисковую (базовую) ставку доходности принять равной 8%.

Таблица 3. Премия за риски

Риски	Премия, %
Риск, связанный со строительством	1
Риск неликвидности	2
Риск конкуренции	1
Риск некомпетентного управления	1
Прочие риски	1

Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе постройки объекта, а также риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия необходимых материалов, возможные ошибки проекта и, как следствие - потеря части дохода.

Риск неликвидности связан с обращением активов в денежные средства. Недвижимое имущество изначально обладает невысокой ликвидностью.

Риск конкуренции - это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении.

Риск некомпетентного управления связан с возможными изменениями прогнозов, связанных с объектом оценки, соответственно с повышенными расходами на проведение рекламной компании, привлечением большого количества консультантов и пр.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтенные выше, а также риски, связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и ее стабильностью.

Для расчета нормы возврата используем метод Ринга, который рассчитывается по следующей формуле:

, (6)

где: n - Остаточный срок службы недвижимости.

Выполненные расчеты сводятся в таблицу следующего содержания

Полученные результаты свожу в таблицу 4

Таблица 4. Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	Числовой показатель
1	Чистый операционный доход (ЧОД)	Д.Е.	2767065
2	Коэффициент капитализации		0,155
3	Рыночная стоимость	Д.Е.	17852032

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная доходным подходом равна: 17 852 032 рубля.

2.2 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В данном подразделе я провела оценку рыночной стоимости сравнительным подходом в соответствии с алгоритмом метода:

- Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

- Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

- Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

С этой целью я использую таблицу 5 корректировки по сравнимым продажам.

Таблица 5. Таблица корректировок по сравнимым продажам

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		1	2	3
1	2	3	4	5
Общая площадь	мІ	350	400	200
Полезная площадь	мІ	260	300	120
Единицы сравнения
1. Цена продажи	Д.Е.	26390000	29700000	15300000
2. Цена 1 мІ общей площади	Д.Е./мІ	75400	74250	76500
3. Цена 1 мІ полезной площади	Д.Е./мІ	85129	91184	88578
Корректировки:
Право собственности		Обрем-ние	Обрем-ние	Соб-ть
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	+5% 79170	+5% 77962	0% 76500
Условия финансирования и продажи		Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 77962	0% 76500
Условия рынка (время продажи)		2013г.	2013г.	2013г.
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 77962	0% 76500
Местоположение		Район	Район	Район
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 77962	0% 76500
Физические характеристики		Хорошее	Удов-ное	Удов-ное
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	+6% 82639	+6% 81090
Экономические характеристики
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 82639	0% 81090
Использование
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 82639	0% 81090
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
Корректировка Скорректированная цена	% Д.Е./мІ	0% 79170	0% 82639	0% 81090
Для выводов:
Общая чистая коррекция	Д.Е./мІ	+3770	+8389	+4590
В% от цены продажи	%	4,8	10,1	5,7
Общая валовая коррекция	Д.Е./мІ	3770	7946	4590
В% от цены продажи	%	4,8	10,1	5,7
Стоимость объекта оценки	Д.Е.	27709500	33055600	16218000

Право собственности. Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки, объекты по аналогу 1 и 2 находятся в обременении, которые могут влиять на стоимость. Корректировка проводилась, и была принятой равной +5% для аналогов 1 и 2.

Условия финансирования и продажи. В сделке присутствуют рыночные условия продажи. Корректировка не проводилась.

Условия рынка (время продажи). Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводятся.

Местоположение. Объекты аналога расположены, как и объект оценки в Дмитровском районе. Корректировка не проводиться.

Физические характеристики. Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору "состояние", скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: "отличное", "хорошее", "выше" среднего", "среднее", "ниже среднего", "удовлетворительное", "плохое", очень плохое" с ценой одной градации - 6%.

Экономические характеристики. Данные о доходах объектов аналогов отсутствуют. Корректировка не проводилось.

Использование. Аналоги идентичны по их назначению с объектом оценки. Корректировка не проводилась.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. В связи с отсутствием компонентов не связанных с недвижимостью корректировка не проводилась.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная сравнительным подходом равна: 25 661 033 рублей.

2.3 Оценка рыночной стоимости затратным подходом

Расчет объекта недвижимости с использованием затратного подхода выполняю в следующей последовательности:

определение стоимости права пользования земельным участком;

определить затраты на воспроизводство или замещение улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

определить величину накопленного износа;

определить затраты на воспроизводство или замещение улучшений с учетом накопленного износа;

определение рыночной стоимости объекта путем сложения стоимости права пользования земельным участком с величиной затрат на воспроизводство или замещение объекта и вычитания износа.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, (7)

где: - стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, тыс. руб.;

- стоимость земельного участка, тыс.руб.;

- стоимость нового строительства, тыс.руб.;

- накопленный строением износ, тыс.руб.

Стоимость земельного участка определяем по следующей формуле:

, (8)

где: - площадь земельного участка, мІ;

- цена 1 мІ земли, тыс. руб.

За цену 1 мІ земли принимаю равной 1350 рублей за 1мІ.

Стоимость нового строительства определяем по следующей формуле:

, (9)

где: - восстановительная стоимость 1 мІ;

S - площадь объекта оценки, мІ.

Под восстановительной стоимостью оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близко к рассматриваемому объекту оценки, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

Восстановительную стоимость принимаю равной 79500 руб./мІ

Определение накопленного износа вычисляем по следующей формуле:

, (10)

где: - физический износ объекта недвижимости;

- функциональный износ;

- внешнее старение

Физический износ () - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости.

При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни:

, (11)

где: - фактический возраст объекта оценки;

- срок экономической службы объекта оценки.

Функциональный износ () - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Величина функционального износа принимаю равной 0%.

Внешнее старение () - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменении его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешнее старение принимаю равной 0%.

После чего делается заключение следующего содержания:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна: 13 395 000 рублей.

2.4 Согласование полученных результатов

В данном подразделе согласованию полученные результаты методом ранжированной оценки критериев стоимости.

Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

Выполняемые расчеты сводятся в таблицу 5 следующего содержания

Таблица 5. Определение удельного веса

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать физические и экономические параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес
1	2	3	4	5	6	7	8
Доходный подход	Ранг	Средний	Низкий	Средний	Средний
	Балл	1	2	1	1	5	35,7
Сравнительный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Низкий	Средний
	Балл	0	0	2	1	3	21,4
Затратный подход	Ранг	Низкий	Средний	Низкий	Средний
	Балл	2	1	2	1	6	42,9
Общая сумма баллов	14

Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости сводим в следующую таблицу 6.

Таблица 6. Рыночная стоимость подходов

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс. руб.
Доходный подход	17 852 032
Сравнительный подход	25 661 033
Затратный подход	13 395 000

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

В данном случае заполняется таблица 7 следующего вида:

Таблица 7. Взвешенный результат

	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный подход	17 852 032	35,7	6373,175
Сравнительный подход	25 661 033	21,4	5491,461
Затратный подход	13 395 000	42,9	5746,455
Согласованная стоимость	17 611 091

Расчет согласованной стоимости осуществляется по формуле:

, (12)

где: - число использованных подходов;

- результат оценки;

- удельный вес подхода.

В результате в конце раздела приводится заключение следующего содержания:

Таким образом, итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, полученная в результате согласования составит: 17 611 091 рубля.

Заключение

недвижимость оценщик стоимость инвестор

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Оценке подлежало здание спального корпуса санатория с земельным участком объектов недвижимого имущества.

При оценке объекта недвижимости в данной курсовой работе использовались доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке имущества.

Использование различных методов расчёта привело к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Предлагаемая стоимость объекта оценки находится как средняя арифметическая стоимостей, полученных тремя методами.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки составляет 17 611,091 тыс. руб.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ.

Градостроительный кодекс РФ.

Федеральный закон от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 24 июля 2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО-1) (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256).

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО-2) (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 255).

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО-3) (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 254).

Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости". М.: КНОРУС, 2009г.

Петров В.И. "Оценка стоимости земельных участков". М.: КНОРУС, 2012г.

Симионова Н.Е. "Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства". - Ростов Н/Д: Феникс, 2006г.

Грязнова А.Г., Федотовой М.А. "Оценка недвижимости". М.: Финансы и статистика, 2006.

Коростелев С.П. "Основы теории и практики оценки недвижимости".

Кухтин П.В., Левое А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. "Управление земельными ресурсами". М.: Питер, 2005.

Тэпман Л.Н. "Оценка недвижимости" М. ЮНИТИ - ДАНА 2005 г.

Издания "Из рук в руки".

www.miel.ru

www.appraiser.ru

Размещено на Allbest.ru